III-4: POLITIQUE DE CONQUETE ET POLITIQUE DE PRESERVATION

Les objectifs spatiaux que se fixe les politiques foncières s’articulent par rapport à deux grands pole de préoccupation contradictoires : l’aménagement, la transformation, la conquête, l’urbanisation de nouveaux espaces d’un coté ; la préservation de l’existant, la protection de la nature, la conservation du

patrimoine d’un autre coté.

Voyons dans ce qui va suivre comment ces deux préoccupation sont mises en œuvre pratiquement sur le terrain.

28

- Les politiques foncières par Joseph COMBY et Vincent RENARD PUF, collection « que sais-je », Paris, 1996 p88.

52

III-4-1: les politiques transformatrices

Les politiques foncières ont d’abord été conçues comme des stratégies de conquête des espaces naturels et de productions rationnelle d’espaces aménagés bien situés dans de bonnes conditions financières afin que le développement de la construction et l’implantation d’activités ainsi que la réalisation d’équipements ne soit pas bloqué par le verrou foncier.

La transformation de l’espace ayant un coût, mais étant aussi productrice de plus values, Vincent Renard disait que « le problème central que doit résoudre une politique foncière d’aménagement est de mettre ces plues values au service du

financement de ce coût »29_{,c'est-à-dire éviter le scénario catastrophe d’une}

collectivité publique qui aurait à la fois à supporter les coûts d’aménagement du nouveau quartier et à acheter pour ce faire les terrains à un prix incluant par avance les plus values d’anticipation justifiées par leur prochaine mise en état de constructibilité.

Une technique de base devenue classique utilisée en France c’est celle du zadage c'est-à-dire créer une zone d’aménagement différée sur des espaces à transformer afin de geler les valeurs foncières, puis de procéder à une déclaration d’utilité publique de l’opération afin de réaliser la négociation des terrains sous la menace d’une expropriation qui interviendra en dernier recours. Une fois les terrains acquis, l’opération est confiée un aménageur dans le cadre d’une ZAC (zone d’aménagement concerté). Le bas prix d’acquisition des terrains à aménager est ainsi la condition pour qu’apparaisse un différentiel par rapport à la valeur marchande des futurs terrains à bâtir, afin que les équipements de la ZAC soient financés sur ce différentiel.

III-4-2: les politiques conservatoires

29

- Les politiques foncières par Joseph COMBY et Vincent RENARD PUF, collection « que sais-je », Paris, 1996 p90.

53

Partant de l’idée que les politiques conservatoires ont une vision d’un espace fini, qu’il s’agit de gérer au mieux et de préserver pour les générations futures, Deux types de stratégies foncières se présentent dans la poursuite d’un tel objectif.

Nous avons une stratégie réglementaire visant l’érection de fortes barrières juridiques, si possible difficile à violer ou à contourner, interdisant toute transformation, toute atteinte aux espaces naturels que l’on veut transformer et aux éléments du patrimoine dont on veut assurer la conservation.

La seconde préconise une intervention directe sous forme d’acquisition publique des espaces naturels à préserver

54

CONCLUSION

Nous avons vu dans ce chapitre, qu’en se basant sur un impressionnant arsenal d’outils juridiques et institutionnels, les politiques foncières traversent pourtant une crise dénoncée partout dans le monde. Ce dysfonctionnement est ressenti beaucoup plus au niveau des politiques foncières locales qui ont beaucoup perdu de leur efficacité réelle à devoir être menées à un échelon communal trop exigu et mal adapté à leur objet. De plus ces politiques foncières sont souvent détournées de leur finalité d’aménagement pour devenir des enjeux de pouvoir local et de contrôle économique et social, parfois mis au service d’intérêts particuliers.

En second lieu, nous avons vu que Les politiques foncières sont victimes de l’hétérogénéité, voire des contradictions qui existent entre des politiques sectorielles qui poursuivent des objectifs concurrents, à partir de conception différentes de l’objet d’une politique foncière. La dimension foncière est une composante essentielle de la politique de l’urbanisme, mais aussi de celle du logement, de celle de l’environnement, de celles des transports, de celle de l’agriculture. En bout de chaîne, il arrive que les actions foncières conduites au nom de ces politiques se neutralisent faute d’une coordination.

Un autre problème de cohérence se pose dans beaucoup de pays entres les politiques foncières que mènent les administrations entre elles : l’exemple de conflit qui peut surgir entre une administration en charge de la protection de l’environnement et celles qui s’occupent de l’équipement des régions, alors que ces conflits n’ont rien d’obligatoire. La défense de l’environnement pouvant être l’intérêt bien compris du développement, il suffit de chercher le point de croisement entre les deux politiques menées par ces deux administrations. De la même façon, dans les franges urbaines, les administrations de l’urbanisme et celles de l’agriculture peuvent découvrir qu’elles ont paradoxalement un intérêt identique à agir pour cloisonner au maximum le marché des terres agricoles et

55

celui des terrains à bâtir.

La mise en œuvre des politiques foncières conduit enfin à s’interroger sur le droit, et sur l’utilisation effective qui est faite sur le terrain. Cette utilisation est parfois fort éloignée des objectifs poursuivis par les concepteurs de textes, car le droit foncier se caractérise partout dans le monde par l’hypertrophie des textes, confusion des objectifs, l’inadaptation des dispositifs et la faiblesse du contrôle de la légalité.

56