Contexte du développement du KDTM Van Quan 76

Le KDTM Van Quan est aujourd’hui sous l’autorité administrative de la ville de Hanoi. Le projet est bâti sur le territoire de deux quartiers du district urbain de Ha Dong : les quartiers de Van Quan et de Phuc La (figure 21). À l’origine, le KDTM Van Quan n’a toutefois pas été approuvé en tant que projet de la ville de Hanoi, mais plutôt de l’ancienne province de Ha Tay. Cette province a été annexée à Hanoi en 2008. Le KDTM Van Quan constituait un des plus importants projets immobiliers inclus dans le plan directeur de Ha Dong en 2001. Le projet s’insère dans un contexte où la demande en logement était en forte croissance dans le secteur. Le KDTM Van Quan était censé être un projet de développement immobilier modèle dans le secteur.

Figure  20  :  Site  du  KDTM  Van  Quan  et  les  quatre  villages  adjacents  (source  :  Google  Maps,  adaptée   par  l’auteur)  

Avant sa construction, près de 85 % de la superficie actuellement occupée par le KDTM Van Quan était des terres agricoles (Phuong, 2009, p.67). Le projet a nécessité la conversion de 54 hectares de terres agricoles vers des usages urbains (ibid., p.73). Le KDTM n’a donc pas nécessité la conversion de la totalité des terres agricoles auparavant cultivées par les résidents des villages adjacents. Au total, environ 300 ménages villageois ont été affectés par la conversion de terres agricoles vers des usages urbains pour le projet du KDTM Van Quan (ibid., p.73). Les terres restantes forment un paysage fortement contrasté avec celui de la nouvelle zone urbaine (figure 22).

Figure  21  :  Carte  des  districts  et  des  quartiers  du  territoire   d’étude  (source  :  Sylvain  Rodrigue,  conception  de  l’auteur)  

À l’époque, la province de Ha Tay avait une politique différente de celle de Hanoi pour dédommager les villageois expropriés lors des grands projets d’urbanisation. Généralement, la province était plus généreuse dans l’attribution de parcelles appelées «  terres de service  » au Vietnam. Il s’agit de petits terrains découpés à même l’emprise des anciennes terres agricoles, mais convertis par les autorités vers un usage urbain avant d’être redistribués aux ménages expropriés à titre de compensation. Le fait que ces terres aient été converties à une fonction urbaine ouvre la porte à leur exploitation pour différents usages comme la construction de bâtiments à des fins résidentielles ou commerciales. Ces usages seraient interdits sur des terres de statut agricole. Avant son annexion par Hanoi, la province de Ha Tay avait pour politique de redonner en «  terres de service  » l’équivalent de 20 % de la superficie des terres agricoles expropriées aux ménages touchés par cette expropriation. À la même époque, la province de Hanoi redonnait en terres de service que 5 % des terres expropriées.

Certains ménages du village de Van Quan ont profité de cette compensation sous une forme foncière en plus de recevoir une somme d’argent qui se chiffrerait, selon certains villageois rencontrés, à 250  000 VND/m2. Le KDTM Van Quan est un des rares exemples sur le territoire actuel de la province de Hanoi (donc incluant l’ancienne province de Ha Tay) où le processus d’expropriation de terres agricoles s’est passé, de manière générale, sans grand problème. Habituellement, avec d’autres projets Figure  22  :  Vue  sur  le  KDTM  Van  Quan  à  partir  des  terres  agricoles  restantes  (source  :  auteur,  2018)  

de développement immobilier du genre, ce processus s’étire en longueur en raison de sa complexité et des conflits sociaux qu’il génère, relativement notamment aux compensations offertes aux ménages expropriés. Environ 80 à 90 % des projets immobiliers à Hanoi subissent des délais importants suite à des difficultés par rapport à l’expropriation des terres. Pour un projet de dix hectares, le processus dure habituellement entre six mois et un an (Phuong, 2009, p.71). Dans le cas de Van Quan, un projet de 62 hectares, l’expropriation a été complétée en seulement six mois (ibid., p.69).

Plusieurs raisons expliquent ce succès. Selon les travaux de Phuong (2009), le promoteur HUD a d’abord réduit la taille du projet initialement prévue (ibid. p.78). Les bonnes relations qu’entretiennent le promoteur du KDTM Van Quan et les autorités locales sont également au cœur de ce succès. Afin d’entretenir ces bonnes relations, HUD a financé la construction de routes, d’écoles ainsi que l’amélioration des égouts et du système de drainage dans le secteur (un point sur lequel nous reviendrons dans les chapitres suivants). HUD est donc parvenu à créer un environnement où le promoteur et la communauté tirent un certain avantage de la construction du KDTM (ibid., p.80). Finalement, HUD a assuré un climat de confiance entre la compagnie et la population affectée par l’expropriation. Tout au long du processus, le promoteur maintenait un maximum de transparence possible (ibid., p.82).

Le processus d’expropriation des terres agricoles n’a toutefois pas été sans inquiétude pour les villageois touchés. Un point important concernait notamment l’argent offert en compensation. Le montant de 250  000 VND/m2 _{était jugé trop bas par plusieurs ménages. De plus, les agriculteurs}

avaient initialement des soucis concernant leur capacité à remplacer leurs sources de revenus une fois qu’ils n’auraient plus accès à leur terre agricole. En écho aux caractéristiques de notre groupe de répondants, Phuong (2009, p.74) observe que la plupart avaient un faible niveau d’éducation et possédaient peu de qualification à l’extérieur de l’agriculture. Le chapitre 6 démontre qu’une quinzaine d’années après l’aménagement du KDTM Van Quan, plusieurs ménages sont parvenus à passer au-delà de cette inquiétude initiale en entamant leur propre transition urbaine.