I-4: LES INTERVENTIONS PUBLIQUES

Rendre publique la propriété du sol a été toujours un moyen par lequel on vise plusieurs objectifs à savoir ; la garantie de la maîtrise du développement de la croissance urbaine par la collectivité, la lutte contre la spéculation et la récupération des plus-values d’urbanisation. Mais les diverses expériences à travers le monde ont démontré que la propriété publique des terrains urbains n’est pas à l’abri de déviations.

Voyons à travers des exemples illustratifs, comment ces interventions publiques ont été menées dans quelques pays occidentaux et en Algérie.

I-4-1: Deux exemples d’action foncière publique (Au Danemark et les Pays -bas)

Les Pays-Bas et le Danemark présentent deux actions différentes d’interventions publique sur les marchés fonciers, Mais elles ont un point commun, qui se présente comme un postulat de départ : « on ne s’enrichit pas dans le négoce foncier »

Dans ces pays, les promoteurs et les sociétés commerciales se font concurrence pour gagner de l’argent. Mais cette concurrence se rapporte à la qualité de la réalisation, le sol est fourni par la collectivité publique à un prix donné et connu.

Au Danemark, Vincent Renard affirme avoir rencontré tout un ensemble d’outils législatifs, règlementaires et financiers qui a permis de mettre le foncier à l’abri de la spéculation, la technique consiste à : « Anticiper dans la

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constitution de réserves foncières par les communes (depuis le début du 20 siècle). L’existence de lois contenant un principe selon lequel le droit de construire ne fait pas partie du droit de propriété. L’expropriation d’un terrain se fait à un prix correspondant à son état dix ans auparavant. Les droits de construire figurant au plan d’urbanisme sont accordés pour une durée limitée, cinq à quinze ans. La non utilisation au terme prévu ouvre automatiquement le droit à l’expropriation. La construction d’immeubles collectifs ne peut se faire que sur des terrains achetés à la commune. Additivement à toutes ces techniques, l’utilisation de l’outil financier pour bloquer la spéculation foncière en n’accordant de prêts que si la charge foncière est inférieure à un certain plafond 18_.

Les pays bas suivent une voie un peu différente dans le sens où il n’y a pas de politique d’anticipation pour constituer des réserves foncières, mais un quasi monopole au profit des communes dans la production des terrains à bâtir.

Les propriétaires contraint de vendre leurs terrain à la commune avec un prix fixée par cette dernière (en général deux à trois fois le prix de la terre agricole), dés lors que leur terrains font partie des zones d’urbanisation, ceci à cause du coût élevé ; des travaux de drainage que le propriétaire ne peut pas assumer à lui seul.

C’est alors la commune qui se charge de l’équipement des terrains, ensuite ces terrains sont vendus ou le plus souvent concédés, sur appel d’offre, avec différentiation de prix selon l’usage autorisé.

I-4-2: L’expérience de l’action foncière publique en Algérie

L’exemple de l’Algérie avec les réserves foncières au profit des communes est un cas de ces interventions publiques. Elles concernaient les secteurs urbanisés ou urbanisable.

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- Cf. Vincent Renard, (1994), La politique foncière au Danemark. Planification, évaluation et fiscalité foncière, Paris, ADEF.

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Elles furent instituées par une ordonnance19_{, et qui consistait à mettre}

entre les mains de la collectivité le droit d’usage du sol urbain, afin de le redistribuer au profit essentiellement des institutions et des organismes étatiques qui en avaient besoin.

Ainsi, Le portefeuille foncier de la commune était constitué sans distinction, à partir des terres appartenant à des particuliers, des terres provenant de son propre patrimoine, des terres appartenant aux autres collectivités locales, des terres du domaine de l’Etat qui devaient être cédées par les institutions et les organismes publics propriétaires, y compris les terres faisant partie des exploitations agricoles et incluses dans le périmètre d’urbanisation.

Cette disponibilité foncière à laisser les décideurs agir sans la contrainte du foncier ce qui a induit un gaspillage important du foncier et provoquer ainsi un étalement engendrant des formes chaotiques des formes d’urbanisation20_.

Maaouia Saadouni décrivait l’administration s’occupant de la gestion du sol pendant cette période ainsi : « il en résultat un gaspillage foncier important et des formes d’urbanisation chaotique accentués par le monopole de gestion foncière par une administration, parfois incompétente et peu soucieuse de l’intérêt général, manquant de coordination entre ses diverses composantes et ne pouvant, par conséquent, empêcher des formes d’urbanisation échappant aux circuits officiels ».

D’après ces trois exemple d’intervention publiques, nous pourrons dés lors dire que les interventions publiques, si elles ne sont pas bien encadrées et menées selon des stratégies bien définies ces dernières peuvent déboucher sur la non concrétisation des objectifs pour les quels elles sont programmées ; l’exemple du Danemark nous a fait comprendre que la stratégie d’une politique foncière est basé sur le long terme, une large anticipation dans la constitution de

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- Ordonnance 74-26 du 20 février 1974 portant constitution des réserves foncières au profit des communes

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- Saidouni M, 2001, Eléments d’introduction à l’urbanisme CASBAH Edition, Alger, Eléments d’introduction à l’urbanisme, p178

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réserves foncières par les communes et toute une batterie d’instruments législatifs, réglementaires et financier, pour mettre le foncier à l’abri des mécanismes spéculatifs.

Pour les pays bas, le chemin empreinte est autre avec des résultat du même ordre que le Danemark la stratégie de ce pays est basé sur le consensus social où il n’y a guère de politique de réserves foncières d’anticipation mais un quasi monopole de l’état dans la production des terrains à bâtir tout en incluant le propriétaire dans la stratégie où les terrains sont vendus ou le plus souvent concédés, sur appel d’offre, avec différenciation des charges foncières selon l’usage.

Dans l’approche algérienne (période de 1974-1990), la constitution des réserves foncières n’a pas été le résultat d’un besoin réel de foncier urbain exprimé par des collectivités locales. Mais, il a un caractère obligatoire qui a résulté d’une décision légale ; (ordonnance no 74-26 du 20-02-1974) qui était obligatoire à l’ensemble du pays.

Cependant l’ensemble des communes étaient concernées par la constitution des réserves foncières, qu’elles soient petites ou grandes, riches ou pauvres, rurales ou urbaines ; c’est-à-dire sans distinction, elles se trouvaient toutes dans l’obligation de payer ses nouveaux acquis fonciers même sous prétexte de ne pas en voir ou en ressentir le besoin, conduisant ainsi cette intervention étatique à un échec qui a remis en cause l’étatisation des sols et a donné naissance à une nouvelle politique instaurée après 1990 qui a consacré la rupture avec le modèle de développement volontariste.

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