Emprise spatiale des ERF par quartier.

En comparant cette carte à celle du poids des ERF dans l’offre de logements des quartiers (carte1-5), on constate que l’emprise spatiale des ERF des7ème et 8ème , arrondissements est associée à de plus faibles densités, tandis que dans le sud du 9ème arrondissement (au sud de Ste Margueritte) emprise spatiale et poids dans l’offre de logement sont concordantes, car il s’agit de « grands ensembles ». On verra dans la suite que la prégnance de la fermeture et la taille des ensembles est liée ici à la combinaison d’héritages fonciers (partie 2, chap. I), de revendications d’exclusivité en matière de gestion des espaces, de stationnement et d’un entre-soi social fortement affirmé dans ces secteurs qui sont les plus aisés de la ville (voir partie 3).

47 52,8 20,1 16,9 10,1 0 10 20 30 40 50 60

isolé 1 voisin 2 à 3 voisins 4 voisins et plus

Graphique 1-14 Résidences fermées isolées et jointives (à 1m)

On observe également de fortes concentrations spatiales de résidences fermées dans certains quartiers périphériques qui ont longtemps conservé des paysages ruraux : marges du 11ème et du 13ème arrondissement (alentours de la technopole de Château-Gombert, quartier les Olives). Les facteurs prédominant sont ici l’offre récente de nouveaux lotissements pavillonnaires avec jardins individuels dans des zones récemment ouvertes à l’urbanisation. Pour ces ensembles récents, le POS impose des parties communes assez vastes, notamment pour l’obligation de créer des parkings et le respect des règles de COS. On analysera dans la partie 2 comment la convergence entre les politiques urbaines et les stratégies de la promotion immobilière privée explique ici le développement récent de nombreux lotissements conçus fermés.

La couronne des quartiers de l’Est (11ème et 12ème arrondissement) correspond à des espaces aisés d’urbanisation pavillonnaire ancienne et de petit collectif peu dense. Il s’agit de quartiers prisés pour leur cadre de vie. Plus à l’est, des espaces non construits ou des friches y ont été récemment valorisés par de nouveaux programmes immobiliers dans la dynamique de projet d’un boulevard périphérique (L2) d’aménagement du tramway et de reconversion de la vallée de l’Huveaune (ZAC des Caillols, de la Valentine. Le secteur de la Pomme est en pleine mutation paysagère). Enfin, à l’extrême périphérie, autour des Camoins, des zones périurbaines aisées où se localisent déjà des cliniques et maisons de retraite de prestige connaissent actuellement une dynamique de créations d’ERF.

II.4. Emprise et configurations des résidences fermées : agrégats et

mosaïques

A l’échelle locale, la manière dont sont disposés les résidences fermées les une par rapport aux autres est un paramètre fondamental qui détermine l’impact du phénomène sur les continuités urbaines, sur les circulations et sur le paysage urbain. L’enquête de terrain nous a montré que beaucoup de résidences fermées marseillaises sont jointives, voisines ou proches d’une autre. Ainsi, même des ensembles fermés de petite taille unitaire, s’ils sont groupés en des agrégats proches les uns des autres, peuvent modifier la configuration et les usages des territoires urbains, rendant certains d’entre eux nettement moins « traversables ». Certaines voies de desserte locale deviennent ainsi inaccessibles non seulement aux véhicules mais aussi aux piétons, imposant des contournements.

II.4.1. Définition d’agrégats de résidences fermées

La méthode choisie pour mettre en évidence et mesurer les agrégats de résidences fermées et leurs impacts sur l’espace urbain a été celles des « tampons » sous le logiciel de SIG Mapinfo : on définit plusieurs échelles de périmètres autour de chaque résidence fermée localisée et l’on y compte le nombre d’autres ensembles, voisins du premier, en fonction des logiques suivantes.

Quatre échelles de distance ont été retenues, en fonction de la largeur de la voirie pour évaluer les impacts territoriaux de regroupements de résidences fermées : 1 mètre, 5 mètre, 10 mètres et 25 mètres.

- Ensembles résidentiels fermés jointifs : En définissant un périmètre de 1 m, on peut dénombrer les ERF qui sont accolés les uns aux autres, que pas même une traverse ou un escalier piétonnier ne sépare. Ainsi, l’on montre que 47% des résidences fermées sont au contact immédiat d’une autre au moins, 10%

forment des aires fermées connexes composés de 5 résidences ou plus. Ces agrégats composites peuvent eux-mêmes être formés de très petites ou de très vastes résidences. Cela amène à reconsidérer la notion de superficie unitaire, qui constitue souvent le seul indicateur retenu pour évaluer l’emprise du phénomène des résidences fermées sur les territoires urbains. Sur la colline Périer, les 12 vastes résidences fermées s’organisent en deux agrégats séparés par une traverse piétonne de moins de 10 m de large (bordée de murs). L’un (47 ha) comprend 7 résidences accolés les unes aux autres (sans communication entre elles), et l’autre 3 résidences (35 ha).

48 43,3 20,4 _18,9 17,3 0 10 20 30 40 50 60

isolé 1 voisin 2 à 3 voisins 4 voisins et plus

Graphique1-16 : Résidences fermées isolées et jointives (à 5m) 23,1 14,2 19,1 43,5 0 10 20 30 40 50 60

isolé 1 voisin 2 à 3 voisins 4 voisins et plus

Graphique1-18 : Résidences fermées isolées et jointives (à 25 m) 33,1 16 22,1 28,7 0 10 20 30 40 50 60

isolé 1 voisin 2 à 3 voisins 4 voisins et plus

Graphique1-17 : Résidences fermées isolées et jointives (à 10 m)

Surface unitaire des ERF

Surface des agrégats à 1 m (résidences jointives)

Superficie moyenne 1,25 ha 1,82 ha

Superficie médiane 0,7 ha 0,95 ha

Les 25% plus petits 0,36 ha 0,44 ha

Les 25% plus vastes 1,4 ha 2,1 ha

Les 10% plus vastes 2,7 ha à 27 ha

4 à 47 ha (parmi lesquels 10 agrégats jointifs de plus de 10 ha)

Tableau 1-15 : Surface unitaire des ERF comparée à celle des agrégats à 1 m

- Ensembles résidentiels fermés contigus : En retenant la distance de 5m, on considère comme « grappe » de résidences contiguës celles qui sont juste séparées par un passage piétonnier : 57% des résidences fermées sont contiguës d’une autre au moins, 17% appartiennent à des « grappes » composées de 5 résidences ou plus.

- Ensembles résidentiels fermés voisins : Si l’on retient comme critère la distance de 10 mètres, qui correspond à la largeur d’une voie routière simple, seul un tiers des résidences fermées peuvent être considérées comme isolées, la moitié appartenant à des ensembles de 3 résidences ou plus. A cette portée, l’observation des mosaïques de résidences juxtaposées révèle la présence de noyaux urbains de fermeture résidentielle où les rues apparaissent parfois comme des alignements de longs murs non perméables ponctuées d’entrées clôturées.

- Ensembles résidentiels fermés proches : Enfin, si l’on élargit la notion de proximité en incluant les résidences distantes de 25 m (équivalent d’une rue à double voie) on s’aperçoit que seules 23% peuvent encore être considérées comme « isolées », tandis que près du tiers composent des mosaïques de plus de 8 résidences. A l’extrême, 11% des résidences fermées de Marseille sont regroupées au sein de mosaïques de plus de 20 résidences.

49 On a déjà vu que le sud-est de la commune est particulièrement concerné par la fermeture résidentielle, en proportion de la superficie urbanisée, et surtout en proportion du nombre de logements situés à l’intérieur des clôtures de résidences fermées. Pour autant, même dans cette partie de la ville, cette mise en évidence des agrégats montre que le phénomène n’est pas spatialement homogène : il est extrêmement prégnant dans certains secteurs.