Chapitre III : UNE GESTION FONCIERE FAVORISANT UNE PERI-URBANISATION ANARCHIQUE
III-1: LE DEVELOPPEMENT D’UN MARCHE FONCIER PERIURBAIN
Les années 90 ont été marquées par les réformes économiques engagées par l’Algérie, qui se sont traduites par la suite par un vaste mouvement de retrait de l’Etat de la sphère économique au profit du marché libre.
Dés lors, Le foncier fut considéré comme un produit de consommation, il subit des transformations par son insertion dans le marché. Cette modification de conception politique du régime foncier avait un impact fulgurant sur le terrain surtout suite à La multiplication des projets de développement, qui ont touché
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tous les secteurs et qui ont défini la plupart des villes algériennes.
Cependant, cette dynamique dans la réalisation a eu son impact sur la disponibilité des assiettes foncières. Les zones urbaines ainsi que celles des activités économiques se trouvant dans les agglomérations centrales, n’arrivaient plus à satisfaire les demandes accrues en matières de terrains, chose qui a laissé les regards se tournés vers les espaces périphériques qui disposant d’un réservoir foncier, ont été sollicités pour satisfaire les besoins d’extension de la ville.
Cependant une mobilité massive de la population vers la périphérie est apparue, causant ainsi une pression importante sur les foncier périurbain et par la suite le développement d’un marché foncier qui a joué un rôle déterminant dans la nouvelle répartition socio spatiale qui est entrain de conquérir les espaces périurbains
Pour essayer de comprendre les raisons d’apparition de ce marché foncier périurbain, des questions s’imposent tel que: quelles sont les motivations qui sont derrière la vente de ces terres agricoles par leurs propriétaires et surtout qu’est ce qui pousse les acheteurs à acheter précisément dans ces endroits et parfois dans l’informel ? Quelles sont les caractéristiques de ce marché foncier qui s’est spécialisé en ces lieux (espaces périurbains)?
Pour tenter de répondre à la première question nous avons fait appel à l’expression de Lipietz88, 1974 qui disait que les propriétaires de terres agricole
périurbaines consentent à céder leur patrimoine foncier en vue de le lotir pour la construction d’immeubles ou ils construisent eux-mêmes ce patrimoine au lieu de continuer à le destiner à la culture, parce qu’ « ils sont alléchés par l’importance du tribut foncier urbain qu’ils peuvent accaparer aux dépens des acheteurs ».
En effet, en Algérie les propriétaires cèdent leur patrimoine foncier périurbain à cause de la comparaison positive qu’ils font entre le revenu que leur
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procure l’activité agricole et celui que leur procure l’utilisation alternative du produit de la vente du patrimoine foncier.
De ce point de vue, bien que les terres agricoles périurbaines soient cultivées de façon intensive et bénéficient d’une rente de situation par rapport aux marchés de consommation urbains, Le rapport entre les deux types de revenus est très largement en faveur du second, compte tenu des prix pratiqués pour les terrains nus à construire. En effet, l’hectare de maraîchage dans la périphérie agricole rapporte un bénéfice moyen d’environ 1,2 million de DA par an89, alors que la somme procurée par sa vente en terrain à construire (en
utilisant un prix de 15000DA le m2, placée au taux d’intérêt du marché (3%) rapporte 6 millions de DA. Il faut ajouter que le placement en banque est certainement l’un des emplois possibles le moins rémunérateur dans l’Algérie actuelle.
Par ailleurs, si les terres agricoles périurbaines se vendent et se vendent à des prix élevés par rapport au pouvoir d’achat moyen de la population c’est qu’il existe des acheteurs prêts à en payer le prix et qui ont les motivations nécessaires pour cela. Ces acheteurs ont certainement un pouvoir d’achat relativement important, si on se fie aux prix d’acquisition des terrains (voir tableau n°9) et à la cherté chronique des matériaux de construction, c’est « ce pouvoir d’achat élevé qui a fait monter les prix du sol périurbain et pas seulement le niveau élevé des prix du logement, qui reste cependant aussi une cause majeure » (Lipietz, 1974)
Le nombre d’acheteurs est important particulièrement depuis la libération politique et économique du pays au cours des années 90. Au cours de la période d’économie étatisée les détenteurs de capitaux locaux ont été relativement bridés dans leurs aspirations à investir non seulement pour produire des logements (Y compris pour eux-mêmes) mais aussi dans le commerce et les services. La
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- En comptant une double culture par an de pomme de terre rendement de 30 tonnes avec une tonne vendue en gros à 20000 DA et un coût de production égal à la moitié du chiffre d’affaire.
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libéralisation particulièrement du commerce extérieur a ouvert des opportunités extraordinaires de profit à ces détenteurs de capitaux, la réalisation de ces opportunités de profits nécessitait la disposition de locaux commerciaux et d’ateliers bien situé (facilement accessibles) par rapport à la clientèle potentielle. On peut dire avec Chamberlin 90que « les acheteurs paient une rente pour
s’assurer un volume de vente plus élevé ». Donc cette opportunité de gain a encouragées les spéculateurs a se donné à cette activité. Ils vendaient avec des prix exorbitants, particulièrement pour les terres situées dans la zone de constructibilité probable et à proximité des axes routiers et des espaces déjà bâtis.
Les lots de terrains autour des grandes villes se sont donc achetés très rapidement au début du processus d’urbanisation rapide que connu le pays. Tous les immeubles construits au cours des dix dernières années dans ce qui était la périphérie, de manière systématique et quelle que soit la localisation, comportent en rez-de-chaussée des magasins ou des ateliers, les cas d’El Hamiz à Alger ou la périphérie d’El Eulma, sont illustratifs de ces propos.
Pour répondre à la deuxième question posée ci-dessus et qui s’interroge sur les spécificités et les caractéristiques du marché foncier en Algérie, nous avons pris celui d’Alger comme exemple afin d’identifier ces caractéristiques. Ce choix est dicté beaucoup plus par l’existence d’études préalables de ce marché et le fait que le phénomène de périurbanisation a été déclenché en premier lieu dans cette métropole algérienne bien avant les autres villes intérieures. Ainsi, les données de ce qui va suivre sont tirées d’une étude comparative à l’échelle chronologique effectuée par Belhai- Benazzouz et Djelal91 et qui combinés les résultats des l’enquêtes de terrain entre 2002 et 2010
sur la situation du foncier et les prix moyens du m2 du terrain à bâtir dans les 57 communes d’Alger
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- Chamberlain F, (1933), La théorie de la concurrence monopolistique, PUF, Paris, cité par Guigou (1982)
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Graphe n°3 : La situation du foncier et les prix moyens du m2 du terrain à bâtir dans les 57 communes d’Alger
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Source: enquêtes terrain, Belhai, A
Ces données ont permis de réaliser le graphe ci- dessus donnant ainsi une idée sur le marché foncier dans la capitale. Les premières constatations sur le graphe font ressortir que :
- l’allure du diagramme en 2002, exprime une décroissance brusque lorsqu’on passe du foncier urbain à celui du périurbain, la valeur du terrains est inversement proportionnelle à la distance au pole central. Ceci correspond à la théorie de la centralité (la théorie de Cristaller) et confirme les résultats des travaux de « BASTIE et DEZERT »92 sur l’agglomération de paris à la fin de 1978.
La situation n’est pas restée la même, car La tendance de 2010 à l’étalement de la ville d’Alger a induit une transition vers une nouvelle organisation qui se concrétise sur le territoire par diverses formes de concentrations multipolaires le long des axes routiers tel que les agglomérations de Ben Aknoun, Chéraga et Mohamadia ; on assiste, alors à une revalorisation du foncier dans ces commune,valorisation provoquant une spéculation sur les
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terrains à cause de la forte demande, ceci correspond aux propos de B. Dezert93
qui dit que « la périurbanisation est conditionnée par la disponibilité des terrains mis en vente ; cette dernière obéit à la loi de la demande qui elle détermine les besoins selon les axes de développement et l’intensité de la poussée urbaine ainsi que l’existence d’infrastructures de transport ».
Par ailleurs, la lecture du graphe montre que : l’espace central d’Alger - Casbah, Alger centre et Belouizdad, ne présentent pas les valeurs foncières les plus fortes. Les communes dont les prix fonciers moyens sont les plus élevés sont celles qui sont situées sur les hauteurs, à l’Ouest du centre d’Alger notamment les communes d’Hydra, d’El Biar et d’El Mouradia, devenues des villes à la réputation prestigieuse, leur espace est convoité. La hausse des prix de leur foncier reste pour l’instant inégalée. Au-delà des somptueuses résidences qui y ont été construites, ces communes abritent de nombreuses fonctions de commandement (services de la présidence de la république, ministères), un grand nombre d’ambassades étrangères, des centres universitaires et des commerces et services de haut niveau.
Enfin, les communes périphériques de l’Ouest présentent des valeurs foncières supérieures aux communes périphériques de l’Est. Les communes de la troisième couronne périphérique situées à l’Est et au Sud-ouest, montrent les valeurs foncières les plus faibles, excepté la commune balnéaire de Zéralda. les deux auteurs de cette enquête concluent qu’à l’échelle micro spatiale (même commune), les prix fonciers diffèrent d’un point à un autre selon plusieurs facteurs ; en plus de la morphologie du terrain et le statut juridique ,ils évoquent L’environnement (qualité environnementale et image du quartier), La position par rapport aux grands axes routiers et l’accessibilité (rue principale ou secondaire, autoroute), ils disaient ceci, en prenant le cas de Bab-Ezzouar comme exemple expliquant la variation de prix de terrain: « … Alors que des parcelles de terrains ont été cédées à 30000 DA dans les lotissements enclavés
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d’autres l’ont été à 50 000 Dinars Algériens le m2. Cette importance de prix
s’explique par la situation stratégique, la proximité de nouveau centre d’affaire, la plus grande université d’Algérie, les banques, les hôtels (Mercure et Ibis) ainsi que l’aéroport … ».
A l’échelle macro spatiale, la comparaison entre les deux graphes (noir et grenat) qui montrent la tendance de la valeur foncière entre 2002 et 2010 ; Le marché foncier à Alger est fortement orienté à la hausse où le prix du sol s’établit à partir d’une valeur initiale conditionnée par plusieurs paramètres, la plus significative étant la proximité au centre.
III-2 L’EMERGENCE DES LIEUX ANARCHIQUES AU NIVEAU