par
Me François Hébert Consultant
Août 1988
Angers, M. Jean-Roch LeBlond, ainsi que son Président et Directeur-général, M. Michel Damphousse.
François Hébert
INTRODUCTION 1 CHAPITRE 1 De la Fondation de la Faune
Section I - Section II - Section III -
Du mandat de la Fondation 4
Analyse des interventions projetées 6
Des facteurs d'interventions 8
. Schéma d'interrellations 9
Des alternatives à l'acquisition
I - Les droits réels démembrés 10
II - Exclusions au préalable 11
III - Des exigences doctrinales 13
A) Le bail emphythéotique 13
B) Les droit de superficie 14
C) Les servitudes 16
C.1 Les servitudes réelles 16
C.2 Les servitudes personnelles 18
D) L'usufruit 18
E) L'hypothèque 20
F) Le bail 20
G) Les ententes écrites et les accords de gestion 22 . Tableau synthèse ... 0 0000000 24
Section IV - Rapport d'étape 26
CHAPITRE 2 Section Section Section
Section V - Modèle No: 1, Servitude réelle 28 - Modèle No: 2, Servitude personnelle 35 - Modèle No: 3, Bail avec hypothèque 42
Section VI - De la loi 20 49
Section VII - Conclusion sur les alternatives 51
CHAPITRE 3 Section
De la loi sur la protection du territoire agricole
De la situation juridique 53
A) Des transactions prohibées 53
B) Des activités prohibées 54
i) Les conventions de nature active 55 . Utilisation et agriculture 55
. Critères de décisions 57
. Protection de l'environnement 57 ii) Les conventions de nature passive 58
C) Conclusion 58
Section II - De la situation administrative 59
A) Des répondants 59
B) Avis juridique 59
C) Contenu des dossiers relatifs aux demandes 59
D) L'U.P A 60
CHAPITRE 4 Des immeubles de la Fondation 61
CHAPITRE 5 Recommandations finales 63
BIBLIOGRAPHIE 64
ANNEXES
Interventions types (aménagements fauniques) 68
"B": Interventions types (aménagements récréatifs) 69 Diagramme (établissement des servitudes) 70
Loi 20 (dispositions pertinentes) 71
Le 9 mai dernier, la Fondation confiait au sous-signé le mandat suivant:
"Comme alternative à l'aCquisition pure et simple de fonds de terre, analyser l'acquisition ou l'établis- sement avec ou sans compensation de toutes formes de droits réels pouvant assurer la protection desdits fonds de terre dans les limites du mandat de la Fondation.
En regard de chacun de ces modes d'intervention, établir les exigences et les particularités juridi- ques de même que les avantages et les inconvénients.
Participer à l'élaboration de contrats-types et d'ententes-types conformément au mode d'intervention retenu.
D'une façon non-limitative, les modes d'interventions envisagés sont:
1° L'établissement de servitudes, de droits d'usages, de droits d'aménagements, d'ac- 'cords de gestion ou d'entente écrites,
etc-4
2° Le bail de fonds de terre;
3° La vente conditionnelle."
En plus de l'étude sur les alternatives à l'acquisition, s'ajoutaient originalement deux autres volets soient:
"1° Participer à l'identification et à l'évalua-
tion des responsabilités civiles et des autres obligations de la Fondation comme propriétaire foncier."
"2° Proposer une procédure et des mécanismes de réduction et d'exemption de taxes foncières applicables aux propriétés foncières de la Fondation."
Après consultation avec le Président de la Fondation, M. Michel Damphousse, il a été convenu d'éliminer le premier point et quant au second d'en traiter dans un rapport distinct.
Le présent rapport se limitera, donc, à l'étude des alternatives à l'ac- quisition. Pour y arriver, la méthodologie retenue fut la suivante:
1° Établir par gradation la liste de tous les droits réels et de conven- tions possibles aux fins de protection
Pour chacun établir:
a) Les particularités
b) Les avantages et les inconvénients c) Les exigences de la doctrine;
2° Éliminer les modes qui juridiquement s'avèrent trop lourds, trop complexes ou dont la valeur juridique est douteuse;
3° Pour ceux retenus, voir les exigences de la jurisprudence;
4° Éliminer ceux qui ne sont pas applicables:
a) Soit pour des raisons techniques
b) Soit parce qu'ils ne remplissent par les objectifs de la Fonda- tion;
5° Établir des contrats-types avec les modèles et ententes pouvant les accompagner;
Pour compléter l'étude des législations pertinentes, s'ajouteront; l'ana- lyse de l'impact sur le projet, de la loi sur la Protection du territoire agricole (Chapitre P-41.1, Statuts Refondus du Québec) et le livre qua- trième de la Loi 20 (1987, chap. 18, 331e Législature, Première session) portant réforme au Code civil du droit des biens.
Enfin, après quelques rencontres avec les personnes concernées, il a été possible de dégager les objectifs que devraient atteindre les alternati- ves retenues, soient:
1- Que la Fondation n'ait pas à assumer la gestion administrative des fonds de terre.
2- Que les taxes soient à la charge d'une tierce personne.
3- Que la Fondation dispose d'une grande liberté d'intervention, c'est- à-dire du plus grand nombre de droits possibles.
4- Que la convention soit d'une durée suffisante pour assurer l'effica- cité de l'intervention.
5- Que l'acquisition du droit réel soit au moindre coût.
6- Que la Fondation dispose de recours juridiques efficaces en cas de non-respect de la convention.
7- Que la convention soit la plus simple possible.
8- Que la mission puisse être cédée à des tierces parties ou exécutée conjointement avec des tierces parties.
-9- Que la convention puisse rallier l'intérêt des propriétaires concer- nés.
DE LA FONDATION DE LA FAUNE DU QUÉBEC
Section I - Du mandat de la Fondation
Avant de procéder à l'étude proprement dite des alternatives à l'acquisi- tion, rappelions d'abord les assises juridiques de la Fondation.
L'on retrouvera ces dernières dans les dispositions de la Loi sur la conservation et la mise en valeur de la faune (Statuts refondus du Québec, Chap. C-61.1) telle qu'amendée par la Loi modifiant la Loi sur la conservation et la mise en valeur de la faune et la Loi sur les parcs (1988, Chap. 39).
Article 130.
"La Fondation est une corporation sans but lucratif".
Article 145.
"La Fondation a pour fonction de promouvoir la conservation et la mise en valeur de la faune et de son habitat.
A cette fin, elle peut notamment:
1° solliciter et recevoir des dons, legs, subven- tions ou autres contributions pourvu que les conditions qui peuvent y être rattachées soient compatibles avec ses fonctions.
2° acquérir, louer ou aliéner des biens ou des droits réels sur des biens et y effectuer tous les travaux qu'elle estime nécessaires dans l'exercice de ses fonctions."
Première observation: les actions de la Fondation doivent être interpré- tés restrictivement, c'est-à-dire qu'elles doivent se situer dans le cadre de la promotion de la conservation et de la mise en valeur de la faune.
Deuxième observation: la Fondation a le pouvoir d'acquérir des biens soit par la voie d'un leg ou d'une donation ou encore par acquisition.
Fait à remarquer, le paragraphe 2° de l'article 145 lequel se lit comme suit "acquérir louer ou aliéner des biens ou des droits réels" se lisait auparavant: "de louer ou d'acquérir, pour et au nom du gouvernement, des immeubles."
Il semble bien que le législateur ait voulu ici insister sur la nuance
"droits réels", laquelle englobe l'acquisition, mais évidemment, n'y est pas limité.
Ainsi la présente étude consiste-t-elle à explorer les limites de l'expression "droits réels" employée par le législateur.
Avant de passer à l'étude proprement dite des alternatives à l'acquisi- tion, il serait souhaitable d'examiner les interventions concrètes que se proposent de faire la Fondation.
Section II - Analyse des interventions projetées A) Considérations générales
L'examen des listes d'interventions :possibles de la Fondation (voir annexes A et B) révèle une variété importante d'activités allant de l'alimentation artificielle, activité ponctuelle et limitée, jusqu'à la création de marais, laquelle occupe, d'une façon permanente, une surface importante d'un fonds de terre. Cette dernière opération nécessitera une multitude de clauses prévoyant lep interventions connexes et indispensables à la réussite de l'intervention projetée.
En principe, toutes les activités projetées quelle que soit leur durée ou leur étendue, peuvent faire l'objet de conventions juridi- ques. Cependant, dans un souci d'efficacité et de pragmatisme, il convient de douter de la nécessité de voir à la rédaction d'une convention ayant pour objet, par exemple, le nettoyage des rives d'un cours d'eau. Cette activité d'une durée de quelques jours et ne nécessitant aucun suivi ou installation d'équipements permanents, peut très bien se dérouler dans le cadre d'une simple entente verbale avec le propriétaire du fonds concerné.
B) Activités permanentes
Ceci étant dit, d'autres activités projetées ont par ailleurs, de par leur nature ou de par leur durée, un caractère nettement plus perma- nent.
Il en va ainsi de la mission générale de protection de la faune par la Fondation. Il est indéniable que la protection d'un territoire donné, nécessite une convention écrite et à long terme. Quels que soient les types de conventions retenus, cette facette du mandat de la Fondation doit faire l'objet d'une préoccupation constante et se voir confirmer et assurer par une convention, juridique.
En plus de la mission générale de protection de la faune, la Fonda- tion sera éventuellement appelée, à intervenir d'une façon tangible sur certains sites. C'est le cas, notamment, de la création et la mise en place de marais et d'étangs ou d'autres habitats. Ces aménagements exigent des travaux importants et permanents ainsi qu'un suivi constant. Pour les mener à terme, la Fondation doit compter sur une convention claire lui accordant de nombreux droits dans cette zone que nous appelerons "zone d'intervention".
De plus, la création et la protection intense de la "zone d'interven- tion" ne sauraient être efficaces sans la présence d'une seconde zone dont l'appellation est déjà courante: la "zone tampon".
Cette dernière possède un caractère nettement plus passif qu'actif.
C'est-à-dire que l'objectif visé sera généralement atteint via le respect d'une convention de prohibition de construire. Il appert, donc, que les conventions régissant la "zone tampon" et celles
régissant les territoires "à protéger" seront de même nature puis- qu'essentiellement prohibitives.
Ces distinctions bien que sommaires sont importantes puisqu'elles nous permettront d'ajuster les mécanismes juridiques appropriés à chacune des situations concernées. Cette façon d'agir évitera des déboursés importants que l'achat de droits réels trop larges, auraient inévitablement entraînés. Cette souplesse d'intervention
"modérée" incitera d'ailleurs davantage, l'ensemble des propriétaires à participer aux projets visés et à améliorer l'image sociale de la Fondation.
Section III - Des facteurs d'interventions
Avant d'examiner les critères doctrinaux exigés en regard de chacune des conventions juridiques'possibles, il est utile d'examiner le tableau reproduit à la page suivante.
Le schéma intègre les quatres facteurs principaux dans leurs interre- lations mutuelles d'une part, et d'autre part, avec les conventions juridiques possibles. Ces quatres facteurs sont:
1° Le nombre de propriétaire potentiellement intéressés
2° L'implication des propriétaires de même que celle de la Fondation 3° Le coût
4° L'efficacité
A la lecture de ce dernier, on peut conclure que le degré d'aliéna- tion croissant, le nombre de propriétaires décroit proportionnelle- ment. De plus, il y aurait une relation proportionnelle croissante entre l'efficacité et les coûts d'acquisitions. Il est important toutefois d'apporter des réserves à certaines relations établies par le schéma, et plus particulièrement sur ces deux derniers points.
Ainsi, la vente, du terrain serait en soi, moins intéressante pour un propriétaire que la cession d'un bail emphytéotique. Nous doutons de cette assertion ou du moins, pourrions-nous établir la nuance sui- vante: la vente d'une propriété relève de la loi de l'offre et de la demande; si le prix est satisfaisant, il y aura vente. Par contre, les autres conventions restreignent les droits du propriétaire (cer- taines d'une façon permanente, d'autres d'une façon temporaire) sans qu'il y ait vente. Cette réalité a pour effet de diminuer la valeur économique de l'immeuble. Ce qui signifie que nombre de proprié- taires pourraient considérer que la vente (ici l'achat), est plus
"intéressante" que l'établissement d'un bail ou d'une servitude.
L'autre réserve serait quant à la croissance de l'efficacité. En effet, l'efficacité est un facteur relatif' aux objectifs visés. De cette façon, une convention de servitude peut être plus "efficace"
que l'achat d'un fonds de terre, dépendamment des objetifs visés, ou si l'on veut des critères établis.
9 -
SCHÉMA D'INTERRELATIONS DES FACTEURS D'INTERVENTIONS ET DES CONVENTIONS JURIDIQUES POSSIBLES
•
e•
1 Achat
ail emphytéotique Droit de superficie
Usufruit Hypothèque
Servitudes c1
`ii40
Bail e%
Accord de gestion Entente icrite 01‘
Entente verbale
e
MU MO «a «lb MM MI
MD MO «111 «D «Mb
6
MO On OS MM»
Information 0o
DES ALTERNATIVES A L'ACQUISITION
Section I - Les droits réels démembrés
Les alternatives à l'acquisition d'un fonds de terre (ou droits réels démembrés) ont fait l'objet de nombreux écrits doctrinaux. L'analyse sommaire des critères doctrinaux de ces alternatives'a été classée selon qu'il s'agit de droits réels ou personnels. Cette distinction est impor- tante, parce que les droits réels donnent à la personne qui les détient, un droit dans la chose ("jus in re"), alors que le droit personnel ne donne qu'un droit envers une autre personne. Ceci signifie par exemple, que le droit réel a un droit de suite (demeure inscrit envers la pro- priété même s'il y a aliénation) et est assorti de recours juridiques plus efficaces. Le simple droit personnel, ne donne que des recours per- sonnels, c'est-à-dire, envers la personne qui a souscrit à une obligation et n'emporte pas d'eux-mêmes de recours directs sur la "chose"..
Selon les auteurs consultés les droits réels démembrés sont:
Bail emphytéotique;
Droit de superficie;
Les servitudes (droits réels):
réelles (de vue, de passage ou autres), personnelles: - Usufruit,
- Usage, - Habitation.
Ajoutons à cette liste l'hypothèque, laquelle constitue un droit réel consenti à un créancier à titre accessoire à l'exécution d'une obligation personnelle, généralement un prêt. Ceci complète la liste des' droits réels démembrés.
Viennent ensuite:
Le bail à rente (1593 C.c.);
La vente à réméré (1546 C.c.);
Le bail.
Certaines de ces conventions juridiques doivent être exclues en rai- son du fait, que les fins pour lesquelles le législateur les a crées, ne correspondent pas à la situation juridique de la Fondation. Il en va ainsi de l'usage et de l'habitation, lesquels, selon certains auteurs, ne peuvent être consentis à une corporation en raison de leur nature personnelle ("intuitu personnae"). Par contre d'autres auteurs considèrent que l'usage serait possible dans la mesure ou l'usager n'absorbe "qu'une portion de l'utilité de la chose"(1).
L'étendue des prohibitions souhaitées par la Fondation, nous laisse croire, que ce dernier critère pourrait éventuellement semer la confusion, dans l'esprit du tribunal appelé à se prononcer sur une telle convention. Pour ces raisons, nous croyons préférable d'écar- ter cette avenue.
B) Vente à réméré et bail à rente
La vente à réméré est aune convention, par laquelle un vendeur peut reprendre l'immeuble qu'il a vendu, moyennant remboursement à son acheteur du prix de vente et des améliorations et ce, à l'intérieur d'un délai imparti ne pouvant excéder 10 ans. Bien qu'elle n'ait pas fait l'objet de commentaires depuis 1964, ce type de convention est à éliminer pour deux raisons: d'abord, parce qu'elle a un délai d'exé- cution trop court et surtout, parce qu'elle a pour objet depriltger d'abord un vendeur et non un acheteur. La Fondation ne peut donc en retirer d'intérêts réels.
Le bail à rente est un bail consenti en considération d'une rente payable au bailleur. Lorsque certaines conditions sont respectées, cette convention équivaut à vente. Compte tenu de sa nature (c'est à toutes fins pratiques, un achat) et du fait qu'elle ait pour objet la protection du bailleur, cet instrument ne peut non plus s'avérer utile.
Sont donc retenus aux fins d'études:
Le bail emphytéotique;
Le droit de superficie;
Les servitudes;
(1) Article 487 C.c., Goulet Jean, Robinson Ann et Shelton Danielle.
"Théorie générale du domaine privé", Wilson et Lafleur, Montréal 1984, 2e Édition, page 166. Mignault, P.B. "Le droit civil canadien".
C. Théoret Éd., Montréal 1896, Tome II, page 650.
. L'usufruit;
. L'hypothèque;
. Le bail.
Bien que ne faisant pas partie des droits réels ou des contrats nommés, il convient que nous ajoutions quelques commentaires sur les ententes écrites ainsi que sur les accords de gestion.
Section III - Des exigences doctrinales
A) Le bail emphytéotique
) Définition
"Un droit réel en vertu duquel une personne (emphytéote ou preneur) a pour un temps, dans l'immeuble d'une autre personne (bailleur) les droits de propriétaire, à charge toutefois de faire à cet immeuble des améliorations et de payer au bailleur une redevance annuelle."
ii) Éléments essentiels (sine qua non)
Le preneur ne peut détruire ou détériorer l'objet de son droit (578 C.c.).
Ne doit porter que sur un immeuble.
Minimum 9 ans, maximum 99 ans.
. Il doit y avoir paiement d'une redevance annuelle.
. Le preneur doit s'engager à faire des améliorations.
iii) Droits et obligations de l'emphytéote (preneur, locataire) En général: jouit de tous les droits attachés à la condition du propriétaire.
Autres: Peut céder le bail ou hypothéquer l'immeuble.
Payer la rente (574 C.c.). (Plutôt rigoureux: Risque d'action en résiliation).
Payer les droits fonciers (taxes) (576 C.c.).
Doctrine exclut hypothèques antérieures.
Doit faire les améliorations auxquelles il s'est obligé. (577 C.c.) (Compatible avec les objectifs de la Fondation?).
Doit effectuer toutes les réparations. (577 C.c.).
Jouir de la chose en bon père de famille. (578 C.c.).
Doit remettre les choses en bon état. (581 C.c., 582 C.c.).
iiii) Droits et obligations du bailleur
Reprendre l'immeuble lors du déguerpissement.
Libérer le preneur de l'obligation de payer la redevance.
Libérer l'immeuble.
Garantir le preneur, (573 (1) C.c., 1506 C.c.):
Contre l'éviction;
Contre les défauts cachés.
Droit de percevoir la rente.
Forcer le preneur à exécuter les améliorations.
iiiii) Extinction
Terme ou 99 ans (579 C.c.).
Déchéance (578 C.c., 579 C.c.) a) non paiement de la rente;
b) laisse l'immeuble se dégrader ou se détériorer.
Perte totale de l'immeuble.
Déguerpissement. (579 C.c., 580 C.c.).
B) Le droit de superficie'
i) Caractéristiques générales
Définition: "Le droit de superficie est une convention de droit réel qui, en déjouant la règle d'accession, permet au superficiaire d'être propriétaire de tout ce qui dépasse le sol: plantations et contructions".
N'est pas un contrat nommé.
A pour but de déjouer les règles de l'accession (415 C.c.). L'ar- ticle 415 C.c. n'est pas une présomption irréfragable (juris de jure).
Est consenti sur un fonds de terre.
. Concerne les constructions et plantations qui s'y trouvent.
Est temporaire.
Autres caractéristiques(2)
Que le superficiaire soit le locataire du terrain.
Qu'il ait la permission de construire.
Qu'il bénéficie d'une renonciation de la règle d'accession (415 C.c.).
Qu'on lui accorde la propriété des choses construites.
ii) Création Par convention.
. Par prescription.
iii) Extinction
. Par l'arrivée du terme.
. Les choses étant dans un état tel, qu'on ne puisse plus en user.
. Par la confusion.
. Non-usage pendant trente ans.
. Abandon par le superficiaire ou tréfoncier de ses droits.
iv) Droits et obligations du superficiaire . Le droit d'user du fonds.
. Peut aliéner son droit ou le louer.
. Droit de construire et de conserver.
Droit d'accès et autres accessoires à l'exercice de son droit.
Respecter les limites prévues à son titre.
Acquitter les taxes et autres charges attachées à sa propriété.
Après l'expiration de la convention, il peut conserver les cons- tructions et plantations faites.
(2) Sporns Norbert "Alternatives to emnhyteusis", 83 R du N 123.
. Doit remettre le fonds dans l'état où il était (417 C.c.) (compa- tible avec les objectifs de la Fondation?).
iiiii) Droits et obligations du tréfoncier . Livrer le fonds.
Peut aliéner l'immeuble.
Ne peut louer l'immeuble.
Doit laisser le superficiaire jouir librement de son droit.
Doit concéder au superficiaire les droits accessoires à l'exercice de ce dernier, tels droits de passage, etc.
C) Les servitudes
1. Les servitudes réelles
Définition: "La servitude est un droit réel en vertu duquel une personne est autorisée à tirer une certaine utilité d'une chose (un immeuble) appartenant à une autre personne. Si ce droit réel est consenti en faveur d'un immeuble, il porte le nom de servitude réelle, s'il est consenti en faveur d'une personne, il porte le nom de servitude personnelle,"
i) Caractéristiques générales
Droit réel dans un immeuble, au profit d'un autre immeuble, appar- tenant à un propriétaire différent.
Fonds dominant: fonds qui bénéficie;
Fonds servant: fonds où s'exerce la servitude.
Fait au bénéfice d'un fonds et non d'une personne.
. Elle est perpétuelle parce que s'attache au fonds.
Pour l'utilité ou l'embellissement d'un fonds.
Porte toujours sur un immeuble.
Ne peut être cédée séparément (s'attache au fonds).
Elle est indivisible, c'est-à-dire demeure sur chaque partie de lot (si lotissement).
Le
Doit être accordée dans le but de faciliter l'usage ou l'exploita- tion du fonds dominant, ou dans le but d'en augmenter l'agrément.
Sinon, c'est-à-dire si pour propre avantage de la personne, devient usufruit, usage ou habitation, "Lorsque le service que procure un fonds pourrait être accordé à toute personne qu'elle soit ou non propriétaire du fonds voisin"(3).
Doit y avoir un rapport d'utilité ou d'agrément entre le service convenu et le fonds dominant.
ii) Création
. Titre exprès (convention).
iii) Droits et obligations du fonds dominant Règles sont supplétives, contrat fait loi.
Droit de passage (552 C.c.).
Droit de faire les ouvrages nécessaires (553 C.c.).
Bénéficiaire doit user de son droit tel que convenu (558 C.c.).
iiii) Droits et obligations du fonds servant . .Doit souffrir la servitude.
. Peut exercer tous ses droits, mais ne pas nuire à la servitude.
Ne pas déplacer. l'assiette.
iiiii) Extinction
Impossibilité de l'exercer (559 C.c., 560 C.c.).
Confusion. (Une personne devient propriétaire des deux fonds).
Non usage pendant 30 ans (562 C.c. à 566 C.c.).
Interruption et suspension.
(3) Martineau, Pierre. "Les biens", Thémis, 1980, Montréal, page 155.
2. Les servitudes personnelles
L'ensemble des remarques énoncées en regard de la servitude réelle, s'applique "mutatis mutandis" à la servitude °personnelle, sauf bien entendu, que cette dernière est créée en faveur d'une personne et non d'un fonds(4). Les servitudes personnelles soulèvent cependant, encore aujourd'hui, certaines interrogations.
Une première interrogation est soulevée par certains quant à l'existence même de servitudes dites "personnelles", autres que celles spécifiquement prévues au Code (Usufruit, usage et habitation). La majorité accepte cependant, le principe qu'il soit possible pour un propriétaire, de se départir de tout ou partie de ses droits, en faveur d'une tierce per- sonne, quels que soient les qualificatifs données à la convention.
La seconde interrogation porte sur la durée de la servitude. S'il ne fait aucun doute, pour les auteurs consultés, que la servitude réelle est de par sa nature, perpétuelle, certains auteurs considèrent que la servi- tude "personnelle" serait propre à une personne et qu'en conséquence sa durée serait limitée, comme l'est l'usufruit, par exemple(5): "Si la servitude se rapproche, soit de l'usufruit par l'étendue de la charge ..., soit de l'usage ou de l'habitation par le lien intime à la personne du titulaire, il faut s'en tenir à la solution élaborée pour ces droits et restreindre la durée du démembrement à la vie du titulaire originaire.
Si l'on se trouvait, par ailleurs, en présence d'un droit réel de jouis- sance restreint quant à la prérogative conférée et sans caractère person- nelle accusé, on ne voit pas pourquoi on priverait d'effet la clause de durée perpétuelle."(6) Ajoutons que comme dans notre cas, 'cette clause est en faveur d'une corporation, la durée de la convention sera claire- ment protégée et à toutes fins utiles, suffisante.
L'usufruit
Définition: "L'usufruit est une servitude personnelle par laquelle le propriétaire d'un fonds consent pour un temps limité à une autre personne (usufruitier) le droit d'user de la chose et d'en retirer les fruits. Le propriétaire se réservant le droit d'en disposer."
(4) Voir supra page 16.
(5) Martineau, op. cit., supra note 3.
(6) Cantin Cumyn Madeleine. "De l'existence et du régime politique des droits réels de jouissance innommés", 1986, 46 R du B, page 46.
(7) Voir à ce sujet: "Un cas singulier de servitude réelle" (1954-55) 57 R du N 478. Gagnon Jean. "L'examen des titres immobiliers", Quid- juris inc., 1987, Sherbrooke, page 263. Boucher c. R., (1982) 22 R.P.R. 310 (cour fédérale, lère instance).
i) Caractéristiques générales
L'usufruitier a le droit de se servir de la chose et d'en retenir les fruits (447 C.c.). Nu-propriétaire (celui qui accorde le droit) conserve le fonds.
Nu-propriétaire peut aliéner la chose, mais en respectant le droit de l'usufruitier.
L'usufruitier est dans la même situation que le propriétaire.
L'usufruitier ne peut pas détruire la chose, pas plus qu'en chan- ger la forme ou la destination.
Durée temporaire: Vie de la personne ou moins (contrat).
Si personne morale, c'est 30 ans ou moins (contrat).
ii) Établissement
. Par contrat, testament ou par la loi.
. A titre gratuit ou avec contre-partie.
A terme.
iii) Droits et obligations A) Nu-propriétaire
Peut aliéner (sujet à l'usufruit);
Ne rien faire qui puisse nuire à l'usufruitier.
B) L'usufruitier
Ne peut abattre les arbres (455 C.c., 456 C.c.);
Ne jouit pas des alluvions (458 C.c.);
Bénéficie automatiquement des droits de passage et autres nécessaires à l'exercice de son droit (459 C.c.);
Peut exercer lui-même son droit ou le céder;
Dresser un inventaire (463 C.c. à 467 C.c.);
Doit fournir une caution (464 C.c. à 467 C.c.);
Tenu au réparation d'entretien (468 C.c.) (lorsqu'il s'agit d'un bâtiment, d'une clôture, etc.);
. Les taxes sont à sa charge (l'usufruitier, à titre particulier n'est tenu au paiement d'aucune dette).
iiii) Extinction
. Mort, terme ou 30 ans (si corporation).
E) L'hypothèque (2046 C.c.)
Définition: "L'hypothèque est un contrat accessoire par lequel un débiteur grève un immeuble à la garantie de l'exécution d'une obligation qu'il a contractée."
Il doit y avoir une obligation (relation créancier-débiteur) qui peut prendre la forme, par exemple, de l'accord de gestion. Le propriétaire doit contracter une obligation de faire, ne pas faire ou donner.
Le débiteur conserve la capacité d'aliénation de l'immeuble(NJ:x-) L'hypothèque demeure enregistrée sur l'immeuble tant que le créan- cier n'accorde pas une quittance permettant de la faire radier.
L'hypothèque est indivisible, elle porte donc sur tout l'immeuble et sur chaque partie de l'immeuble.
F) Le bail
i) Définition: "Le louage de choses est un contrat par lequel le locateur s'engage envers le locataire à lui procu- rer la jouissance d'une chose pendant un certain temps, moyennant une contre-partie, le loyer."
(1600 C.c.).
Le contrat de louage est une obligation personnelle. En ce sens, il n'accorde pas un droit "dans la chose" (jus in re) comme c'est le cas pour les droits réels. Ainsi, le locataire à besoin du concours du locateur pour l'exécution de l'obligation. Malgré l'enregistrement du bail et les autres recours prévus ci-après, le locateur peut toujours mettre fin immédiatement au contrat, quitte à être poursuivi en 'exécution par la suite. Ce qui signifie que les recours du locataire évincé demeurent aléatoires.
fi) Obligations du locateur . Livrer la chose en bon état.
. Entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Procurer au locataire la jouissance paisible de la chose.
Faire toutes les réparations nécessaires.
Ne peut changer la forme ou la destination de la chose.
Garantir le locataire des troubles de droit.
iii) Obligations du locataire
. User de la chose en personne responsable.
Payer le loyer.
Rendre la chose à l'expiration du bail.
Ne peut changer la forme ou la destination de la chose.
Ne peut sous-louer, à moins de convention contraire ou du consen- tement du locateur.
• Doit rendre la chose dans l'état où il l'a reçue, sauf l'usage ' normal.
Doit enlever les améliorations si cela est possible, sans dété- riorer la chose, sinon le locateur garde les améliorations avec ou sans compensation.
iiii) Extinction . Terme.
. Résiliation.
iiiii) Recours ou cas d'inexécution A) Par le locateur
Exécution en nature pour les cas qui le permettent.
Résiliation si préjudice sérieux.
Tous les cas, dommages et intérêts.
B) Par le locataire
Exécution en nature dans les cas qui le permettent.
Résiliation du contrat si préjudice sérieux.
Diminution du loyer.
Dans tous les cas, dommages et intérêts,
G) Les ententes écrites et les accords de gestion
Des rencontres avec le personnel de la Fondation, ont permis au soussigné, de distinguer ces deux conventions de la façon suivante.
i) Les ententes écrites
Les ententes écrites ont pour but de verser par écrit les con- ventions intervenues entre le propriétaire du fonds et la Fon- dation. Elles concernent généralement les activités que la Fondation entend faire sur un immeuble, (inondation, pompage, construction, etc.), la durée des activités, ainsi que la con- sidération pour laquelle elles sont consenties. L'on pourrait toujours y ajouter des pénalités et des dédommagements au cas de non-exécution par le propriétaire, ou l'abus par la Fondation.
Il faut toutefois se rappeler que de telles ententes, ne sont que des droits personnels et en tant que tels, sont sanction- nées par le chapitre général des obligations, et des recours y prévus. (1063 C.c. SS).
Les recours juridiques qui en découlent sont peu utiles, puis- que longs à sanctionner par les tribunaux, et les dédommage- ments rarement compensatoires, ou du moins, dans une mesure
"intéressante".
Dans les cas ou certains propriétaires de terrains "à protéger"
ne consentiraient pas à accorder des droits réels ou même un bail à la Fondation, cette alternative peut avoir un certain intérêt. D'autant plus qu'on peut y prévoir une rémunération relativement stimulante pour le propriétaire, et l'assortir d'une hypothèque (droit réel accessoire) qui garantira l'exécu- tion des obligations du débiteur, en cas de défaut.
ii) Les accords de gestion
Les accords de gestion sont des conventions entre gestionnaires d'un projet donné. Elles n'entrent pas, à proprement parler, dans la relation juridique unissant le propriétaire et la Fondation.
Dépendamment des conventions juridiques retenues, certaines clauses devront être insérées afin de prévoir le droit pour la Fondation, et acceptées par le propriétaire, de nommer des
mandataires pour exercer tout, ou partie, des droits prévus à la convention "Propriétaire-Fondation".
iii) De l'entente-type de Canards Illimités
La convention prévoit un droit d'usage ainsi qu'une servitude comme accessoire au premier.
La nature juridique de cette entente soulève plusieurs inter- rogations dont notamment:
a) Plusieurs auteurs considèrent que le droit d'usage prévu au Code civil ne peut être consenti à une corporation.
Qu'elle serait l'opinion d'un tribunal appelle à se pencher sur la question?
b) Si le droit d'usage n'est pas retenu, la servitude y prévue serait-elle maintenue? On peut en douter puisqu'il y est spécifié qu'elle est consentie à titre accessoire. La règle de droit veut que l'accessoire suive le principal.
Il faut toutefois mentionner, que Canards Illimités mise d'abord sur la collaboration et la bonne foi de ses interlocu- teurs. L'entente n'existe à toutes fins pratiques, que pour préciser le rôle de chacune des parties.
*
Il va sans dire que la Fondation cherche un moyen qui lui per- mettra, outre la bonne foi du propriétaire "actuel", de s'assu- rer que sa mission de protection puisse se concrétiser, tout en disposant de recours juridiques efficaces, si besoin il y a.
C'est d'ailleurs là, un critère fondamental de la démarche que nous présentons aujourd'hui.
Le lecteur retrouvera à la page suivante, un tableau synthèse des avantages et des inconvénients de chacune des alternatives.
Cette synthèse est basée sur les objectifs que nous nous étions fixés en introduction (Voir page 3). '
CONVENTIONS JURIDIQUES POSSIBLES POUR LA ZONE D'INTERVENTION Avantages et inconvénients
TYPE AVANTAGES INCONVÉNIENTS
BAIL EMPHYTÉOTIQUE Durée limitée de 99 ans.
Excellents recours juridiques.
Peut être cédé.
Tous les droits du propriétaire.
TOTAL: 4
F.F.Q. a la gestion.
Taxes à la charge de la F.F.Q.
Coût: plus ou moins égal à un achat.
Convention complexe.
Doit laisser les ou- vrages.
Moins intéressant pour le vendeur.
TOTAL: 6 DROIT DE SUPERFICIE Tous les droits du pro-
priétaire.
Excellents recours juri- diques.
Le droit peut être cédé.
TOTAL: 3
Gestion par la F.F.Q.
Taxes à la charge de la F.F.Q.
Limité à 30 ans.
d,Aussi dispendieux que Y bail emphytéotique.
Convention complexe.
Moins intéressant pour le vendeur.
TOTAL: 6 SERVITUDES Perpétuelle.
Pas dispendieux.
Simplicité de la conven- tion.
Exercice conjoint ou avec mandataire.
Très intéressant pour le vendeur.
Peut laisser les ouvra- ges si convention.
TOTAL: 6
Droits strictement limités à la conven- tion.
Nécessite l'interven- tion du créancier.
Suppose l'acquisi- tion d'une partie du lot par la F.F.Q.*
Taxes sur portion acquise.
Gestion par F.F.Q.
TOTAL: 5
* Cet inconvénient, ainsi que le paiement des taxes et la gestion, dis- paraissent lorsqu'il s'agit d'une servitude personnelle.
Droit d'user du terrain.
Pas de taxes à payer.
Pas dispendieux.
Simplicité de la conven- tion.
Intéressant pour le ven- deur.
Cessibilité par conven- tion.
TOTAL: 6
Durée limitée.
Possibilité de non- renouvellement.
Droits personnels, donc précaires.
TOTAL: 3 BAIL
USUFRUIT Tous les droits d'un propriétaire.
Très étanche légalement.
Peut être cédé.
TOTAL: 3
F.F.Q. doit gérer.
F.F.Q. paie. les taxes Durée de 30 ans.
Plus dispendieux.
Convention complexe.
Doit enlever les ou- vrages.
Moins intéressant pour le vendeur.
TOTAL: 6 HYPOTHEQUE F.F.Q. n'a pas à acquit-
ter les taxes.
F.F.Q. jouit de tous les droits prévus à la con- vention.
Recours juridiques effi- caces.
Peut être exécuté con- jointement.
TOTAL: 4
Peut s'avérer dis- pendieux.
Peut nuire au crédit du vendeur.
TOTAL: 2
CHAPITRE 2
Section IV - Rapport d'étape
Le sous-signé a présenté un rapport d'étape, le 15 juin dernier. Étaient présents:
M. Michel Damphousse M. Jean-Roch LeBlond Me. Mona Angers
M. Guy Lépine M. Marcel. Lacasse
Les objectifs de la rencontre, étaient de vérifier l'exactitude de la démarche amorcée, d'examiner les critères doctrinaux en regard de chacune des alternatives à l'acquisition, et enfin, l'élimination de certaines d'entre elles.
Avaient été présentées, les alternatives suivantes:
Le bail emphythéotique, Le droit de superficie, Les servitudes,
L'usufruit, L'hypothèque, Le bail.
Après examen des critères, il fut convenu que les alternatives suivantes ne pouvaient être retenues;
1° Le bail emphythéotique, parce que:
L'esprit juridique du bail emphythéotique est l'amélioration du fond.
Or, les travaux effectués par la Fondation n'ont pas pour effet d'augmenter la valeur économique du fonds, mais souvent, au con- traire, de la diminuer. Il y a donc possibilité d'annulation du bail. Un autre inconvénient signalé, est que la responsabilité du paiement des taxes et des autres responsabilités du propriétaire, incomberaient à la Fondation. De plus, les conditions d'établisse- ment de ce bail sont strictes et rigoureuses.
2° Le droit de superficie, parce que:
Le superficiaire est un locataire d'un fonds qui se conserve la propriété des ouvrages construits (Art. 415 c.c), et de la surface du sol. Son objectif est aussi d'améliorer la valeur économique du fonds, et enfin, le superficiaire a l'usage complet et exclusif du fonds. Ici encore, cette convention ne serait pas conforme aux objectifs et aux activités visées par la Fondation.
3° L'usufruit, parce que:
L'usufruitier a l'usage complet et exclusif du fonds et doit acquit- ter le paiement des taxes. Les conditions de son établissement sont strictes et rigoureuses.
Sont donc retenus pour études additionnelles;
1° La servitude réelle.
2° La servitude personnelle.
3° Le bail avec ou sans hypothèque.
Les raisons sont:
A- Pour la servitude réelle.
Parce que sa validité juridique ne fait l'ombre d'un doute, qu'elle possède une très grande étanchéité juridique, et que sa radiation est extrêmement difficile. Son seul inconvénient étant qu'elle suppose l'acquisition d'une parcelle de lot pour S-871-4USlissement.
B- Pour la servitude personnelle.
Bien que sa validité juridique soit quelque fois contestée, elle demeure très fiable. Son avantage contrairement à la "réelle", c'est qu'elle ne nécessite pas d'acquisition de partie de lot.
C- Pour le bail.
Lorsqu'enregistré et rédigé en des termes clairs et précis, le bail peut aussi constituer une alternative intéressante. Le recours à ce dernier deviendra nécessaire lorsque le client pour des raisons personnelles, refusera de consentir une servitude.
Dans les cas où il sera po-i-sible d'ajouter une hypothèque à la garantie des obligations du locateur, son efficacité en sera encore grandie.
L'on retrouvera aux pages 28 à 48 les modèles proposés pour chacune des alternatives retenues. Il va sans dire que ces modèle.s demeurent théoriques et que, lors de chaque intervention, le conseiller juridique au dossier devra revoir et corriger les clauses y apparaissant, afin de tenir compte des particularités de la situation.
De plus, l'examen du tableau synthèse (Page 24), démontre que les alter- natives retenues, sont exactement celles qui possédaient le plus d'avan- tages par rapport aux autres.
CHAPITRE 2
Section V - Modèle No: 1. servitude réelle REMARQUES PRÉLIMINAIRES:
Ce premier modèle s'applique au cas où la Fondation détient un terrain, et dont la surface est plus petite, ou est située à l'extérieur de la
"zone d'intervention". Dans les cas, où la Fondation détient une partie de terrain égale ou supérieure à la "zone d'intervention", il n'y a pas lieu d'établir la "première servitude", puisque toutes les activités se dérouleront sur sa propriété. Par contre, il peut être nécessaire selon les cas, de quand même procéder à l'acquisition d'un droit de passage.
Quand à la "seconde servitude", son établissement demeure nécessaire si une "zone tampon" doit être établie au-delà de la "zone d'intervention."
Pour permettre au lecteur de mieux saisir la distinction entre les différentes zones concernées, on retrouvera à la page 70 (annexe C) un diagramme les illustrant. On remarquera à la lecture des deux modèles de servitudes proposées (réelle, modèle 1 et personnelle, modèle 2) que chacune contient à son tour deux types de servitudes: une première pour la "zone d'intervention", et une seconde, pour la "zone tampon". Rappel- ions que les notes apparaissant dans le modèle, réfèrent aux notes que l'on retrouve aux pages 33 et 34. Enfin, dans un souci d'innovation, rien ne s'oppose juridiquement, à ce que l'on donne le titre de "servi- tude faunique" à la convention. L'étendue et la nature de la prohibition générale instaurée par le paragraphe A) de l'article 5, démontre d'ail- leurs fort bien le caractère "faunique" de la convention.
ACTE DE SERVITUDE FAUNIQUE ET DIVERSES CONVENTIONS COMPARAISSENT:
(nom, occupation, résidence)
ci-après nommé LE CÉDANT ET
LA FONDATION DE LA FAUNE DU QUÉBEC, corporation constituée sous la Loi C-61.1 des Lois Refondues du Québec, chapitre V, tel que modifiée par la Loi 101, 1987, 33e Législature, Première Session et sanctionnée le 17 juin 1988, ayant son siège social au 690 est, Grande-Allée, 2e étage, en la ville de Québec, ici agissant et représentée par
(nom et fonction)
ci-après nommé LE CESSIONNAIRE
LESQUELS déclarent que:
1. Le CÉDANT est propriétaire d'un immeuble connu, et désigné comme
étant (désignation conforme à 2168
C.C.) pour l'avoir acquis de (éta-
blissement du droit de propriété).
2. Le CESSIONNAIRE est propriétaire d'un immeuble connu et désigné comme étant (désignation conforme à 2168 C.C.) pour l'avoir acquis de (établissement du droit de propriété).
3. Le CESSIONNAIRE a pour mandat en vertu de sa loi constituante, de promouvoir la conservation et la mise en valeur de la faune et de son habitat.
4. Le CESSIONNAIRE peut notamment, dans l'exercice de son mandat;
acquérir, louer ou aliéner des biens ou des droits réels sur des biens et y effectuer tous les travaux qu'il estime nécessaires dans l'exercice de ses fonctions, de même que conclure des enten- tes avec toute personne ou organisme, à cette fin.
ÉTABLISSEMENT D'UNE "PREMIÉRE SERVITUDE"(1) Les parties conviennent de ce qui suit:
5. Le CÉDANT constitue, par les présentes, au profit de l'immeuble décrit à l'article 2, étant le FONDS DOMINANT, une première servitude telle que décrite au paragraphe A, 'sur l'immeuble ci-dessus décrit à l'article 1, étant le FONDS SERVANT et devant s'exercer sur l'assiette décrite au paragraphe B. Le CÉDANT convient de plus que compte tenu de son étendue la présente servitude peut constituer un droit d'usage dont les objets sont limités à ceux décrits au paragraphe A(2).
DESCRIPTION DE LA "PREMIÉRE SERVITUDE"
Aux fins d'application de la "Première Servitude", le CÉDANT consent généralement à n'exercer sur l'assiette ci-après décrite au paragraphe B, aucune activité ayant pour effet de nuire de quelques façons que ce soit, directement ou indirectement à la conservation et à la mise en valeur de la Faune et de son Habitat. Sans limiter la généralité de ce qui précède le CÉDANT ne pourra effectuer:
1° Aucuns travaux de construction, de routes ou de bâtiments.
2° Aucuns travaux de remplissage, creusage ou changement de drainage.
3° Aucune coupe végétale ou forestière.
4° Aucun prélèvement d'espèce végétale ou animale.
5° Aucun accès sur l'assiette de la "Première Servitude" à pieds, ou à l'aide de quelques types de véhicules que ce soit.
Le CÉDANT pourra cependant effectuer certains travaux de culture, de paturage ou de brulâge (pour fins agricoles) ainsi que certaines activités de chasse et de pêche, avec dans chacun des cas ci-devant, l'autorisation écrite et préalable du CESSION- NAIRE(3).
Le CESSIONNAIRE pourra effectuer des barrages ou autres ouvrages ainsi que des bassins de rétention d'eau tels: marais, petits lacs ou autres. Le tout tel qu'il appert au plan présenté à l'Annexe "X" laquelle est jointe aux présentes. Il est aussi convenu que le CESSIONNAIRE pourra opérer, entretenir et amélio- rer ledit projet, le tout tel que prévu à l'"Annexe Y"(4).
Le CESSIONNAIRE pourra effectuer certains travaux afin de créer des sites d'observations, visites guidées et autres activités, le tout tel qu'il appert à l'entente présenté à l'Annexe "Z"
laquelle est jointe aux présentes(5).
Enfin, le CÉDANT reconnaît et convient que la présente convention est en application dès pouvoirs du CESSIONNAIRE et qu'elle est en conséquence consentie dans le but de faciliter l'utilité, l'usage et l'exploitation du fonds DOMINANT(6).
ASSIETTE DE LA "PREMILIE SERVITUDE"
B) La présente servitude s'exercera sur un terrain décrit comme étant (décrire la parcelle de terrain correspondant à la "zone d'intervention" qui excède la partie de la zone qui est déjà détenue par la Fondation, s'il y a lieu)(7). La description doit être elle aussi, conforme à 2168 C.C.).
DROIT DE PASSAGE
C) Aux fins d'exercer la présente servitude, le CÉDANT consent au CESSIONNAIRE un droit de passage, décrit comme étant.. (décrire la partie .de lot conformément à 2168 C.C.) lequel est plus amplement décrit sur le. plan reproduit à l'"Annexe X".
L'entretien dudit droit de passage sera au frais du CESSIONNAI- RE.(8)
ÉTABLISSEMENT D'UNE "SECONDE 'SERVITUDE"(9)
6. Le CÉDANT constitue, par les présentes, au profit de l'immeuble décrit à l'article 2, étant le FONDS DOMINANT, une seconde servitude telle que décrite au paragraphe A, sur l'immeuble ci-dessus décrit à l'article 1, étant le FONDS SERVANT et devant s'exercer sur l'assiette décrite au paragraphe B.
DESCRIPTION DE LA "SECONDE SERVITUDE"
A) Aux fins d'application de la "Seconde Servitude", le CÉDANT consent à ne faire aucune construction ("non-aedificandi") et à n'exercer aucunes activités, autres que les activités agricoles suivantes (indiquer celles qu'il exerce déjà ou dont il a convenu avec la Fondation)
Il est entendu cependant, que pour les fins agricoles spécifique- ment ou pour d'autres besoins, le CÉDANT pourra :procéder à la construction de bâtiments, ou de certains ouvrages, avec l'accord écrit et préalable de la Fondation(10).
ASSIETTE DE LA "SECONDE SERVITUDE"
B) La présente servitude s'exercera sur un terrain décrit comme étant (décrire la parcelle de terrain souhaitée comme "zone tampon")(11).
INDICATIONS DE MANDATAIRES
7. Les parties conviennent que le CESSIONNAIRE pourra déléguer un ou des mandataires pour exercer tout ou partie des droits que lui confère la présente convention.
REMISE EN ÉTAT DES LIEUX
8. Le CÉDANT consent qu'aux fins d'exercice de la "Première Servitu- de", le CESSIONNAIRE puisse de temps à autre procéder à l'abat- tage de certains arbres. Le CÉDANT consent que le CESSIONNAIRE, n'aura pas à procéder à la remise en état des lieux ni pendant, ni à l'extinction, de la présente convention. Il en va de même des travaux et ouvrages effectués par le CESSIONNAIRE.
DROIT DE PRÉFÉRENCE D'ACHAT
9. Si le CÉDANT désire vendre, ou autrement transporter, la pro- priété de l'immeuble décrite au paragraphe 1, il devra préalable- ment l'offrir au CESSIONNAIRE aux conditions qu'il souhaite obtenir. Le CESSIONNAIRE bénéficiera d'un délai de 30 jours, à compter de la réception de l'avis écrit de l'offre de vente, pour y répondre.
Si le CESSIONNAIRE refuse de se prévaloir de l'offre, le CÉDANT pourra offrir ledit immeuble à un tiers, à condition que les considérations et les conditions y prévues 'y soient égales ou supérieures à celles demander au CESSIONNAIRE. Copie de l'offre de vente au tiers devra être expédiée au CESSIONNAIRE de même que, le cas échéant, copie de l'acte de vente.
DURÉE
10. La présente convention est faite pour une durée de (spéci- fier)(12).
CONSIDÉRATION
11. La présente convention est consentie en considération de (spéci- fier le montant, le mode de versement, le lieu de paiement
etc...)(13)
DISPENSE
12. Le CÉDANT dispense expressément le CESSIONNAIRE de donner caution
• et de faire inventaire.
FRAIS
13. Les frais des présentes, des copies et des frais d'enregistrement sont à la charge du CESSIONNAIRE.
INTERVENTION(14)
14. Aux présentes intervient (inscrire les noms, adresse et qualité du créancier, référer à l'acte lui conférant son droit de créancier) leqUel après avoir pris connaissance du présent acte, s'en déclare satisfait et consent à ce qu'il lui soit opposable et qu'il demeure en vigueur, au cas de reprise rétroactive de l'immeuble du CÉDANT.
ÉTAT CIVIL ET RÉGIME MATRIMONIAL(15)
15. Le CÉDANT déclare être ... ... (inscrire les références complètes quant au régime matrimonial)
Notes sur acte de servitude (modèle 1)
(1) Cette première servitude sera nécessaire dans les cas où la "zone d'intervention" sera distincte ou excèdera le fonds détenu par la Fondation.
(2) Bien que le droit d'usage ait été écarté comme pouvant constituer la base d'une convention valide et sûre pour la Fondation, rien ne s'oppose à ce qu'un tel droit soit exercer alternativement et parallèlement à la servitude, et ce conformément à l'adage juridique "trop fort ne casse pas". Il s'agit de la "zone
d'intervention".
(3) L'objectif juridique recherché est de s'assurer que les prohibi- tions créées dans les alinéas précédents, n'auront pas pour effet de laisser l'impression générale que l'objet de la convention, tiendrait plus de la nature d'un usufruit, que d'un droit d'usage ou d'une servitude. Le droit d'usage se distinguant en effet, par un usage limité plutôt que général tel que dans les cas d'usufruit.
(4) Il s'agit bien ici de deux plans distincts; le premier étant le projet proprement dit, et le second, ses modalités d'entretien et d'amélioration. Par ailleurs l'Annexe X devra bien démontrer la Première Servitude ("zone d'intervention"), la Seconde Servitude ("zone tampon") et enfin le droit de passage ainsi que les
aménagements proposés.
(5) Cette clause devient nécessaire dans la mesure ou lesdites activités, auront été identifiées et déterminées lors de la signature de la convention.
(6) Cette clause a pour effet de respecter les critères établis tant par le Code Civil, que par le courant jurisprudentiel actuel.
(7) Se rappeler qu'au cas où la Fondation ne détiendrait aucune partie de lot, il s'agirait alors d'un cas de servitude person- nelle dont on retrouvera l'application au modèle 2.
(8) Selon les cas rencontrés, il peut arriver qu'il soit plus intéressant pour des raisons d'efficacité, ou pour simplement décharger la Fondation de cette obligation, que ladite clause charge le CÉDANT de cette responsabilité.
(9) Il s'agit de ce que nous appelons la "zone tampon".
(10) Il est certain que dans bien des cas cette clause répondra àdes besoins réels. Elle accorde un contrôle efficace à la Fondation, tout en lui accordant une image de flexibilité qui peut s'avérer incitative pour le CÉDANT.
(11) Dans la pratique, il y a lieu de s'assurer de limiter cette seconde servitude ("zone tampon") à la stricte nécessité. Ce qui signifie, que sa description n'équivaudra pas nécessairement à toute la surface résiduelle du lot concerné (si l'on exclue la
"zone d'intervention") et qu'encore une fois l'importance des plans est déterminante.
(12) Elle peut être stipulée à perpétuité.
(13) Outre l'évaluation judicieuse que devra faire la Fondation de la considération à accorder au CÉDANT, il convient de garder en IFJF71-J-ai-Compte le statut fi7J(M.aéce dernier, lequel peut être avantagé en retournant sous forme de don, tout ou partie de la considération.
(14) Comme on peut le lire dans sa déclaration, cette intervention est absolument nécessaire si l'on désire que la présente convention, ne soit purgée par l'exercice d'un droit réel (hypothèque) enregistré antérieurement à la présente convention.
(15) Vérifier la capacité d'aliénation du CÉDANT.
CHAPITRE 2
Section V - Modèle No: 2, servitude personnelle REMARQUES PRÉLIMINAIRES:
Ce second modèle s'applique au cas où la Fondation ne détient pas de terrain, ou du moins, pas dans la zone immédiate du lieu d'intervention proposé. L'établissement des deux types de servitudes qui y sont contenues sont donc nécessaires. Rappelions que les notes apparaissant dans le modèle, réfèrent aux notes que l'on retrouve aux pages 40 et 41.
ACTE DE SERVITUDE FAUNIQUE ET DIVERSES CONVENTIONS
COMPARAISSENT:
(nom, occupation, résidence)
ci-après nommé LE CÉDANT
ET
LA FONDATION DE LA FAUNE DU QUÉBEC; corporation constituée sous la Loi C-61.1 des Lois Refondues du Québec, chapitre V, tel que modifiée par la Loi 101, 1987, 33e Législature, Première Session et sanctionnée le 17 juin 1988, ayant son siège social au 690 est, Grande-Allée, 2e étage, en la Ville de Québec, ici agissant et représentée par
(nom et fonction)
ci-après nommé LE CESSIONNAIRE
LESQUELS déclarent que:
1. Le CÉDANT est propriétaire d'un immeuble connu et désigné comme étant... ... (désignation conforme à 2168 C.C.) pour l'avoir acquis de ... ... ... (éta- blissement du droit, de propriété. )
2. Le CESSIONNAIRE a pour mandat, en vertu de sa loi consituante, de promouvoir la conservation et la mise en valeur de la faune et de son habitat.
3. Le CESSIONNAIRE peut notamment, dans l'exercice de son mandat;
acquérir, louer ou aliéner des biens ou des droits réels sur des biens et y effectuer tous les travaux qu'il estime nécessaire dans l'exercice de ses fonctions, de même que conclure des ententes avec toute personne ou organisme, à cette fin.
ÉTABLISSEMENT D'UNE "PREMIÉRE SERVITUDE"
Les parties conviennent de ce qui suit:
4. Le CÉDANT constitue, par les présentes, au profit du CESSIONNAI- RE, une première servitude telle que décrite au paragraphe A, sur l'immeuble ci-dessus décrit à l'article 1, étant le "fonds servant" et devant s'exercer sur l'assiette décrite au paragraphe B. Le CÉDANT convient de plus que compte tenu de son étendue, là présente servitude peut constituer un droit d'usage, dont les objets sont limités à ceux décrits au paragraphe A.
DESCRIPTION DE LA "PREMIÉRE SERVITUDE"
A) Aux fins d'application de la "Première Servitude", le CÉDANT consent généralement à n'exercer sur l'assiette ci-après décrite, aucune activité ayant pour effet de nuire de quelques façons que ce soit, directement ou indirectement, à la conservation et à la mise en valeur de la Faune et de son Habitat. Sans limiter la généralité de ce qui précède, le CÉDANT ne pourra effectuer:
1° Aucuns travaux de construction, de routes ou de bâtiments.
2° Aucuns travaux de remplissage, creusage ou changement de drainage.
3° Aucune coupe végétale ou forestière.
4° Aucun prélèvement d'espèce végétale ou animale.
5° Aucun accès sur l'assiette de la "Première Servitude" à pieds, ou à l'aide de quelques types de véhicules que ce soit.
Le CÉDANT pourra cependant effectuer certains travaux de culture, de paturage ou de brulâge (pour fins agricoles) ainsi que certaines activités de chasse et de pêche avec, dans chacun des cas ci-devant, l'autorisation écrite et préalable du CESSIONNAI- RE.(1)
Le CESSIONNAIRE pourra effectuer des barrages ou autres ouvrages, ainsi que des bassins de rétention d'eau.tels: marais, petits lacs ou autres. Le tout, tel qu'il appert au plan présenté à l'Annexe "X" laquelle est jointe aux présentes. Il est aussi convenu que le CESSIONNAIRE pourra opérer, entretenir et amélio- rer ledit projet, le tout tel que prévu à l'"Annexe Y"(2).
Le CESSIONNAIRE pourra effectuer certains travaux afin de créer des sites d'observations, visites guidées et autres activités, le tout tel qu'il appert à l'entente présenté à l'Annexe "Z"
laquelle est jointe aux présentes(3).
Enfin, le CÉDANT reconnaît et convient que la présente convention est en application des pouvoirs conférés par la Loi au CESSION- NAIRE, et qu'elle est de plus consentie à titre de servitude de droit réel affectant comme tel, l'immeuble du CÉDANT.(4)
ASSIETTE DE LA "PREMIÉRE SERVITUDE"
B) La présente servitude s'exercera sur un terrain décrit comme étant... (décrire la parcelle de terrain correspondant à la "zone d'intervention").
DROIT DE PASSAGE
C) Aux fins d'exercer la présente servitude, le CÉDANT consent au CESSIONNAIRE un droit de passage, lequel est décrit comme étant... (décrire la partie de lot conformément à 2168 C.C.) lequel est plus amplement décrit sur le plan reproduit à l'"Annexe X".
L'entretien dudit droit de passage sera au frais du CESSIONNAI- RE.(5)
ÉTABLISSEMENT D'UNE "SECONDE SERVITUDE" (6)
5. Le CÉDANT constitue, par les présentes, au profit du CESSIONNAI- RE, une seconde servitude telle que décrite au paragraphe A, sur l'immeuble ci-dessus décrit à l'article 1, étant le FONDS SERVANT et devant s'exercer sur l'assiette décrite au paragraphe B. Le CÉDANT reconnait que, la présente convention est en application des pouvoirs conférés par la Loi au CESSIONNAIRE, et qu'elle est de plus consentie à titre de servitude de droit réel affectant comme tel l'immeuble du CÉDANT.
DESCRIPTION DE LA SECONDE SERVITUDE
A) ,Aux fins d'application de la "Seconde Servitude",• le CÉDANT consent à ne faire aucune construction ("non-aedificandi") et à n'exercer aucunes activités, autres que les activités agricoles suivantes: (indiquer celles qu'il exerce déjà, ou dont il a convenu avec la Fondation).
Il est entendu cependant que pour les fins agricoles spécifique- ment, ou pour d'autres besoins, le CÉDANT pourra procéder à la construction de bâtiments, ou de certains ouvrages, avec l'accord écrit et préalable de la Fondation(7).
ASSIETTE DE LA "SECONDE SERVITUDE"
B) La présente servitude s'exercera sur un terrain décrit comme étant... (décrire la parcelle de terrain souhaitée comme "zone tampon" et ce, conformément à 2168 C.C.) (8).
INDICATIONS DE MANDATAIRES
6. Les parties conviennent que le CESSIONNAIRE pourra déléguer un ou des mandataires pour exercer tout ou partie des droits que lui confère la présente convention.
REMISE EN ÉTAT DES LIEUX
7. Le CÉDANT consent qu'aux fins d'exercice de la "Première Servitu- de", le CESSIONNAIRE puisse de temps à autre procéder à l'abat- tage de certains arbres. Le CÉDANT consent que le CESSIONNAIRE n'aura pas à procéder à la remise en état des lieux ni pendant, ni à l'extinction, de la présente convention. Il en va de même des travaux et ouvrages effectués par le CESSIONNAIRE.
DROIT DE PRÉFÉRENCE D'ACHAT
8. Si le CÉDANT désire vendre, ou autrement transporter la propriété de l'immeuble décrite au paragraphe 1, il devra préalablement l'offrir au CESSIONNAIRE aux conditions qu'il souhaite obtenir.
Le CESSIONNAIRE bénéficiera d'un délai de 30 jours, à compter de la réception de l'avis écrit de l'offre de vente, pour y répondre.
Si le CESSIONNAIRE refuse de se prévaloir de l'offre, le CÉDANT pourra offrir ledit immeuble à un tiers, à condition que les considérations et les conditions y prévues, y soient égales ou supérieures à celles demander au CESSIONNAIRE. Copie de l'offre de vente au tiers devra être expédiée au CESSIONNAIRE, de même que, le cas échéant, copie de l'acte de vente.
DURÉE
9. La présente convention est faite pour une durée de...
(spécifier)(9).
CONSIDÉRATION
10. La présente convention est consentie en considération de (spécifier le montant, le mode de versement, le lieu de paiement etc...)(10)
DISPENSE
11. Le CÉDANT dispense expressément le CESSIONNAIRE de donner caution et de faire inventaire.
FRAIS
12. Les frais des présentes, des copies et des frais d'enregistre- ment, sont à la charge du CESSIONNAIRE.
INTERVENTION(11)
13. Aux présentes intervient (inscrire les noms, adresse et qualité du créancier, référer à l'acte lui conférant son droit de créancier) lequel après avoir pris connaissance du présent acte, s'en déclare satisfait et consent à ce qu'il lui soit opposable, et qu'il demeure en vigueur, au cas de reprise rétroactive de l'immeuble du CÉDANT.
ÉTAT CIVIL ET RÉGIME MATRIMONIAL(12)
14. Le CÉDANT déclare être (inscrire les
références complètes quant au régime matrimonial)
Notes sur acte de servitude (modèle 2)
(1) L'objectif juridique recherché ici, est de s'assurer que les prohibitions créées dans les alinéas précédents, n'auront pas pour effet de laisser l'impression générale que l'objet de la convention, tiendrait plus de la nature d'un usufruit, que d'un droit d'usage ou d'une servitude. Le droit d'usage se distin- guant en effet par un usage limité plutôt que général, tel que dans les cas d'usufruit.
(2) Il s'agit bien ici de deux plans distincts; le premier étant le projet proprement dit, et le second, ses modalités d'entretien et d'amélioration. Par ailleurs l'Annexe X devra bien démontrer la Première Servitude ("zone d'intervention"), la Seconde Servitude ("zone tampon"), et enfin, le droit de passage ainsi que les
aménagements proposés.
(3) Cette clause devient nécessaire dans la mesure ou, lesdites activitéà auront été identifiées et déterminées, lors de la signature de la convention.
(4) Cette clause a pour effet de respecter les critères établis tant par le Code Civil, que par le courant jurisprudentiel actuel.
(5) Selon les cas rencontrés, il peut arriver qu'il soit plus intéressant pour des raisons d'efficacité, ou pour simplement décharger la fondation de cette obligation, que ladite clause charge le CÉDANT de cette responsabilité.
(6) Il s'agit ici de ce que nous appelons la "zone tampon".
(7) Il est certain que dans bien des cas, cette clause répondra à des besoins réels. Elle accorde un contrôle efficace à la Fondation tout en lui accordant une image de flexibilité, qui peut s'avérer incitative pour le CÉDANT.
(8) Dans la pratique, il y a lieu de s'assurer de limiter cette seconde servitude ("zone tampon") à la stricte nécessité. Ce qui signifie que sa description, n'équivaudra pas nécessairement à toute la surface résiduelle du lot concerné (si l'on exclue la
"zone d'intervention"), et qu'encore une fois, l'importance des plans est déterminante.
(9) Elle peut être stipulée à perpétuité.
(10) Outre l'évaluation judicieuse que devra faire la Fondation de la considération à accorder au CÉDANT, il convient de garder en ligne de compte le statut fiscal de ce dernier, lequel, peut être avantagé en retournant sous forme de don, tout ou partie de la considération.
(11) Comme on peut le lire dans sa déclaration, cette intervention est absolument nécessaire si l'on désire que la présente convention ne soit purgée par l'exercice d'un droit réel (hypothèque) enre- gistré antérieurement à la présente convention.
(12) Vérifier la capacité d'aliénation du CÉDANT.
