Le point de vue étranger

O AL, com características semelhantes ao alojamento peer-to-peer (P2P) discriminado no segundo e terceiro capítulo, não é um fenómeno recente em Portugal. Vilhena (2018) descreveu como terá surgido o AL em Portugal. Segundo o deputado, John Adams Dix, senador americano e futuro Mayor de Nova York, desembarcou na ilha da Madeira em 1847, tendo-se hospedado na casa de um padeiro de origem italiana, proprietário da ‘Boarding

House’. John Dix, permaneceu dois meses nessa casa onde era partilhada pelo proprietário

e a sua família, bem como por outros hóspedes (Dixon, 1853). Esta forma de alojamento considerada como sendo um aluguer de curta duração, que no século XIX designava-se por ‘boarding house’, é a que, atualmente, é intitulada de AL (Vilhena, 2018).

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Desta forma, é visível que este tipo de alojamento está patente em Portugal já há várias décadas. Embora desorganizado e de uma forma informal, este alojamento detinha um peso bastante mais elevado na faixa costeira do país e em zonas mais turísticas, padecendo ainda de definições legais (Marketing FutureCast Lab - ISCTE, 2018). De facto, existe uma tradição histórica portuguesa de oferta de apartamentos, moradias e quartos para arrendamento, muito antes de esta atividade ter sido regulamentada e legislada em Portugal (Marketing FutureCast Lab - ISCTE, 2018). A criação da modalidade de AL contribuiu, então, para pôr termo às unidades de alojamento classificadas como “alojamento paralelo” que não integravam a lista de “alojamento oficial” (Martins, 2012).

Entretanto, o surgimento e desenvolvimento das plataformas online P2P, como a Airbnb, culminou num aumento exponencial da procura por este tipo de alojamento. A Internet, ao simplificar o contacto entre as pessoas de qualquer parte do mundo, foi um das principais causas do sucesso do modelo atual do AL, uma vez que o proprietário pode facilmente divulgar e publicitar o seu alojamento com recurso aos vários portais existentes de AL (Marketing FutureCast Lab - ISCTE, 2018).

O dinamismo que o AL estava a experimentar, levou, no ano de 2015, à fundação da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), uma associação sem fins lucrativos e de duração ilimitada (ALEP, 2018). Esta entidade, incentivando um ambiente de concorrência leal e transparente entre todos os agentes do mercado de AL, define a atividade como sendo uma prestação de serviços de alojamento complexa e exigente (ALEP, 2019), diferenciando-a claramente do arrendamento habitacional, realçando que as suas receitas não podem ser confundidas nem denominadas de rendas (ALEP, 2017b).

Tratando-se de uma atividade comercial, o AL tem o seu foco na obtenção do lucro através da disponibilização de serviços pelo anfitrião numa forma lógica e organizada de mercado, sendo o prestador obrigado a declarar o início da sua atividade, bem como cumprir as suas obrigações fiscais correspondentes (Garcia, 2017). Para além do tradicional fornecimento de alojamento ou dormida, isto é, proporcionar aos hóspedes um local para se acolherem, descansarem, dormirem, fazerem a sua higiene e guardarem os seus pertences, a prestação de serviços em AL pode compreender serviços complementares, como por exemplo a limpeza e arrumação do espaço, a receção dos hóspedes, o fornecimento de Internet, televisão, livros, revistas e até o fornecimento de pequeno-almoço aos hóspedes (Almeida,

77 2017). O alojamento é também pautado pela oferta de um contexto de alojamento singular, marcado pelo maior ou menor contacto entre o titular do alojamento (anfitrião) e o hóspede e pela dimensão e características dos serviços que lhes são disponibilizados, designadamente os complementares (Almeida, 2017).

Uma vez que este é um fenómeno impactante que veio para ficar, importa conhecer as vantagens e desvantagens que o AL alberga. O aumento da procura turística verificado nos últimos anos influenciou a reabilitação e dinamização urbana, resultando num “renascimento” da maior parte dos edifícios dos centros históricos e cidades que, até então, se encontravam abandonados e devolutos (Freire, 2016; Marketing FutureCast Lab - ISCTE, 2018). Para além disso, segundo um relatório publicado pela Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal (AHRESP) (Marketing FutureCast Lab - ISCTE, 2018), este tipo de alojamento detém outras vantagens como:

• A sua elasticidade e capacidade de adaptação, podendo começar com um investimento limitado e ir crescendo de forma gradual tanto em dimensão como em características e sofisticação, indo de encontro às expetativas dos clientes;

• O grande potencial de evolução e capacidade de diferenciação, não necessitando oferecer um modelo certo a priori, uma vez que à medida que evolui, a sua presença no mercado é reforçada, indo de encontro às expetativas dos hóspedes, aumentando o número destes;

• O benefício da capacidade de adaptação às exigências dos hóspedes, podendo uma habitação completa ser facilmente convertida em arrendamento de quartos privados ou dormitórios, se se traduzir numa previsão de rentabilidade mais elevada;

• Uma rentabilidade elevada, dependendo da boa gestão do alojamento e da garantia em, no início da atividade, não incorrer em investimentos excessivamente elevados; • A criação de emprego e novas fontes de rendimento para muitos empreendedores e

famílias.

Por outro lado, o mesmo documento salienta alguns constrangimentos presentes neste tipo de alojamento:

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• Devido à popularidade de Portugal em termos de turismo, a concorrência avassaladora de AL que se tem registado, terá tendência para aumentar nos próximos anos;

• As grandes cadeias hoteleiras já estão, de forma gradual, a investir em hotéis de dimensões mais reduzidas a fim de concorrer com o AL, tanto em termos de preço, como ao nível das características do serviço oferecidas;

• Em épocas específicas do ano, em que haja uma maior procura, é frequente que estes alojamentos não tenham capacidade para responder às necessidades dos hóspedes, uma vez que o alojamento dispõe de um número limitado de quartos, fazendo com que os clientes recorram a estabelecimentos concorrentes. Quando a oferta não acompanha o aumento da procura de imóveis para AL, pode-se, igualmente, gerar uma pressão no aumento de preços do imobiliário fazendo com que as propriedades de arrendamento urbano sejam afetadas por este setor (Nova SBE & Faculdade de Direito UNL, 2016);

• Uma vez que esta é uma atividade relativamente recente, faz com que a regulamentação afeta ao AL ainda esteja em evolução e em aperfeiçoamento, traduzindo-se num sentimento de instabilidade para o futuro, tanto para anfitriões como para hóspedes;

• Outra situação de instabilidade revela-se na convivência entre hóspedes e coabitantes de uma habitação, nomeadamente condomínios, uma vez que esta coabitação nem sempre se mostra ser pacífica;

• A continuidade do fluxo de turistas em Portugal nos próximos anos, bem como a sua capacidade aquisitiva não é certa, tornando-se assim um fator de preocupação a longo-prazo para este tipo de alojamento.