Section I Les conditions d'admission des arrhes comminatoires
1. Exigences particulières en présence des points arrêtés dans le contrat préliminaire
230. Les points arrêtés dans le contrat préliminaire ont une force obligatoire
équivalente aux stipulations dans un contrat définitif. Certaines clauses fixent le contenu du contrat, les autres imposent des obligations pendant la période précontractuelle.
231. Les clauses qui fixent le contenu du contrat Le principe est que les
parties ne peuvent plus revenir sur les éléments convenus sauf par un commun accord
929. Se trouve ainsi condamné le vendeur qui entend augmenter le prix de vente fixé930,
ou l'acheteur qui refuse de contracter au motif qu'il s'est trompé sur la nature de la
chose alors que celle-ci figure clairement dans l'acte préparatoire931. Toute
contestation sur le contenu du document préparatoire doit intervenir dans l'immédiat,
et les tribunaux refusent de prendre en compte une contestation tardive932.
927 Tribunal intermédiaire de Pudong, Shanghai, 28 février 2013, référence : CLI.C.2052455 ; Tribunal de base de Zhengyang, Henan, 13 décembre 2012, référence : CLI.C.1456669 ; Deuxième Tribunal intermédiaire de Shanghai, 16 mai 2012, référence : CLI.C.989490 ; Premier Tribunal intermédiaire de Shanghai, 24 mai 2011, référence : CLI.C.482424 ; Premier Tribunal intermédiaire de Shanghai, 8 avril 2010, référence : CLI.C.443583 ; Deuxième Tribunal intermédiaire de Shanghai, 21 décembre 2009, référence : CLI.C.471656 ; Deuxième Tribunal intermédiaire de Shanghai, 20 janvier 2009, référence : CLI.C.338524 ; Tribunal intermédiaire de Chengdu, Sichuan, 2 avril 2008, référence : CLI.C.108389 ; Deuxième Tribunal intermédiaire de Shanghai, 14 juin 2007, référence : CLI.C.173356. ; Tribunal de base de Songjiang, Shanghai, 30 juin 2010, référence : CLI.C.1349937; Premier tribunal intermédiaire de Shanghai, 26 mars 2010, référence : CLI.C.301695; 928 Ce qui apparaît expressément dans le raisonnement d'une décision précitée : Deuxième Tribunal intermédiaire de Shanghai, 16 mai 2012, référence : CLI.C.989490.
929 Premier Tribunal intermédiaire de Shanghai, 11 octobre 2010, référence : CLI.C.445601.
930 Tribunal de base de Pudong, Shanghai, 22 janvier 2010, référence : CLI.C.559241. ; Tribunal de base de Pudong, Shanghai, 27 janvier 2010, référence : CLI.C.559241; Tribunal de base de Pudong, Shanghai, 11 avril 2014, référence : CLI.C.2852016.; Tribunal intermédiaire de Zhengzhou, Henan, 2 avril 2014, référence : CLI.C.2636671; Premier tribunal intermédiaire de Shanghai,
931 Tribunal intermédiaire de Kunming, Yunnan, 9 mars 2009, référence : CLI.C.204077.
932 Deuxième Tribunal intermédiaire de Shanghai, 6 octobre 2012, référence : CLI.C.1369290. Le preneur futur ne contestait pas la structure du local lors de sa structure, et qui l'invoque ultérieurement pour refuser de conclure le contrat de bail. Le tribunal a décidé que l'échec de négociation lui était imputable.
En revanche, si la non-conclusion du contrat est due à un désaccord sur des
éléments « ouverts », le jeu des arrhes-promesse se trouve écarté933. Le caractère
secondaire ou déterminant de ces éléments demeure a priori indifférent. Il se peut que les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord sur les éléments essentiels du contrat futur934. Mais le défaut d'accord sur un point secondaire suffit à entraîner
l'échec de la négociation935.
232. Les clauses fixant des devoirs précontractuels En ce qui concerne les
clauses fixant les devoirs précontractuels, une sous-distinction peut être effectuée. Certaines clauses précisent que leur violation déclenche automatiquement le jeu des
arrhes-promesse. Ces clauses sont en principe valables936. La solution est moins
certaine lorsqu'une telle précision fait défaut. Une marge de manœuvre est laisée au juge afin que celui-ci vérifie la gravité du manquement ainsi que la sincérité de la partie fautive. Si le manquement est léger et la volonté de conclure le contrat est caractérisée chez l'auteur fautif, le juge refuse le plus souvent d'appliquer la pénalité des arrhes937.
933 Premier Tribunal intermédiaire de Shanghai, 11 janvier 2011, référence : CLI.C.358601 ; Tribunal de base de Huangpu, Shanghai, 29 juin 2010, référence : CLI.C.571614; Premier tribunal intermédiaire de Shanghai, 23 mars 2010, référence : CLI.C.541110; Deuxième tribunal intermédiaire de Pékin, 16 décembre 2009, référence : CLI.C.207034; Tribunal intermédiaire de Chengdu, Sichuan, 21 mai 2009, référence : CLI.C. 308598; Tribunal intermédiaire de Kunming, Yunnan, 18 mars 2009 , référence : CLI.C.188829; Tribunal de base de Pudong, Shanghai, 26 mars 2008, référence : CLI.C.509071; Premier tribunal intermédiaire de Shanghai, 20 juillet 2005, référence : CLI.C.102596; Tribunal intermédiaire de Sanya, Hainan, 21 avril 2005, référence : CLI.C.25145; Première tribunal intermédiaire de Shanghai, 18 avril 2014, référence : CLI.C.2679032;
934 Tribunal intermédiaire de Zhengzhou, Henan, référence : CLI.C.26302 ; Tribunal intermédiaire de Sanya, Hainan, 15 mai 2013, référence:CLI.C.1754241 ; Tribunal intermédiaire de Chengdu, 5 mai 2009, référence :CLI.C.169461 ; Premier tribunal intermédiaire de Shanghai, 15 avril 2009, référence : CLI.C.324724 ; Tribunal intermédiaire de Kunming, 18 mars 2009, référence : CLI.C.188829. ( Le désaccord sur la qualité du bien loué ). ; Tribunal de base de Pudong, Shanghai, 17 avril 2014, référence : CLI.C.2784941;
935 Tribunal intermédiaire de Foshan, Guangdong, 28 avril 2004, référence : CLI.C.117932. ( désaccord sur les clauses complémentaires du contrat ) ; Tribunal de base de Pudong, Shanghai, 29 janvier 2013, référence : CLI.C.2052390 ; Tribunal de base de Pudong, Shanghai, CLI.C.1042554 ( Désaccord sur la date exacte pour conclure le contrat définitif ) ; Tribunal de base de Pudong, Shanghai,23 avril 2010, référence : CLI.C609722 ( le moment de la livraison de l'immeuble); Tribunal intermédiaire de Heyuan, Guangdnog, 16 septembre 2014, référence : CLI.C.3421044 ( L'ordre de l'exécution ).
936 Tribunal intermédiaire de Xiamen, Fujian, 10 mai 2005, référence : CLI.C.79144. Une date est fixée pour la signature du contrat définitif dont la violation déclenche le jeu des arrhes. Deuxième Tribunal intermédiaire de Shanghai, 7 septembre 2012, référence : CLI.C.1375691. L'acte oblige l'acheteur de venir chez le vendeur à une date fixée afin de mener la négociation, dont la violation est sanctionnée par la perte des arrhes. Tribunal de base de Xiaoshan, Zhejiang, 17 octobre 2014, référence : CLI.C. 3451257; Tribunal de base de Putuo, Shanghai, 16 octobre 2013, référence : CLI.C.2042054; Tribunal de base de Jiangbei, Chongqing, 29 mai 2013, référence : CLI.C.1435822; Deuxième tribunal intermédiaire de Shanghai, 22 octobre 2012, référence : CLI.C.1375691.
937 Une belle illustration nous est fournie par une décision rendue par le tribunal de base de Minhang ( Tribunal de base de Minhang, Shanghai, 9 juin 2012, référence : CLI.C.1183628). L'acheteur n'a pas pu payer la partie du prix conformément à l'acte préparatoire. Mais il a manifesté une attitude active après la défaillance. Le vendeur, conscient à la hausse considérable de la valeur immobilière, refusait de donner l'acheteur aucun délai supplémentaire et a résolu unilatéralement le contrat préliminaire. Le juge a rejeté sa demande en vue de conserver les arrhes, selon qui son comportement était contraire à l'exigence de bonne foi. Néanmoins, seule la restitution des arrhes était admise en l'espèce. Le remboursement du double était écarté, au motif que l'acheteur a malgré tout manqué son devoir contractuel. Une solution contraire est prononcée pour une situation similaire, la seule différence étant que l'acheteur n'avait manifesté aucune intention sérieuse de conclure le contrat dans l'avenir. V. Premier Tribunal intermédiaire de Shanghai, 24 mai 2011, référence : CLI.C.1053749.