Market Trends MARS

Property

Market Trends ^FRANCE MARS - 2021

SOMMAIRE

INTRODUCTION

LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX EN ÎLE‑DE‑FRANCE

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN FRANCE

CONCLUSION

4 Principales tendances 5 Tableau récapitulatif

8 Les secteurs de marché

10 Une demande placée fortement impactée par la crise sanitaire et l’attentisme des entreprises 19 Hausse généralisée des taux de vacance 22 Hausse de l’offre de grande taille en chantier 23 Des valeurs locatives peu significatives en

raison du faible nombre de transactions

28 Après une année 2019 record, un recul sur tous les créneaux de taille, en particulier sur les plus de 300 millions d’€

32 Dans le neuf : hausse des investissements sur les immeubles vides ou en blanc 33 Recul plus prononcé sur les portefeuilles

que sur les actifs unitaires

34 Diminution des investissements sur toutes les classes d’actifs

37 Les fonds d’investissement demeurent les premiers acteurs du marché

39 Aucun secteur géographique épargné mais une bonne résistance de Paris Centre Ouest et de la 1^ère périphérie

42 Des rendements « prime » en diminution sur plusieurs secteurs géographiques

Ce document a été établi par MBE Conseil pour Catella Property. Il a été finalisé en mars 2021.

Les informations ont été soigneusement vérifiées.

PRINCIPALES TENDANCES

Impact mesuré sur l'emploi en 2020.

Hausse des destructions d'emplois en 2021? Crainte d'une augmentation en 2021

ÉCONOMIE : INCERTITUDES PERSISTANTES

823 000 m ²

mis en chantier non commercialisés LOYERS

Contraction de la marge des entreprises

29,3% en 2020

OFFRE FUTURE :

à partir de 2022

01. MARCHÉ LOCATIF : effondrement de la demande placée, vacance en hausse, absence d'impact sur les loyers faciaux en IDF

789 € / m

²

930 € / m

²

vs

vs

7,9 % en 2019 Taux de chômage :

hausse de + 27 %

Baisse de l'emploi en France :

DÉCROCHAGE SUR LE LOCATIF... MAIS RÉSISTANCE DE L'INVESTISSEMENT

+ 5 %

Taux de croissance prévu : Taux en 2022 :

en 2020

- 8,3 %

en 2021

+ 5 %

Taux de vacance

à Paris : 4,2 % forte hausse

de la vacance à Paris (6,4 % en Île-de-France)

Suroffre actée à La Défense, en Péri Défense et pour le Pôle Émergent Nord

- 45 %

^{en 2020}

(niveau similaire à celui de la crise de 1990)

Baisse de la demande placée :

baisse de la demande inférieure à 5 000 m²

- 36 %

- 54 %

baisse de la demande placée supérieure à 5 000 m²

- 46 %

baisse des pré-commercialisations de grande taille

1 321 000 ^m

²

- 1,8 % ^{en 2020} + 2,1 % ^{en 2019}

vs

8,5 % en 2018

8 % en 2020

TABLEAU RÉCAPITULATIF

Marché des bureaux en Île-de-France en 2020

02. MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT : moins impacté que le marché locatif

2,8 % RENDEMENT PRIME À PARIS EN 2020

Seuil des 3 % cassé

PARC

m² DEMANDE

PLACÉE  m²

TAUX DE VACANCE

%

LOYERS TOP

€ / m² / an RENDEMENT

« PRIME »

%

Paris QCA 8 796 300 229 000 4,00 % 930 2,80 %

Ouest QCA 7 249 700 294 000 9,00 % 540 3,25 %

Pôles tertiaires 4 188 500 92 000 4,40 % 595 3,40 %

Pôle émergent Nord 2 867 900 115 000 14,40 % 430 3,80 %

7

^ÈME

ANNÉE

À PLUS DE 20 MDS € INVESTIS

- 29 %

DE VOLUMES PLACÉS DANS PARIS QCA BAISSE des volumes investis

23,6 Mds €

^{en 2020}

(- 38 % par rapport à 2019)

RETOUR À UN NIVEAU PROCHE DE LA MOYENNE DÉCENNALE (25,3 Mds €)

5 TRANSACTIONS

supérieures à 500 M € soit 3,8 Mds € en 2020 représentant 16 % des volumes investis

Maintien d'une forte activité sur le segment 100 – 300 M €

-10 % par rapport à 2019

60 OPÉRATIONS

entre 100 – 300 M € en 2020 représentant 49 % des montants investis

La part des investisseurs français se maintient, devant les Anglo-Saxons et les Allemands –

Aucun investisseur asiatique en direct FRANCE

59 %

US / CAN / GB

20 % ALLEMAGNE

10 %

»

Le m ar ché lo ca tif de s b ur ea ux en Îl e‑d e‑ Fr an ce

01

LES SECTEURS DE MARCHÉ

Le parc de bureaux en IDF : 58,4 millions de m² en 2020

Paris QCA Parc : 8,8 millions de m² Paris Pôles Tertiaires Parc : 4,2 millions de m²

La Défense

Parc : 3,4 millions de m²

Ouest QCA hors Défense Parc : 3,8 millions de m²

Pôle Émergent Nord Parc : 2,9 millions de m² PériDéfense Parc : 4,1 millions de m²

Pôle Sud

Parc : 1,9 million de m² Boucle Nord 92 Parc : 780 500 m² Pôle Est

Parc : 1,6 million de m² Aéroport

Roissy Charles de Gaulle

Aéroport Orly

PANTIN

NEUILLY

MONTROUGE LEVALLOIS

CLICHY

ST DENIS

VINCENNES MONTREUIL

IVRY-SUR-SEINE BOULOGNE-

BILLANCOURT ISSY-LES- MOULINEAUX

PARIS

Ligne B

Ligne B

Ligne A

A 86

A 86

Ligne C Ligne C

NANTERRE

La Défense

Ligne A COLOMBES

RUEIL-MALMAISON SURESNES

ASNIÈRES Boucle Nord

du 92

Émergent NordPôle

Pôle Est

Pôle Sud Ouest

QCA

PériDéfense Paris

QCA

Avec un parc total de 58,4 millions de m², le marché des bureaux de l’Île-de-France est l’un des mieux organisés et des plus lisibles d’Europe mais aussi l’un des plus diversifiés. Le parc s’est développé autour de la ligne A du RER, véritable épine dorsale de l’organisation tertiaire francilienne. Outre les pôles principaux (Paris, Ouest QCA), la périphérie s’organise également aujourd’hui autour des principales voies de circulation (périphérique, A86 pour les infrastructures routières, métros, RER et tramways pour les infrastructures de transports en commun).

La desserte en transports en commun francilienne est actuellement conçue de manière radiale, avec Paris en son centre, mais cette organisation va évoluer avec la mise en service du Grand Paris Express. Quatre lignes de métro automatique circuleront en rocade sur 200 km en première couronne et desserviront 68 gares qui sont pour certaines en cours de construction. À ce réseau, qui sera mis en service par tronçons jusqu’en 2030, se rajoutent d’autres projets dont les plus importants sont le prolongement de la ligne 14 au nord jusqu’à Pleyel et au sud jusqu’à Orly, et l’extension de la ligne Eole (RER E) jusqu’à La Défense et Nanterre.

La construction ou l’extension de ces lignes ne devraient pas changer fondamentalement l’organisation du marché francilien, du moins à court terme. Elles vont, en revanche, renforcer les pôles existants et notamment les secteurs de Nanterre (Eole mi-2023), La Défense (Eole en 2023, ligne 15 en 2030), Saint-Denis (ligne 14 en 2024 mais lignes 16 et 17 en 2025), Clichy-Saint- Ouen (ligne 14 ouverte en 2021 jusqu’à Mairie de Saint-Ouen) ou Montrouge (ligne 4 prolongée vers Bagneux fin 2021 – ligne 15 Sud en 2025).

> Paris Quartier d’Affaires (QCA) : avec un parc de 8,8 millions de m², soit 15 % du parc total de l’Île-de-France, il reste le secteur majeur de l’Île-de-France, affichant les valeurs locatives et vénales les plus élevées et les rendements les plus faibles.

> Le Quartier des Affaires de l’Ouest, autour de La Défense, est le second marché le plus dense. Il inclut les communes de Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux. Le parc est de 7,2 millions de m², soit 12 % du parc total (dont près de la moitié à La Défense).

> Les Pôles Tertiaires Secondaires de Paris sont au nombre de 3 : dans les 14^ème et 15^ème arrondissements, les pôles du Front de Seine et de Montparnasse, et dans les 12^ème et 13^ème arrondissements, le pôle Gare de Lyon / Bercy / Paris Rive Gauche. Au total, ils affichent un parc de 4,2 millions de m².

> Le Pôle Émergent Nord est constitué des communes de Clichy, Saint-Ouen, Saint-Denis et Aubervilliers.

Le parc de bureaux s’y est fortement accru ces dernières années pour atteindre 2,9 millions de m² en 2020 et il dispose encore d’un potentiel d’accroissement élevé, en raison du nombre important des projets tertiaires recensés.

> Le Pôle Est, avec en son centre Montreuil, s’étend de Charenton au sud à Pantin au nord, et affiche, en 2020, un parc d’1,6 million de m².

> Le Pôle Sud qui s’étend de Vanves à Ivry-sur-Seine en passant par Montrouge, englobe également Châtillon, dont les principaux développements sont localisés à proximité de la station de métro et de tramway Châtillon-Montrouge. Il totalise aujourd’hui 1,9 million de m².

> La PériDéfense intègre les communes dont le développement s’explique en partie par la proximité du Quartier d’Affaires de La Défense : Nanterre, Rueil-Malmaison, Colombes, Bois-Colombes, La-Garenne-Colombes, Suresnes et enfin les parties de Courbevoie et Puteaux hors Défense. Ce secteur représente un parc de près de 4,1 millions de m² et pourrait se développer en liaison avec le Grand Paris et notamment l’arrivée d’Eole à Nanterre dans le

La demande placée baisse de 45 % par rapport à 2019 et totalise un volume de 1 321 000 m², un niveau plancher qui n’avait pas été atteint depuis la crise de 1990. Ce très fort décrochage est clairement lié à l’impact de la crise sanitaire, qui a entraîné une chute sans précédent du PIB, à -8,3 %. Dans ce contexte exceptionnel, marqué par une très forte incertitude sur l’économie, mais aussi sur l’évolution des modes de travail, les entreprises ont en très grande majorité gelé leurs mouvements immobiliers. Le décrochage de la demande placée suit par ailleurs une année 2019 marquée par une faible croissance économique (1,2 %) et où la demande placée avait déjà marqué une baisse de 10 % par rapport à 2018. Dès le 1^er trimestre 2020, avant le début de la crise sanitaire, les volumes commercialisés affichaient déjà un retrait de 15 % par rapport au premier trimestre 2019, à 464 000 m², retrait par ailleurs amorti par la prise en compte de la transaction Total dans Link.

Le 2^ème trimestre 2020 a naturellement été fortement impacté par le confinement, avec seulement 201 000 m² placés. En dépit d’un sursaut de l’activité économique durant l’été, avec une hausse de la croissance du PIB de 18,2 % entre le 2^ème et le 3^ème trimestre, ce rebond a été à peine perceptible sur la demande placée, avec 247 000 m² commercialisés.

La fin de 2020 est restée marquée par l’incertitude, entre deuxième vague de l’épidémie, ouverture des premières campagnes de vaccination mais craintes face aux nouveaux

variants du virus. Le second confinement a certes moins impacté la croissance que le premier, avec une chute du PIB par rapport à la fin de 2019 de -8 % en novembre et -4 % en décembre, mais certains secteurs économiques ont été très affectés (commerces, loisirs, hébergement- restauration, transports) et la consommation des ménages a chuté au 4^ème trimestre 2020 de 15 % par rapport à la fin de 2019. Le climat des affaires s’est amélioré légèrement à la fin de 2020, mais il reste en deçà de sa moyenne long terme (100), à 92. Par ailleurs, les craintes sur l’emploi et les défaillances d’entreprises, jusque-là relativement protégées en partie par les mesures gouvernementales, sont importantes pour l’année à venir. Au manque de visibilité et à l’incertitude sur les évolutions de la crise sanitaire s’est par ailleurs greffée la question du télétravail, massivement adopté durant le premier confinement, moins durant le second et dont l’ampleur dans les années qui viennent reste difficile à mesurer. Tous ces facteurs ont contribué à brider les mouvements immobiliers, y compris ceux visant à réduire les surfaces. Les entreprises désireuses de revoir leurs besoins immobiliers ont en effet pour beaucoup jusqu’ici privilégié les renégociations de baux ou les diminutions de surfaces en ayant recours à la sous-location (transactions qui, si elles ont lieu, ne seront par ailleurs pas comptabilisées dans la demande placée).

En conséquence, la demande placée du 4^ème trimestre a rebondi par rapport à l’été, à 409 000 m², mais elle baisse de 40 % par rapport au 4^ème trimestre 2019.

Demande placée en Île-de-France – 1998 - 2020

Tendance

1000 1500 2000 2500 3000

milliers de m² Une demande placée

en baisse de 45 %

UNE DEMANDE PLACÉE FORTEMENT IMPACTÉE

PAR LA CRISE SANITAIRE ET L’ATTENTISME

DES ENTREPRISES

La baisse de la demande placée a concerné toutes les tranches de surfaces. Elle est légérement moins brutale sur le segment des plus de 20 000 m², soutenue notamment par deux transactions de plus de 80 000 m², mais à l’inverse très violente sur les surfaces de 5 000 à 20 000 m². Au total, la demande en petites et moyennes surfaces baisse de 36 % tandis que les transactions supérieures à 5 000 m² chutent de 55 %.

921 000 m² ont été commercialisés sur des surfaces de moins de 5 000 m², en recul de 36 % par rapport à 2019. Les petites surfaces inférieures à 1 000 m² sont

légèrement moins impactées (-35 %) que les moyennes surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m² (-42 %). Dans Paris QCA, la demande placée de moins de 5 000 m² baisse de 42 % (-30 % sur les moins de 1 000 m²), dans les pôles tertiaires de 49 % et dans le reste de Paris, de 37 %. Dans l’Ouest QCA, la demande placée de moins de 5 000 m² baisse de 50 %, et en PériDéfense de 31 %.

La baisse de la demande placée en petites et moyennes surfaces est moins importante en 1^ère couronne Nord (-24 %) qu’en 1^ère couronne Est (-35 %) et surtout Sud (-52 %).

-36 %

pour les moins de 5 000 m²

-54 %

pour les plus de 5 000 m²

Demande placée en Île-de-France par taille

Tendance

< 5 000 m2

> 5 000 m2 milliers de m²

Sources : MBE Conseil / Catella d'après Immostat 0

500 1000 1500 2000 2500 3000

2020

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

La demande placée de plus de 5 000 m² baisse très fortement en 2020. 399 000 m² ont été commercialisés sur ce créneau. Seules 21 transactions ont été enregistrées dans ce segment de taille en 2020 contre 72 pour près de 872 000 m² en 2019. C’est le plus mauvais chiffre enregistré sur la demande placée de grande taille depuis 1991, où 353 000 m² avaient été commercialisés, largement inférieur à la moyenne annuelle décennale (881 000 m²) et long terme (756 100 m² sur la période 1990 - 2020).

L’attentisme des entreprises, qui avait déjà bridé les précommercialisations en 2019, a été largement exacerbé par la crise sanitaire. Durant le 1^er trimestre 2020, seules 10 transactions de grande taille ont été recensées contre 16 au 1^er trimestre 2019. Le choc brutal

depuis le 2^ème trimestre 2020, relégué les recherches immobilières au second plan. Sur les 11 transactions de grande taille signées durant les 9 derniers mois de 2020, la grande majorité avait été initiée avant la crise sanitaire. Par ailleurs, les questions sur l’impact des mesures de protection sanitaire et du télétravail sur les surfaces de bureaux nécessaires sont encore en suspens dans la majorité des grandes entreprises. Dans ce contexte, un nombre important d’utilisateurs a privilégié la renégociation de leurs baux avec les propriétaires, obtenant parfois un ajustement des loyers en échange d’un allongement de leur bail. D’autres ont opté pour la mise en sous-location d’une partie de leurs locaux au lieu d’un déménagement. Cet attentisme et ces solutions négociées ont eu un impact sur le niveau de la demande

La demande placée comprise entre 5 et 10 000 m², qui se contractait depuis 2018, a reculé de 68 % en 2020.

Elle totalise 87 700 m² en 13 transactions, contre 41 en 2019 (272 100 m²). Parmi ces transactions, 7 ont été

réalisées dans Paris (51 700 m²), dont 4 dans le QCA (27 900 m²). 3 ont été signées dans le Pôle Émergent Nord (19 300 m²), une à La Défense (5 200 m²), une en PériDéfense (5 300 m²) et une en 2^ème périphérie.

Avec 55 000 m² commercialisés en 4 transactions, la demande placée dans le segment des 10 à 20 000 m² s’effondre. En 2019 elle avait déjà fortement baissé, mais comptait cependant 20 transactions pour près de 246 000 m². Sur la période 1990 - 2020, c’est le plus mauvais résultat jamais enregistré pour ce créneau de surfaces et la première fois que la demande placée passe sous le niveau des 100 000 m² : 101 000 m² avaient été

commercialisés en 8 transactions en 1992, plus mauvaise année enregistrée jusqu’ici sur les 10 à 20 000 m².

En 2020, la plus grande transaction du segment est localisée dans Paris QCA (19 500 m²), les trois autres transactions étant localisées dans le Pôle Émergent Nord (13 000 m²) et en 2^ème périphérie (deux transactions pour 22 500 m²).

Après une excellente année 2019, où 11 transactions avaient été recensées pour un total de 353 000 m², le créneau des transactions de plus de 20 000 m² est le seul qui ait affiché une certaine résilience en 2020, bien qu’en baisse de 28 %, avec 256 000 m² commercialisés. Ce volume est cependant en trompe- l’œil, car il ne concerne que 4 transactions, dont le clé en main de Total à La Défense, sur 126 000 m². Autre transaction de très grande taille, la location par Engie du Campus Harmony, à la Garenne-Colombes dans le

secteur de la PériDéfense (83 000 m²). La concrétisation de la transaction Total a naturellement constitué un signe encourageant pour la demande placée de très grande taille à La Défense. Cependant, la transaction Engie, qui était attendue en 2020, a été revue à la baisse, l’entreprise devant à l’origine précommercialiser plus de 130 000 m². Les deux autres transactions de plus de 20 000 m² recensées en 2020 sont celle de Sopra Steria à La Défense (21 600 m²) et la précommercialisation par Nexity des 25 000 m² de Reiwa, à Saint-Ouen.

Recul de 68 % des 5 à 10 000 m²

-78 % pour les 10 à 20 000 m²

-28 % pour les plus de 20 000 m²

Transactions de plus de 5 000 m² par taille

Sources : MBE Conseil / Catella d'après Immostat / Knight Frank milliers de m²

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

5 000 à 10 000 m2 10 000 à 20 000 m2 > 20 000 m2

0 260 520 780 1040 1300

L’effondrement de la demande placée de grande taille en 2020 a tout particulièrement impacté l’offre existante : seule une transaction de 6 500 m² a porté sur un immeuble neuf existant et 7 transactions pour 57 300 m² ont porté sur des immeubles de seconde main, 5 d’entre elles ayant été signées au 1^er trimestre 2020. Le seul clé en main recensé en 2020 est celui de Total et la crise sanitaire ayant généré un blocage quasi-total des décisions immobilières, le niveau des précommercialisations a également fortement souffert, en baisse de 46 % par rapport à 2019.

On recense 12 précommercialisations en 2020 pour un total de 209 000 m², un chiffre en baisse constante depuis 2017 où les précommercialisations avaient atteint un pic, à 643 000 m².

La transaction d’Engie représente 40 % des volumes précommercialisés en bureaux en 2020. Cinq transactions sont par ailleurs recensées dans Paris (44 200 m² dont trois dans Paris QCA pour 31 900 m²), trois transactions dans le Pôle Émergent Nord (37 400 m²), une à La Défense (21 600 m²) et deux en 2^ème périphérie (17 400 m²).

Effondrement de la demande placée sur les immeubles neufs existants et de seconde main

Demande placée de plus de 5 000 m² selon l’état des locaux

0 300 600 900 1200 1500

318 129 250 519

132

141 331

184 294 321

161 264 228

134

275 144

306

643 20

269 180 385 36

576 209 126

2020 255

151 459 73 145

107 128 121

233

Source : MBE Conseil Clés en main Précom

Neuf existant Seconde main

milliers de m²

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Sur les 21 transactions de grande taille réalisées en 2020, les deux plus importantes sont celles de Total dans Link à La Défense, et d’Engie dans le Campus Harmony à La Garenne-Colombes.

Par ailleurs, Air Liquide a précommercialisé près de 6 300 m² dans Symbiose, à Bagneux. C’est donc sans surprise que le secteur de l'Energie représente 54 % des surfaces de grande taille commercialisées en 2020.

Le secteur de l’Assurance est le second secteur consommateur de grandes surfaces, en baisse de 53 % par rapport à 2019, mais avec cependant 3 transactions de grande taille pour un total de 29 000 m² placés.

Deux  transactions sont localisées à Saint-Denis (19 000 m²) et une dans le 13^ème arrondissement diffus (9 700 m²).

Le 3^ème secteur est celui de l’Electronique – Informatique, avec 27 000 m² placés en deux transactions, à La Défense et en PériDéfense. On recense également deux transactions dans le secteur de l’Audit-Conseil

(24 700  m² dans Paris QCA et La Défense). Les 25 000  m² recensés dans le secteur Immobilier Construction ne correspondent en revanche qu’à une seule transaction (Nexity dans Reiwa, à Saint-Ouen).

Le secteur de la Banque-Finance, qui avait largement porté la demande de grande taille en 2019, baisse fortement en 2020, avec seulement 21 800 m² placés

(-83 %) en trois transactions, toutes localisées dans Paris QCA.

Le grand absent dans la liste des consommateurs de surfaces de plus de 5 000 m² en 2020 est le Coworking, qui était en deuxième place en 2019. On ne recense en effet qu’une transaction de plus de 5 000 m² en 2020 : la précommercialisation par Morning Coworking des 6 100 m² de l’Hôtel de la Marine dans Paris QCA.

Le modèle économique du Coworking, notamment les grandes surfaces louées à des loyers élevés dans

les quartiers centraux, avait déjà été questionné au prisme des problèmes rencontrés par WeWork.

La crise sanitaire a naturellement entrainé une baisse de fréquentation des centres de Coworking et la hausse des offres en sous-location, offrant une flexibilité importante et des loyers attractifs, ainsi que les offres en flex office développées par certains bailleurs, peuvent constituer une nouvelle concurrence au modèle.

Le secteur public, également très présent parmi les consommateurs de grandes surfaces en 2019, est quasiment absent en 2020. De même pour le secteur

des transports, très fortement impacté par la crise sanitaire.

Le secteur de l’énergie majoritaire en 2020

Le Coworking absent du top 10 en 2020

Les 10 principaux secteurs consommateurs de grandes surfaces Comparaison 2019 - 2020

m²

0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 220 000

Energie Assurance Électronique / Informatique Immobilier / Construction Audit/Conseil Banque / Finance Administration Transports Autres services Formation

Source : MBE Conseil 2019 2020

Sur le plan géographique et sur l’ensemble de la demande placée toutes surfaces confondues, seul le secteur de La Défense affiche une hausse de la demande placée entre 2019 et 2020. Cependant, la transaction de Total dans Link représente 64 % des 196 000 m² commercialisés dans le quartier d’affaires et hors ce

taille disponible à un an a très fortement augmenté, seules deux autres transactions de plus de 5 000 m² sont recensées en 2020 : Sopra Steria (21 600 m²) dans Latitude et KPMG (5 200 m²) dans Europlaza. La demande en petites et moyennes surfaces, qui avait atteint quasiment 95 000 m² en 2019, baisse par ailleurs

Transactions de plus de 5 000 m² en IDF en 2020

Source : MBE Conseil / Knight Frank

PRENEUR SURFACE

en m² ADRESSE COMMUNE ZONE

GÉOGRAPHIQUE ÉTAT DU BIEN

Total 126 000 Tours The Link –

cours Michelet La Défense La Défense Neuf

Engie 83 138 Campus Harmony –

18 rue des Fauvelles La Garenne-Colombes PériDéfense Neuf

Nexity 25 000 Reiwa (ex-Colisée 1) –

67 rue Arago Saint-Ouen Pôle Émergent Nord Neuf

Sopra Steria 21 613 Latitude – 19 - 29 rue

du Capitaine Guynemer La Défense La Défense Neuf

Boston Consulting Group 19 500 Live – 75 avenue

de la Grande Armée Paris 16 Paris QCA Neuf

Europe Assistance 13 000 Le Wilo –

2 Rue Charles Christofle Saint-Denis Pôle Nord Seconde Main

Caisse d'Allocations Familiales 11 400 Atlantis – Parc du Bois Briard –

2 avenue du Lac

Évry-Courcouronnes 2^e Périphérie Seconde Main

ADP 11 144

Belaïa – Cœur d'Orly 1^ère tranche –

Avenue de l'Europe Orly 2^e Périphérie Neuf

VYV (MGEN) 9 750 62 rue Jeanne d'Arc Paris 13 Autres Paris Neuf

Neuflize OBC (ABN Amro) 8 900 121 boulevard Haussmann Paris 08 Paris QCA Seconde Main

Webhelp 7 592 Toko – 1 – 5 rue d'Heliopolis Paris 17 Autres Paris Neuf

École Danhier 6 886 Saint-Ouen 1 & 2 –

70 rue Saint-Denis Saint-Ouen Pôle Émergent Nord Seconde Main

JP Morgan 6 600 21 rue du Marché

Saint-Honoré Paris 01 Paris QCA Seconde Main

Immobilière Dassault pour

Le Figaro 6 450 High Square –

99 – 101 rue de l'Abbé Groult Paris 15 Autres Paris Neuf

BIC 6 370

E-conic – 12 – 22 boulevard Victor Hugo – ZAC

Entrée de Ville Clichy-sur-Seine Pôle Émergent Nord Neuf

Goldman Sachs 6 308 83 avenue Marceau Paris 08 Paris QCA Neuf

Air Liquide 6 260 Symbiose –

46 – 48 avenue Victor Hugo Bagneux 2^e Périphérie Neuf Morning Coworking 6 076 Hôtel de la Marine –

2 place de la Concorde Paris 08 Paris QCA Neuf

Verspieren 6 018 Curve – 15 rue du Landy Saint-Denis Pôle Émergent Nord Neuf

Talend 5 300 Quai Ouest IV – 3 bis –

7 rue Salomon de Rothschild Suresnes Péridéfense Seconde Main

KPMG 5 219 Tour Europlaza – 20 avenue

André Prothin La Défense La Défense Seconde Main

Hausse en trompe-l’œil pour La Défense

Au total, 470 800 m² ont été commercialisés dans la capitale, en baisse de 48 % par rapport à 2019. La part de Paris dans la demande placée francilienne a continué de décroître en 2020, à 36 % contre 39 % en 2019 et 41 % en 2018. Si l’on observe la demande placée de moins de 5 000 m², cette part remonte cependant à 43 % des surfaces transactées (45 % en 2019).

La chute de la demande placée affecte tout particulièrement les transactions de grande taille, qui diminuent en volume de 69 % entre 2019 et 2020, avec seulement 8 transactions de plus de 5 000 m² contre 27 en 2019. La baisse est de 47 % sur le segment des 1 000 à 5 000 m² et de 36 % sur les moins de 1 000 m².

La demande placée recule fortement dans Paris QCA (-43 %), avec seulement 229 000 m² commercialisés.

La baisse est plus atténuée sur les transactions de moins de 1 000 m² (-30 %), mais atteint -53 % tant sur le segment 1 000 à 5 000 m² que sur le segment supérieur à 5 000 m². On ne recense que cinq transactions de grande

taille dans Paris QCA en 2020 : trois pour des entreprises du secteur Banque / Finance, une pour du Coworking et une pour une entreprise d’Audit / Conseil contre 12 en 2019, qui comprenaient notamment 5 transactions pour des entreprises de Coworking.

150 100 m² ont été commercialisés dans le secteur

« Autres Paris », en baisse de 47 % par rapport à 2019.

Dans Paris Centre Ouest hors QCA, les volumes commercialisés atteignent 67 200 m² (-45 %) dont seulement une transaction de grande taille (5 en 2019) : la location par Webhelp des 7 600 m² de Toko. Aucune

transaction de plus de 5 000 m² n’a en revanche été recensée en 2020 dans les autres arrondissements du secteur « Autres Paris » : la demande placée baisse de 59 % dans les 5, 6 et 7^èmes arrondissements, de 42 % dans Paris Nord Est et de 48 % dans les 3, 4, 10 et 11^èmes arrondissements.

La baisse de la demande placée est également très nette dans les arrondissements des pôles tertiaires parisiens, avec un total de 52 200 m² commercialisés dans les 14 et 15^èmes arrondissements (Montparnasse et Front de Seine), en baisse de 56 % et 39 400 m² placés dans le pôle du 12 et 13^èmes arrondissements (Gare de Lyon / Bercy /

Paris Rive Gauche), en baisse de 61 %. On recense deux transactions de grande taille dans ces secteurs, mais localisées hors du périmètre des pôles tertiaires : la location par la MGEN de 9 750 m² au 62 rue Jeanne d’Arc dans le 13^ème et l’acquisition par Dassault pour Le Figaro des 6 450 m² de Highsquare, dans le 15^ème.

Chute de 48 %

de la demande placée à Paris

Paris QCA en baisse de 43 %

-47 %

dans le secteur Autres Paris

-59 % dans les pôles tertiaires parisiens

Transactions en Île-de-France – 2019 - 2020

0 100 200 300 400 500 600

milliers de m²

Source : MBE Conseil / Catella d’après Immostat 2019 2020

Paris :-48 %

-43 %

-59 %

-47 %

+32 %

-73% -34 %

-69 % -72 % -29%

-20 % -38 % Périphérie Hors Quartiers d'Affaires : -42 %

2^e Périphérie Bouc

le Nor d      

PériDéf ense      

1^ère Cour onne Sud       1^ère Cour

onne Est       1^ère Cour

onne Nor d      

Autres Ouest QCA La Déf

ense

Paris P ôles T

ertiair es Autres Paris Paris QCA

Si La Défense a performé en trompe-l’œil, la demande placée dans le reste des communes de l’Ouest QCA s’est effondrée en 2020, avec un total de 97 700 m² commercialisés contre 359 300 m² en 2019 (-73 %). Ce décrochage de la demande est largement lié à l’absence totale de transactions de grande taille dans le secteur, quand elles avaient largement soutenu la demande

en 2019, notamment à Issy et Boulogne. Les volumes commercialisés diminuent également fortement sur les petites et moyennes surfaces : -60 % sur le segment des 1 000 à 5 000 m², avec une baisse plus intense cependant à Neuilly et Levallois (-73 %) et -36 % sur la demande placée de moins de 1 000 m².

En périphérie hors Ouest QCA, la demande placée

est en baisse de 42 %, avec cependant un résultat légèrement plus positif dans les secteurs de la PériDéfense et de la 1^ère périphérie Nord.

À l’image de La Défense, la demande placée dans la PériDéfense a été largement dynamisée par une transaction de très grande taille : les 83 100 m² précommercialisés par Engie à La Garenne-Colombes.

Celle-ci représente ainsi 52 % des 159 300 m² placés dans le secteur (-20 %). On recense une autre transaction de grande taille, à Suresnes : la location par

Talend de 5 300 m² dans Quai Ouest. En conséquence, la demande placée de grande taille ne baisse que de 8 % par rapport à 2019, où l’on avait cependant recensé 8 transactions de grande taille. Les transactions de 1 000 à 5 000 m² sont en revanche en baisse de 33 % et celles de moins de 1 000 m² de 28 %.

La demande placée dans le pôle émergent Nord est en baisse de 34 % par rapport à 2019, qui représentait cependant une excellente année pour le secteur. Dans ce secteur où l’offre à un an de plus de 5 000 m² est très importante, au total, en 2020, près de 115 000 m² ont été commercialisés, un volume soutenu par cinq transactions de grande taille pour un total de 57 300 m² (-42 %) : deux à Saint-Denis (Verspieren

dans Curve – 6 000 m² et Europe Assistance dans le Wilo – 13 000 m²), deux à Saint-Ouen (Ecole Dahnier dans Saint-Ouen 1 & 2– 6 900 m² et Nexity dans Reiwa – 25 000 m²) et une à Clichy (Bic dans E-Conic – 6 400 m²). Parallèlement, la demande placée sur le créneau des 1 000 à 5 000 m² a baissé de 36 %, mais les petites transactions de moins de 1 000 m² ont bien résisté (-6 %).

La demande placée est en très forte baisse dans les 1^ères périphéries Est et Sud où seuls 31 800 m² et 48 100 m² ont été commercialisés en 2020, soit une diminution des volumes de -72 % et -69 %.

Avec 15 700 m² commercialisés en 2020 (-29 %), la Boucle Nord continue par ailleurs de n’exercer qu’une faible attractivité sur les utilisateurs.

Le reste de la 2^ème périphérie, qui avait déjà subi un recul de la demande placée en 2019, affiche une nouvelle baisse de 38 % en 2020, avec un total de 187 000 m² placés. Les transactions de plus de 5 000 m² diminuent de 75 %, avec cependant deux transactions de plus de 10 000 m² : la précommercialisation par ADP

de 11 100 m² dans le Belaïa, à Orly et l’acquisition par la Caisse d’Allocations Familiales des 11 400 m² de l’immeuble Atlantis, à Evry. Les transactions sur des petites et moyennes surfaces augmentent très légèrement : +11 % quand la demande pour les moins de 1 000 m² baisse de 41 %.

L’Ouest QCA hors Défense décroche…

-20 % pour la PériDéfense, grâce à la transaction d’Engie

-34 % dans le Pôle Émergent Nord…

Faible activité dans les 1^ères périphéries Sud et Est et la Boucle Nord

-38 % pour la 2^ème périphérie

Hausse des taux de vacance

Hausse brutale à Paris…

même si la pénurie perdure à court terme

Hausse en périphérie…

4 secteurs sont dorénavant en suroffre

HAUSSE GÉNÉRALISÉE DES TAUX DE VACANCE

La très forte baisse des précommercialisations et de la demande placée sur les immeubles neufs ou de seconde main immédiatement disponibles, couplée à un début d’accroissement des libérations ont entraîné une hausse majeure de l’offre immédiate en 2020. Elle passe ainsi de 2,7 millions de m² à la fin de 2019 à près de 3,7 millions de m² à la fin de 2020. L’offre immédiate neuve et restructurée de grande taille, notamment, a

augmenté de 76 % entre la fin de 2019 et la fin de 2020.

En conséquence, si le marché affichait en 2019 une pénurie de court terme sur l’ensemble de l’Île-de-France, 2020 marque une hausse généralisée des taux de vacance et, globalement, le marché est tout juste à l’équilibre, avec cependant des secteurs dorénavant clairement entrés dans une situation de suroffre.

Taux de vacance en Île-de-France

% Paris IDF Banlieue

Source : MBE Conseil d’après Immostat 5,8

4 6,8

5,7 7

2,8

6,3 7,2

4,2 3,7

5,2 5,9

4,4 4,5

6,6 7,6

0 2 4 6 8 10

2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001

En 2019, Paris affichait un marché globalement en pénurie d’offres, à 2,1 %. En 2020, l’offre immédiate a cependant connu une hausse importante dans une partie des arrondissements parisiens et le taux de vacance a augmenté de 2 points en un an, pour atteindre 4,2 % à la fin de 2020. Le marché parisien affiche donc encore pour le moment une pénurie d’offres, avec cependant des situations variables selon les secteurs.

Certains arrondissements sont en effet dorénavant tout

juste à l’équilibre, avec une hausse de l’offre immédiate qui, contrairement à 2019, affecte parfois également brutalement l’offre en petites et moyennes surfaces, conséquence des libérations. Seul un arrondissement est en revanche clairement en suroffre à la fin de 2020 : le 18^ème arrondissement, en raison principalement de l’impact de la livraison dans l’année de deux offres de grande taille.

En périphérie, le taux de vacance, qui avait fortement reculé en 2019, retrouve une tendance haussière, passant de 5,8 % à la fin 2019 à 7,2 % à la fin de 2020.

Sur l’ensemble de la périphérie, 4 secteurs affichent

La Défense, le Pôle Émergent Nord, la PériDéfense et la Boucle Nord. Le Quartier des Affaires de l’Ouest hors Défense et la 1^ère Périphérie Sud sont par ailleurs proches de basculer également dans une situation

La hausse de la vacance dans Paris QCA est brutale.

Le secteur, qui était encore en 2019 dans une situation de pénurie très importante, a vu son taux de vacance passer de 1,4 % à la fin 2019 à 4 % à la fin de 2020. L’offre de grande taille a augmenté en 2020, mais demeure très limitée, avec deux surfaces localisées dans le périmètre du QCA et deux dans les arrondissements de Paris Centre Ouest hors QCA. En revanche, l’offre en petites et moyennes surfaces, qui avait connu une baisse continue entre 2015 et 2018, avant de retrouver une tendance légèrement haussière en 2019, croît très

fortement en 2020 : +152 % par rapport à 2019. Cette hausse ne prend par ailleurs pas en compte les sous locations et les espaces de Coworking sous-utilisés, qui, selon nos informations, ont également augmenté durant les derniers mois. À horizon 2021, l’offre de grande taille livrable ou libérable dans l’année reste stable. En revanche, à la fin de 2020, l’offre livrable ou libérable dans l’année en petites et moyennes surfaces augmente considérablement par rapport à fin 2019. Si la demande placée ne se redresse pas en 2021, le taux de vacance de Paris QCA pourrait poursuivre sa hausse.

Taux de vacance dans les principaux sites tertiaires

0 4 8 12 16

Pôle Émergent Nor d La Déf

ense

Autr es Ouest QCA Paris P

ôles T ertiair

es Paris QCA

2^ème Périphérie Bouc

le Nor d 92      

PeriDéf ense       Pôle Sud      

Pôle Est      

12,7

7,3 11,2

6,6

14,4

2,4

5,9

12,7

4,4

2019 2020

Source : MBE Conseil d'après Immostat et Knight Frank

%

4

… et dans les pôles tertiaires…

Hausse majeure à La Défense Hausse importante dans Paris QCA…

Comme on le craignait dès la fin de 2019, le taux de vacance à La Défense a très fortement augmenté en 2020. Conséquence des livraisons d’immeubles de très grande taille (Trinity, Alto…), l’offre immédiate de plus de 5 000 m² du quartier d’affaires a très fortement augmenté en 2020 (+190 %), mais l’offre en petites et moyennes surfaces a aussi presque doublé. Cette hausse de l’offre a été largement amplifiée par la quasi-absence

de transactions de grande taille, tant sur l’existant que sur l’offre à court terme. Le taux de vacance de La Défense est donc passé de 4,8 % fin 2019 à 11,2 % fin 2020, indiquant clairement une situation de suroffre, qui pourrait s’amplifier dans les mois qui viennent, avec notamment plus de 180 000 m² de nouvelles offres de grande taille attendues dans l’année.

Le taux de vacance a également augmenté dans les pôles tertiaires parisiens, passant de 3,4 % à la fin de 2019 à 4,4 % à la fin de 2020. Il traduit donc toujours globalement une pénurie d’offres de court terme.

La situation diffère cependant selon les arrondissements, le marché restant clairement sous offreur dans les 12^ème et 13^ème arrondissements, quand en revanche la vacance atteint 5 % dans les 14^ème et 15^ème arrondissements, en

raison d’une hausse de l’offre de grande taille dans le 15^ème, mais aussi d’une croissance de l’offre en petites et moyennes surfaces dans le 14^ème. À noter en revanche que l’offre livrable ou libérable dans l’année dans les 12^ème et 13^ème arrondissements est en forte hausse, en raison de l’arrivée prévue sur le marché de livraisons et libérations de grande taille, qui pourraient peser sur la vacance dans les mois qui viennent.

Dans le reste du Quartier des Affaires de l’Ouest, le taux de vacance global est passé de 4,9 % à la fin de 2019 à 6,6 % fin 2020. La situation varie cependant selon les communes du secteur. La situation de pénurie est encore forte à Neuilly-sur-Seine, où le taux de vacance passe cependant de 1,4 % fin 2019 à 3,6 % fin 2020, vacance qui porte uniquement sur des offres de moins de 5 000 m².

À Boulogne, le taux de vacance est stable depuis 2018, en très légère suroffre : 6,7 %, essentiellement due à l’offre de petites et moyennes surfaces, qui représente 79 % de l’offre immédiate. Le taux de vacance augmente en revanche de 2,6 points à Issy-les-Moulineaux et atteint 6,9 %, traduisant là aussi une légère suroffre, avec une croissance des disponibilités immédiates qui

porte sur tous les créneaux de surface, y compris l’offre de grande taille. Levallois-Perret entre pour sa part dans une situation de suroffre plus importante, avec un taux de vacance qui passe de 5,2 % fin 2019 à 8,2 % fin 2020. L’offre de grande taille notamment, y a connu une hausse importante. Levallois est cependant la seule commune du secteur où, à la fin de 2020, l’offre livrable ou libérable dans l’année baisse légèrement.

Elle augmente dans les trois autres villes et notamment à Neuilly, où trois offres de grande taille sont livrables en 2021. Le risque de libérations demeure cependant élevé dans tout l’Ouest QCA, qui pourraient alimenter la poursuite de la hausse de la vacance.

La 1^ère périphérie Est est le seul secteur qui continue à afficher une situation de pénurie élevée, avec un taux de vacance qui reste stable, à 2,4 % à la fin de 2020.

Dans la 1^ère périphérie Sud, la vacance passe de 4,8 % fin 2019 à 5,9 % fin 2020, traduisant un marché à l’équilibre.

Si la demande placée a été peu dynamique, les livraisons

et libérations de grande taille sont demeurées très limitées en 2020. Elles ont cependant engendré des hausses de la vacance à Châtillon (7,8 %) et à Ivry (10,1 %). Le marché de Montrouge demeure quant à lui à l’équilibre (5,5 %).

La hausse du taux de vacance s’est poursuivie en 2020 dans la 1^ère périphérie Nord : il passe de 11,7 % à la fin 2019 à 14,9 % à la fin de 2020. En cause, une très forte croissance de l’offre de grande taille dans la majorité des communes. Celles-ci atteignent près de 280 000 m² en 23 offres, composées d’immeubles neufs, restructurés ou rénovés, mais aussi de libérations. 58 % des surfaces de grande taille disponibles immédiatement dans le

Pôle Émergent Nord sont localisées à Saint-Denis, où le taux de vacance atteint 17,7 %. L’offre livrable ou libérable dans l’année est également élevée dans le secteur, ce qui pourrait entraîner une poursuite de la hausse du taux de vacance. Dix offres de grande taille sont notamment livrables en 2021, dont cinq à Saint-Ouen, pour 121 600 m².

Dans le secteur de la PériDéfense, le taux de vacance augmente pour la deuxième année consécutive, passant de 11,3 % fin 2019 à 12,9 % fin 2020. Si l’offre de moins de 5 000 m² s’est stabilisée, l’offre de grande taille a poursuivi sa hausse et atteint désormais près de 293 000 m², dont 119 000 m² sont localisés à Nanterre, où le taux de vacance passe de 9,8 % à

12,3 %, et 89 400 m² à Courbevoie hors Défense, où le taux de vacance atteint 27,5 %. À Rueil-Malmaison, le marché apparait moins suroffreur, avec un taux de vacance de 8 %, mais à notre connaissance, on recense également dans la commune plusieurs offres de grande taille actuellement proposées en sous location ou en recherche de successeurs.

Dans la Boucle Nord, le taux de vacance traduit

toujours une situation de suroffre, à 12,7 % (+1,3 point). Il progresse également dans le reste de la 2^ème périphérie, passant de 6 % fin 2019 à 7,3 % fin 2020.

L’Ouest QCA hors La Défense : équilibre précaire

Pénurie dans le Pôle Est, équilibre dans le Sud

Nouvelle hausse de la vacance dans le Pôle

Émergent Nord…

… et en PériDéfense

+1,3 point en 2^ème périphérie

HAUSSE DE L’OFFRE DE GRANDE TAILLE EN CHANTIER

L’objectif de ce chapitre est d’analyser les mouvements de l’offre future et leurs conséquences sur les évolutions des taux de vacance. Dans cette optique, il ne traitera que de l’offre future d’immeubles neufs ou restructurés,

dont l’impact sur la vacance est traditionnellement le plus élevé, à la hausse comme à la baisse, et de la partie de cette offre qui pourrait être lancée en blanc à savoir celle qui est d’ores et déjà maîtrisée par un investisseur.

L’offre en chantier d’immeubles neufs ou restructurés de plus de 5 000 m² non précommercialisés, augmente en 2020 de près de 20 % par rapport à 2019 et atteint

1,5 million de m². Contrairement à 2019, où le pic de livraison était attendu dans l’année, en 2020, il est au contraire attendu à plus d’un an, à horizon 2022.

Conséquence directe de la très forte baisse des précommercialisations, l’offre livrable ou libérable dans l’année s’accroît de 14 % par rapport à 2019 et atteint 678 000 m². Cette hausse est moins brutale que celle que l’on avait enregistrée en 2019 (+58 %), mais elle vient s’ajouter à une offre immédiate neuve de grande taille qui a, quant à elle, augmenté de 76 %. En conséquence, l’offre totale à 1 an d’immeubles neufs de

plus de 5 000 m² s’accroît de 35 % entre 2019 et 2020, pour atteindre 1,230 million de m², un chiffre record.

Dans un contexte économique encore très marqué par l’incertitude liée à la crise sanitaire et ses conséquences, un véritable sursaut de la demande placée dans les mois qui viennent est difficilement envisageable, ce qui fait craindre une poursuite de la hausse des taux de vacance en Île-de-France.

Deux secteurs, notamment, présentent un risque de poursuite importante de la hausse de la vacance liée aux livraisons d’immeubles neufs. Tout d’abord, le Pôle Émergent Nord, qui concentre 25 % de l’offre à 1 an d’immeubles neufs (169 200 m²). Dans ce secteur,

les chantiers sont en majorité localisés à Saint-Ouen (121 600 m²). Ensuite, La Défense, où en dépit des livraisons déjà importantes en 2020, près de 118 000 m² sont en chantier pour une livraison en 2021, soit 17 % de l’offre neuve en chantier francilienne.

Offre future d’immeubles neufs de plus de 5 000 m

²

en Île-de-France portés par un investisseur

Projet avec investisseur PC déposé avec investisseur PC obtenu avec investisseur Chantier Démarré Livré

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000

milliers de m²

Source : MBE Conseil d’après Knight Frank / Promoteurs / Investisseurs

Immédiat à 1 an 2022 2023 2024 2025 Projet

Offre future d’immeubles neufs de plus de 5 000 m2 en Île-de-France portés par un investisseur

1 100 1 200 Forte hausse de l’offre à 1 an

neuve de grande taille

823 000 m² de bureaux neufs de grande taille sont également en chantier pour une livraison à plus d’un an : 779 000 m² sont attendus en 2022 et 43 700 m² en 2023.

L’offre neuve livrable à plus d’un an est ainsi en hausse de 25 % par rapport à 2019. L’offre en chantier à plus d’un an est localisée pour 28 % des surfaces dans la PériDéfense,

où près de 231 000 m² sont livrables en 2022, avec notamment Point Carré et l’Arboretum à Nanterre, et Alphabet à Bois-Colombes. Elle est également toujours élevée dans le Pôle Émergent Nord (152 000 m²) et à La Défense (123 300 m²).

À moyen terme, on enregistre une très légère baisse des projets non démarrés, PC obtenus ou déposés mais d’ores et déjà portés par un investisseur. Leur volume passe ainsi de 1,7 million de m² en 2019 à 1,53 million de m² à la fin de 2020. Dans le contexte actuel, les promoteurs et les investisseurs devraient cependant redoubler de prudence et on devrait assister à un ralentissement des mises en chantier pour les projets non précommercialisés au moins en partie. Dans cette catégorie de projets, c’est une fois de plus le Pôle Émergent Nord où l’offre est la

plus élevée : 17 % du total, soit 263 500 m² de bureaux.

Les projets pour lesquels aucun permis n’a encore été déposé mais qui sont portés par un investisseur et qui pourraient, à moyen terme, arriver sur le marché et s’ajouter aux chiffres précédents atteignent près de 1,4 million de m² en 59 immeubles à la fin de 2020 (contre 1,23 million de m² en 2019). Comme en 2019, plus d’un quart de ces surfaces en projet sont localisées dans la 1^ère périphérie Nord et notamment à Saint-Denis et Aubervilliers.

À ces chiffres peut s’ajouter une partie des 1,1 million de m² de projets portés par des promoteurs et qui pourraient être vendus en blanc à un investisseur. Dans le

contexte actuel, les transactions en blanc sont cependant très rares et une partie de ces projets pourrait être abandonnée ou repoussée dans le temps.

En cette année 2020 marquée par une très forte baisse de la demande placée, l’analyse des valeurs locatives faciales est ardue, car basée sur un nombre de transactions limité, souvent de petite ou moyenne taille. Rappelons en effet que sur les 21 transactions de grande taille recensées en Île-de-France en 2020, quatre sont des ventes utilisateurs

et seules 13 des 17 transactions locatives restantes portent sur des immeubles neufs. Les évolutions des valeurs locatives moyennes des immeubles neufs en 2020 montrent donc une poursuite de la hausse des loyers moyens dans Paris QCA et une très légère tendance à la baisse des loyers dans les autres secteurs.

DES VALEURS LOCATIVES PEU SIGNIFICATIVES

EN  RAISON DU FAIBLE NOMBRE DE TRANSACTIONS

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

€/m²/an Paris QCA Paris Pôles Tertiaires Ouest QCA Banlieue

789

537

276 494

200 300 400 500 600 700 800

La valeur faciale moyenne des immeubles neufs dans le Quartier des Affaires de Paris est en hausse de 7,5 % entre 2019 et 2020 et atteint 789 € / m², soit son niveau le plus haut depuis 1992. Cette valeur a été largement tirée vers le haut par le poids des trois transactions de grande taille enregistrées dans Paris QCA au 1^er semestre, qui se sont signées à 820 € / m² moyens dans une fourchette située

entre 800 et 900 € / m². Par ailleurs, le loyer top a atteint 930 € / m² sur des petites et moyennes transactions.

Les loyers du seconde main marquent quant à eux en revanche un léger fléchissement depuis le 2^ème trimestre et, à la fin de 2020, le loyer moyen se stabilise, à 629 € / m², une moyenne qui ne porte que sur des transactions de moins de 5 000 m² et qui demeure élevée.

Parallèlement, les mesures d’accompagnement sont au plus bas dans Paris QCA, passant de 11,9 % à la fin de 2019 à 11,1 % à la fin de 2020, un chiffre identique sur tous les créneaux de surfaces. Ce constat, qui peut

paraitre surprenant, face à une forte baisse de la demande placée et à une hausse de l’offre importante sur les petites et moyennes surfaces est cependant à nuancer, car il s’agit d’une moyenne portant sur les douze derniers mois.

Lors des crises précédentes, Paris QCA, secteur de référence francilien a été généralement l’un des premiers secteurs où l’ajustement des loyers est intervenu. Ces valeurs moyennes faciales de 2020 et plus encore, les mesures d’accompagnement enregistrées en fin d’année illustrent une année où une grande majorité des transactions avait été initiée avant la crise sanitaire, dans un secteur où, rappelons-le, la pénurie de bureaux

était très élevée. Près de la moitié des surfaces de plus de 1 000 m² commercialisées dans Paris Centre Ouest sont ainsi par exemple concentrées sur le 1^er trimestre 2020. S’il est possible que les loyers top se maintiennent à des niveaux élevés et continuent à tirer les valeurs faciales moyennes vers le haut, on pourrait commencer à percevoir une hausse des mesures d’accompagnement dans les mois qui viennent.

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles de seconde main

0 100 200 300 400 500 600

Banlieue Paris Pôles Tertiaires

Paris QCA Ouest QCA

629

487 431

194

Source : MBE Conseil

€/m²/an

2020 2019 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Poursuite de la hausse des

loyers prime dans Paris QCA en 2020

Dans les secteurs tertiaires parisiens, les loyers baissent légèrement, pour s’établir à 537 € / m² dans le neuf et 487 € / m² dans le seconde main. Ces moyennes sont

uniquement calculées sur des petites et moyennes surfaces.

Les mesures d’accompagnement évoluent cependant différemment selon les secteurs : elles croissent dans le secteur de Montparnasse (11 % à la fin de 2019,

15,7 % à la fin de 2020), mais diminuent dans le secteur de Gare de Lyon/Bercy / Paris Rive Gauche (12,5 % fin 2019, 11,6 % fin 2020).

Dans le Quartier des Affaires de l’Ouest, le loyer moyen des immeubles neufs baisse de 2 % et passe sous la barre des 500 € / m² / an, tout en restant élevé, à 494 € / m². Cette moyenne porte cependant sur un nombre réduit de transactions localisées pour l’essentiel à La Défense. C’est également le poids de plusieurs transactions de seconde main localisées à La Défense et signées à des loyers élevés, qui explique la hausse du loyer moyen du seconde main dans le secteur qui

atteint en effet 431 € / m² sur tout l’Ouest QCA. Les mesures d’accompagnement baissent à Boulogne et Issy-les-Moulineaux (18,3 % fin 2020 contre 20,1 % fin 2019), mais s’accroissent considérablement à La Défense (29,8 % contre 25,2 %) et à Neuilly-Levallois (28,6 % contre 19 %). A noter cependant que dans ce dernier secteur, les transactions de plus de 1 000 m², prises en compte dans le calcul des mesures d’accompagnement, étaient en 2020 toutes localisées à Levallois.

En banlieue, les valeurs locatives moyennes baissent, tant sur le neuf, à 276 € (-14 %), que sur le seconde main, à 194 € / m² / an (-17 %). Une fois de plus, ces moyennes

portent sur un nombre réduit de transactions en grande majorité de petite et moyenne taille.

Les mesures d’accompagnement augmentent considérablement dans tous les secteurs de banlieue, à l’exception de la Périphérie Est, seul secteur à encore afficher une situation de pénurie (11,5 % à la fin de 2020, contre 17,7 % en 2019). Dans la 1^ère périphérie Sud, elles passent de 19,1 % en 2019 à 23,9 % en 2020 et la hausse

est encore plus marquée dans la 1^ère Périphérie Nord, où elles croissent de 22,8 % à 26,8 % et dans la Boucle Nord (41 % contre 31,9 % en 2019). Dans le secteur de la PériDéfense, la croissance est moins marquée, mais les mesures d’accompagnement sont très élevées, à 32,1 % (30,2 % fin 2019).

Légère baisse des loyers dans les pôles tertiaires parisiens

Baisse de 2 %

des loyers moyens du neuf dans l’Ouest QCA

Baisse des valeurs faciales en périphérie et hausse des mesures d’accompagnement

»

Le m arc hé de l’ in ve st iss em ent en F ra nce

02

02

Après 10 années de tendance haussière et un niveau record atteint en 2019 (37 milliards d’€), le marché de l’investissement s’est logiquement contracté en 2020, impacté par la crise sanitaire. Il est toutefois loin d’avoir connu un effondrement similaire à celui de la crise de

2008 - 2009 puisque, avec 23,6 milliards d’€ échangés (soit un recul de 38 %), le marché a retrouvé un niveau proche de sa moyenne décennale (24,2 milliards d’€

de 2010 à 2019).

Retour à un volume proche de la moyenne décennale

Recul de 58 % sur les plus de 300 millions d’€

5 opérations de plus de 500 millions d’€, contre 8 en 2019

Montants investis sur le marché de l’immobilier non résidentiel en France

milliards d'€

0 8 16 24 32 40

Source : MBE Conseil/Catella Property Tendance

2020 2019 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

APRÈS UNE ANNÉE 2019 RECORD, UN RECUL SUR TOUS LES CRÉNEAUX DE TAILLE,

EN PARTICULIER SUR LES PLUS DE 300 MILLIONS D’€

Aucun créneau n’a été épargné par le recul des montants investis en 2020. Les transactions de plus de 300 millions d’€ ont toutefois été les plus touchées,

avec 9 opérations totalisant 5,2 milliards d’€ contre 23 opérations représentant 12,5 milliards d’€ en 2019.

5 opérations ont dépassé les 500 millions d’€ en 2020 : la part d’un portefeuille de 5 centres commerciaux vendue par Unibail-Rodamco-Westfield à Crédit Agricole Assurance et La Française, le portefeuille logistique vendu par Green Oak RE à Patrizia, les achats du 14 rue Bergère par LaSalle IM (pour Adia) auprès de BNP Paribas, les Tours CityLights 1 et 3 par Allianz Vie auprès de Cardif, ainsi que l’acquisition par

plusieurs fonds gérés par SLAM (Swiss Life AM) du futur Campus Engie à La Garenne-Colombes auprès de Nexity. Au total, ces transactions de grande envergure ont totalisé un peu moins de 3,8 milliards d'€ en 2020, contre un peu plus de 6,7 milliards d'€ répartis sur 8 opérations en 2019, année qui avait été, rappelons-le exceptionnelle.

La contraction est plus marquée encore sur le créneau des 300 à 500 millions d’€, mais elle fait suite, là encore, à une année 2019 record au cours de laquelle 15 opérations avaient été enregistrées pour 5,75 milliards d'€. En 2020, 4 opérations ont totalisé

1,4 milliard d'€ : il s’agit des acquisitions d’Aquarel par CNP, du 3 avenue Hoche par Primonial, du 173 - 175 boulevard Haussmann par La Française REM pour CNP Assurances et du portefeuille Hub&Flow par Ivanhoé Cambridge.

4 opérations entre 300 et 500 millions d'€, loin du record de 2019

Belle résistance pour le segment 100 à 300 millions d’€

Montants investis en immobilier non résidentiel – par taille d’actifs

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

plus de 500 mi€

300 à 500 mi € 100 à 300 mi €

50 à 100 mi € moins de 50 mi €

Source : MBE Conseil/Catella Property

millions d'€ 2019 2020

-46 % -33 %

-10 %

-75 %

-44 %

Le segment des 100 à 300 millions d'€ est celui qui a le mieux résisté en 2020 avec un recul de « seulement » 10 % des sommes investies. 60 opérations ont permis de totaliser un peu moins de 10 milliards d'€. Ce créneau de surface a réellement constitué le cœur du marché de l’investissement en France, représentant 42 % des

montants échangés. Il a été particulièrement dynamique au cours du dernier trimestre, avec 20 deals finalisés au cours des trois derniers mois de l’année. Les fonds d’investissement sont de loin les premiers acteurs sur ce créneau de surface avec la moitié des montants investis (49 %).