PROPERTY REPORT PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L OUEST 2012 T3

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EN EUROPE DE L’OUEST

2012 T3

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INTERNATIONAL INVESTMENT GROUP Peter Rösler

Tél. : +49 69 298 99 940 peter.roesler@bnpparibas.com FRANCE

Etienne Prongue

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RESEARCH

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Christophe Pineau

Directeur International Research Tél. : +33 (0)1 47 59 24 77

christophe.pineau@bnpparibas.com Zsolt NENKOV

Chargé d’Études

zsolt.nenkov@bnpparibas.com

SYNTHÈSE

L’investissement en bureaux peut encore croître

En l’absence de redressement de l’activité économique, le volume des transactions de bureaux s’est établi à un niveau nettement inférieur à celui de l’année passée en glissement annuel. La rareté de l’offre neuve a contribué à la stabilisation des taux de vacance qui ont même fléchi dans les villes allemandes. Les loyers ont par conséquent résisté aux pressions à la baisse. La hausse régulière de l’investissement en bureaux a été portée par plusieurs grandes opérations intervenues sur les marchés "core".

Les perspectives économiques restent moroses en Europe de l’Ouest.

• Si le Royaume-Uni est sorti de la récession, la zone euro devrait encore voir son PIB reculer au 3

^ème

trimestre 2012.

• Dans l’Europe des quinze, le taux de chômage s’est stabilisé à un niveau record (10,7 %).

L’atonie du marché du travail pèse fortement sur la demande de bureaux.

• En Europe de l’Ouest, la baisse du volume des transactions de bureaux s’est encore accélérée au 3

^ème

trimestre 2012.

• Grâce à une absorption nette largement positive, le marché allemand se maintient bien.

• Dans la majorité des QCA, les loyers résistent aux pressions à la baisse, car l’offre neuve demeure limitée.

L’investissement en bureaux reste orienté positivement.

• Londres, Paris et certaines villes allemandes ont enregistré les plus fortes hausses en termes d’investissement grâce à de grandes transactions.

• L’accroissement du risque a fortement limité l’investissement à Madrid et Milan.

• Les évolutions des taux de rendement "prime" reflètent des marchés de bureaux.

Octobre 2012

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CONTEXTE MACROÉCONOMIQUE

Les récentes décisions de la BCE en matière de politique monétaire ont nettement apaisé les incertitudes quant à l’économie européenne et ouvert la voie à un renouveau de la confiance. Ces initiatives ne sont toutefois pas un remède miracle aux difficultés rencontrées par de nombreuses économies européennes. L’instauration d’une politique budgétaire stricte constitue un élément important de l’éventail de mesures requises pour faire face aux défis actuels. L’austérité risque toutefois de peser sur les dépenses des ménages et, par conséquent, sur l’activité économique. De fait, les grands indicateurs récemment publiés font apparaître un nouveau recul du PIB dans la zone euro au 3^ème trimestre (-0,2 %). Ayant enregistré un rebond de la croissance au 3^ème trimestre (+1,0 %), le Royaume-Uni vient de sortir de la récession. Dans l’Europe des quinze, nous continuons à penser qu’à court terme les perspectives économiques demeurent peu encourageantes. Le PIB devrait ainsi fléchir à nouveau aux 3^ème et 4^ème trimestres, le recul sur l’année s’établissant à 0,4 % en 2012.

2013 devrait être l’année de la reprise, bien que la croissance s’annonce fort modeste (+0,4 %).

De même, la situation reste très délicate sur le marché du travail, le taux de chômage s’étant stabilisé à un niveau historiquement élevé dans l’Europe des quinze (10,7 %). Les chiffres varient toutefois nettement d’un pays à l’autre. Ainsi, en Espagne (25,1 %) et en France (10,8 %), le taux de chômage a progressé au cours des derniers mois, alors qu’il est resté stable en Italie (10,7 %), en Belgique (7,4 %) et en Allemagne (5,5 %) où l’on relève un point bas historique. Grâce aux Jeux Olympiques, le Royaume-Uni a vu son taux de chômage diminuer au cours de l’été (7,9 %). Si les disparités sont appelées à s’accroître, nous ne prévoyons pas d’amélioration significative avant mi-2013.

Cette situation a des répercussions négatives sur la demande de bureaux. En glissement annuel au 3^ème trimestre 2012, les

transactions ont encore fléchi dans les neuf villes d’Europe de l’Ouest étudiées, en baisse de 10 %. "Central London" et "Central Paris" sont les marchés qui ont le plus ralenti, les villes allemandes tirant relativement bien leur épingle du jeu. Bien qu’ayant enregistré leur meilleur volume trimestriel de transactions au 3^ème trimestre 2012, Milan et Madrid restent les villes les plus fragiles sur le plan des fondamentaux économiques.

Un léger repli du taux de vacance moyen a été constaté au 3^ème trimestre 2012. L’offre disponible est actuellement stable ou en recul dans la totalité des villes, à l’exception de "Central London", où la livraison du plus haut gratte-ciel (The Shard), a donné lieu à la mise sur le marché d’une offre neuve importante ce trimestre.

Grâce à la bonne résistance de la demande en Allemagne, l’offre immédiate est restée orientée à la baisse dans les villes allemandes, en dépit de livraisons plus nombreuses qu’au trimestre précédent.

Dans l’ensemble, les loyers "prime" des bureaux ont peu varié au 3^ème trimestre. Ils sont parvenus à se stabiliser à Madrid, mais ont diminué à Milan.

L’investissement en bureaux a continué de progresser en glissement annuel (+19 %), atteignant son plus haut niveau depuis le 2^ème trimestre 2008. Les tendances sont toutefois très contrastées selon les marchés. Au 3^ème trimestre, l’activité a été tirée par "Central London" et les villes allemandes, la forte demande des investisseurs se traduisant même par de légères compressions des taux de rendement (Munich, Hambourg). L’investissement résiste bien à Paris, avec une diminution de 20 pb du taux de rendement "prime"

contrairement à ce que l’on observe à Madrid, Milan et Bruxelles.

Dans un contexte marqué par une aversion au risque accrue, l’absence d’activité a eu pour conséquence une hausse des taux de rendement "prime" des bureaux à Madrid et Milan.

0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000

98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12*

* Glissement annuel

13 755

5 860 Offre immédiate Transactions

milliers m²

Transactions et offre immédiate

Bureaux en Europe de l'Ouest (9 villes)

-5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12* 13*

Source : Eurostat, BNP Paribas Real Estate

* prévisions

Croissance emploi Croissance PIB

%

Croissance du PIB et de l’emploi

BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 2012

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Les chiffres du 3^ème trimestre sont venus confirmer le ralentissement de l’activité économique et le taux de chômage historiquement élevé en Europe de l’Ouest. Dans un contexte aussi dégradé, la demande de bureaux des entreprises s’est fortement restreinte. En glissement annuel, la diminution du volume des transactions de bureaux dans les neuf grandes villes d’Europe de l’Ouest étudiées a atteint 10 % au 3^ème trimestre 2012 par rapport au 3^ème trimestre 2011, renforçant encore la tendance amorcée au début de l’année passée.

À "Central London", les transactions ont chuté de 19 % au 3^ème trimestre 2012 (en glissement annuel). La demande croissante du secteur des TMT¹a permis au West-End d’afficher de meilleures performances que les autres grands segments de marché (+7 %). À l’inverse, la City (-15 %) et les Docklands (-61 %) ne suivent pas le rythme. À "Central Paris", la baisse du volume des transactions de bureaux s’est confirmée au 3^ème trimestre 2012 (-17 % en glissement annuel). Ce recul de la demande de bureaux touche l’ensemble des segments de marché et les transactions de toute taille. Secteur ayant fortement contribué aux très bonnes performances de l’année passée, le QCA a souffert de l’absence de grandes opérations, tout comme la Défense (-30 %). Enregistrant les plus importantes transactions du trimestre, le Croissant Ouest a mieux résisté.

Alors même que la croissance économique ralentit, les grands marchés de bureaux en Allemagne se maintiennent très bien,

affichant à nouveau des niveaux de transactions généralement supérieurs à la moyenne à long terme. Munich a ainsi confirmé sa position de marché de bureaux le plus dynamique, progressant même de 7 % en glissement annuel au 3^ème trimestre 2012. L’activité a également été un peu plus soutenue à Francfort par rapport aux quatre trimestres écoulés (+3 %). Par ailleurs, le ralentissement s’est poursuivi à Hambourg du fait de l’absence de grandes transactions en 2012. À Milan, la récession économique et les réductions d’effectifs ont conduit les entreprises à regrouper leurs activités et à réduire la surface des bureaux qu’elles occupent. L’absorption nette a par conséquent été négative tout au long de l’année 2012 et les transactions ont chuté de 15 % en glissement annuel au 3^ème trimestre 2012.

À Madrid, la morosité de l’activité économique pèse sur la demande des utilisateurs. La demande de bureaux ne s’est pas redressée par rapport aux trimestres précédents, bien qu’une légère reprise des transactions ait été observée dans le QCA. Sur l’année, les transactions devraient tomber à leur plus bas niveau depuis la crise financière. Après un bon 1^er semestre dynamisé par la demande du secteur public, les transactions ont légèrement fléchi au 3^ème trimestre à Bruxelles. Il n’en reste pas moins que, grâce à une petite amélioration de la situation sur le marché, Bruxelles fait partie des très rares marchés d’Europe de l’Ouest susceptibles d’enregistrer en 2012 un volume de transactions supérieur à celui de 2011.

ACCÉLÉRATION DU RECUL DE LA DEMANDE DE BUREAUX

0 15 30 45 60 75 90

Francfort Munich QCA

QCA Hambourg

QCA Berlin

QCA Madrid

QCA Bruxelles

QCA Milan

QCA

2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3

milliers m²

Transactions - Bureaux QCA

-20 -15 -10 -5 0 5 10

%

Variation des transactions en glissement annuel

2012 T3 vs. 2011 T3

BruxellesFrancfort Milan "Central

London"

Hambourg Berlin Madrid

Munich "Central

Paris"

0 30 60 90 120 150 180

Croissant Ouest

QCA La Défense West End City Docklands

2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3

milliers m²

Transactions - Principaux sous-marchés

Paris Londres

Transactions en 2012

milliers m²

0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400

"Central Paris" "Central

London"MunichFrancfort Berlin HambourgBruxelles Madrid Milan 2012 T2 2012 T3 2012 T1

BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 2012BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 2012

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Sur les principaux marchés de bureaux d’Europe de l’Ouest, le taux de vacance moyen a recommencé à diminuer au 3^ème trimestre 2012.

Il s’établit désormais à 9,1 % contre 9,3 % au 2^ème trimestre 2012 et 9,4 % il y a un an. Il convient de signaler que cette tendance positive est entièrement liée aux importantes baisses de l’offre neuve disponible enregistrées dans les villes allemandes. A contrario, le taux d’écoulement de l’offre dans les neuf villes étudiées a augmenté pour atteindre 2,4 ans, contre 2,2 ans l’année dernière, une évolution qui illustre bien le ralentissement actuel de la demande de bureaux.

À "Central London", le taux de vacance (6,8 %) a légèrement augmenté par rapport au trimestre précédent. Cette hausse s’explique toutefois essentiellement par la livraison de la tour Shard (Southbank) qui affiche un très faible niveau d’occupation. À l’inverse, dans la City et le West-End, l’offre neuve a été très limitée au 3^ème trimestre 2012 et les taux de vacance sont restés stables. La pénurie de produits persiste dans le West End, mais la situation devrait s’améliorer en 2013-2014 avec la livraison de plusieurs programmes. S’établissant à 7,6 %, le taux de vacance est resté globalement stable à "Central Paris" par rapport aux quatre derniers trimestres. L’offre reste la plus rare dans le QCA (5,1 %) et la plus forte dans le Croissant Ouest (13,2 %). Les chantiers démarrés se sont également stabilisés au 3^ème trimestre, mais à un niveau nettement plus élevé que l’année passée. Actuellement, grâce à un certain nombre de grands projets, la Défense concentre près d’un tiers du total des constructions sur le marché parisien.

Dans les villes allemandes, les taux de vacance ont fortement reculé.

Parmi les grands marchés européens, Berlin et Hambourg affichent les taux de vacance les plus faibles avec, respectivement, 5,8 % et 6,6 %. Autre point positif, en dépit de la hausse générale du nombre de chantiers démarrés, seuls 40 % des surfaces en projet pour 2013- 2014 dans les quatre villes principales sont encore disponibles à la location. À Milan, où aucune livraison n’a été recensée ce trimestre, le taux de vacance global s’est stabilisé à 11 %. Il continue toutefois à progresser légèrement dans le QCA. Au vu de l’importance de l’offre, les constructions diminuent et certains projets sont ajournés. Dans ce contexte, la rénovation d’immeubles de bureaux anciens prend une importance croissante.

À Madrid, le taux de vacance global est resté supérieur à 14 % pour le deuxième trimestre consécutif. L’absence de livraisons semble lui avoir permis de se stabiliser pour le moment. La situation est un peu plus positive dans le QCA, où le taux de vacance a diminué au cours des trois trimestres écoulés, la demande s’étant mieux maintenue sur ce segment. À Bruxelles, le peu de livraisons couplée à un léger accroissement de la demande de bureaux par rapport à l’année passée ont contribué à faire baisser le taux de vacance global et le taux de vacance dans le QCA, qui sont retombés à leur plus faible niveau depuis la fin de l’année 2008.

NETTE DIMINUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE DANS LES VILLES ALLEMANDES

0 100 200 300 400 500 600 700

Francfort Munich QCA

QCA Hambourg

QCA Berlin

QCA Madrid

QCA Milan

Bruxelles QCA QCA

2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3

milliers m²

Offre immédiate - Bureaux QCA

Madrid

"Central London"

"Central

Paris" MunichHambourg Berlin BruxellesFrancfort Milan années

Taux d'écoulement de l'offre

2011 T3*

* Glissement annuel

2012 T3*

0 1 2 3 4 5 6

0 200 400 600 800 1 000

Croissant Ouest

QCA La Défense West End City Docklands

2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3 2011 T3 2012 T3

milliers m²

Offre immédiate - Principaux sous-marchés

Paris Londres

Francfort

"Central London"

Berlin "Central

Paris"

Hambourg Munich Bruxelles Milan Madrid

%

Taux de vacance

2011 T3 2012 T3

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 2012BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 2012 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 2012

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Dans les neuf grandes villes d’Europe de l’Ouest étudiées, les loyers

"prime" ont été stables ce trimestre, exception faite de Milan où ils ont légèrement diminué. Dans la plupart des QCA, les loyers moyens s’établissent à un niveau un peu plus élevé qu’au trimestre précédent grâce à la diminution du nombre de bureaux vacants.

À "Central London", le loyer "prime" est demeuré stable au 3^ème trimestre. Il ne serait toutefois pas surprenant qu’il augmente prochainement, car les loyers continuent à subir des pressions à la hausse dans le West-End du fait de la rareté de l’offre. Le loyer moyen a déjà fortement progressé depuis l’année dernière. À "Central Paris", le loyer moyen résiste bien dans le QCA, augmentant de 10 % par rapport au 3^ème trimestre 2011. A contrario, à la Défense et dans le Croissant Ouest, bien qu’ils soient repartis à la hausse au 3^ème trimestre, les loyers moyens restent nettement en deçà des chiffres relevés l’année passée.

En Allemagne, les loyers "prime" sont restés inchangés ce trimestre. Le loyer moyen a continué à augmenter rapidement dans le QCA berlinois et s’est maintenu à un niveau élevé partout ailleurs. Grâce à une baisse

continuelle des taux de vacance, les villes allemandes enregistreront probablement une hausse des loyers au cours des trimestres à venir.

Après presque deux ans de stabilité, le loyer "prime" a enregistré son premier recul à Milan et demeure soumis à des pressions à la baisse à cause des difficultés persistantes du marché utilisateur. Dans le QCA, les loyers moyens fléchissent depuis plus d’un an.

Au 3^ème trimestre 2012, la pénurie d’offre neuve et la légère hausse de la demande dans le QCA ont permis une stabilisation des loyers

"prime" et des loyers moyens à Madrid. Une pression à la baisse devrait toutefois continuer à s’exercer sur les loyers du fait de la faiblesse de la demande des utilisateurs et du très fort taux de vacance. À Bruxelles, grâce au redressement régulier du marché utilisateur et à la diminution constante de l’offre de bureaux vacants, le loyer "prime" pourrait bientôt subir des pressions à la hausse. Dans le QCA, les loyers moyens progressent déjà légèrement depuis l’année dernière.

BAISSE DES LOYERS "PRIME" À MILAN ET STABILISATION À MADRID

€/m²/an

Loyer moyen

2007 2008 2009 2010 2011 2012

150 175 200 225 250 275 300

Francfort QCA Munich QCA

Hambourg QCA Berlin QCA Bruxelles QCA

Francfort Munich MadridHambourgBruxelles Berlin Milan

€/m²/an

Loyers "prime" bureaux

2012 T3

2011 T3 Max

200 300 400 500 600

€/m²/an

Loyer moyen

2007 2008 2009 2010 2011 2012

200 300 400 500 600 700 800 900 1 000

Londres West End Londres City Londres Docklands Paris QCA Milan QCA Paris La Défense Croissant Ouest Madrid QCA

"Central London" "Central Paris"

€/m²/an

Loyers "prime" bureaux

2012 T3 Max 2011 T3

600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800

BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 2012BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 2012 BNP Paribas Real Estate - Research - Octobre 2012

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La recherche de biens de qualité persiste entraînant une hausse de l’investissement en bureaux de 19 % au 3^ème trimestre 2012 en glissement annuel par rapport à la même période de l’année passée.

Les disparités entre les différents marchés se sont encore accrues, les investisseurs privilégiant les marchés "core" et délaissant nettement les marchés plus risqués.

Représentant près de la moitié du total de l’investissement en bureaux en Europe de l’Ouest, "Central London" a de nouveau enregistré de très bonnes performances au 3^ème trimestre. Londres conserve son attractivité grâce à une aversion au risque moins marquée et à de meilleures perspectives économiques que la zone euro. Si la City, où plusieurs opérations d’ampleur ont été recensées, continue à tirer l’activité vers le haut, l’augmentation des loyers rend également le West-End plus attractif. En dépit d’un ralentissement par rapport au trimestre précédent, "Central Paris"

affiche de bonnes performances, avec une hausse de 24 % alimentée par un certain nombre de grandes transactions. Le fort intérêt des investisseurs pour le QCA a contribué à la diminution de 20 pb du taux de rendement "prime" des bureaux qui s’établit désormais à 4,50 %. En parallèle, la pénurie de bureaux "prime" disponibles à la vente continue à peser sur le volume d’investissement à la Défense.

Dans la zone euro, le marché des bureaux en Allemagne est celui qui offre les opportunités d’investissement les plus sûres pour les acheteurs, grâce à un marché locatif dynamique. Dans l’ensemble,

l’activité a été dopée par de grandes transactions intervenues par exemple à Munich et Berlin, où le volume d’investissement total en glissement annuel affiche de bien meilleurs chiffres que l’année passée.

La pénurie d’actifs "prime" a quelque peu limité l’investissement à Hambourg et Francfort, mais la demande reste forte. Les taux de rendement "prime" ont par conséquent enregistré une légère baisse de 5 pb à Hambourg et Munich pour s’établir, respectivement à 4,75 % et 4,70 %. À Milan, le fléchissement du marché utilisateur décourage les investisseurs et les conditions de financement restent dissuasives. Par ailleurs, au regard de la forte aversion au risque existante, les taux de rendement actuels de bureaux sont faibles pour les investisseurs comparés aux taux de rendement des obligations d’État. Sur ce marché bloqué, on estime que les taux de rendement

"prime" ont augmenté pour atteindre 5,60 % à la fin du 3^ème trimestre.

À Madrid, l’absence d’amélioration de la situation pour les utilisateurs a conduit les investisseurs, en particulier internationaux, à se détourner du marché. La grande morosité de l’activité en 2012 a finalement entraîné une hausse du taux de rendement "prime"

après plusieurs trimestres de stabilité. Le taux de rendement

"prime" s’établit actuellement à 5,60 %, bien au-dessus de la moyenne des taux de rendement "prime" des bureaux en Europe de l’Ouest. À Bruxelles, l’investissement en bureaux est resté atone, essentiellement en raison de la pénurie d’actifs adaptés disponibles à la vente.

CROISSANCE RÉGULIÈRE DU VOLUME DE L’INVESTISSEMENT EN BUREAUX

%

Taux de rendement bureaux "prime"

2012 T3 2011 T3 Point haut

"Central

London""Central MunichHambourgFrancfort Berlin Milan MadridBruxelles Paris"

3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0

Répartition de l'investissement bureaux

Europe de l'Ouest (9 principaux marchés)

47 % 7 %

30 % 5 %

4 %

"Central London"

"Central Paris"

Munich Berlin Francfort Hambourg Madrid Bruxelles Milan

-90 -60 -30 0 30 60 90 120 150 180

2012 T3/2011 T3

%

Variation de l'investissement*

Europe de l'Ouest (9 principaux marchés)

Munich "CentralFrancfort Milan

London"

"Central Paris"

Berlin Bruxelles

Madrid Hambourg

0 5 10 15 20 25 30

T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1T2T3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Autres Europe de l'Ouest milliards €

Répartition de l'investissement bureaux

Europe de l'Ouest (9 principaux marchés)

Principaux marchés (9 villes)

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PRINCIPAUX SOUS-MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L’OUEST

Transactions (m²) (glissement annuel) Offre immédiate (m²) Loyer moyen (€/m²/an) 2012 T3

(12 mois) 2011 T3

(12 mois) Variation

sur un an 2012 T3 2012 T3 2012 T2 2011 T3 2012 T3 2012 T2 2011 T3 Paris - Croissant Ouest 536 000 589 000 -9 % 176 000 920 000 949 000 873 000 299 284 349

Paris - QCA 317 000 421 000 -25 % 77 000 389 000 395 000 335 000 583 542 530

Paris - La Défense 89 000 126 000 -30 % 19 000 207 000 222 000 191 000 475 406 511

Londres - City 395 000 464 000 -15 % 90 000 743 000 729 000 747 000 523 562 503

Londres - West End 279 000 262 000 7 % 60 000 316 000 316 000 301 000 658 628 624

Londres - Docklands 63 000 159 000 -61 % 17 000 154 000 156 000 166 000 411 402 538

Francfort QCA 189 000 203 000 -7 % 40 000 508 000 509 000 558 000 250 252 248

Hambourg QCA 127 000 142 000 -11 % 25 000 121 000 138 000 184 000 206 206 210

Munich QCA 133 000 114 000 17 % 40 000 140 000 152 000 186 000 240 246 240

Berlin QCA 98 000 108 000 -9 % 24 000 224 000 265 000 241 000 209 200 185

Bruxelles QCA 201 000 224 000 -10 % 25 000 522 000 532 000 577 000 184 182 180

Madrid QCA 67 000 76 000 -12 % 31 000 152 000 176 000 176 000 251 242 248

Milan QCA 27 000 72 000 -62 % 7 000 93 000 84 000 84 000 378 401 449

Taux de change constant £/€ = 1,2633 Loyers à City en Livres :

Loyers à West End en Livres : Loyers à Docklands en Livres :

£414 £445 £398

£521 £497 £494

£325 £318 £426

Investissement bureaux (millions €) (glissement annuel) Taux de rendement "prime" bureaux (%) 2012 T3

(12 mois) 2011 T3

(12 mois) Variation

sur un an 2012 T3 2012 T3 2012 T2 2011 T3

Paris - QCA 2 766 2 018 37 % 469 4,50 4,70 4,70

Paris - Croissant Ouest 2 043 2 247 -9 % 395 5,75 5,80 6,00

Paris - La Défense 284 743 -62 % 111 5,90 5,90 5,90

Londres - City 8 223 6 748 22 % 1 889 5,00 5,00 5,00

Londres - West End 4 877 4 931 -1 % 1 581 4,00 4,00 4,00

Londres - Docklands 581 625 -7 % 0 n.c. n.c. n.c.

Francfort QCA 983 1 319 -25 % 149 4,90 4,90 4,90

Hambourg QCA 372 527 -29 % 106 4,75 4,80 4,80

Munich QCA 909 327 178 % 195 4,70 4,75 4,75

Berlin QCA 520 389 34 % 138 4,95 4,95 4,95

Bruxelles QCA 183 455 -60 % 34 6,50 6,50 6,25

Madrid QCA 421 206 104 % 0 5,60 5,50 5,50

Milan QCA 86 451 -81 % 9 5,60 5,40 5,10

Taux de change constant £/€ = 1,2633

MARCHÉS UTILISATEURS

MARCHÉS DE L’INVESTISSEMENT

(9)

EUROPE DE L’OUEST, CENTRALE ET DE L’EST

Transactions (m²)

(glissement annuel) Taux de vacance (%) Loyers bureaux (€/m²/an)

"Prime" Moyen QCA 2012 T3

(12 mois) 2011 T3

(12 mois) 2012 T3 2012 T3 2012 T2 2011 T3 2012 T3 2012 T2 2011 T3 2012 T3 2011 T3

"Central Paris" 1 632 1 977 424 7,6 7,7 7,4 830 830 800 583 530

Moscou 961 1 310 271 12,4 12,5 10,6 550 544 541 n.c. n.c.

"Central London" 956 1 176 215 6,8 6,6 6,6 1 359 1 359 1 359 541 519

Munich 807 754 200 6,9 7,1 8,2 396 396 396 240 240

Berlin 541 604 128 5,8 6,4 6,8 264 264 264 209 185

Francfort 524 508 145 13,0 13,0 13,4 432 432 420 250 248

Hambourg 460 529 103 6,6 7,0 8,0 288 288 282 206 210

Bruxelles 376 355 62 10,5 10,7 11,1 265 265 275 184 180

Düsseldorf 327 358 68 11,5 11,7 12,4 300 300 291 167 164

Madrid 290 321 69 14,1 14,3 13,2 306 306 324 251 248

Milan 274 321 66 11,0 11,0 10,0 510 520 520 378 449

Cologne 258 346 59 7,7 7,9 8,9 258 258 259 166 158

Bucarest 230 271 65 14,1 14,2 15,2 216 216 216 n.c. n.c.

Lyon 225 218 32 5,3 5,6 6,0 285 285 285 237 230

Amsterdam 219 189 28 18,2 17,8 18,1 345 355 360 290 305

St Pétersbourg 199 314 41 6,3 7,0 11,8 400 400 380 310 285

Barcelone 185 220 55 16,1 16,2 14,5 216 216 225 204 186

Luxembourg 148 171 31 5,2 5,7 6,2 480 480 480 396 380

Lille 138 153 29 n.c. n.c. n.c. 200 200 200 196 194

Toulouse 123 134 25 6,7 6,7 6,4 188 188 200 n.c. n.c.

Marseille 109 97 27 n.c. n.c. n.c. 250 250 250 180 180

Lisbonne 106 76 27 n.c. 12,0 12,2 216 216 228 180 181

La Haye 76 67 17 13,5 13,5 13,1 210 215 215 180 190

Manchester 72 69 17 9,6 9,9 9,7 394 381 380 260 230

Rome 64 249 7 6,8 6,4 6,1 410 420 420 344 283

Glasgow 56 51 14 10,6 10,6 10,0 368 368 368 210 182

Edimbourg 56 50 13 13,4 14,1 14,3 400 400 374 153 179

Birmingham 47 56 16 15,5 15,4 16,1 368 367 368 149 208

Kiev n.c. n.c. n.c. 11,5 11,0 10,1 319 319 310 n.c. n.c.

Taux de change constant £/€ = 1,2633 Loyers en Livres:

"Central London" £1 076 £1 076 £1 076 £428 £411

Manchester £312 £301 £301 £206 £182

Glasgow £291 £291 £291 £166 £144

Birmingham £291 £291 £291 £118 £165

Edimbourg £317 £317 £296 £121 £142

MARCHÉS UTILISATEURS

(10)

Investissement en bureaux (millions €) (glissement annuel) Taux de rendement "prime" bureaux (%) 2012 T3

(12 mois) 2011 T3

(12 mois) 2012 T3 2012 T3 2012 T2 2011 T3

"Central London" 16 316 13 780 4 282 4,00 4,00 4,00

"Central Paris" 10 279 8 266 1 870 4,50 4,70 4,70

Munich 2 399 921 652 4,70 4,75 4,75

Berlin 1 553 1 059 657 4,95 4,95 4,95

Francfort 1 418 1 537 283 4,90 4,90 4,90

Hambourg 922 1 126 169 4,75 4,80 4,80

Madrid 626 333 31 5,60 5,50 5,50

Amsterdam 594 388 73 6,00 6,10 5,75

Lyon 565 427 95 6,10 6,10 6,15

Düsseldorf 509 857 39 5,00 5,00 5,00

Vienne 490 470 110 5,20 5,25 5,25

Cologne 329 369 119 5,30 5,30 5,30

Luxembourg 280 222 101 5,25 5,25 5,15

Bruxelles 280 674 59 6,50 6,50 6,25

Manchester 264 254 39 6,50 6,25 6,00

Milan 259 839 28 5,60 5,40 5,10

La Haye 215 260 12 6,30 6,30 6,10

Birmingham 184 229 45 6,50 6,25 6,00

Marseille 182 159 0 6,10 6,10 6,15

Glasgow 177 193 76 6,50 6,25 6,00

Barcelone 176 110 17 5,75 5,50 5,50

Lisbonne 128 18 15 7,75 7,50 7,00

Rome 92 962 0 6,10 6,00 5,90

Lille 92 131 18 6,10 6,10 6,15

Toulouse 66 67 37 6,55 6,20 n.c.

Bucarest 60 260 60 8,25 8,25 8,25

Edimbourg 52 74 4 6,50 6,25 6,00

Taux de change constant £/€ = 1,2633

EUROPE DE L’OUEST, CENTRALE ET DE L’EST

MARCHÉS DE L’INVESTISSEMENT

(11)

GLOSSAIRE

Taux de change pour les loyers : valeur moyenne trimestrielle du cours livre Sterling/euro à la fin de la période.

Taux de change pour l’investissement : valeur moyenne trimestrielle du cours livre Sterling /euro. Le volume d’investissement de l’année est obtenu en additionnant les volumes des quatre trimestres dans les deux monnaies.

Taux de vacance : représente le total de la vacance, sous-locations comprises, divisé par le parc total de bureaux.

Transactions : superficies pour lesquelles un bail (location ou précommercialisation) ou contrat de vente a été signé avec le futur occupant, pendant la période de l’étude. Sont prises en compte toutes les transactions dans la mesure où elles sont connues.

-Les transactions ne sont prises en compte qu’après la signature d’un contrat ou d’un accord liant les parties.

-La précommercialisation renvoie à une transaction sur un immeuble en construction ou en projet.

-Toutes les transactions (y compris les précommercialisations) sont enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées.

-Les renouvellements de baux ne sont pas inclus.

-Les opérations de vente associées à une relocation (sales and lease back) ne sont pas prises en compte, puisqu’il n’y a pas de changement d’occupant.

Les volumes de transactions cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications.

La ventilation des transactions par secteur d’activités est compatible avec le code européen NACE.

Vacance : superficie totale des locaux physiquement vacants, disponibles pour une occupation dans les trois mois (cette période couvre la période de travaux d’aménagement) et en cours de commercialisation pendant la période de l’étude. La vacance inclut les locaux proposés en sous-location (sauf en Allemagne), qui peuvent être comptabilisés à part.

En France, la vacance exclut les locaux que le propriétaire veut louer rénovés mais dont les travaux ne démarreront qu’après signature d’un bail. En Espagne, seules les surfaces vacantes immédiatement disponibles sont prises en compte.

Valeur brute de l’actif : valeur de capital brute des biens, augmentée des liquidités et des titres de placement et autres actifs (hors actifs d’exploitation).

Volume d’investissement : prend en compte toutes les transactions de la période analysée, dont BNP Paribas Real Estate a connaissance, quel que soit le prix d’achat. Cela inclut les bureaux, les commerces et centres commerciaux, les immeubles industriels et entrepôts logistiques, ainsi que les autres investissements (hôtels, cinémas, loisirs, parkings, maisons de santé, parties des portefeuilles qui ne peuvent être réparties par produit, ainsi que les terrains à construire en Allemagne). Les volumes d’investissement cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications.

Volume d’investissement par type d’investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : assurances, investisseurs privés, secteur public, entreprises, foncières non cotées et foncières cotées, fonds, consortiums et autres investisseurs.

Volume d’investissement par nationalité d’investisseur ou de vendeur : réparti selon les catégories suivantes : Zone Euro, Europe hors zone Euro, Amérique du Nord, Reste Amérique, Asie, Moyen-Orient, Australie, Multi- national et Autres.

1 Pan-European Property Common Interest Group. Ce groupe rassemble un vaste éventail de consultants, d’investisseurs et d’agents européens majeurs.

2 Association européenne des fonds d’investissements immobiliers non cotés.

Avertissement :

La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document s’avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par BNP Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l’usage exclusif de ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être reproduits ou diffusés sans l’accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate.

Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités d’envoi de ce présent document, merci d’adresser un e-mail à :

unsubscribe.mailing@bnpparibas.com BNP Paribas Real Estate travaille à la mise en place d’indicateurs aussi

comparables que possible. C’est une question complexe, en raison des différences culturelles existant d’un marché à l’autre. Néanmoins, comme nous visons à contribuer activement à la transparence des marchés, les définitions et les indicateurs qui sont strictement comparables apparaissent en vert.

En outre, nous avons décidé d’adopter les définitions PEPCIG¹, sur lesquelles reposent la plupart des indicateurs publiés par BNP Paribas Real Estate.

Les autres indicateurs sont ceux de INREV² et de BNP Paribas Real Estate International Research.

“ Central London “ : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : West End, Midtown, City, Docklands, Southbank, Western Fringe et Northern Fringe

“ Central Paris “ : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : Quartier Central des Affaires, Paris hors QCA, La Défense, Croissant Ouest et Première Couronne

Chantiers en cours : superficie totale des immeubles en cours de construction ou de restructuration (voir la définition correspondante) à la date de l’étude.

Cela inclut les biens destinés à une occupation par le propriétaire (compte propre), qui sont comptés à part.

Un immeuble en construction précommercialisé ou destiné à être occupé par le propriétaire est le cas échéant compté à part.

Fonds ‘added-value’ : cible des rendements de 11,5 % à 17 % avec des niveaux de levier compris entre 30 % et 70 % de la valeur brute de l’actif.

Fonds fermé : véhicule à durée limitée, destiné à des investisseurs institutionnels.

Fonds ‘core’ : cible des rendements à 11,5 % ou moins, avec un niveau de levier allant jusqu’à 60 % de la valeur brute de l’actif.

Fonds opportunistes : cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux de levier dépassant 60 % de la valeur brute de l’actif.

Fonds ouvert allemand : véhicule d’investissement destiné au public, sans durée limitée, qui accepte de nouveaux capitaux en continu et investit ou revend en permanence. La liste des fonds ouverts allemands est publiée par le BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.).

Livraisons : représentent la surface totale des locaux terminés et qui sont occupés, prêts à être occupés ou pour lesquels un permis d’occupation, si nécessaire, a été accordé pendant la période analysée.

Loyer moyen dans le Quartier Central des Affaires : moyenne des loyers faciaux, calculée à partir des loyers faciaux moyens de chacun des quatre derniers trimestres dans le QCA. Le loyer facial moyen de chaque trimestre est pondéré par la surface prise en location transaction par transaction durant cette période. Le périmètre du QCA résulte d’une convention entre les acteurs de chaque marché.

Loyer "Prime" : loyer maximum du marché pour un bureau :

- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché - d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations

- dans la meilleure localisation pour un marché donné.

En France, en Allemagne et en Belgique les valeurs citées sont celles de transactions du marché. Cependant les transactions non représentatives sont exclues. Au Royaume-Uni et en Espagne, s’il n’existe pas de transaction avec un loyer "prime" durant la période analysée, un loyer de référence est indiqué, à dire d’experts.

Offre future : superficie totale des immeubles en construction et/ou des programmes futurs, neufs ou restructurés, y compris ceux qui ont un permis de construire, mais dont la construction n’a pas débuté. Elle inclut tous les immeubles neufs, ceux qui sont reconstruits derrière des façades conservées et les immeubles (ou parties d’immeubles) transformés en bureaux.

Rendement initial brut "prime" : exprime le revenu brut (incluant les coûts d’exploitation) divisé par le prix d’achat hors coûts d’acquisition.

Rendement initial net "prime" : exprime le revenu net (hors coûts d’exploitation) divisé par le prix d’achat et tous les coûts d’acquisition.

Restructuration : implique des travaux de modification de la structure de l’immeuble et/ou la modification substantielle de l’immeuble, des équipements et finitions. La qualité de l’immeuble doit avoir été substantiellement améliorée pour offrir des prestations aux nouvelles normes – mêmes si elles sont différentes de celles d’un immeuble totalement neuf.

Surface prise en compte : diffère en Espagne, où les indicateurs en m² (transactions, vacance, offre future, livraisons), ainsi que les valeurs locatives, prennent en compte la surface locative brute (GLA), contrairement aux principaux autres marchés européens, qui utilisent la surface locative nette (NLA). Pour rendre les chiffres espagnols comparables, il faut les multiplier par 0,82 (NLA = 0,82 GLA). Ce rapport est appliqué par BNP Paribas Real Estate pour produire des indices et des comparaisons internationaux.

(12)

Bernard Blanco Tél. : +33 (0)1 47 59 20 84 bernard.blanco@bnpparibas.com Greg Cooke

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barbara.koreniouguine@bnpparibas.com International Investment Group Peter Roesler

Tél. : +49 69 298 99 940 peter.roesler@bnpparibas.com Conseil

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Guillaume Delattre Tél. : +33 (0)1 55 65 24 31 guillaume.delattre@bnpparibas.com CLIENT SOLUTIONS

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María de Molina, 54 28006 Madrid Tél. : +34 91 454 96 00 Fax : +34 91 454 97 65 FRANCE

167, Quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Tél. : +33 1 55 65 20 04 Fax : +33 1 55 65 20 00

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20 Merrion Road, Ballsbridge, Dublin 4 Tél. : +353 1 66 11 233 Fax : +353 1 67 89 981 ITALIE

Corso Italia, 15/A 20122 Milan Tél. : +39 02 58 33 141 Fax : +39 02 58 33 14 39 JERSEY

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