Property Market Trends FRANCE MARS

Texte intégral

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FRANCE

MARS - 2017

Property

Market Trends

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SOMMAIRE

4 Principales tendances 5 Tableau récapitulatif

8 Les secteurs de marché

10 Une demande placée en légère hausse 19 Poursuite de la baisse des taux de vacance 24 Des valeurs locatives faciales moyennes

relativement stables

28 Des volumes toujours en croissance 29 Poursuite du redressement des

investissements en blanc

30 Une répartition actifs unitaires/ventes de portefeuilles qui reste stable 31 Hausse des volulmes sur presque

tous les segments de taille 33 Les bureaux majoritaires,

mais les commerces et les produits de diversifi cation sont les plus dynamiques 35 Les fonds core et core +,

les compagnies d’assurance et les SCPI ont été les plus dynamiques

37 Forte activité dans Paris QCA et en 2ème périphérie

39 Des rendements prime toujours en baisse signifi cative

Ce document a été établi par MBE Conseil pour Catella Property. Il a été fi nalisé en mars 2017.

Les informations ont été soigneusement vérifi ées.

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Crédits photos : Jean-Marc Lavigne, Cyrille Dubreuil, Vincent Fillon, Hugo Hebrard, Meero, Shoootin, Shutterstock.

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INTRODUCTION

LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN FRANCE

CONCLUSION

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PRINCIPALES TENDANCES

ÉCONOMIE : AMÉLIORATION CERTES... MAIS PROGRESSIVE

Retour de la croissance de l’emploi en Île-de-France :

en 2015 en 2015 Pour la première fois depuis 2007,

la croissance est supérieure à 1% !

+ 1,3%

+ 0,6%

vs

Marge des entreprises stable

en forte hausse en 2015

: demande forte, vacance en baisse, loyers stables ÉCONOMIE : AMÉLIORATION CERTES... MAIS PROGRESSIVE

ÉCONOMIE : AMÉLIORATION CERTES... MAIS PROGRESSIVE ÉCONOMIE : AMÉLIORATION CERTES... MAIS PROGRESSIVE

ÉCONOMIE : AMÉLIORATION CERTES... MAIS PROGRESSIVE ÉCONOMIE : AMÉLIORATION CERTES... MAIS PROGRESSIVE

IMMOBILIER = UN BON CRU 2016 01. MARCHÉ LOCATIF

31,6% en 2016 en 2016

en 2015

+1,1%

+ 7%

en 2016

pour la demande supérieure à 5 000 m2

+ 36%

Taux de vacance :

en Île-de-France

6,2%

3,2%

en banlieue

7,5%

Taux de croissance prévu pour : Taux en 2016 :

en 2017

+1,3%

en 2018

+1,4%

OFFRE

FUTURE : 569 000 m 2

mis en chantier non commercialisés.

Loyers faciaux

STABLES

Baisse des mesures

d’accompagnement : - 0,7 pt de 22,2% au T3 2016 à 21,5% au T4 2016

Croissance économique

morose avec :

1,1% en 2016

vs

Hausse de la demande placée :

à partir de 2018

+ 27%

pour la demande supérieure à 10 000 m2

pénurie à Paris

2 410 000 m

2

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TABLEAU RÉCAPITULATIF

Marché des bureaux en Ile-de-France en 2016

PARC

DEMANDE

PLACÉE 

TAUX DE VACANCE

%

LOYERS TOP

€/m²/an RENDEMENT

« PRIME »

%

Paris QCA 8 635 500 565 300 2,70% 810 3,10%

Ouest QCA 6 934 400 537 500 8,30% 550 3,65%

Pôles tertiaires 3 976 700 319 750 2,30% 540 3,50%

Pôle émergent Nord 2 595 900 88 759 10,30% 305 4,25%

Pôle Est 1 592 000 53 000 5,00% 220 4,85%

Pôle Sud 1 735 400 93 700 10,70% 320 4,50%

Boucle Nord du 92 1 516 500 55 400 11,30% 310 5,00%

IDF 56 965 600 2 410 000 6,20%

Source : MBE Conseil /Catella Property d’après CBRE/ Immostat

02. MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

HAUSSE

des volumes placés :

+ 5%

en 2016

28,3 Mds € 1

2 3

2e MEILLEURE ANNÉE DEPUIS 20 ANS SUR LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

VOLUMES DE BUREAUX ET COMMERCES donc toujours un fort appétit des investisseurs pour ces 2 typologies d’actifs.

1,1 Md€

PLACÉ en 2016

OPÉRATIONS SUPÉRIEURES

À 100 M € 64%

DES VOLUMES EN 2016

78%

MONTÉE EN PUISSANCE

DES RETAIL PARKS

+664%

PAR RAPPORT À 2015

3,10% RENDEMENT PRIME À PARIS

: hausse des volumes, baisse des rendements

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(7)

01

Le marché locatif des bureaux

en Île-de-France

Dynamisée par une reprise de l’activité économique en Île-de-France et notamment par

une croissance de l’emploi privé qui dépasse, pour la 1

ère

fois depuis 2007, la barre des

1%, la demande placée est restée sur la lancée de la fi n 2015 et a affi ché, au moins jusqu’au

3

ème

trimestre, une croissance solide portée par le retour des transactions de grande

taille. Elle s’accroît de 7% et atteint 2,41 millions de m². Contrairement à 2015, ce sont les

demandes de grandes surfaces qui ont été les plus actives avec une hausse de 27% par

rapport, il est vrai, à une année 2015 morose. Parmi elles, les demandes supérieures à

20 000 m² marquent leur grand retour. Les demandes de petites et moyennes surfaces

sont plutôt stables avec une très légère orientation à la baisse de 3% par rapport à

2015. Les taux de vacance poursuivent leur baisse notamment dans Paris où ils illustrent

désormais une pénurie importante d’off res de toute taille et de toute qualité, pénurie

touchant particulièrement Paris QCA et les pôles tertiaires. Globalement, le taux de

vacance francilien baisse de 0,8 point et s’établit à 6,2%. En banlieue, les taux de vacance

régressent moins vite et, hormis le pôle Est touché également par la pénurie, sont toujours

signifi catifs de secteurs en suroff re. Les loyers faciaux sont restés globalement stables mais

on note, pour la 1

ère

fois depuis 2012, une baisse des mesures d’accompagnement qui

reviennent à leur niveau de la fi n 2015 (21,5%) après les hausses enregistrées dans le courant

de l’année 2016, en particulier en ce qui concerne les transactions de plus de 5 000 m².

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LES SECTEURS DE MARCHÉ

Aéroport Roissy Charles de Gaulle

Aéroport Orly

PANTIN

NEUILLY

MONTROUGE LEVALLOIS

CLICHY

ST DENIS

VINCENNES MONTREUIL

IVRY-SUR SEINE BOULOGNE

BILLANCOURT ISSY-LES- MOULINEAUX

PARIS

Ligne B

Ligne B

Ligne A

A 86

A 86

Ligne C Ligne C

NANTERRE

La Défense

Ligne A COLOMBES

ASNIÈRES Boucle Nord

du 92

Émergent NordPôle

Pôle Est

Pôle Sud Ouest

QCA

Paris QCA

Paris QCA

Parc : 8,6 millions de m2 Paris Pôles Tertiaires

Parc : 4,0 millions de m2 La Défense

Parc : 3,3 millions de m2 Ouest QCA hors Défense

Parc : 3,6 millions de m2 Pôle Émergent Nord Parc : 2,6 millions de m2 Pôle Sud

Parc : 1,7 million de m2

Boucle Nord 92 Parc : 1,5 million de m2 Pôle Est

Parc : 1,6 million de m2

Le parc de bureaux en IDF : 56,9 millions de m² en 2016

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Avec un parc total de 56,9 millions de m², le marché des bureaux de l’Île-de-France est l’un des mieux organisés et des plus lisibles d’Europe mais aussi l’un des plus diversifiés. Le parc reste organisé autour de la ligne  A du RER, véritable épine dorsale de l’organisation tertiaire francilienne. Outre les pôles principaux (Paris, Ouest QCA), la périphérie s’organise essentiellement aujourd’hui autour des principales voies de circulation (périphérique, A86 pour les infrastructures routières, métros, RER et tramways pour les infrastructures de transports en commun). Les projets de transports en commun, et notamment le Grand Paris Express, ne devraient pas changer fondamentalement l’organisation du marché, au moins à court terme. Si certains projets vont renforcer la desserte des pôles existants, à l’image de La Défense ou de Boulogne – Issy-les-Moulineaux, les pôles émergents Nord et Sud vont également bénéficier d’une meilleure accessibilité. Cela pourrait, une fois les nouvelles infrastructures mises en service, déplacer graduellement le centre de gravité de ces marchés soit vers des localisations plus éloignées du Boulevard Périphérique (notamment à Clichy, Saint-Ouen, ou encore Montrouge) soit vers des sites aujourd’hui considérés comme secondaires (notamment Pleyel à Saint-Denis).

> Paris Quartier d’Affaires (QCA) : avec un parc de 8,6 millions de m² soit 15% du parc total de l’Île-de-France, il reste le secteur majeur de l’Île-de-France. C’est le secteur qui affiche les valeurs locatives et vénales les plus élevées et les rendements les plus faibles. C’est également le secteur où les flux sont les plus réguliers.

> Le Quartier des Affaires de l’Ouest, autour de La Défense, est le second marché le plus dense.

Il inclut les communes de Neuilly-sur-Seine, Levallois- Perret, Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux et bien sûr La Défense. Le parc est de plus de 6,9 millions de m², soit près de 12% du parc total (dont près de la moitié dans le périmètre de La Défense).

> Les Pôles Tertiaires Secondaires de Paris sont au nombre de 3 : le Front de Seine, Montparnasse et le pôle Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche qui est le plus dynamique et a concentré la grande majorité des nouveaux développements de ces dernières années.

Ce pôle représente aujourd’hui un parc de près de 4 millions de m² mais devrait continuer à s’accroître dans les prochaines années, notamment dans les secteurs Austerlitz Sud et Tolbiac Chevaleret où plusieurs opérations acquises en blanc par des investisseurs ont démarré et devraient être livrées entre 2018 et 2019. Le secteur du Front de Seine, pour sa part, a été étendu vers le Sud au secteur de Balard, permettant d’intégrer le ministère de La Défense et les opérations Qu4drans développées par AXA et louées par Altice Média.

> Le pôle émergent Nord apparaît comme le prolongement naturel des quartiers d’affaires de Paris et de l’Ouest. Constitué des communes de Clichy, Saint-Ouen, Saint-Denis et Aubervilliers, le parc de bureaux s’est beaucoup accru ces dernières années.

Il est aujourd’hui estimé aux environs de 2,6 millions de m² et dispose encore d’un potentiel d’accroissement élevé, notamment dans les secteurs qui bénéficieront de nouvelles dessertes en transports en commun.

> Le Pôle Est, avec en son centre la commune de Montreuil qui a concentré depuis quelques années de nombreuses transactions et des développe- ments conséquents, affiche, en 2016, un parc de 1,6 million de m².

> Le Pôle Sud qui s’étend de Vanves à Ivry-sur-Seine en passant par Montrouge, déborde en réalité du simple cadre de la 1ère périphérie et englobe également des communes comme Châtillon, dont les principaux développements sont localisés à proximité de la station de métro et de tramway Chatillon-Montrouge.

Il totalise aujourd’hui 1,7 million de m².

> Enfin, la Boucle Nord des Hauts de Seine intégrant Asnières, Colombes, Bois-Colombes, La Garenne- Colombes et Gennevilliers, a enregistré de nombreux développements et une croissance importante du parc existant qui est, en 2016, de 1,5 million de m² et qui pourrait continuer à se densifier. Ce pôle se divise aujourd’hui en 2 secteurs, l’Ouest (Colombes, la Garenne-Colombes, Bois-Colombes) qui fonctionne en liaison avec la Défense et qui présente les valeurs locatives les plus élevées, et l’Est (Asnières, Gennevilliers).

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La demande placée s’accroît de près de 7% par rapport à 2015 et atteint un volume de 2.410.000 m².

Elle dépasse, pour la 1ère fois depuis 2012, la moyenne des 10 dernières années (2,28 millions de m²) et est très signifi cativement au-dessus de la moyenne de long

Contrairement à 2015, la demande placée a été nettement portée en 2016 par les transactions supérieures à 5 000 m² qui affi chent une hausse de 27% tandis que les

terme (environ 2 millions de m²). 2016 est ainsi l’une des 5 meilleures années en terme de demande placée depuis 1992. Ce résultat est d’autant plus remarquable qu’il a été réalisé dans un contexte économique encore diffi cile, marqué par une croissance économique molle, de l’ordre de 1,1%.

demandes de petite et moyenne taille sont légèrement orientées à la baisse (-3%).

UNE DEMANDE PLACÉE EN LÉGÈRE HAUSSE

Demande placée en Île-de-France – 1996 – 2016

Demande placée en Île-de-France par taille

Une demande placée en hausse de 7%

Tendance

0 500 1000 1500 2000 2500

3000 milliers de m2

Source : MBE Conseil d'après Immostat 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Tendance

< 5000 m2

> 5000 m2 milliers de m2

Source : MBE Conseil/Catella - Immostat 0

500 1000 1500 2000 2500 3000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

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Transactions et emploi salarié en Île-de-France

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0

500 1000 1500 2000

-3 -2 -1 0 1 2 3 4 milliers de m2

Transactions < 5000 m2 Transactions > 5000 m2 croissance de l'emploi salarié en IDF%

Source : MBE Conseil/Catella d’après Immostat et Crocis pour l’emploi - * : variation annuelle calculée sur le 3ème trimestre 2016 pour l’emploi

Cette légère baisse de la demande placée de moins de 5 000 m² est atypique par rapport à la tendance de long terme. En eff et, compte tenu de la corrélation forte existant entre les transactions de petites et moyennes surfaces et les variations de la croissance de l’emploi, elle aurait dû s’accroître de manière signifi cative. En 2016, la croissance de l’emploi en Île-de-France a été positive et a atteint 1,3%. L’emploi dans la région a dépassé de 1,4% son niveau d’avant la crise de 2008 alors que sur la France entière il lui est encore inférieur de 1,8%. Plus encore, la croissance de l’emploi dans le secteur tertiaire marchand en Île-de-France a été de 1,6%, portée par les secteurs de l’informatique, les activités scientifi ques et techniques, les activités de soutien et les activités juridiques et comptables, des secteurs traditionnelle-

En revanche, le relais a été pris par les demandes de grande taille qui ont très clairement soutenu le niveau de la demande placée totale. Après un net ralentissement en 2015, les demandes de grande taille sont de nouveau très actives en 2016.

ment fortement consommateurs de bureau. Ce retour d’une croissance de l’emploi supérieure à 1% aurait dû entraîner un accroissement plus important du volume de la demande placée de moins de 5 000 m² (environ +15%). C’est tout le contraire qui s’est produit, provo- quant, pour la 1ère fois depuis 1997, une déconnection entre demande placée de petites et moyennes surfaces et croissance de l’emploi. Deux éléments peuvent expli- quer cette décorrélation : tout d’abord le poids des incertitudes politiques tant mondiales que nationales qui a pu pousser les petites et moyennes entreprises à un certain attentisme. D’autre part, on peut y voir aussi les premiers eff ets de la pénurie d’off res de toute taille dans Paris, l’un des secteurs les plus touchés par cette baisse avec la 2ème périphérie.

Au total, leur volume s’accroît de 27% par rapport à 2015. 67 transactions de plus de 5 000 m² ont été enre- gistrées en 2016 pour un volume de 905 000 m² contre 56 transactions pour 714 000 m² en 2015.

- 3% pour les transactions

<5000 m²

Décorrélation avec la croissance de l’emploi

+27% pour les transactions de plus de 5 000 m²

Ce sont notamment les demandes de 1 000 à 5 000 m² qui expliquent le plus ce recul. Elles sont en eff et en baisse de 6% tandis que les demandes de moins de 1 000 m²

restent légèrement orientées à la hausse malgré un net recul au 2ème semestre.

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En revanche, les transactions entre 20 et 40 000 m² ont été particulièrement dynamiques atteignant même un record sur la période historique avec 318 300 m² réalisés en 12 opérations, chiff re jamais atteint depuis 1990 tant en nombre qu’en surface. Derrière ces transactions , on constate toujours des mouvements de relocalisations liés à des recherches de rationalisation de l’espace ou d’économies de loyer. Parmi elles, 2 transactions à La Défense réalisées par RTE dans l’immeuble Window et par Deloitte dans la tour Majunga, les 2 transactions de la BNP dans les immeubles du parc du Millénaire dans le 19ème arrondissement, complétant le regroupement de la banque dans cet arrondissement amorcé en

2010 et portant sa présence dans ce secteur à près de 113 000 m². Parmi elles aussi, la prise à bail par EDF de 39 000 m² dans Smart Side à à Saint-Ouen, la location par le groupe Altice des 2 immeubles livrés du programme Qu4drans dans le 15ème arrondissement de Paris, la location par Crédit Agricole Consumer Finance de l’immeuble Smart Gardens à Massy et celle par la RATP de l’immeuble l’Elyps à Fontenay-sous-Bois. Parmi ces 12 transactions, 9 ont porté sur des immeubles neufs illustrant encore une fois la nette préférence des utilisateurs de surfaces de grande taille pour le neuf.

51% des volumes dans ce segment de taille se sont placés dans les pôles les plus tertiaires dont 32% à La Défense.

La demande placée s’est accrue également fortement dans le segment des 10 000 à 20 000 m². 22 opérations ont été recensées en 2016 pour un volume de 304 600 m² contre 18 pour 247 800 m² en 2015 soit une hausse de 23%. Les utilisateurs de ces surfaces ont choisi de se localiser en très grande majorité (88%) sur les pôles

les plus tertiaires de l’Île-de-France et notamment à 42%

dans les pôles tertiaires secondaires de Paris (dont 56%

pour le pôle Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche et 34% pour le Front de Seine). 18% d’entre eux ont choisi La Défense. Dans ce segment de taille, 63% des volumes placés ont porté sur des immeubles neufs.

Les transactions entre 5 000 et 10 000 m², pour leur part, progressent également mais plus faiblement.

33 transactions ont été recensées pour 232 700 m² en hausse de seulement 6% par rapport à 2015.

À l’inverse des transactions de plus grande taille,

elles ont été localisées en majorité en périphérie (52% du total dont 37% en 2ème périphérie). Autre diff érence, si le neuf reste majoritaire, les transactions portant sur des immeubles de seconde main sont, dans ce segment de taille, plus nombreuses (40% du total).

Si la préférence pour les immeubles neufs reste importante (68% du total), c’est, en 2016, essentiellement le fait de la forte reprise des pré-commercialisations qui ont représenté 31% du volume de la demande placée de grande taille et qui ont plus que doublé par rapport à 2015. Elles concernent 16 opérations et atteignent

un volume de 284 000 m². Leur localisation est très diversifi ée sur presque tous les secteurs de l’Île-de- France à l’exception des 1ères périphéries Est et Sud et de la Boucle Nord. 52% d’entre elles portent sur des immeubles livrables en 2017, 22% en 2018 et 16% en 2019. Les transactions réalisées sur les immeubles neufs Record historique

pour les 20 à 40 000 m²

…+23%

pour les 10 à 20 000 m²

…+6%

pour les 5 à 10 000 m²

Accroissement des pré-commercialisations Hausse de 48%

des plus de 20 000 m²

Le retour le plus marqué est celui des transactions de plus de 20 000 m², en forte baisse en 2015 : 367 300 m² y ont été placés en 12 transactions contre seulement 247 000 m² en 2015 en 7 transactions.

Cette progression forte a été constatée malgré la poursuite du recul des transactions supérieures à

40 000 m² : seulement une transaction a été enregistrée en 2016 dans ce segment de taille (le clés en main de Saint Gobain sur l’immeuble M2 à La Défense, projet de Générali d’une surface de 49 000 m²) alors qu’en 2015, on en avait dénombré 4 pour près de 171 500 m².

Transactions de plus de 5 000 m² par taille

Source : MBE Conseil milliers de m2

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0 260 520 780 1040 1300

> 20 000 m2 10 000 à 20 000 m2

5 000 à 10 000 m2

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Poids du secteur Public

dans les transactions de plus de 5 000 m²

Demande placée de plus de 5 000 m² selon l’état des locaux

0 300 600 900 1200 1500

2011 2012 2013 2014 2015 2016

289 195 218 381

329

132

141 331

184 293

279 255

129 138

250 275

130

284 107 73

121 519

128 233

Source : MBE Conseil Clés en main Précom

Neuf livré Seconde main

milliers de m2

Secteur Public Secteur Privé

0 200 400 600 800 1000 1200 1400

2014 2013

2012 2015 2016

milliers de m2

Source : MBE Conseil

739 744

242 161 472

108 741 510

125 781 781

446

….faiblesse persistante des clés en main

Forte croissance du seconde main

Baisse de la demande du secteur public La reprise des locations de grande taille dans des

immeubles de seconde main a également été très importante, contribuant ainsi à la baisse de la vacance dans les secteurs concernés. Sans retrouver leur niveau de 2014, elles ont largement eff acé le creux de 2015 avec 293 000 m² placés en 26 opérations, en hausse de 43% par rapport à 2015. Le début de la pénurie de neuf a entraîné le report de certaines demandes sur

la meilleure partie des immeubles de seconde main (en l’état ou rénovés) disponibles. Les loyers faciaux atteints ont, pour cette raison, été parfois relativement élevés et ont montré une très bonne résistance, notamment dans les pôles tertiaires secondaires parisiens et l’Ouest QCA (entre 450 et 500 €/m²/an), le secteur Autres Paris ( 330 € dans Paris Nord Est), ou même en 2ème périphérie (entre 220 à Massy et 310 €/m² à Rueil Malmaison).

Les clés en main, en revanche, voient leur part continuer à se réduire après les 2 années exceptionnelles enregistrées en 2011 et 2012. Seuls 73 000 m² (3 opérations) ont été recensés en 2016, en baisse de 40% par rapport à 2015. Parmi eux, malgré tout, la plus grande transaction

de l’année avec le clés en main locatif réalisé par Générali pour Saint Gobain à La Défense (Tour M2, 49 000 m²).

À noter également la prise en compte, dans les chiff res de l’année, du clés en main réalisé pour le journal Le Monde dans Paris Rive Gauche.

La demande du secteur public est de nouveau orientée à la baisse en 2016. Cette baisse provient toutefois, en grande partie du décalage de la prise en compte de la location par le Conseil Régional des immeubles Infl uence à Saint-Ouen qui ne sera comptabilisée qu’au 1er trimestre 2017. L’évolution de l’année 2016 est donc moins signifi - cative et n’est pas le refl et d’un retrait très important de la demande du secteur public. En 2016, elle a porté sur 10 transactions pour un volume de 161 000 m².

Parmi les transactions les plus importantes réalisées par l’Administration ou les entreprises du secteur public en 2016, on peut citer : la location par RTE de l’immeuble Windows à La Défense (40 560 m²), par la RATP de l’Elyps à Val-de-Fontenay (32 500 m²), la location par l’INSEE du White à Montrouge (21 700 m²) ou encore la location par la Poste de l’Opale à Issy-les-Moulineaux (17 000 m²).

livrés sont, pour leur part, restées à un niveau élevé (255.000 m² en 22 opérations) malgré une baisse de 9% par rapport à 2015. Elles se sont localisées en grande partie à La Défense (29%), dans le pôle tertiaire du Front de Seine (25%) et dans une moindre mesure en 1ère périphérie Sud (16%)

ainsi que dans la Boucle Nord des Hauts-de-Seine. Comme en 2015, elles ont souvent contribué, lorsque les libérations n’ont pas été trop nombreuses, à la baisse de la vacance enregistrée à La Défense, dans la Boucle Nord et dans les pôles tertiaires secondaires de Paris.

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Les 10 principaux secteurs consommateurs de grandes surfaces Comparaison 2015-2016

m2

0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000

Energie Transports Communication / Publicité Audit/conseil Electronique / Informatique Banque/finances Assurances Industrie Administration Autres services

Source : MBE Conseil 2015 2016

Un secteur d’activité domine très largement les autres en 2016 : celui de la Banque/Finance qui concentre à lui seul 20% des volumes totaux de transactions de plus de 5 000 m² avec plus de 180 000 m² placés en 10 transactions dont 8 ont une taille supérieure à 10 000 m² (5 entre 10 et 20 000 m² et 3 de plus de 20 000 m²). Si ce secteur est traditionnellement dans les 2 premiers consommateurs de grandes surfaces depuis 1992, sa présence avait très fortement baissé en 2015, avec seulement 50 500 m², au En revanche, le recul de la demande émanant du secteur public dans la demande placée de plus de 5 000 m² a été largement compensé par celle émanant du secteur privé. Celle-ci s’est accrue de près de 58%

avec un volume de 744 000 m² contre 472 000 m² en 2015. Ce dynamisme de la demande privée émane pour l’essentiel du secteur Banque/Finance qui est de très loin le 1er secteur consommateur de surfaces de grande taille en 2016.

5ème rang de notre classement. 2016 signe le grand retour du secteur à la 1ère place du classement. Le groupe BPCE (avec 3 transactions, toutes dans le secteur de Paris Rive Gauche) et la BNP (avec 2 transactions dans le 19ème) ont été les deux groupes les plus dynamiques avec 51% des surfaces. À noter également la prise à bail par Crédit Agricole Consumer Finance de plus de 37 000 m² dans l’immeuble Smart Gardens, occupé précédemment par Sanofi , à Massy.

Les 10 principaux secteurs consommateurs de grandes surfaces représentent 88% des volumes placés en 2016.

La concentration sur quelques secteurs d’activités est beaucoup moins importante qu’en 2015. 3 secteurs dépassent les 10% de part de marché pour un total de 40% et 7 ont des parts comprises entre 5 et 9%. Pour mémoire, en 2015, 4 secteurs dépassaient les 10%

de part de marché pour un total de 66%, les 6 autres affi chant des parts comprises entre 2 et 7%.

Le secteur Banque/Finance très largement en tête des consommateurs de grandes surfaces Forte hausse de la demande

du secteur privé

(15)

Sur le plan géographique, Paris et La Défense sont les deux secteurs les plus recherchés par les utilisateurs de toute taille en 2016 tandis que les autres secteurs ont traversé une année plus diffi cile, notamment le reste du Quartier des Aff aires de l’Ouest Hors La Défense et la 2ème périphérie et, malgré de légères hausses,

la 1ère périphérie Sud et la Boucle Nord. Paris concentre 46% des volumes placés en 2016. La Défense enregistre un quasi doublement de sa part de marché qui passe de 6% en 2015 à 11% en 2016 et se rapproche de ses records historiques

Paris reste privilégié

Source : MBE Conseil d’après CBRE

Le secteur Autres Services qui avait animé le marché des bureaux de grandes surfaces en 2015, est en net recul de 33% mais reste toutefois encore à la 2ème place du classement avec 96 200 m² placés. La transaction la plus importante a été réalisée par La Française des Jeux qui a acquis pour son utilisation l’immeuble le Delta à Boulogne-Billancourt (25 000 m²).

L’Industrie, comme en 2015, reste à la 3ème place du clas- sement. Les entreprises de ce secteur (hors industries du luxe), uniquement grâce au clés en main réalisé par Générali pour Saint Gobain à La Défense (49 000 m²) représentent, en 2016, près de 55% du total.

Ce sont surtout les entreprises du secteur de la Chimie/

Pharmacie qui ont réalisé des mouvements en 2016 (5 sur les 6 recensés pour le secteur industriel).

Hormis la transaction phare de Saint Gobain, les mou- vements ont tous été inférieurs à 12 000 m² à l’image de la location par IMS Health de 11 400 m² dans la tour D2 à La Défense.

Le secteur de l’Energie enregistre également une forte croissance par rapport à 2015 grâce là aussi à deux transactions de plus de 20 000 m², la location par EDF de l’immeuble Smartside à Saint-Ouen (39 000 m²) et celle par RTE des 40 560 m² du Window à La Défense.

Quelques transactions signifi catives de plus de 5 000 m² en Île-de-France en 2016

PRENEUR SURFACE

en m2 ADRESSE COMMUNE ZONE

GÉOGRAPHIQUE ÉTAT DU BIEN

EDF 39 000 Smartside Saint-Ouen Pôle Nord Neuf

RTE 38 487 Window La Défense La Défense Neuf

Deloitte & touch 30 494 Tour Majunga La Défense La Défense Neuf

La Francaise des Jeux 25 039 Le Delta Boulogne-Billancourt Autres Ouest QCA Seconde main

BNP Paribas 24 096 Le Millénaire 4 Paris 19 Autres Paris Neuf

Insee 21 647 White Montrouge Pôle Sud Neuf

Banque de france 18 839 In Town Paris 09 Paris QCA Neuf

Les Echos 17 750 10 Bd de Grenelle Paris 15 Paris pôles tertiaires Neuf

Natixis 14 780 Elements Paris 13 Paris pôles tertiaires Neuf

Siaci Saint Honore 14 271 Le Season Paris 17 Paris centre Ouest Neuf

Sephora 13 413 41 Rue Ybry Neuilly-sur-Seine Ouest QCA Seconde main

La Mondiale 11 830 Vivacity Paris 12 Paris pôles tertiaires Neuf

Wework 11 657 33 Rue Lafayette Paris 09 Paris QCA Seconde main

Transdev 10 760 Edo Issy-les-Moulineaux Autres Ouest QCA Neuf

Credipar - PSA fi nance 8 767 Pointe Métro 2 Gennevilliers Boucle Nord Neuf

Shiseido 7 384 Carré Saint Honoré Paris 08 Paris QCA Seconde main

Eurest/Compas 6 600 Smart Up Chatillon Pôle sud Neuf

RATP 32 469 L'Elyps Fontenay-sous-Bois 2ème périphérie Neuf

Credit Agricole Consumer

Finance 37 787 Smart Gardens Massy 3ème périphérie Neuf

Sopra 8 200 Cityscope Montreuil Pôle Est Seconde main

(16)

Toutefois, si Paris enregistre toujours une très bonne performance globale avec une hausse de la demande placée de 14%, le mérite en revient en 2016 à la très forte activité enregistrée dans les Pôles tertiaires secondaires et notamment le pôle du Front de Seine et celui de Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche. La demande placée y est en hausse de 92% avec 320 000 m² contre 166 000 m² en 2015. Cette forte progression de la demande placée s’explique uniquement par les transactions de plus de 5 000 m² tandis que les moins de 5 000 m² sont stables : 14 transactions de grande taille ont été enregistrées en 2016 (7 dans le pôle de Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive gauche, 6 dans le pôle du Front de Seine et une dans le pôle de Montparnasse) pour un volume de près de 198 000 m² contre 4 en 2015 pour près de 45 000 m².

À l’origine de cette attractivité, le renouvellement de l’off re notamment d’immeubles neufs ou restructurés dans ces secteurs le plus souvent en pénurie sur ces types d’immeubles. Dans le secteur de Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche notamment, sur les 7 transactions de plus de 5 000 m² recensées en 2016, 5 concernent des immeubles neufs. Sur ces 5 immeubles, 4 ont été précommercialisés : Austerlitz et Eléments (tous deux loués à Natixis), Vivacity (loué à AG2R la Mondiale) et l’immeuble du journal Le Monde (clés en main). Dans le secteur du Front de Seine, sur les 6 transactions recensées, 4 concernent des immeubles neufs dont seulement un a été précommercialisé (Le 10 Grenelle loué au journal les Echos) et un loué juste après sa livraison (Greenelle loué en partie par Imerys).

En revanche, la croissance de Paris QCA s’est interrompue au 2ème semestre 2016 entraînant un résultat annuel en légère baisse de 1% avec 445 000 m² placés en 2016 contre 451 000 m² en 2015. Ce retournement au 2ème semestre 2016 dans Paris QCA, a été essentiellement constaté dans le segment des surfaces de 1 000 à 5 000 m² où la demande placée est en baisse de 30% par rapport au 2ème semestre 2015 alors qu’au 1er semestre elle enregistrait une hausse de 47%. Ce retournement est la conséquence de la pénurie d’off res de toute taille qui s’est intensifi ée dans le QCA depuis le début 2016.

Sur l’ensemble de l’année, les transactions de plus de 5 000 m² sont en baisse de 10% dans Paris QCA.

Elles ont majoritairement concerné des demandes entre 5 et 10 000 m² tandis que seules 2 transactions de plus de

10 000 m² ont été enregistrées (la Banque de France dans l’immeuble In Town dans le 9ème arrondissement pour 18 800 m² et We Work dans le 33 Lafayette pour 11 700 m²) contre 3 en 2015. Les transactions de 1 000 à 5 000 m² sont également en légère baisse de 2%. Seules les transactions de moins de 1 000 m² sont stables (+1%).

Dans le secteur Autres Paris, la demande placée est également en légère baisse de 3% en 2016. Toutefois, cette baisse est essentiellement liée à l’absence, en 2016, de transactions de très grande taille supérieures à 40 000 m² alors qu’en 2015, le clés en main réalisé sur l’Ilôt Fontenoy Segur pour les services administratifs du Premier Ministre avait dopé les volumes.

…grâce aux pôles tertiaires

…alors que Paris QCA reste stable

(17)

La Défense retrouve, pour sa part, un volume de demande placée proche de son record historique de 2006 avec 274 600 m², en très forte hausse de 93% par rapport à 2015. C’est la 2ème meilleure année de La Défense depuis 1990. Les volumes y sont de nouveau très supérieurs à la moyenne de long terme (181 000 m²). À l’origine de ce record, le retour de transactions de plus de 10 000 m² et notamment de plus de 20 000 m². En effet, 7 transactions de plus de 10 000 m² ont été réalisées en 2016 à La Défense contre 2 en 2015, parmi elles, 3 transactions de plus de 20 000 m² contre aucune en 2015. La Défense accueille notamment la plus grande

transaction francilienne de l’année avec le clés en main locatif réalisé par Générali pour Saint Gobain sur 49 000 m². À cela s’ajoute la prise à bail par RTE des 40 560 m² de l’immeuble Window et celle par Deloitte de 30 500 m² dans la tour Majunga. Par ailleurs, la location par le CM-CIC de près de 20 000 m² dans la tour D2 ainsi que la location en petites et moyennes surfaces du solde de la tour First ont permis de réduire fortement l’offre neuve immédiate qui ne représente plus que 11% du total, effaçant ainsi la surproduction qui avait découlé de la mise en œuvre du plan de renouveau de La Défense.

Transactions en Île-de-France – 2015-2016

0 100 200 300 400 500 600

milliers de m2

Source : MBE Conseil/Catella – Immostat 2015 2016 Paris : +14 %

-1 %

+92 % -3 %

+93% -25%

-14 %

+20 %

+47 %

+36 %

-11 % Périphérie Hors Quartiers d'Affaires : -1%

2ème Périphérie Bouc

le Nor d      

1ère Cour onne Sud       1ère Cour

onne Est       1ère Cour

onne Nor d      

Autr es Ouest QCA La Déf

ense Autres Paris

Paris P ôles T

ertiair es Paris QCA

(18)

Baisse dans le reste de l’Ouest QCA

…comme en périphérie

En revanche, dans le Quartier des aff aires de l’Ouest hors La Défense, la demande est en forte baisse de 25% passant de 364 000 m² placés en 2015 à 272 400 m² en 2016. Ce sont les transactions de plus de 5 000 m² qui sont responsables de cette tendance.

Seulement 5 transactions de plus de 5 000 m² ont été enregistrées dans ce secteur en 2016 contre 11 en 2015.

2 communes ont été principalement touchées par ce recul : Boulogne-Billancourt où le volume de la demande placée baisse de 39% passant de 137 000 m² en 2015 à 83 000 m² en 2016 et Issy-les-Moulineaux où la demande placée recule de 40% passant de 136 700 m² en 2015 à 82 000 m² en 2016.

À Boulogne-Billancourt, seule une transaction de grande taille a été recensée en 2016, l’acquisition par La Française des Jeux des 25 000 m² du Delta. À Issy-Les-Moulineaux, 3 transactions de grande taille se sont réalisées en 2016 mais sur des surfaces inférieures à 20 000 m² alors qu’en

Les secteurs de la périphérie hors quartiers d’aff aires continuent de souff rir globalement du recentrage de la demande placée dans Paris et La Défense. Seuls 2 secteurs affichent une demande placée en hausse : La Boucle Nord des Hauts-de-Seine et la 1ère périphérie Sud. Dans la Boucle Nord, cette tendance a été générée par 3 transactions de grande taille : Sage (9 500 m²) et Bayer (5 300 m²) dans l’immeuble Atrium Défense à La Garenne-Colombes et PSA Finance (8 800 m²) dans Pointe Métro 2 à Gennevilliers.

En 1ère périphérie Sud, la croissance de la demande placée est due essentiellement à la location par l’INSEE de l’immeuble le White à Montrouge mais aussi à 4 transactions de 5 à 10 000 m². Au total 5 transactions de plus de 5 000 m² ont été recensées dans ce secteur en 2016 contre seulement 1 en 2015.

2015, sur les 4 transactions recensées, 2 avaient une surface supérieure à 40 000 m². La transaction la plus importante de l’année a été réalisée par la Poste avec la pré-commercialisation des 17 000 m² de l’Opale, 2ème bâtiment du Trigone, en continuité de l’immeuble Lemnys loué en 2015 par le même utilisateur. En revanche, la situation est meilleure à Levallois-Perret avec une demande placée en hausse de 15%. Cependant, aucune transaction n’a été réalisée sur des surfaces supérieures à 5 000 m2. Elle est également meilleure à Neuilly-sur-Seine où la demande placée progresse de 38% et atteint un volume de 65 700 m². Une tran- saction de grande taille a été enregistrée à Neuilly, il s’agit de la location par Sephora des 13 400 m² du 41 Ybry. Mais le phénomène majeur à Neuilly a été la très forte croissance des transactions comprises entre 3 000 et 5 000 m² qui ont doublé en 2016 et ont atteint plus de 24 000 m² soit 37% de la demande placée totale dans la commune.

La 1ère périphérie Nord, malgré la présence d’une transaction de plus de 20 000 m², la location par EDF des 39 000 m² de l’immeuble Smartside à Saint-Ouen, continue de souff rir d’une certaine désaff ection des utilisateurs. Ce secteur pâtit en terme statistique du décalage de la prise en compte de la transaction du Conseil Régional d’IDF dans les immeubles Infl uence à Saint-Ouen à 2017. Sans cela la tendance aurait été bien diff érente. La 1ère périphérie Est souff re d’une pénurie d’off res importante et d’une faiblesse des projets futurs limitant les possibilités de réaliser des pré commercialisations. La 2ème périphérie, pour sa part a souff ert d’un recul des grandes transactions (-23% avec 12 transactions en 2016 contre 15 en 2015) et d’un recul de 17% des transactions de 1 000 à 5 000 m².

(19)

Baisse

des taux de vacance

Paris QCA

s’enfonce dans la pénurie La baisse de l’off re immédiate, amorcée à la fi n 2015,

s’intensifi e en 2016, baisse qui s’explique par l’accroissement des transactions réalisées sur les immeubles de seconde main et par le niveau élevé des transactions réalisées sur les

Comme en 2015, le recul de la vacance concerne surtout Paris qui bénéfi cie de l’impact de la dynamique de la demande placée. Le taux de vacance y baisse fortement de 1,3 point pour s’établir à 3,2% contre 4,5% à la fi n 2015, illustrant une forte pénurie d’immeubles de toute taille.

La pénurie pourrait durer encore au moins 1 an voire plus si les mises en chantier d’off res non pré-commercialisées ne reprennent pas plus fortement.

En périphérie, le taux de vacance recule de manière plus modérée : il passe de 8% à la fi n 2015 à 7,5% à la fi n 2016. À l’exception du pôle Est, qui comme Paris, s’enfonce dans une pénurie forte, les autres secteurs sont toujours en suroff re malgré une baisse signifi cative dans certains secteurs.

immeubles neufs livrés. Elle passe de 3,906 millions de m² à la fi n 2015 à 3,530 millions de m² à la fi n 2016. Le taux de vacance baisse en conséquence plus fortement, de 0,8 point, passant de 7% à la fi n 2015 à 6,2% à la fi n 2016.

Dans Paris, le recul de la vacance touche tous les secteurs y compris le secteur de Paris Nord Est où, après les hausses enregistrées en 2015, le taux de vacance est signifi cativement en baisse dans les 18, 19 et 20ème arrondissements, passant de 5% à la fi n 2015 à 2,1% à la fi n 2016 comme dans les 10 et 11ème arrondissements où il passe de 6% à 3,2% à la fi n 2016.

Dans Paris QCA, le taux de vacance descend nettement en dessous des 4% de 2015 pour s’établir à 2,7%. En un an, il a reculé de 1,3 point. C’est la baisse la plus forte enregistrée depuis le début de la crise de 2008. Sans envisager encore de fortes hausses des loyers faciaux, hausses qui ne seront possibles qu’avec une amélioration signifi cative de l’économie et notamment des marges des entreprises, cela pourrait entraîner une baisse signifi cative des mesures d’accompagnement.

POURSUITE DE LA BAISSE DES TAUX DE VACANCE

Taux de vacance en Île-de-France

2,4 1,1 4,7

0 3 6 9 12

15 % Paris IDF Banlieue

6,2 7,5 3,2 8,5

7,9 8

5,7 6,9 7,4

4,9 6,5 7,3

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998

1997 2014 2015 2016

Source : MBE Conseil d’après Immostat

(20)

Taux de vacance dans les principaux sites tertiaires

0 4 8 12 16

Pôle Nor d La Déf

ense

Autres Ouest QCA Paris P

ôles T ertiair

es Paris QCA

2ème Périphérie Bouc

le Nor d 92       Pôle Sud      

Pôle Est      

7,5

2,7

9,8

8,3

10,3

5

10,7

11,7

2,3

2015 2016

Source : MBE Conseil d'après Immostat et CBRE

%

Même situation dans les pôles tertiaires parisiens : la baisse des taux de vacance s’est également intensifi ée.

Ils perdent 1,6 point en 1 an et s’établissent à 2,3%.

Le dynamisme très important de la demande placée en 2016, notamment dans le secteur du Front de Seine explique en grande partie ce mouvement. Le taux de vacance du pôle tertiaire du 15ème arrondissement passe ainsi de 6,3% à la fi n 2015 à 2,7% à la fi n 2016.

La Défense, grâce à un niveau de demande placée proche de son record historique, enregistre également une baisse sensible du taux de vacance. Il recule de

Le taux de vacance du pôle de Gare-de-Lyon/Bercy/

Paris Rive Gauche reste stable à un niveau très bas de 1,9%. Dans ce secteur, les transactions ont été majoritairement des pré-commercialisations, asséchant l’off re future, limitant ainsi l’impact qu’aurait pu avoir, sur la vacance future, l’accroissement des investissements en blanc réalisés notamment en 2015, qui s’est traduit par une nette progression des mises en chantier.

1,2 point à 9,8%. Toutefois, il reste encore signifi catif d’une suroff re, dont la responsabilité est imputable uniquement à l’off re de seconde main, qui concentre, Baisse du taux de vacance

à La Défense Pénurie encore plus forte

dans les pôles tertiaires

(21)

Dans le reste du Quartier des Aff aires de l’Ouest, le taux de vacance global est en très légère baisse et passe de 8,9% à la fi n 2015 à 8,3% à la fi n 2016.

La baisse la plus forte est enregistrée à Issy-les-Moulineaux

(de 9% en 2015 à 6,4% en 2016) tandis que le taux de vacance de Levallois-Perret s’accroît de 10,2% à 11,3%.

À Boulogne-Billancourt la vacance est en très légère baisse mais reste à un niveau élevé (9,1%).

En périphérie, à l’image de ce qui avait été enregistré en 2015, la vacance poursuit également sa baisse en 2016, malgré, encore une fois, des niveaux de demande placée médiocre.

Le pôle émergent Nord affi che un taux de vacance en baisse à 10,3% (contre 11,6% fi n 2015). Toutes les communes bénéfi cient de ce recul et notamment Saint-Denis (7,2% contre 8% en fin 2015), Clichy (11,9% contre 14,9% fi n 2015) et Saint-Ouen (9,5%

contre 10,7%). Le taux de vacance continue toutefois d’illustrer des marchés en suroff re.

La 1ère périphérie Est s’enfonce dans une pénurie importante. Le taux de vacance régresse fortement, passant de 6,3% fi n 2015 à 5% à la fi n 2016. C’est, pour l’essentiel, la baisse de l’off re à Montreuil qui explique cette tendance même si l’off re est en recul dans toutes les communes du secteur. Le taux de vacance passe à Montreuil de 7% à la fi n 2015 à 4,8% à la fi n 2016 grâce à la commercialisation d’une grande partie des surfaces restantes dans la tour Cityscope.

La 1ère périphérie Sud enregistre enfi n, à l’inverse de 2015, une baisse du taux de vacance qui passe de 11,5%

à 10,7% à la fi n 2016. Cette baisse est enregistrée à Montrouge (8,3%) grâce aux transactions de grande taille réalisées surtout dans le White, mais aussi dans Fairway et Sonate. La vacance baisse également fortement à Châtillon, certes grâce à la 1ère location de 6 600 m² dans le Smart Up livré depuis la fi n 2013, mais surtout

grâce à la hausse du parc générée par la livraison des 69 000 m² de l’éco-campus d’Orange.

Dans la Boucle Nord des Hauts-de-Seine, les taux de vacance affi chent enfi n une baisse signifi cative mais restent encore très élevés et illustrent toujours une situation de suroff re. Sur l’ensemble du secteur, il passe de 14,7%

à la fi n 2015 à 11,7% à la fi n 2016. Cette forte baisse touche autant le secteur de Colombes / Bois-Colombes / La Garenne-Colombes où le taux de vacance baisse de 3 points à 11,5% que celui d’Asnières et Gennevilliers où il baisse de 3,1 points. Les commercialisations de grande taille réalisées sur des immeubles livrés (Atrium Défense à La Garenne-Colombes, Pointe Métro 2 à Gennevilliers) mais aussi les transactions de petites et moyennes surfaces réalisées dans West Plaza ou Equilibre à Colombes ont permis cette forte baisse en 2016.

Enfin le taux de vacance baisse également en 2ème périphérie où il passe de 8% fi n 2015 à 7,5% fi n 2016 avec des situations très variables selon les communes.

La baisse des taux de vacance devrait se poursuivre en 2017 sur l’ensemble de l’Île-de-France. En eff et, comme cela était déjà le cas à la fi n 2015, l’off re livrable ou libérable dans l’année est en forte baisse de 10% et atteint 840 000 m² . Si la demande placée, notamment de grande taille, reste aussi dynamique qu’elle l’a été en 2016, rien ne laisse supposer un renversement de la tendance actuelle.

Légère baisse dans l’Ouest QCA

Baisse également en périphérie à elle seule, plus de 8 points de la vacance. L’off re neuve

est, à la fi n 2016, faible et se limite à des plateaux restant dans certaines tours neuves : Carpe Diem, D2, First

(les derniers plateaux disponibles dans First ont toutefois été loués en janvier 2017), E+ et dans quelques immeubles restructurés (Les Villages notamment).

(22)

Au total, l’off re à 1 an baisse de 9,7% et atteint 4,37 millions de m². L’off re neuve se réduit encore mais plus légèrement qu’en 2015 et ne représente plus que 19%

du total contre 20% à la fi n 2015. L’off re neuve de plus de 5 000 m² baisse, pour sa part, encore de 7,4% par rapport à son niveau de 2015. Elle atteint 688 000 m² et se situe en dessous de son seuil d’équilibre (800 000 m²).

L’off re future reste mesurée malgré une reprise nette des mises en chantier liée à la croissance des investissements en blanc. Les immeubles en construction, non pré- commercialisés livrables en 2018 atteignent un volume de 367 000 m² en 27 immeubles. Même si ce chiff re peut, encore pour quelques mois, évoluer à la hausse au gré des mises en chantier qui seraient réalisées au début 2017, il sera insuffi sant pour répondre à la demande des grands utilisateurs si la demande reste aussi forte qu’en 2016.

Off re disponible à moins d’un an en Île-de-France

0 1000 2000 3000 4000 5000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Livrable ou libérable dans l'année Immédiate

3 585 1 115

3 925 1 061

2 963 3 000

2 770 2 503

2 745

3 626 3 604 3 609

1 025

2 423 888

1 082 979

973

1 360

1 083 1 251

831

4 024 938

3 906 945

3 530 840 milliers de m2

Source : MBE Conseil/Catella Property d’après Immostat et BNP Paribas Real Estate

Une off re future certaine maîtrisée

(23)

Les livraisons en 2019 et 2020 d’immeubles d’ores et déjà mis en chantier atteignent 202 000 m², chiffre qui pourrait augmenter sensiblement dans les mois qui viennent, soutenu par les ventes en blanc qui devraient se poursuivre en 2017.

Les projets non démarrés, PC obtenus ou déposés ou encore à l’étude mais d’ores et déjà portés par un investisseur, sont pour leur part toujours nombreux mais moins qu’en 2015.

468 000 m² de projets ont un permis obtenu pour une livraison éventuelle en 2019 auxquels s’ajoutent 134 000 m² de PC déposés.

Si leur mise en chantier est souvent conditionnée par la pré-commercialisation d’une partie des surfaces, elle pourrait néanmoins démarrer plus rapidement dans les secteurs aujourd’hui en pénurie.

À ces chiffres, s’ajoutent plus de 566 000 m² de PC obtenus ou déposés non détenus par un investisseur dont la probabilité de sortie en 2019 est toutefois faible.

Ces projets, s’ils sont acquis en blanc par des investisseurs en 2017, peuvent encore toutefois être livrés dans le courant de l’année 2019.

Par la suite, la masse de projets déjà adossés à un investisseur est encore importante : 564 000 m² d’immeubles ayant un permis (obtenu ou déposé) pourraient arriver sur le marché en 2020, 277 000 m² en 2021 et 112 000 m² en 2022. À ces chiffres s’ajoutent 327 000 m² de projets non portés par un investisseur pour une livraison possible entre 2020 et 2022.

On recense, par ailleurs, près de 900 000 m² de projets pour lesquels aucun permis n’a encore été déposé mais qui sont portés par un investisseur et qui pourraient, à moyen terme, arriver sur le marché.

Offre future d’immeubles neufs de plus de 5 000 m

2

en Île-de-France portés par un investisseur

Projet PC Déposé PC Obtenu Chantier Démarré Livré

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

milliers de m2

Source : MBE Conseil d’après Catella, CBRE, promoteurs et investisseurs

Immédiate à 1 an 2018 2019 2020 2021 2022 Projet

(24)

L’évolution des valeurs locatives faciales est comme depuis le début de la crise de 2008 tronquée par les mesures d’accompagnement qui faussent toujours autant l’analyse.

En 2016, comme dans les années antérieures, l’ajustement a continué à se faire sur les loyers économiques.

L’indicateur Immostat des mesures d’accompagnement montre toutefois un début de baisse légère de l’écart

Cette stabilité cache toutefois une évolution signifi cative : la baisse des mesures d’accompagnement sur les transactions de plus de 5 000 m². En eff et, ces dernières baissent de 0,8 point entre le 4ème trimestre 2015 et le 4ème trimestre 2016 (et de 1,3 point entre le 3ème et le 4ème trimestre 2016) tandis qu’elles augmentent de près de 0,7 point sur les transactions de 1 000 à 5 000 m².

L’écart entre les 2 segments de taille se réduit ainsi de 3,8 à 2,3 points.

Cette réduction s’explique en partie par les premières conséquences de la pénurie d’offres dans certains secteurs, notamment dans Paris QCA, et sur certains segments de surfaces et de qualité d’immeubles (immeubles neufs de plus de 5 000 m²). Elle s’explique

La valeur faciale moyenne des immeubles neufs dans le Quartier des Aff aires de Paris est en baisse de 2% et s’établit à 649 €/m²/an. Cette baisse provient toutefois plus de la localisation des transactions de grande taille que d’une véritable tendance de marché.

Elle s’explique en 2016 par la réalisation de transactions de grande taille (supérieures à 5 000 m²) dans le 9ème arrondissement à des loyers compris entre 590 et 620 €/m²/an et par l’absence de transactions de grande taille signées dans le cœur du QCA à des loyers top

entre les loyers économiques et les loyers faciaux entre le 3ème et le 4ème trimestre 2016 : il atteint en moyenne 21,5% au 4ème trimestre 2016 contre 22,2%

au 3ème trimestre 2016.

Il est toutefois stable par rapport à son niveau du 4ème trimestre 2015, eff açant seulement les hausses enregistrées dans le courant de l’année 2016.

aussi par le comportement de certains propriétaires (encore loin toutefois d’être majoritaires) qui préfèrent ajuster le loyer facial pour réduire le niveau des mesures d’accompagnement.

Cette tendance devrait se poursuivre en 2017. Le taux de marge des entreprises, qui s’était nettement redressé à la fi n 2015 est resté stable en 2016 à 31,6%. Comme nous le soulignions en 2015, cela redonne aux entreprises une souplesse plus grande pour accepter des loyers économiques plus élevés mais il faudra attendre que le taux de marge des entreprises ait retrouvé un niveau proche de 33% pour que l’on puisse de nouveau anticiper une véritable hausse des loyers faciaux.

(au contraire de 2015). Le loyer top, en revanche, s’est accru passant de 780 €/m²/an en 2015 à 790 €/m²/ an en 2016. Il n’a été recensé que sur des transactions inférieures à 5 000 m² (place Vendôme, avenue Kléber notamment).

Le loyer moyen de seconde main, pour sa part, affiche également une légère baisse de 3%

à 541 €/m²/an. La fourchette des loyers est cependant toujours très large allant de 350 à 790 €/m²/an avec un cœur qui semble se situer entre 400 et 500 €/m²/an.

DES VALEURS LOCATIVES FACIALES MOYENNES RELATIVEMENT STABLES

Dans les secteurs tertiaires parisiens, les loyers du neuf s’accroissent et retrouvent leur niveau d’avant crise. Les loyers moyens du neuf s’établissent à 533 €/m²/an dans les 3 secteurs du Front de Seine, de Montparnasse ou de Gare de Lyon/Bercy/Paris Rive Gauche où les immeubles

neufs se sont loués entre 530 et 540 €/m²/an. Les loyers moyens des immeubles de seconde main sont, pour leur part, également orientés à la hausse (+8%

par rapport à 2015) et atteignent 457 €/m²/an avec des loyers qui se sont échelonnés entre 440 et 500 €/m²/an.

Stabilité globale des mesures d’accompagnement…

…mais baisse sur les plus de 5 000 m²

Légère baisse des valeurs locatives dans Paris QCA

Hausse des loyers dans les pôles tertiaires parisiens

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Stabilité en périphérie

Hausse des loyers moyens dans l’Ouest QCA

En banlieue, les valeurs locatives moyennes sont stables en

2016. Elles passent de 277 €/m²/an en 2015 à 275 €/m²/an en 2016 pour les immeubles neufs et de 205 €/m²/an en 2015 à 203 €/m²/an pour les immeubles de seconde main.

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles de seconde main

0 100 200 300 400 500 600

Banlieue Paris Pôles Tertiaires

Paris QCA Ouest QCA

541 457

375

203

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Source : MBE Conseil

€/m2/an

DES VALEURS LOCATIVES FACIALES MOYENNES RELATIVEMENT STABLES

Évolution des valeurs locatives moyennes pondérées des immeubles neufs

€/m2/an Paris QCA Paris Pôles Tertiaires Ouest QCA Banlieue

0 250 500 750

Source : MBE Conseil 2013

2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995

1994 2014 2015 2016

649 533 510 275

Dans le Quartier des Aff aires de l’Ouest, les valeurs locatives faciales du neuf s’accroissent en apparence fortement en 2016 (+13%) pour s’établir à 510 €/m²/an.

Cette tendance est, comme dans Paris QCA, liée à la géographie des transactions. Le poids représenté par La Défense dans les volumes de demande placée a entraîné les valeurs vers le haut. En effet, à La Défense, les loyers des immeubles neufs loués en 2016 s’établissent à 518 €/m²/an en moyenne (avec une échelle allant de 460 à 550 €/m²/an) tandis qu’ils sont

à 472 €/m²/an dans l’Ouest QCA hors La Défense avec des loyers allant de 370 à 460 €/m²/an à Boulogne et Issy-les-Moulineaux et pouvant aller jusqu’à 530 €/m²/an à Neuilly. Le loyer moyen du seconde main est également en hausse de 5% à 375 €/m²/an uniquement grâce à la prépondérance de La Défense dans la demande placée. En tendance, le loyer moyen est en baisse dans l’Ouest QCA hors La Défense et passe de 351 €/m²/an en 2015 à 337 €/m²/an en 2016 de même qu’à La Défense (404 €/m² en 2015, 393 €/m²/an en 2016).

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Références

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