Les difficultés engendrées par les différents cas de mise en copropriété et les

La loi du 10 juillet 1965 encadre la mise en copropriété des immeubles bâtis mais reste silencieuse quant aux immeubles non-bâtis. La pratique et la jurisprudence se sont donc adaptées au cas des immeubles à construire car la procédure de mise en copropriété connait des particularités suivant les situations des immeubles (§1.2.2.1). D’autre part, il existe des copropriétés de différentes tailles, pourtant la loi du 10 juillet 1965 ne distingue pas les petites et les grandes copropriétés. Pourtant, en pratique, les professionnels ne les envisagent pas de la même manière car l’importance accordée aux parties communes et privatives peut varier en fonction des souhaits du donneur d’ordre lors de la mise en copropriété de l’immeuble (§1.2.2.2).

111 Idem, spèc. p. 29 112 _{CA de Paris, 27 novembre 2013, n°11/12070} 113 CA de Lyon, 17 mai 2013, n°10/01084 114

S. PORCHERON "Exemple de grille licite des charges d'ascenseur", AJDI, 2012, n°5, p. 360 : l’auteure expose un exemple de répartition des charges d'ascenseur proposé par la Cour d'appel de Lyon:

- entresol: 4% - 1er étage: 7% - 2ème étage: 11% - 3ème étage: 15% - 4ème étage: 18% - 5ème étage: 21% - 6ème étage: 24% 115

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1.2.2.1 La mise en copropriété : les hypothèses de l’immeuble non construit à l’immeuble ancien

La difficulté d’application du statut de la copropriété réside dans le fait que la loi prévoit un statut unique pour toutes les copropriétés sans tenir compte de l’état d’achèvement de l’immeuble ni de sa conception initiale. En ce qui concerne les immeubles existants, plusieurs cas de figure peuvent être envisagés.

Il y a tout d’abord des immeubles qui fonctionnent comme des copropriétés depuis longtemps mais dont le statut n’a jamais été officialisé. Ces organisations ont pu avoir lieu sans encombre jusqu’à ce que, par exemple, des lots viennent à être modifiés par une modernisation ou un changement d’affectation. Ces évolutions ont pu provoquer des litiges entre les « copropriétaires » de fait et la jurisprudence a alors constaté qu’aucun statut officiel n’était appliqué116. En cas de litige, la jurisprudence reconnait que même si l’immeuble n’a pas officiellement le statut de copropriété, l’absence de règlement n’autorise pas les copropriétaires à agir sans tenir compte des droits des autres copropriétaires. Si la décision d’établir les documents de la copropriété n’est pas prise en assemblée générale, la Cour de cassation peut imposer leur établissement par voie judiciaire117. Dans ce cas-là, la détermination des parties communes et privatives ne pose pas de difficultés car l’immeuble fonctionnait déjà comme une copropriété, et ainsi les habitants ont une idée assez précise de leurs parties privatives et de celles qui sont en indivision.

Ensuite, doit être étudié le cas des immeubles dont la propriété revient aux héritiers du propriétaire. L’immeuble se retrouve en indivision entre tous les héritiers. Lorsqu’un indivisaire demande le partage de l’indivision, la création d’une copropriété est possible, bien qu’une fraction de l’immeuble (les parties communes) reste en indivision. Selon S. PORCHERON, la division d'un immeuble suite à un partage successoral « entraine la création de parties communes dont, implicitement mais

nécessairement, une quote-part a été attribuée à chacun des copropriétaires, même si aucun règlement de copropriété n'a été établi »118. Même dans le cas où les lots ont des entrées privées, l'application du statut de la copropriété est obligatoire dans le sens où il y a toujours des parties communes que peuvent être le sol, la toiture ou encore les murs porteurs. De plus, tout ce qui n'est pas défini comme partie privative est considéré comme partie commune. Ainsi, les copropriétaires devront garder à l’esprit qu'ils ne peuvent pas édifier de construction sur les parties communes sans l'autorisation des autres membres de la copropriété. En effet, il a pu être jugé une affaire dans laquelle une copropriétaire avait construit une terrasse sur le sol de la parcelle sans l'accord de l'assemblée générale et celle-ci a alors demandé la démolition de cette terrasse et la remise en état des lieux. La Cour d'appel a donné raison à l'assemblée générale119.

Cette situation est similaire à la mise en copropriété d’un immeuble appartenant à un particulier. La difficulté de la mise en copropriété de ces immeubles est qu’ils n’ont pas été conçus en vue de la création d’une copropriété lors de leur construction et donc il peut être délicat, notamment pour le géomètre-expert rédacteur, d’en ressortir des entités pouvant être séparées les unes des autres et considérées comme indépendantes. Ils peuvent alors nécessiter des aménagements physiques pour que le rédacteur du règlement puisse distinguer des parties communes et privatives.

116_{www.jpm-copro.com, consulté le 23 février 2015} 117

Cass. Civ. 3ème, 15 novembre 1989, n°87-15213, publié au bulletin 1989 III N° 214 p. 117

118

S. PORCHERON, "Application du statut de la copropriété à un immeuble divisé en lots à la suite d'un partage successoral", AJDI, 2012, n°5, p. 356

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En effet, dans une maison d’habitation, il n’y a, en général, qu’une seule cuisine et qu’une seule entrée par exemple. Il faudra donc faire des travaux pour que les différentes parties privatives soient équipées des différents réseaux et qu’elles aient un accès par des parties communes.

Lorsque l’immeuble n’est pas encore construit, d’autres problèmes se posent puisque la copropriété n’existe pas encore. Dans la pratique, il existe plusieurs situations de mise en copropriété en fonction de la construction.

Dans les copropriétés horizontales120, le lot de copropriété est initialement un lot transitoire. Le lot transitoire comprend une quote-part de partie commune et un droit à construire qui se substitue à la partie privative. La jurisprudence s’est adaptée à ce type de lot apparu avec les immeubles vendus en l’état futur d’achèvement et a considéré que la loi du 10 juillet 1965 devait s’appliquer aux bâtiments achevés mais aussi aux parties non achevées121. De plus, la Cour de cassation reconnait qu’un lot transitoire est un véritable lot de copropriété122. Cependant, le lot n’est pas encore existant ; en conséquence, plus sa définition sera précise, moins le risque de contentieux a de probabilités de voir le jour. En ce qui concerne le droit à construire d’un lot transitoire, D. TOMASIN rappelle que « le

droit à construire sur un lot n’est pas soumis aux règles d’autorisation de la copropriété dès lors qu’en vertu du règlement de copropriété son titulaire bénéficie du droit d’édification de tous bâtiments et constructions »123. D’autre part, le lot transitoire étant reconnu comme un lot de copropriété à part entière, le copropriétaire ne peut pas se substituer au paiement des charges communes, même si le lot ne comporte pas encore de constructions124. En effet, dans une affaire dans laquelle le copropriétaire de lots transitoires estimait ne pas avoir l’utilité des services de gardiennage et des travaux de sécurisation125, le juge a retenu que le copropriétaire ne pouvait pas être exonéré du paiement des charges car la jurisprudence considère que le copropriétaire d’un lot transitoire est un copropriétaire comme les autres126.

Il est aisé de comprendre que ce type de lot n’est pas approprié à la copropriété à étage car si le propriétaire du lot situé au rez-de-chaussée ne construit pas, les propriétaires des lots situés dans les étages seront pénalisés car ils ne pourront pas construire non-plus. Il existe donc d’autres moyens de mettre un immeuble à construire en copropriété et notamment la vente en l’état futur d’achèvement qui est une pratique très répandue. Elle consiste pour un promoteur à vendre des appartements sur plan, avant même que ceux-ci soient construits et elle implique que l’acquéreur devienne propriétaire du sol lors de la signature du contrat puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction127.

Les difficultés liées à l’établissement des parties communes et privatives viennent de l’hypothèse de non-construction de l’immeuble car s’il est aisé de réaliser des plans d’appartements, il est plus

120

Une copropriété horizontale représente un ensemble de maisons individuelles ou de lots sur un même terrain. Les propriétaires possèdent les maisons et non le terrain.

121 _{Cass. Civ. 3}ème_{, 13 mai 1987, n°85-15772, publié au bulletin 1987 III N° 100 p. 59} 122

Cass. Civ. 3ème, 14 novembre 1991, n°89-21167, publié au bulletin 1991 III N° 275 p. 162

123

D. TOMASIN, « Le titulaire d’un lot provisoire a le droit d’édifier sans autorisation de l’assemblée générale », AJDI, 2012, n°5, p. 353

124

Cass. Civ. 3ème, 8 juin 2011, n°10-20276, publié au bulletin 2011, III, n° 96

125

P. CAPOULADE, « Lot transitoire et sécurité », AJDI, 2008, n°6, p. 489

126 _{Cass. Civ. 3}ème_{, 10 octobre 2007, n°06-18122, publié au bulletin 2007, III, N° 171} 127

Article 1er de la loi n°67-3 du 3 janvier 1967 : « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. »

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compliqué de concevoir le fonctionnement du futur immeuble dans son ensemble. Or, le règlement de copropriété doit être annexé au contrat de vente et donc il doit être établi avant même le commencement des travaux128. Cependant, le statut de la copropriété ne peut s’appliquer qu’une fois l’immeuble achevé ; en conséquence, « les modifications apportées au règlement de copropriété

antérieurement à la livraison du lot habitable sont valables »129. En ce qui concerne la naissance de la

copropriété dans le cas d’un immeuble en vente en l’état futur d’achèvement, le paiement des charges doit se faire à partir de la naissance de la copropriété, c’est-à-dire à partir « d’une part de

l’achèvement du bâtiment ou d’autre part de la constatation de l’achèvement d’au moins deux lots de copropriété »130. De plus, la Cour de cassation a décidé que l’acheteur commencerait à payer les charges lors de son entrée en jouissance et non lors de la vente du lot131. Depuis cette décision, on peut supposer que le syndic ne demandera plus le paiement des charges aux lots qui ne sont pas achevés. Cette forme de contrat soulève plusieurs questions car lorsque l’acquéreur achète son bien, celui-ci n’est pas « existant ». En effet, l’acquéreur est amené à interpréter un plan pour imaginer le bien qu’il achète et cette interprétation peut être différente de la réalité. Des difficultés peuvent alors apparaître lors de l’achèvement de l’immeuble. Lors de la réception de l’immeuble, il est possible de considérer que celui-ci est achevé et donc que la copropriété prend effet. La première étape à réaliser pour les copropriétaires est de contrôler la bonne exécution des travaux. A ce moment-là, la qualification des parties communes et privatives peut avoir des conséquences, aussi le syndicat doit être très vigilant car sa responsabilité peut être engagée par les copropriétaires si des désordres touchent leur partie privative. En effet, « le syndicat des copropriétaires est responsable

des désordres trouvant leur origine dans un vice de construction des parties communes dès lors que la faute du copropriétaire demandeur ou d’un tiers n’est pas établie »132. Dans une affaire, la Cour de cassation a décidé que les désordres venant des parties communes ne peuvent pas mettre en cause un copropriétaire ou un tiers133. Elle s’est appuyée sur l’article 14 de la loi de 1965 selon lequel « le

syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ». De plus, il peut y avoir une ambigüité

concernant la qualité à agir lorsqu’il s’agit de dénoncer les vices de construction. En effet, comme le rappelle la Commission immobilière du barreau de Paris, les copropriétaires ont qualité pour dénoncer les vices apparents de leurs parties privatives et le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic a qualité pour dénoncer les vices concernant les parties communes134. Le problème survient dans le cas des parties communes à usage privatif lorsqu’un copropriétaire d’un lot affecté d’un droit de jouissance exclusif dénonce des vices dans le procès verbal de réserves et que ces vices touchent la partie commune affectée d’un droit de jouissance privatif. En effet, le copropriétaire pense bien faire car il a un droit de jouissance exclusif sur la partie mais il n’a pas qualité pour agir dans le sens où ces parties sont communes135.

128

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2589.xhtml, consulté le 30 mars 2015

129 _{S. LELIEVRE, S. CHAIX-BRYAN, « La naissance de la copropriété », AJDI, 2007, n°6, p. 462} 130 _{Rèp. Min. n°52186, JOANQ 20 décembre 2005, p. 11825}

131

Cass. Civ. 3ème, 22 janvier 2014, n°12-29368, publié au bulletin 2014, III, n° 9

132

D. TOMASIN, « Vice de construction : responsabilité du syndicat », AJDI, 2013, n°09, p. 617

133 _{Cass. Civ. 3}ème_{, 12 septembre 2012, n°11-10421, publié au bulletin 2012, III, n° 119} 134

AL. CLEMENT, Compte-rendu de la réunion du 8 février 2012 de la Commission immobilière du barreau de Paris « Le régime juridique des vices et non-conformités apparents dans le cadre d’une vente d’un immeuble à construire », 2012

135 Idem

35

Par la suite, dans le cas d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établissant les plans d’un immeuble à construire, des ambigüités peuvent apparaître dans le fonctionnement de la copropriété si le plan de vente ne correspond pas à l’appartement réalisé concrètement. Pour rappel, le géomètre s’est basé sur les plans de vente pour rédiger les documents de la copropriété. Il peut alors apparaître que le calcul des quotes-parts de parties communes soit erroné si les surfaces théoriques ne correspondent pas aux surfaces réelles. Pour éviter ce genre de problèmes, certains promoteurs proposent une solution à leurs clients dans le cadre de la vente d’immeubles à construire, c’est-à-dire que les parties communes sont fixées et c’est l’aménagement des parties privatives (donc des appartements) qui est modulable. En effet, il est possible, pour l’acquéreur, de modifier le plan intérieur du bien qu’il achète afin que celui-ci corresponde en tous points à ses attentes. Cette solution permet d’éviter que par la suite, les copropriétaires modifient l’emprise de leur partie privative au risque d’empiéter sur les parties communes et de troubler le fonctionnement de la copropriété. Ainsi, les copropriétaires peuvent adapter leurs parties privatives comme ils le souhaitent sans que cela ait un impact sur les parties communes et donc sur les autres copropriétaires.

Donc, la mise en copropriété d’immeubles à construire parait être un bon moyen pour « façonner » la répartition des parties communes et privatives, mais elle nécessite une anticipation très précise du fonctionnement de l’immeuble pour éviter des contentieux par la suite. L’anticipation lors de la mise en copropriété est un point essentiel et doit être réalisée à l’origine par les différents donneurs d’ordre afin d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble aux futurs copropriétaires. Aussi, la mise en copropriété pourra légèrement varier en fonction des donneurs d’ordre et ils devront s’adapter pour servir leurs intérêts tout en respectant les textes de loi.

1.2.2.2 La prise en compte des contraintes pour les différents donneurs d’ordres lors de la mise en copropriété : leurs attentes, les problèmes engendrés et les solutions possibles

La mise en copropriété d’un immeuble peut être réalisée selon plusieurs hypothèses qui présentent des particularités liées à l’immeuble lui-même, à sa destination future ou encore à la situation du donneur d’ordre. En effet, « elle peut être l’œuvre d’un marchand de biens qui réhabilite

d’anciennes écuries ou un grand hôtel pour en faire une résidence de standing »136 (§1.2.2.2.1). « Elle peut être issue de la décision d’un organisme Hlm de vendre une partie de son patrimoine à ses locataires qui, devenus des « primo-accédants » vont connaître au sein de la copropriété leurs premières expériences de propriétaires »137 (§1.2.2.2.2).

« Elle peut, en outre, offrir, ou plus exactement fournir, des services paramédicaux ou de restauration dans les résidences du 3ème âge »138 (§1.2.2.2.3).

La mise en copropriété peut être envisagée dans de nombreux cas, chacun avec leurs subtilités et il s’avère que chaque situation génère ses propres contraintes.

1.2.2.2.1 Le marchand de biens

Le marchand de biens achète des immeubles et y apporte des améliorations en vue de dégager un bénéfice lors de la revente. Lorsque ce professionnel achète un immeuble, il peut décider

136

C. JAFFUEL, « Les grandes copropriétés », AJDI, 2006, n°7, p. 546

137

Idem, spèc. p. 546

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de créer une copropriété afin de le revendre lot par lot. Son objectif est que l’opération soit rentable ; aussi, il peut être amené à créer un minimum de parties communes pour proposer à la vente de plus grands lots de copropriété. Or, les parties communes sont pourtant essentielles au bon fonctionnement de l’immeuble car elles représentent le lien entre les copropriétaires. Des problèmes peuvent alors découler de cette éventuelle mauvaise mise en copropriété et d’un règlement inadapté. En effet, un auteur a pu exposer le cas d’un immeuble mis en copropriété et vendu par un marchand de biens, dans lequel il n’y avait presque aucune partie commune139. Cela vient du fait que « le marchand de biens à l’origine de ce découpage n’a pas recherché le bon fonctionnement

mais le gain financier »140. Pour satisfaire ses intérêts, le marchand de biens a privatisé des parties

comme la cour principale, les escaliers ou encore les voies de circulation. Cela a pu poser problème car plusieurs copropriétaires se sont vus attribuer un droit sur le même lot. Les copropriétaires ont alors procédé à des modifications de leurs parties privatives et des conflits sont apparus. Dans ce cas, un géomètre expert est intervenu pour établir une nouvelle répartition des parties communes et privatives, et notamment distinguer les parties communes générales et spéciales. On peut penser que le marchand de biens aurait dû créer ces parties communes générales et spéciales dès la mise en copropriété pour un meilleur fonctionnement de l’immeuble.

Dans cette situation, il serait opportun que le marchand de biens se fasse aider par un professionnel de la copropriété afin de délimiter les parties communes et privatives de manière optimale pour le bon fonctionnement de l’immeuble. Cette solution servira également ses propres intérêts car s’il ne vend pas tous les lots en une seule fois, il restera propriétaire au même titre que les copropriétaires acquéreurs et sera impliqué dans le fonctionnement de l’immeuble tant que tous les lots n’auront pas été vendus. D’autres donneurs d’ordres peuvent être impliqués dans des situations similaires, notamment les bailleurs sociaux quand ils sont amenés à vendre leur patrimoine.

1.2.2.2.2 Les bailleurs sociaux

Les immeubles de logements sociaux nous intéressent dans le cadre de la création des copropriétés notamment dans le cas particulier de l’accession à la propriété en neuf ou en ancien. Dans la pratique, certains bailleurs sociaux sont amenés à vendre leurs logements dans le but de renouveler leur patrimoine. Ils peuvent alors faire appel à un géomètre-expert pour la mise en copropriété des immeubles. Dans le cas où des plans précis de l’immeuble existent, le géomètre devra contrôler l’ensemble des futures parties privatives et notamment les surfaces afin d’établir l’état descriptif de division et la répartition des quotes-parts de parties communes. En effet, « la

société est tenue d’établir, avant la signature du premier contrat de vente, un règlement de copropriété conforme à un règlement type qui prévoira la possibilité de constituer un syndicat coopératif et sera arrêté par le ministre chargé de la Construction et de l’Habitation. Ce règlement comporte l’état descriptif de division »141.

Cette étape de contrôle est très importante pour le bon fonctionnement de la copropriété et une