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L’étude des difficultés liées à la détermination initiale et
à l’évolution des parties communes et privatives au sein
des immeubles en copropriété
Florence Billion
To cite this version:
Florence Billion. L’étude des difficultés liées à la détermination initiale et à l’évolution des parties communes et privatives au sein des immeubles en copropriété. Sciences de l’ingénieur [physics]. 2015. �dumas-01334187�
1
CONSERVATOIRE NATIONAL DES ARTS ET METIERS
ÉCOLE SUPÉRIEURE DES GÉOMÈTRES ET TOPOGRAPHES
_________________
MÉMOIRE
présenté en vue d'obtenir
le DIPLÔME D'INGÉNIEUR CNAM
Spécialité : Géomètre et Topographe
par
Florence BILLION
___________________
L’étude des difficultés liées à la détermination initiale et à l’évolution des
parties communes et privatives au sein des immeubles en copropriété
Soutenu le 9 juillet 2015
_________________
JURY
PRESIDENT : M. Jérôme BOUISSOU
MEMBRES : Mme Elisabeth BOTREL
Professeur référent
M. Antoine LANGLOIS
Maître de stage
M. François ESPEL-CARRICART
Mme Stéphanie LECONTE
M. Guillaume LLORCA
M. Nicolas PAGE
Mme Corinne SAMSON
2
Remerciements
Je tiens à exprimer toute ma reconnaissance aux personnes qui m’ont soutenue et qui ont contribué à l’aboutissement de ce mémoire.
En particulier, j’adresse de sincères remerciements à :
M. Antoine LANGLOIS, mon maître de stage, pour m’avoir accueillie au sein de son cabinet à Angers et m’avoir permis de réaliser mon Travail de Fin d’Etudes dans d’excellentes conditions;
Toute l’équipe du cabinet de géomètres experts CHAUVEAU ET ASSOCIES pour leur gentillesse, leur bonne humeur et tout ce qu’ils ont pu m’apprendre sur le métier ; Mme Elisabeth BOTREL, ma professeure référente, pour sa disponibilité, son
investissement dans mon travail et ses précieux conseils ;
Mme Annie DEJAY, M. Frédéric FOUIN, M. Philippe MEUNIER et M. Emmanuel PIGE, professionnels de l’immobilier, pour m’avoir accordé du temps et fait part de leur expérience ;
Ma famille, pour m’avoir toujours encouragée dans mes choix et m’avoir permis de les concrétiser ;
3
Sommaire
Introduction ... 4
1 L’identification des parties communes et privatives et ses particularités ... 8
1.1 Difficultés d’identification des différentes parties de l’immeuble ... 8
1.1.1 Les critères de distinction entre les différentes parties d’immeuble... 8
1.1.2 Les ambiguïtés de détermination des parties communes générales et spéciales ... 11
1.1.3 La qualification équivoque des parties communes à jouissance privative : des illustrations ... 13
1.1.4 L’ambivalence des parties privatives et la délicate répartition des quotes-parts de copropriété ... 19
1.2 Les incidences d’une identification ambigüe des parties de l’immeuble... 23
1.2.1 Les incidences de la qualification des parties de l’immeuble sur la rédaction des documents de copropriété et sur la répartition des charges ... 23
1.2.2 Les difficultés engendrées par les différents cas de mise en copropriété et les nombreux acteurs de la copropriété ... 31
2 L’évolution des parties communes et privatives ... 40
2.1 L’évolution des parties communes et privatives au sein de la copropriété et les contentieux liés……….. ... 40
2.1.1 Les multiples facteurs d’évolution des parties communes et privatives ... 40
2.1.2 La contradiction entre les documents de copropriété et la réalité... 43
2.1.3 Les principaux points conflictuels : la position de la jurisprudence face aux conflits ... 45
2.2 Les moyens juridiques pour gérer les évolutions des parties communes et privatives et leurs perspectives d’avenir ... 48
2.2.1 Les outils juridiques susceptibles de permettre la prise en compte de l’évolution des parties communes ... 48
2.2.2 Perspectives d’avenir... 58
Conclusion ... 61
Bibliographie... 62
4
Introduction
La copropriété est un mode de gestion traditionnel des immeubles et il est utilisé en société depuis l’antiquité. Historiquement, « dans tous les cas de « copropriété », il s’agissait en fait de
superposition de propriétés privatives. Et les difficultés pratiques nées de cette situation particulière étaient plus ou moins bien réglées par la coutume » 1.La copropriété a pu évoluer au fil du temps et
des professionnels ont été amenés à en étudier le fonctionnement. Pour que celui-ci soit optimal, « il
s’agit avant tout de trouver une réponse adaptée à chaque situation puisqu’il est nécessaire d’anticiper sur des usages, des affectations, des rythmes et des modes de vie »2. G. ROULLEAU,
rapporteur général du Congrès des géomètres-experts de La Rochelle en septembre 2012, rappelle le rôle essentiel de la copropriété dans la société actuelle pour notamment lutter contre l’étalement urbain. Le 41ème congrès national des géomètres-experts à La Rochelle (septembre 2012) a été selon lui l’occasion de travailler sur une meilleure acceptation de l’idée même de copropriété par la population. Ce congrès était sensé permettre de constater « qu’il n’est plus question d’appliquer une
approche unique pour des situations très variées car les géomètres experts ont développé des approches spécifiques selon les particularités des copropriétés étudiées »3. Nous verrons par la suite
que peu de travaux ont été réalisés en ce sens à l’heure actuelle. Avec le manque de terrains à bâtir, les immeubles « en hauteur » se sont multipliés et les règlements de copropriété sont apparus pour organiser la copropriété et faciliter la gestion des parties communes. Ils ont été institués officiellement par la loi du 28 juin 1938.
Par la suite, la loi du 10 juillet 1965 « a conféré à chaque copropriétaire un droit de propriété exclusif
sur ses parties privatives, et des droits indivis par le biais d’une quote-part de parties communes »4.
Comme le dispose l’article 1er de cette loi, un lot de copropriété comprend une partie privative et une quote-part de parties communes. Ces deux éléments sont indissociables et pourtant différents puisque la partie privative correspond à la propriété individuelle du copropriétaire alors que la quote-part de parties communes fait référence à la propriété « collective », indivise entre tous les copropriétaires. La distinction entre ces différentes parties parait alors indispensable et est exprimée dans la loi du 10 juillet 1965. En effet, l’article 2 de cette loi définit les parties privatives comme « celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. » L’article 3 définit les parties communes : ce « sont les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou
à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. » Par cet article, la loi donne une
liste non-exhaustive et non-impérative des parties communes. « Lorsque le règlement de copropriété
est muet sur l’affectation donnée à une partie commune, une terrasse, un passage, par exemple, il paraît raisonnable de déterminer les droits des copropriétaires en tenant compte de l’aménagement des biens et des comportements communément adoptés depuis l’origine ou, au moins, depuis fort longtemps, sans protestation de quiconque »5.
La loi du 10 juillet 1965 donne de grands principes concernant la qualification des différentes parties d’immeubles et il apparait alors que de nombreuses difficultés découlent de la détermination initiale des parties communes et privatives et suite à des ambigüités nécessitant un éclaircissement, la
1
P. LEBATTEUX, « Les origines de la copropriété », AJDI, 2006, n°7, p. 523
2 G. ROULLEAU, « Des plus petites copropriétés aux très grands ensembles, les géomètres-experts formulent
des propositions concrètes », La semaine juridique notariale et immobilière, 2012, n°29, p. 5
3
Idem, spèc. p. 6
4
P. LEBATTEUX, « Les origines de la copropriété », art. precit., p. 529
5
jurisprudence a dû interpréter la loi. En effet, certains éléments posent problème. Par exemple, un WC situé sur un palier peut être partie commune ou privative selon les cas. Dans le cas où le WC en question est réservé à l’usage exclusif d’un lot dès l’origine de la copropriété, il peut être considéré comme partie privative6. Cependant, si un lot a accès au WC sur palier mais que celui-ci est aussi à usage, par exemple, du concierge, il peut alors être considéré par la jurisprudence comme une partie commune7. « De façon générale, les parties communes sont celles qui présentent directement ou
indirectement une utilité pour l’ensemble des copropriétaires ou pour plusieurs d’entre eux »8.Le
géomètre expert a alors un rôle important dans la détermination des parties communes et privatives car il est un professionnel de l’immobilier et de la délimitation des propriétés. De plus, son rôle peut être accentué lorsque les immeubles sont complexes car le règlement peut prévoir des parties « intermédiaires » non prévues dans la loi pour faciliter la gestion de l’immeuble. En effet, sont aussi distinguées :
- les parties communes générales. Il s’agit des parties communes faisant l’objet d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires9. C’est ce qu’on entend quand on parle de parties communes sans plus de précision. Elles comprennent le plus souvent la totalité du sol, les clôtures, les voies d’accès et de circulation dans l’immeuble avec leur éclairage, les jardins, cours, emplacements de jeux et tous les droits accessoires à ces parties communes générales 10. Dans le cas d’un bâtiment unique, les parties communes générales comprennent les fondations, le gros œuvre, les ornements extérieurs des façades des bâtiments, y compris les terrasses, balcons…, les vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers avec leurs cages et paliers, les emplacements des différents compteurs et branchements, la chaufferie et les éléments de chauffage, la VMC, l’ascenseur ainsi que les tronçons de canalisations desservant plusieurs lots. La difficulté de détermination des parties communes générales est que le rédacteur du règlement de copropriété doit s’assurer qu’elles présentent bien un intérêt pour tous les copropriétaires.
- les parties communes spéciales. Ce sont les parties communes faisant l’objet d’une propriété indivise entre certains copropriétaires11. Elles se rencontrent généralement quand il y a plusieurs bâtiments, escaliers, ascenseurs… La Commission Copropriété de l’Ordre des Géomètres-Experts distingue les parties communes spéciales liées à la pluralité des bâtiments et celles liées au nombre de copropriétaires qu’elles concernent. Il s’agit alors, dans ce cas, de déterminer exactement à qui est utile la partie d’immeuble car cette distinction représentera ensuite la base de répartition des charges de copropriété.
- les parties communes affectées d’un droit de jouissance exclusif (ou à usage privatif). Ce sont des parties communes uniquement accessibles depuis un lot ou affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, qui est le seul à avoir le droit d’utiliser cet espace commun, sans que ce dernier ne devienne pour autant privatif. Il s’agit, en général, d’une terrasse, jardin, cour intérieure… Ces parties présentent une particularité car elles sont « utilisées » concrètement par un seul copropriétaire et c’est pourquoi elles sont affectées à l’usage exclusif de celui-ci, mais elles font également partie de la structure de l’immeuble et pour cette raison, elles restent malgré tout des parties communes. Le problème posé par les parties communes à usage privatif concerne notamment la répartition des charges car celle-ci doit être équitable. Le géomètre expert peut alors être sollicité pour répondre
6
Cass. Civ. 3ème, 27 février 1991, n°89-18150, inédit
7
Cass. Civ. 3ème, 11 mai 1999, n°97-18224, inédit
8 Article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 9
Article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
10
Commission copropriété de l’Ordre des Géomètres-Experts, Le Géomètre-Expert et la Copropriété, éditions Publi-Topex, 2005
6
aux difficultés posées par la qualification des différentes catégories de parties communes car il connait les structures et utilisations des bâtiments.
Il existe de nombreuses possibilités de qualifier les parties communes et privatives et c’est pourquoi les géomètres experts sont amenés à intervenir dans le processus de mise en copropriété. Le règlement doit alors prévoir clairement et précisément toutes ces parties, sans quoi des conflits peuvent apparaître. Cela peut être le cas dans des règlements dans lesquels un même élément est à la fois défini comme étant une partie commune et une partie privative ou dans des règlements qui n’ont pas été mis à jour (par exemple à la suite de l’annexion de parties communes par un copropriétaire ou de non-réalisation de certains équipements communs qui rendent le règlement de copropriété en partie obsolète). Il est nécessaire que le rédacteur du règlement de copropriété comprenne la nécessité de bien distinguer les parties communes et privatives et les droits et obligations que cette distinction entraine. Des auteurs expliquent que « la portée du droit est
différente selon qu’il s’applique aux parties privatives ou aux parties communes de l’immeuble »12.
D’autres auteurs ont étudié le droit de la copropriété, selon qu’il concerne les parties communes ou privatives. Pour HEBRAUD, dont les propos ont été repris par d’autres auteurs, « le droit d’usage du
copropriétaire est différent selon qu’il porte sur l’appartement ou sur l’ensemble de l’immeuble »13.
Pour V. AZOULAI, dont les propos ont été repris par d’autres auteurs, les variations des caractéristiques du droit appliqué en copropriété s’établissent en fonction de l’assiette de la quote-part sur laquelle il porte, c’est-à-dire que le droit est collectif si la quote-quote-part concerne l’ensemble de l’immeuble ou individuel si la quote-part concerne les appartements distincts14. Le caractère impératif de la distinction entre les parties communes et privatives prend alors plus d’importance car bien qu’il ne soit pas clairement exprimé dans les textes de loi, de nombreux auteurs y font référence. En effet, si la liste des parties privatives et communes n’est pas impérative ; en revanche, la dualité entre les deux parties l’est bien. De plus, la création d’une copropriété composée uniquement de parties privatives n’aurait pas de sens car le syndicat des copropriétaires, créé dès la naissance de la copropriété, a pour objet l’administration des parties communes. Dans ce cas-là, il n’y aurait pas de parties communes donc le syndicat des copropriétaires n’aurait pas lieu d’être.
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé qu’un lot de copropriété ne peut pas être constitué seulement par une quote-part de parties communes15.
Il semble important d’avoir recours à une distinction claire entre les parties communes et privatives dans la pratique afin que chaque copropriétaire connaisse exactement l’étendue de ses droits, que ce soit sur sa partie privative ou sur les parties communes. En effet, tout au long de la vie de la copropriété, certains contentieux peuvent être liés au fait que des copropriétaires ne fassent pas bon usage des parties communes par méconnaissance du règlement de copropriété et de ce qu’implique la qualification des parties d’immeuble en tant que parties privatives ou communes. De plus, les parties d’immeuble vont évoluer et la définition des parties communes et privatives va être amenée à changer par le fait des copropriétaires qui vont annexer des parties communes ou encore revendiquer des droits de jouissance ou des parties d’immeuble par le mécanisme de la prescription
12
F. GIVORD, C. GIVERDON, P. CAPOULADE, La Copropriété, 7ème édition, 2010, p.29
13 Idem, spèc. p.29 citant HEBRAUD dans le contexte des études réalisées sur le caractère impératif de la
distinction des parties communes et privatives.
14
Idem, spèc. p.29 citant V. AZOULAI dans le contexte des études réalisées sur le caractère impératif de la distinction des parties communes et privatives.
7
acquisitive. Toutes ces situations devront alors être gérées et le géomètre expert sera à même de répondre aux besoins des copropriétaires pour essayer d’éviter les conflits.
Nous nous intéressons dans ce mémoire aux difficultés liées à la détermination initiale et à l’évolution des parties communes et privatives au sein des immeubles en copropriété.
Il est alors nécessaire de s’interroger sur la mise en copropriété de l’immeuble et surtout sur les critères de classification des parties communes générales, parties communes spéciales, parties communes à usage privatif et parties privatives. Quels sont les éléments qui posent des difficultés ? Dans quels cas le rédacteur des documents doit-il être attentif afin d’éviter de futures ambigüités dans l’immeuble ? La mise en copropriété peut varier en fonction des différentes situations et des différents donneurs d’ordre tels que les bailleurs sociaux, les promoteurs immobiliers ou encore les particuliers. En effet, leur objectif n’est pas le même et leur priorité diffère dans la mise en copropriété. Mais dans quelle mesure est-il envisageable d’anticiper et de prévenir les conflits liés à la délimitation des parties communes et privatives ainsi qu’à la répartition des charges qui en découle entre les futurs copropriétaires ?
Ensuite, une fois la copropriété mise en place, celle-ci est amenée à évoluer au cours du temps, ce qui peut entrainer des modifications dans la délimitation des parties communes et privatives et des difficultés de fonctionnement. De ce fait, de nombreux contentieux apparaissent entre les copropriétaires concernant l’utilisation de ces parties ou encore la répartition des charges de copropriété.
Quels sont les moyens mis à la disposition des acteurs de la copropriété pour gérer les difficultés liées aux évolutions concernant les parties privatives ou communes? Doit-elle s’y adapter ou au contraire les éviter ?
La législation a édifié des règles pour encadrer le fonctionnement des copropriétés mais les moyens juridiques mis en place à l’heure actuelle permettent-ils de gérer facilement les problèmes liés aux modifications des parties communes et privatives ? Pourrait-on envisager des éléments de solution supplémentaires pour améliorer ce système ?
Les difficultés concernant les parties communes et privatives sont tout d’abord liées à l’identification initiale de ces parties car elles présentent des particularités et les critères de distinction des parties communes et privatives peuvent être ambigus (§1). L’identification des différentes parties d’immeubles doit alors permettre d’anticiper les conflits lors de l’évolution des parties communes et privatives dans le temps, mais ceux-ci se révèleront parfois inévitables et les contentieux devront être réglés judiciairement (§2).
8
1
L’identification des parties communes et privatives et ses
particularités
La classification des parties communes et privatives est une étape essentielle dans la mise en copropriété d’un immeuble. La détermination de ces parties « à l’origine », c’est-à-dire lors de la mise en copropriété, a été envisagée par la loi du 10 juillet 1965 mais la pratique et la jurisprudence sont confrontées à la nécessité d’interpréter ces textes légaux puisque malgré les dispositions légales, la difficulté d’identification des parties communes et privatives reste bien présente (§1.1). De plus, le processus de mise en copropriété va nécessairement varier en fonction des différents cas de figure rencontrés dans la pratique. En effet, la détermination des parties communes et privatives doit avoir pour objectif d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble. Or, la qualification précise de chaque partie de l’immeuble est essentielle puisque s’il existe des incertitudes, des évolutions dans l’utilisation des différentes parties pourront créer des contentieux (§1.2).
1.1
Difficultés d’identification des différentes parties de l’immeuble
Les critères de distinction des parties communes et privatives sont évoqués à titre de principe dans la loi du 10 juillet 1965 et ils sont peu restrictifs car ils donnent un principe qui s’applique faute de précision dans le règlement, ce qui amène le rédacteur du règlement de copropriété à devoir gérer de nombreuses particularités liées au futur fonctionnement de l’immeuble (§1.1.1). Il existe, en effet, des parties d’immeuble qui pourraient être classées dans plusieurs « catégories » et un choix doit être effectué pour déterminer s’il s’agit d’une partie commune générale, spéciale ou d’une partie privative. Lorsqu’il est établi qu’un espace est commun, celui-ci est-il commun à tous les copropriétaires ou seulement à certains d’entre eux (§1.1.2) ?
Dans la pratique, il existe aussi une catégorie intermédiaire de parties communes non-envisagée par la loi : Il s’agit des parties communes à jouissance privative (§1.1.3). Ces parties créées par la pratique sont des hypothèses particulières qu’il convient d’étudier précisément en se penchant, par exemple, sur le cas des combles.
La détermination des parties privatives paraît plus aisée bien que la distinction entre partie privative et partie commune à usage exclusif puisse être parfois floue. Néanmoins, les parties privatives impliquent obligatoirement la détermination d’une quote-part de parties communes. Celle-ci est essentielle car lourde de conséquences pour les copropriétaires (§1.1.4).
1.1.1 Les critères de distinction entre les différentes parties d’immeuble
La distinction entre les différentes parties de l’immeuble est la base d’une copropriété qui fonctionne bien et des critères existent pour les différencier. La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété propose des critères qui, bien qu’ils ne soient pas d’ordre public16, sont largement utilisés. Les critères légaux sont ceux de l’usage et de l’utilité (§1.1.1.1), mais dans la pratique, il arrive parfois que les rédacteurs des règlements de copropriété choisissent d’autres critères que ceux proposés par la loi (§1.1.1.2). Cependant, des ambiguïtés persistent en ce qui concerne ces critères et des problèmes peuvent subvenir en pratique car la logique de différenciation
9
des parties communes générales, spéciales, affectées d’un droit de jouissance exclusif et privatives n’est pas toujours aussi évidente qu’elle n’y parait (§1.1.1.3).
1.1.1.1 Les critères légaux de distinction des parties communes et privatives
Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 rendent compte de la distinction qui est faite entre parties communes et privatives. En effet, l’article 2 définit les parties privatives comme étant « les parties des bâtiments réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». Comme le rappellent des auteurs, « l’exclusivité d’usage se caractérise par un usage incompatible avec celui des
autres copropriétaires »17. L’article 3 définit les parties communes comme étant « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ».
Ces deux articles montrent clairement la séparation entre parties communes et privatives par un usage et une utilité différents en fonction de la partie concernée. Théoriquement, lors de l’établissement du règlement de copropriété, chaque portion d’immeuble est pensée de façon à devenir partie commune ou privative. Ces articles permettent de comprendre les critères de qualification des parties communes et privatives mais ne sont pas d’ordre public18. Aussi, le règlement de copropriété pourra y déroger, notamment en ce qui concerne les parties communes car la liste légale énoncée dans l’article 3 n’est que supplétive. En réalité, ces éléments n’ont vocation à être sollicités en jurisprudence qu’en cas d’ambigüité ou de silence du règlement.
Ainsi, certaines parties d’immeuble « traditionnelles » ne sont pas citées dans la liste de l’article 3 mais il parait évident au rédacteur du règlement de copropriété et aux copropriétaires que ces parties sont communes.
Nous pouvons le constater, la loi propose des critères pour distinguer les parties communes et privatives et ceux-ci paraissent faciles à mettre en place mais, dans la pratique, ce n’est pas toujours le cas et les rédacteurs des règlements de copropriété peuvent être amenés à retenir d’autres critères.
1.1.1.2 Les critères retenus en pratique et par la jurisprudence
Dans la pratique, il apparaît que certains règlements retiennent le critère de l’accessibilité pour distinguer les parties communes ou privatives. En effet, selon des auteurs, « s’il apparait
qu’aucun autre copropriétaire ne peut accéder à la partie en question, la qualification de partie privative est justifiée »19. L’accessibilité est la possibilité pour le copropriétaire de se rendre dans l’espace concerné. Il s’agit de la possibilité physique (présence d’un accès) mais aussi du droit des copropriétaires à accéder à la partie concernée. Par exemple, dans le cas d’un balcon, il existe un accès pour s’y rendre depuis un appartement mais cet accès nécessite d’entrer dans la partie privative du lot qu’est l’appartement. Ce balcon n’est alors accessible que pour le copropriétaire possédant ce lot.
L’accessibilité est à distinguer de l’usage exclusif car ces deux notions ne sont pas obligatoirement liées. Par exemple, dans le cas de places de stationnement, celles-ci peuvent être affectées d’un droit de jouissance exclusif au profit d’un copropriétaire alors que les autres copropriétaires peuvent aussi y avoir accès. Dans ce cas, c’est l’usage exclusif qui contraint les autres copropriétaires à ne pas utiliser la place de parking.
17
F. GIVORD, C. GIVERDON, P. CAPOULADE, La Copropriété, op. cit., p.30
18
Article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
10
Nous aurons d’ailleurs l’occasion de constater qu’en pratique et en jurisprudence, ce critère de l’accessibilité est en fait peu retenu car il peut s’avérer que des espaces uniquement accessibles depuis un lot ne soient pas forcément classés en parties privatives. C’est le cas de la partie commune à usage privatif.
La loi laisse donc une certaine liberté au rédacteur du règlement pour découper son immeuble comme il le souhaite, mais la Cour de cassation a le pouvoir de censurer un découpage si elle estime qu’il n’est pas réalisé sur la base de critères précis.
En effet, en cas de litige, la Cour de cassation peut ne pas retenir ce critère de l’accessibilité si elle estime qu’il ne respecte pas ceux de l’usage et de l’utilité ou que les juges du fond n’ont pas recherché à qui étaient réservés l’usage et l’utilité de la partie de bâtiment concernée20. La censure de la décision d’appel se justifie car la Cour d’appel s’était seulement basée sur le règlement de copropriété pour qualifier les combles et n’avait pas utilisé les critères d’usage et d’utilité21.
Ainsi, des critères précis sont utilisés pour déterminer les parties communes et privatives et il parait nécessaire de les faire figurer dans le règlement de copropriété pour éviter les ambigüités et les contestations de la part des copropriétaires.
1.1.1.3 La nécessité d’énoncer les critères de distinction des parties communes et privatives
L’énonciation des critères de distinction entre les parties communes et privatives fait partie des éléments devant nécessairement figurer dans le règlement de copropriété. En effet, d’après l’article 8 de la loi de 1965, le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et des parties communes, détermine les conditions de jouissance et fixe les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété peut également contenir l’état descriptif de division22, ce qui est intéressant car ce document donne une description détaillée et précise des éléments composant les lots de copropriété et notamment les parties privatives. Comme nous l’avons vu, les articles 2 et 3 de la loi de 1965 ne sont pas d’ordre public et le règlement de copropriété se doit de préciser les éléments compris dans les parties communes et privatives en fonction de l’immeuble concerné. Le règlement doit alors « énumérer » les parties communes et privatives23, et d’après les auteurs, ce sont les critères d’utilité ou d’usage exclusif/collectif qui s’appliquent lorsque la loi parle de « silence ou de contradiction des titres »24. Cela est d’autant plus important en ce qui concerne les parties privatives car la loi ne donne aucune indication. Le législateur avait conscience que la liste qu’il donnait pouvait contenir des manques et c’est pourquoi il a précisé qu’il s’agit d’une solution « de secours » à utiliser lorsque le règlement est muet ou en contradiction avec d’autres documents tels que l’état descriptif de division25. Mais cette solution proposée par la loi ne parait pas suffisante dans la pratique car les copropriétaires s’attendent à ce
20 Cass. Civ. 3ème, 14 février 1990, n°88-17781, publié au bulletin 1990 III N° 49 p. 25
21
Cass. Civ. 3ème, 14 février 1990, n°88-17781, publié au bulletin 1990 III N° 49 p. 25 : « l'arrêt attaqué (Paris, 17 juin 1988) retient que rien ne permet de penser que le comble situé au deuxième étage du bâtiment C constitue une partie privative appartenant aux époux Y..., le règlement de copropriété étant muet sur ce point et énonçant, à l'article 5, que sont parties communes celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher à l'usage ou à l'utilité de qui cette partie du bâtiment C était réservée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »
22
Article 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967
23
F. GIVORD, C. GIVERDON et P. CAPOULADE, La Copropriété, op. cit., p.30
24
Article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
11
que le règlement de copropriété soit complet. Le règlement a alors une fonction d’information des copropriétaires et s’il définit ce qui est autorisé et ce qui est interdit aux copropriétaires, il est nécessaire que ceux-ci connaissent l’étendue de leurs droits et que les parties d’immeubles sur lesquelles s’appliquent leurs droits soient bien déterminées. Les clauses ambiguës sont parfois mal interprétées et peuvent provoquer des contentieux.
F. GIVORD, C. GIVERDON et P. CAPOULADE préconisent donc aux rédacteurs des règlements d’être très attentifs à l’énumération des parties communes et privatives afin de ne laisser exister aucune imprécision ni aucun oubli. On comprend donc pourquoi il semble important que les critères retenus soient exposés dans les documents de la copropriété afin qu’il n’y ait pas d’ambigüités par la suite.
En cas de règlement de copropriété muet sur certaines parties d’immeubles, il est fort probable que les parties concernées deviennent sources de contentieux et le juge de fond devra alors étudier chaque cas pour qualifier la partie litigieuse. Il apparait alors que la classification des parties conflictuelles engendre de nombreuses difficultés.
1.1.2 Les ambiguïtés de détermination des parties communes générales et spéciales
Comme il a été rappelé précédemment, les parties communes sont celles qui présentent un intérêt pour tous les copropriétaires ou au moins pour plusieurs d’entre eux, mais elles peuvent prêter à confusion lorsqu’il s’agit de déterminer à quels copropriétaires elles sont utiles.
En ce qui concerne les parties communes générales, des auteurs proposent une énumération commentée des éléments constitutifs des parties communes « traditionnelles ». Tout d’abord, « le
sol est considéré comme la chose commune fondamentale puisqu’il est nécessaire pour tous les étages »26. Cependant, le sol peut ne pas appartenir aux copropriétaires dans le cas où le droit sur le sol n’est pas un droit de propriété. Il peut, en effet, s’agir d’un droit à construire. Mais il s’agira toujours d’un droit indivis entre tous les copropriétaires. D’autre part, les cours sont aussi et traditionnellement considérées comme parties communes et cela était déjà prévu dans l’article 5 de la loi du 28 juin 1938. Elles sont fréquemment utilisées pour le stationnement des véhicules. Parfois, elles sont réservées à la jouissance exclusive d’un copropriétaire dont le lot est situé au rez-de-chaussée. Le problème des cours est que les copropriétaires qui ne sont pas amenés à y stationner leur véhicule ou à y circuler ne se sentent pas concernés par cette partie car ils n’en voient pas l’utilité. Dans ce cas, la difficulté se pose pour le géomètre-expert de savoir quel intérêt faire prévaloir. En effet, il doit choisir entre privilégier la collectivité, quitte à léser quelques copropriétaires qui n’auraient pas l’utilité de la cour, ou privilégier un seul copropriétaire en sachant que d’autres auraient pu avoir besoin de l’espace concerné.
Les parcs, jardins et voies d’accès ne posent pas les mêmes problèmes puisque les copropriétaires reconnaissent aisément leur utilité générale mais ces éléments peuvent être amenés à être gérés par le syndicat des copropriétaires, par une association syndicale ou une association foncière urbaine s’ils sont communs à plusieurs copropriétés séparées. Cela peut ainsi provoquer des difficultés au niveau de la répartition des charges car le rédacteur des documents de copropriété doit non seulement diviser les charges entre les copropriétaires, mais aussi entre plusieurs copropriétés distinctes. Ces éléments contribuent à l’harmonie de l’ensemble et ainsi « ils doivent faire l’objet d’un entretien
correct »27. Aussi, le géomètre-expert est de nouveau confronté à la nécessité de faire des choix pour le bon fonctionnement de l’ensemble d’immeubles.
26
F. GIVORD, C. GIVERDON et P. CAPOULADE, La copropriété, op. cit., p.32
12
Le gros œuvre des bâtiments, c’est-à-dire « l’ensemble des ouvrages assurant la stabilité, la
résistance et la protection de la construction »28, est réputé commun bien que le règlement puisse décider d’inclure d’autres murs dans les parties communes, pour en faciliter l’entretien par exemple. L’ambiguïté du gros œuvre réside dans le fait que les détériorations peuvent venir d’un seul copropriétaire ou d’un groupe de copropriétaires et donc la répartition des charges établie initialement pour l’entretien du gros œuvre peut se révéler inadaptée lors de la réalisation des travaux. Pour éviter cette difficulté, il peut exister dans le règlement de copropriété une clause d’aggravation des charges, ce qui signifie que le copropriétaire qui, de son fait ou par négligence, aggraverait les charges de la copropriété, serait le seul à supporter les frais occasionnés. Pour que cette clause soit valable, le syndicat des copropriétaires doit prouver que le copropriétaire responsable a commis une faute qui a entrainé un préjudice pour la copropriété29.
Parmi les parties communes, on sait qu’une distinction peut être faite entre les parties communes générales et les parties communes spéciales afin que les charges soient plus précisément réparties. Les parties communes générales sont les parties d’immeuble qui concernent tous les copropriétaires et ainsi les charges y afférentes doivent être réparties entre tous. Les parties communes spéciales sont celles qui sont seulement utiles à certains copropriétaires et les charges liées à ces parties ne sont réparties qu’entre les copropriétaires concernés. A l’intérieur même des parties communes, il peut parfois s’avérer délicat d’établir si un élément doit faire partie des parties communes générales ou des éléments d’équipement commun, dans le cas d’un bâtiment unique. A titre d’illustration, les escaliers peuvent poser problème en fonction de leur classification comme élément du gros œuvre ou comme élément d’équipement commun. Il n’y a pas d’ambigüité sur le fait qu’ils correspondent à une partie commune mais si on les considère comme faisant partie du gros œuvre, ils entrent alors dans les parties communes générales car tous les copropriétaires sont concernés. D’un autre point de vue, si on considère qu’ils font partie des éléments d’équipement commun, ils ne concernent pas les copropriétaires du rez-de-chaussée car ceux-ci n’en ont pas l’usage et ils seraient ainsi qualifiés de parties communes spéciales. Les éléments d’équipement commun présentent une particularité puisqu’ils se divisent le plus souvent par bâtiment ou par étage, ils peuvent être classés comme des parties communes spéciales. Il existe d’autres parties communes générales évidentes comme les tronçons de canalisations communs, têtes de cheminées ou encore les locaux des services communs, qui sont énoncées dans la loi.
Nous pouvons donc constater tout d’abord que les parties communes posent des difficultés quand la copropriété comprend plusieurs étages, voire plusieurs bâtiments (ce qui est souvent le cas) car il faut déterminer à qui sera utile la partie concernée pour savoir si celle-ci doit être classée en partie commune générale ou spéciale. Chaque immeuble devient alors un cas particulier car ils sont tous différents. Par exemple, dans un immeuble à plusieurs étages, on peut penser que le lot situé au rez-de-chaussée n’a pas l’utilité de l’escalier. Dans la plupart des cas, cela s’avère être une réalité, sauf si le lot comprend également un grenier dans les combles, comme cela peut être le cas dans d’anciens états descriptifs de division antérieurs au décret du 24 juillet 1979 portant réforme de la publicité foncière30. En effet, en pratique, il existe des règlements anciens dans lesquels le lot du rez-de-chaussée comprend également un grenier et aura l’utilité de l’escalier, même si le copropriétaire
28
Idem, spèc. p.33
29
Cass. Civ. 3ème, 30 janvier 2007, n°05-19475, inédit
30
Décret n°79-643 du 24 juillet 1979 modifiant le décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 modifié pour l’application du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière
13
n’utilise pas le grenier. Depuis ce décret, les fractions d’immeubles principales et secondaires doivent être désignées séparément dans l’état descriptif de division et il n’est, théoriquement, plus possible pour un lot de contenir des fractions d’immeubles hétérogènes. Le lot de copropriété doit être d’un seul tenant et plusieurs lots peuvent éventuellement être attribués au même copropriétaire. Cet exemple montre bien la difficulté qui peut résulter de la détermination des parties communes. De même, lorsqu’il y a plusieurs bâtiments dans la copropriété, le rédacteur du règlement de copropriété doit avoir une connaissance approfondie des constructions afin d’être capable de distinguer les éléments nécessaires à la solidité de tous les bâtiments, et ceux qui ne concernent que certaines parties de la copropriété, dans le but de distinguer les parties communes générales et spéciales. La distinction peut paraitre de prime abord simple dans le cas de copropriétés à plusieurs bâtiments mais il peut y avoir des subtilités lorsqu’un même espace concerne tous les copropriétaires mais pas de la même manière. Cela peut, par exemple, être le cas d’une toiture terrasse. En effet, la toiture fait partie de la structure de l’immeuble et elle concerne ainsi tous les copropriétaires mais les copropriétaires du dernier étage auront à eux seuls la possibilité de profiter de la terrasse. Nous pouvons donc supposer que la répartition des charges devra tenir compte de ce fait. Dans la pratique, il est courant que les frais relatifs à la conservation de l’immeuble tels que l’étanchéité soient à la charge de tous les copropriétaires, tandis que les dépenses liées au revêtement et à la partie superficielle de la terrasse sont supportées par les copropriétaires du dernier étage31. Cette solution permet que tous les copropriétaires participent à l’entretien de la terrasse en fonction de l’utilité qu’ils en ont.
Ainsi, les parties communes générales et spéciales définies par la loi ne sont pas évidentes à identifier mais il existe une autre catégorie de parties communes à qualifier qui n’est pas évoquée dans la loi du 10 juillet 1965 et qui pose des difficultés.
1.1.3 La qualification équivoque des parties communes à jouissance privative : des illustrations
Comme il vient d’être rappelé, les parties communes spéciales sont celles qui ne sont utiles qu’à certains copropriétaires. En effet, la législation a ouvert une brèche dans l’article 3 de la loi de 1965 en affectant les parties communes « à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de
plusieurs d’entre eux »32. Il laisse la possibilité qu’une partie commune ne concerne plus tous les copropriétaires mais seulement qu’une partie d’entre eux et la pratique a poussé cette possibilité à l’extrême en admettant qu’une partie commune soit affectée à l’usage d’un seul copropriétaire. Il s’agit d’une catégorie hybride appelée partie commune à usage privatif ou affectée d’un droit de jouissance exclusif. La loi de 1965 ne fait pas d’allusion à ces parties et ce sont donc la doctrine et la jurisprudence qui l’ont admise et ont permis d’en tirer les principes (§1.1.3.1). Les parties communes affectées d’un droit de jouissance exclusif constituent un « paradoxe » car « comment maintenir la
qualification de partie commune à une partie de l’immeuble sur laquelle un copropriétaire déterminé se voit conférer un droit de jouissance exclusif alors que l’exclusivité d’usage est le critère de la qualification de partie privative ? »33. En pratique, il existe plusieurs parties d’immeuble que les règlements de copropriété ont tendance à qualifier de parties communes à usage exclusif (§1.1.3.2).
31
Cass. Civ. 3ème, 30 mai 1973, n°72-12963, publié au bulletin N. 380 P. 273
32
Article 3 de la loi du 10 juillet 1965
14
1.1.3.1 Les principes d’identification des parties communes à usage exclusif utilisés en pratique
Le droit de jouissance privatif sur une partie commune n’est pas attaché à la personne mais au lot lui-même. Il ne peut pas en être dissocié. Ce droit aurait donc un caractère réel puisqu’il est rattaché à un lot par l’acte constitutif, et un caractère perpétuel sauf stipulation contraire de l’acte constitutif34. Le droit de jouissance exclusif sur une partie commune résulte d’une clause du règlement de copropriété ou d’une décision de l’assemblée générale. Dans ce cas, les parties communes à usage privatif peuvent être instituées par l’assemblée des copropriétaires grâce à un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Il s’agit de la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. La Cour de cassation a jugé que ce droit réel et perpétuel pouvait être acquis par usucapion35 car le droit de jouissance privatif sur une partie commune est un droit réel et perpétuel. Mais elle a décidé que ce droit ne pouvait pas être acquis par prescription abrégée en l’absence d’un juste titre36. Ces deux décisions de justice laissent penser qu’il est possible pour un copropriétaire d’acquérir un droit de jouissance privatif sur une partie commune par usucapion si ni le règlement de copropriété ni aucun titre n’attribue ce droit à un autre lot.
C. ATIAS réserve tout un chapitre aux parties communes affectées d’un droit de jouissance exclusive dans l’ouvrage Les erreurs à éviter en copropriété immobilière car elles représentent, selon lui, la source de nombreux problèmes. Comme il le rappelle, « le législateur avait adopté, comme critère de
qualification des diverses parties de l’immeuble, l’attribution de la faculté d’usage à un seul copropriétaire déterminé ou à l’ensemble, voire à un groupe ; il n’y a pas de solution pour distinguer l’individuel du collectif ! »37. Selon l’auteur, le critère de l’exclusivité est clair et les copropriétaires comprennent qu’il est normal qu’ils supportent les frais d’entretien de leurs parties privatives, d’autant plus que ceux-ci sont généralement moins élevés que d’autres. En effet, les frais engendrés par l’entretien des parties privatives tels que la peinture des murs ou encore le ménage sont moins élevés que ceux relatifs au ravalement de façade, par exemple. L’auteur parle aussi d’une « qualification équivoque » pour caractériser les parties communes à usage privatif. En effet, les clauses sont contradictoires, « elles paraissent autoriser en interdisant »38 et cela provoque des contentieux entre les copropriétaires car il existe des incertitudes dans ce que le copropriétaire titulaire du droit de jouissance privatif a le droit de faire ou non sur la partie commune concernée. Ainsi, le fait qu’il existe une partie commune à usage privatif laisse le bénéficiaire penser qu’il « dispose d’une totale liberté d’action, qu’il est chez lui »39. Mais la jurisprudence a rappelé que le règlement devait être respecté et que les copropriétaires bénéficiaires des parties communes à usage privatif n’avaient pas à apporter de modifications à ces parties car bien qu’elles leur soient attribuées, elles contribuent à l’harmonie de l’immeuble et elles restent communes. Une affaire a été jugée par la Cour de cassation dans laquelle un local commercial bénéficiait de la jouissance exclusive d’un jardin et le règlement de copropriété précisait que les copropriétaires bénéficiant du droit d’usage privatif devaient respecter l’aspect général. Or, l’un des jardins a été transformé en terrasse
34
LAFOND. J, ROUX. JM, Code de la copropriété, LexisNexis, 19ème édition, 2015, p. 28
35
Cass. Civ. 3ème, 24 octobre 2007, n°06-19260, publié au bulletin 2007, III, N° 183
36
Cass. Civ. 3ème, 4 juillet 2007, n°06-13264, inédit : En effet, la Cour de cassation a retenu le moyen suivant : « Mme X... bénéficiait de la jouissance exclusive de la cour ou jardin que M. Y... n'avait pu acquérir, en l'absence de juste titre, par prescription. »
37
C. ATIAS, Les erreurs à éviter en copropriété immobilière, op. cit., p.50
38
Idem, spèc. p.50
15
commerciale. La Cour de cassation « a pu retenir que le changement de destination du jardin, non
approuvé par les copropriétaires, constituait un trouble manifestement illicite »40. En effet, le droit de jouissance exclusif n’affecte pas la qualification des parties communes, c’est-à-dire qu’elles restent la propriété de tous, même si un seul copropriétaire a le droit d’en profiter. C’est pourquoi leur jouissance doit s’exercer conformément à leur destination. Aussi, sous réserve de dispositions particulières du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division, le droit de jouissance d’une partie commune à usage privatif ne comporte pas le droit d’affouiller ou de construire41 et le copropriétaire qui en bénéficie n’est pas autorisé à y apporter des modifications importantes comme par exemple transformer une cour en local clos privatif42. Par exemple, un copropriétaire qui bénéficie d’un droit de jouissance exclusif sur un jardin n’est pas autorisé à construire un mur pour créer une piscine couverte43. Dans cette affaire, la Cour de cassation a ordonné la destruction du mur construit sans autorisation.
Dans un deuxième temps, « la qualification de partie commune à jouissance exclusive suscite
le contentieux quant à la répartition des charges »44. Par exemple, le cas d’une toiture-terrasse dont l’accès est réservé à un copropriétaire peut être problématique notamment lorsque celle-ci doit être refaite pour un problème d’étanchéité puisque la dépense sera importante45. Cette toiture est une partie commune car elle participe au gros œuvre en assurant le clos et le couvert. On peut donc penser que les travaux constituent des charges communes réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur lot46. Mais on peut également émettre l’hypothèse selon laquelle la toiture-terrasse aurait été endommagée par le bénéficiaire qui aurait fait un usage abusif de cette partie. Dans ce cas, on peut penser que si le règlement de copropriété comprend une clause d’aggravation des charges, celle-ci peut s’appliquer. Tout le problème est ainsi de savoir comment répartir les frais pour les réparations ? Un auteur explique que si le règlement ne précise pas clairement qui doit payer les charges afférentes à l’entretien et à la réparation de la terrasse, la jurisprudence s’en tient alors à la « double fonction » de cet élément, à la fois porteur et d’agrément individuel47. En effet, elle donne lieu à des dépenses nécessairement communes mais le revêtement constitutif de la terrasse est considéré comme partie privative.
Il n’existe pas de règle concernant la répartition des charges qui concernent les parties communes à usage privatif et c’est le règlement qui doit la prévoir. Il peut y avoir plusieurs possibilités, utilisées par la pratique, allant du paiement total des charges par la copropriété au paiement total par le copropriétaire dont le lot est affecté d’un droit de jouissance exclusive sur la partie commune concernée. Dans certaines structures, les éléments qualifiés de parties communes à usage privatif sont intégrés dans les lots de copropriété auxquels sont affectés les droits de jouissance exclusive mais, la copropriété et le copropriétaire sont tous les deux concernés. En effet, les charges liées aux éléments accessoires tels que le revêtement du sol ou les rambardes sont supportées par le copropriétaire bénéficiant du droit de jouissance et les charges liées à la structure et au gros œuvre de la partie concernée sont réparties entre tous les copropriétaires. Cette méthode est probablement la plus pratiquée par les cabinets de géomètres-experts car elle semble être un bon compromis mais comme le dit J. DRAY, « ce droit créé dans les faits par les copropriétés pose
40 Cass. Civ. 3ème, 19 décembre 2012, n°10-15682, inédit 41
M. WEISMANN, Copropriété, Delmas, 19ème édition, 2006, p. 219
42
M. WEISMANN, Copropriété, op. cit., p. 219
43 Cass. Civ. 3ème, 22 juillet 1987, n°86-11433, inédit 44
C. ATIAS, Les erreurs à éviter en copropriété immobilière, op. cit., p.50
45
LAFOND. J, ROUX. JM, Code de la copropriété, op. cit., p. 28
46
C. ATIAS, Les erreurs à éviter en copropriété immobilière, op. cit., p. 51
16
problème en ce qu’il est difficile d’en définir les contours ainsi que sa nature exacte »48. Le rédacteur du règlement peut donc choisir la qualification de parties communes à usage privatif et en répartir librement les charges en théorie mais il faut alors que les copropriétaires soient clairement informés car ils peuvent être amenés à supporter des frais assez importants dans l’hypothèse où toutes les charges liées à la partie concernée reviendraient à un seul copropriétaire. Pour qu’une telle clause selon laquelle un seul copropriétaire supporte toutes les charges soit acceptée, il faut « qu’elle
précise spécialement que le propriétaire supportera toutes les dépenses occasionnées par l’entretien, les réparations ou la réfection de la partie commune dont il a l’usage exclusif et que ces dépenses demeureront privées, qu’elles affectent le gros œuvre, l’étanchéité ou le revêtement » 49.
A l’inverse, le règlement peut choisir l’option de répartir les charges liées aux parties communes à jouissance privative entre tous les copropriétaires et l’un des problèmes majeurs posés est que certains copropriétaires n’acceptent pas le fait de payer pour l’entretien des parties à usage privatif car ils n’en voient pas l’utilité. Pourtant, ces parties restent des parties communes et donc tous les copropriétaires sont concernés via la quote-part de partie commune de leur lot de copropriété. Cependant, la pratique fait parfois des exceptions car le droit de jouissance peut être temporaire dans le cas de la fermeture des couloirs desservant des lots appartenant à un même copropriétaire50. Aussi, il existe des cas où le caractère perpétuel du droit de jouissance privatif n’apparait pas. En effet, le droit de jouissance exclusif accordé dans ce contexte à un copropriétaire prendra fin lors de la vente d’un lot car les lots n’appartiendront plus à la même personne. Pour éviter toute ambigüité, il est préférable de préciser ces points dans le règlement ou dans la décision de l’assemblée instituant le droit de jouissance privatif. D’ailleurs, pour ce qui est de la répartition des charges à propos de la partie commune concernée, il semble opportun qu’elle soit recalculée parallèlement à la nouvelle qualification de la partie en partie commune spéciale. Dans la même idée, S. PORCHERON fait état d’une autre cause d’extinction d’un droit de jouissance privatif temporaire. Il s’agit d’un droit de jouissance privatif accordé sur une cour couverte grâce à une construction. Il a été établi que l’éventuelle démolition de la construction mettrait fin au droit de jouissance exclusive. En conséquence, lorsque la démolition a eu lieu, le droit de jouissance s’est également éteint avec interdiction de reconstruire51.
De plus, le droit de jouissance exclusif temporaire ne peut pas faire l’objet d’une prescription acquisitive puisqu’il est amené à disparaître. Dans la pratique, ce droit peut être difficile à mettre en place et P. MEUNIER, membre de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété, propose aux copropriétaires des immeubles qu’il gère, de vendre la partie commune concernée au copropriétaire des lots qu’elle dessert. Cette solution est, selon lui, la plus adaptée car la situation est plus claire aux yeux des autres copropriétaires et mieux acceptée. Une telle décision doit être prise en assemblée générale à la majorité de l’article 26 car dans ce cas, la vente concerne une partie commune dont la conservation n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble52.
Le droit de jouissance privatif est un droit important puisqu'il prime sur les décisions de l'assemblée générale qui viendraient le contredire sans l’accord du copropriétaire concerné. En effet, dans une
48
J. DRAY, « Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune de la copropriété », http://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/droit-jouissance-exclusive-partie-commune-13558.htm#.VOrqriwRLUc, consulté le 15/02/2015
49 C. ATIAS, Les erreurs à éviter en copropriété immobilière, op. cit., p. 52 50
Code de la copro p. 29
51
S. PORCHERON, « Conséquence de la démolition d’une partie commune sur laquelle est conféré un droit de jouissance exclusif », AJDI, 2005, n°11, p. 843
17
espèce concernant un immeuble dans lequel un copropriétaire avait acquis un lot dont l'accès devait se faire à partir d'un passage affecté à l'usage exclusif d'un autre copropriétaire53, la Cour de cassation a décidé que le syndicat devrait réaliser des travaux pour aménager l’accès à ce lot sans empiéter sur le droit de jouissance privatif de l'autre copropriétaire concerné54. Cet exemple montre à quel point le droit de jouissance privatif est prépondérant pour la copropriété. Une fois attribué, ce droit ne peut plus être modifié sans l’accord de son titulaire et c’est alors le syndicat des copropriétaires qui doit s’y adapté. Le droit de jouissance exclusif a donc une portée significative et de ce fait il remet en question la définition même du lot de copropriété. En effet, celui-ci est défini par l’article 1er de la loi de 1965 comme comprenant « une partie privative et une quote-part de
parties communes ». Cependant, un auteur pose la question suivante : « le droit de jouissance d’un parking peut-il constituer un lot de copropriété ? »55, autrement dit, est-il acceptable que le seul droit de jouissance exclusive sur une partie commune puisse constituer la partie privative d’un lot de copropriété ? Le droit de jouissance privative s’applique sur une partie commune et ne constitue pas un droit de propriété mais c’est un droit réel et donc patrimonial.
Dans la pratique, il est fréquent que « le règlement de copropriété qualifie de lots les emplacements
de parking »56, alors que ceux-ci ne constituent pas vraiment des parties privatives donc on peut penser que le droit de jouissance exclusif qui leur est affecté constitue à lui seul la partie privative du lot. La question de savoir si le droit de jouissance exclusif peut constituer la partie privative d’un lot a été clairement tranchée en 2008 par la jurisprudence. En effet, « le droit de jouissance exclusif sur
des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot »57. Cependant, si un tel lot a été créé et est ensuite annulé, le droit de jouissance exclusif sur la
partie d’immeuble ne disparait pas car il s’agit d’un droit réel et perpétuel58 et il est alors rattaché à un autre lot.
D’autre part, « le droit de jouissance exclusif d’un copropriétaire peut être affecté d’une quote-part de
parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter sans pour autant être assimilé à un droit de propriété »59. Néanmoins, il faut noter que seules les charges en lien avec
l’entretien et la réparation des parties communes dont la jouissance exclusive est affectée à un lot peuvent être supportées par les titulaires de ces lots60. En 2009, la jurisprudence a reconnu ce « bien » nouveau au sein de la copropriété mais D. TOMASIN tient à mettre en garde les acteurs de la copropriété face à ce « lot de jouissance » car il pose de nombreuses difficultés concernant le lot de copropriété et plus particulièrement les parties privatives61.
1.1.3.2 Illustrations spécifiques des problèmes posés par les parties communes affectées d’un droit d’usage privatif
Les parties communes à usage privatif visent la plupart du temps « des parties d’immeubles
dont la qualification se révèle délicate »62.
53 S. PORCHERON, "Le droit de jouissance des parties privatives prime sur le caractère définitif des décisions
d'assemblées générales", AJDI, 2012, n°5, p. 357
54
Cass. Civ. 3ème, 13 mars 2012, n°10-27750, inédit
55 Olivier Guérin, « Droit de jouissance privative et lot de copropriété », AJDI, 2007, n°7, p. 576 56
Idem, spèc. p. 576
57
Cass. Civ. 3ème, 8 octobre 2008, n°07-16540, publié au bulletin 2008, III, n°149
58 Cass. Civ 3ème, 2 décembre 2009, n°08-20310, publié au bulletin 2009, III, n°266 59
Cass. Civ. 3ème, 27 mars 2008, n°07-11801, publié au bulletin 2008, III, n°59
60
Idem
61
D. TOMASIN, « Droit de jouissance exclusif et droit de propriété », AJDI, 2009, n°1, p. 36
18
Tout d’abord, les combles sont souvent « oubliés » dans les classements des règlements de copropriété. En effet, un auteur explique que « les combles représentent l’une des fractions de
l’immeuble en copropriété dont le classement en partie privative ou en partie commune présente souvent des difficultés »63. Comme l’auteur le rappelle également, le règlement de copropriété est censé déterminer la destination des parties communes et privatives et les conditions de leur jouissance. Ainsi, si une clause claire et précise du règlement qualifie les combles, il n’y a pas d’ambigüité ni de contentieux possibles. Cependant, P. CAPOULADE constate que souvent, aucune clause n’évoque ces parties. Il préconise alors, dans le silence du règlement, de se référer aux présomptions légales mais en cas de saisine de la justice, « la qualification dépend alors d’éléments
purement factuels, souverainement appréciés par les juges du fond, ce qui explique la variabilité des solutions »64. Le juge doit donc rechercher à qui profite le comble, par son usage ou son utilité. La plupart du temps, les combles servent à accéder au toit pour entretenir la toiture et les conduits de cheminées, qui sont des parties communes. On peut donc penser légitimement que les combles sont des parties communes mais il reste des incertitudes car s’il existe un accès aux combles depuis un lot privatif, ils deviennent utiles pour ce seul lot et pourraient être intégrés dans les parties privatives du lot. Mais l’auteur rappelle que l’exclusivité d’accès n’est pas synonyme d’exclusivité d’usage car si l’accès résulte d’un fait unilatéral du copropriétaire et qu’il n’a pas eu d’autorisation de l’assemblée générale, ce critère ne peut être retenu. Dans le cas où l’accès aux combles se fait uniquement depuis un lot, dans l’hypothèse où ceux-ci permettent l’accès au toit, il parait opportun de les classer en partie commune à jouissance exclusive. A titre d’illustration, une décision de justice traite de l’utilisation des combles par un copropriétaire. En l’espèce, une SCI copropriétaire a fait des travaux pour utiliser des combles et le syndicat estime que cette action relève de « l’annexion d’une partie du
grenier perdu » 65 et demande sa remise en état. Dans cette affaire, la SCI a estimé que cet espace ne pouvait pas être qualifié de partie commune étant donné qu’il n’est pas mentionné dans l’énumération de l’article et qu’il ne présente aucun intérêt pour le syndicat des copropriétaires. La SCI a alors pensé, à tort, être en droit d’annexer une partie d’immeuble qui ne lui appartenait pas. En effet, même si les combles n’apparaissent pas dans la liste de l’article 3 de la loi de 1965, il est bien précisé que cette liste n’est pas exhaustive, et cet espace présente un intérêt pour le syndicat des copropriétaires dans le sens où il permet, entre autres, la visite et l’entretien de la toiture. Enfin, l’accès du lot au grenier perdu n’a été possible que par des travaux réalisés « illégalement » et cette action de la SCI constitue bien une atteinte aux parties communes. Dans ce cas, les combles sont considérés comme parties communes.
Les balcons et loggias posent également des interrogations car, même si dans la majorité des cas, il est établi que l’accès à ces espaces se fait exclusivement par un lot, ce sont des éléments qui font partie de la structure de l’immeuble et donc du gros œuvre. En ce qui concerne ces espaces, « à
défaut d’une stipulation précise du règlement de copropriété, c’est encore le critère de l’usage exclusif qui est appliqué »66, c’est-à-dire qu’ils sont souvent qualifiés de parties communes (sauf les balustrades, garde-corps ou encore revêtement du sol qui sont parties privatives) mais affectées d’un droit d’usage privatif car ils sont accessibles seulement depuis un lot et ne bénéficient qu’au copropriétaire de ce lot. Les éléments concourant à l’étanchéité ou au gros œuvre sont considérés
63
P. CAPOULADE, « Le caractère commun ou privatif des combles », AJDI, 2007, n°11, p. 843
64
P. CAPOULADE, « Le caractère commun ou privatif des combles », op. cit., p. 844
65
S. PORCHERON, « Caractérisation de parties communes (combles) », AJDI, 2005, n°2, p. 144
