Section II : Le contenu de la vente d’immeubles à rénover
B. La transposition de règles encadrant la « vente en état futur de rénovation »
196. En dépit d’une différence certaine d’objet, il découle de l’analyse sommaire des
dispositions régissant les ventes en état futur d’achèvement351 et à rénover352, l’existence
évidente d’un lien de filiation. La doctrine parle d’ailleurs de « liaisons dangereuses »353,
tant la ressemblance entre ces deux formes de vente - ne poursuivant pourtant pas le même dessein354- est flagrante. Le destin commun que partagent ces deux contrats résulte sans
doute de la situation à laquelle était confronté le législateur de 1967, avant l’avènement de la vente d’immeubles à rénover trente-neuf ans plus tard. En effet, pour pouvoir faire face aux situations de rénovation, ce dernier devait composer avec le seul contrat en vigueur à cette époque à savoir, celui de l’article L. 261-1 du Code de la construction.
197. Ainsi, dès lors que la rénovation était considérée comme lourde, c’est la vente
d’immeubles à construire qui s’appliquait, alors que si la rénovation était qualifiée de légère, son statut restait soumis à la vente d’immeuble classique355. Il est donc logique
que, plus de quarante années après, le statut de la vente d’immeubles à rénover soit encore porteur des gènes de la vente d’immeubles à construire.
Conséquemment, non seulement le « nouveau contrat » s’inspire de la même technique juridique (1), il renferme de surcroît des mécanismes de protection identiques à ceux de la vente en état futur de rénovation (2).
propres de logement, mais aussi lorsqu'il souhaite tirer des revenus locatifs de son investissement patrimonial, in B. GOLFIER, « Vente d’immeubles à rénover et vente d’immeubles à construire », op. cit..
351 CCH., art. L. 261-3 ou 1601-3 du Code civil. 352 CCH., art. L. 262-1.
353 J.-L. BERGEL, J.-J., EYROLLES, E. GAVIN-MILLAN-OOSTERLYNCK, F. ROUVIÈRE, L.
TRANCHANT et J.-Ph. TRICOIRE, La vente d’immeubles à rénover, op. cit., p. 22.
354 À titre de rappel, le but poursuivi par la VEFA est d’édifier une construction ou une opération assimilée
comme telle. Tandis que celui de la vente d’immeubles à rénover est essentiellement de rénover.
355 J.-L. BERGEL, J.-J., EYROLLES, E. GAVIN-MILLAN-OOSTERLYNCK, F. ROUVIÈRE, L.
95 1- Le recours à une formulation juridique identique
198. Le constat d’un montage juridique similaire entre la vente d’immeubles à rénover
et celle en l’état futur d’achèvement ou de rénovation ne tient qu’à une simple lecture de leur définition respective. En effet, en lisant les dispositions L. 261-3356 et L. 262-1 du
Code de la construction et de l’habitation qui consacrent un cadre défini à chaque contrat, peut-on remarquer que le législateur utilise la même formulation pour déterminer les obligations des parties, c’est-à-dire aussi bien au stade du transfert de propriété (a) que de la perception du prix (b).
a) Sur le transfert de propriété
199. Aussi bien dans la vente en état futur d’achèvement que dans la vente
d’immeubles à rénover, le transfert de propriété se déroule en deux temps :
200. Dans un premier temps, le vendeur doit immédiatement transférer à l’acquéreur,
ce, dès la signature de l’acte, ses droits sur le sol ainsi que sur la propriété des constructions existantes. En autorisant la cession des droits sur le sol, le législateur n’exclut pas la possibilité que le vendeur soit juste titulaire des droits sur le terrain, sans nécessairement être propriétaire de l’immeuble qui y sera bâti357 ou sur lequel seront
réalisés les travaux de rénovation.
Quant au transfert de propriété des constructions existantes, le texte attribue leur propriété à l’acquéreur et ce, quelle qu’en soit leur importance ou leur finalité. Par exemple, à la signature du contrat, le bénéficiaire de l’opération acquiert la propriété des fondations ou des bâtiments présents sur le terrain même s’ils sont destinés à être démolis358.
201. Dans un second temps, les textes accordent la propriété des futurs ouvrages à
l’accédant au fur et à mesure de leur exécution. Cela a pour conséquence de retarder l’entière prise des pouvoirs de maîtrise d’ouvrage par l’acquéreur, ainsi que le processus de transfert des risques.
356 Cette disposition reprend celle énoncée à l’article 1601-3 du Code civil.
357 Pour la VEFA, ce serait les hypothèses d’un bail emphytéotique, d’un bail commercial ou encore d’une
concession immobilière, in O. TOURNAFOND, « Vente d’immeubles à construire », op.cit..
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202. S’agissant de la maîtrise d’ouvrage : les textes qui régissent les ventes
d’immeubles à rénover359 et en état futur d’achèvement360 disposent que le vendeur du
bien conserve les pouvoirs de maîtrise d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ou la levée des éventuelles réserves. C’est à lui seul que revient le choix de soit directement réaliser les travaux, soit de confier leur réalisation à des intermédiaires361.
203. Par ailleurs, pour argumenter comme Monsieur le Professeur Olivier
Tournafond362, ce maintien des pouvoirs par le vendeur ne fait que résulter de
l’application du principe classique d’effet relatif des contrats363. En l’espèce, ce principe
profite à l’acquéreur, puisqu’il lui permettrait en cas de problème, d’agir directement contre le vendeur sur la base de leur contrat. De même, après le prononcé de la réception valant transfert total de propriété, ce même principe lui permettrait en outre de pouvoir bénéficier des garanties que le vendeur tire de sa relation avec les principaux entrepreneurs364.
204. S’agissant à présent des risques pesant sur la chose, et leur transfert. Un auteur
précise que, « les risques désignent des événements dommageables de survenance
prévisible mais de réalisation incertaine […] si le dommage occupe, le risque préoccupe »365. Dans le domaine de la vente, le transfert des risques s’opère, en principe,
de front avec le transfert de propriété, d’où l’adage res perit domino, qui fait supporter les risques sur la chose, à son propriétaire. Néanmoins, force est de relever que ce principe, pourtant si cher à la vente, n’aurait pas vocation à s’appliquer le cas échéant, étant donné que l’accédant n’acquiert la propriété des travaux qu’à leur réception. Par conséquent, c’est plutôt le principe de droit commun res perit debitori366 qui paraît se
dégager de la signature de l’acte de vente, au moment du prononcé de la réception ou de la levée des éventuelles réserves. C’est d’ailleurs dans ce sens que les préteurs ont tranché,
359 CCH., art. L. 262-2, al. 1.
360 C.civ., art. 1601-3 reproduit à l’article L. 261-3 du Code de la construction et de l’habitation. 361 Tels que des entrepreneurs, architectes et autres techniciens ou intervenants sur l’ouvrage à édifier. 362 O. TOURNAFOND, « Vente d’immeubles à construire », op. cit..
363 C.civ., art. 1199.
364 Cass. 3e civ., 4 avr. 1973, Bull. civ. III, no 261.
365 C. NOBLOT, « Les risques du sol de l'article 1792 du code civil », RDI 2016, p. 444.
366 Les risques sont pour le débiteur de la prestation en nature. Ce principe de droit commun pourrait
exceptionnellement s’appliquer aux ventes d’immeubles à rénover ou à construire, étant donné que l’acquéreur n’en acquiert la propriété intégrale qu’au moment de la réception ou de la levée des éventuelles réserves.
97 en jugeant que le transfert des risques ne s’opérait sur le bien acquis que lors de la livraison des biens construits367.
205. Cependant, l’application du second principe au détriment du premier peut être
sujette à de nombreuses d’interrogations. Ce sera notamment le cas en matière de travaux sur existants. Si l’on admet que les risques pèsent sur le propriétaire de l’existant, ils devraient alors peser, non pas sur le vendeur mais sur l’acquéreur. En effet, les articles L. 261-3 et L. 262-1 nous disent que l’acquéreur acquiert la propriété du sol et des existants dès la conclusion de l’acte de vente. Dès lors, faire supporter les risques pesant sur l’existant au vendeur, qui pourtant en perd ou en transfère la propriété à la signature du contrat au profit de l’acquéreur, serait-il toujours pertinent ? À moins que les juges et la doctrine ne visent que les seuls travaux à venir et non les existants ?
206. Toujours sur l’acquisition par l’acquéreur de la propriété des travaux de
construction et de rénovation au fur et à mesure de leur avancement, plutôt que d’attendre la réception pour supporter les risques, ne pourrait-il pas les supporter conformément à cet avancement progressif ? À cette interrogation, les principaux acteurs juridiques à savoir : le législateur368, les juges369 et la doctrine370, s’accordent à considérer que les
risques pèsent nécessairement sur le vendeur, du commencement des travaux à leur livraison finale aux acquéreurs371. Cela tient au fait qu’avant la prise de possession
intégrale de l’ouvrage par les acquéreurs, le vendeur est le seul à pouvoir empêcher la perte de l’immeuble, puisqu’il en possède l’entière maîtrise d’ouvrage.
367 Cass. 3e civ., 11 oct. 2000, JCP N 2001, p. 1031, note Ph. Malinvaud. Solutions jurisprudentielles
propres à la vente d’immeubles à construire que l’on pourrait étendre à la vente d’immeubles à rénover.
368 Cf., art.1788 du Code civil qui précise que les risques sont à la charge de l'entrepreneur jusqu'à la
réception, ou jusqu'à la mise en demeure adressée au maître d'ouvrage de prononcer cette réception. La transposition de ce principe légal à l’hypothèse de la vente d’immeubles à rénover suppose donc que le vendeur-rénovateur supportera les risques inhérents à l’immeuble jusqu’à sa livraison à l’acquéreur, ou la mise en demeure de celui-ci de recevoir la chose.
369 Sur le transfert des risques, la jurisprudence admet que la propriété s’acquiert au fur et à mesure de
l’avancement des travaux, mais que la charge des risques ne pèsera sur le maître d’ouvrage qu’à la réception, in Cass. 3e civ., 23 avr. 1974, bull. civ. III, n° 163. Même s’il est intervenu dans le cadre d’un
contrat d’entreprise, ce raisonnement jurisprudentiel peut également être étendu à la vente d’immeubles à rénover.
370 Ph. MALINVAUD, Ph. JESTAZ, P. JOURDAIN, O. TOURNAFOND, Droit de la promotion immobilière, op. cit., pp. 463-464.
371 À noter qu’en matière de travaux sur existants, l’application de l’article 1788 du Code civil suppose que
la perte ne s'arrête pas aux matériaux fournis mais s'étend à l'existant lui-même. En d’autres termes, l’entrepreneur s’adonnant à une telle opération devra supporter les risques pesant tant sur les travaux à réaliser que sur l’existant qui leur sert de support. Sachant qu’il y a des cas où ce dernier n’aura pas été à l’origine de l’édification de l’existant.
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Une fois réglée la question relative au transfert de propriété, il y a lieu de s’attarder sur sa contrepartie. Celle-ci siège naturellement dans le paiement du prix de l’opération.
b) Sur le paiement du prix
207. Concernant les modalités relatives au paiement du prix des travaux, la
ressemblance entre la vente d’immeubles à rénover et la vente en l’état futur d’achèvement se veut, une nouvelle fois, marquante. Même si les seuils ne sont pas identiques372, le principe d’un paiement par l’acquéreur « au fur et à mesure de
l’avancement des travaux »373 et avant livraison374 est exigé pour que de telles
qualifications puissent être retenues.
208. Comme mentionné plus haut, le législateur de 1967 a institué ce mode de
règlement afin de protéger l’acquéreur contre toute panne financière du promoteur375. En
outre, cela permet d’établir un certain équilibre contractuel qui par principe, suppose que l’on ne puisse exiger un paiement, qu’une fois la prestation correspondante à la fraction du prix, effectuée. Cela évite à l’acquéreur de payer pour une chose dont il n’a pas encore acquis la propriété, ou encore de verser des sommes nettement supérieures à celles correspondant à l’état réel des travaux. Une situation qui engendrerait de sérieux risques pour l’acquéreur, en l’occurrence le fait pour ce dernier après paiement du prix, de n’avoir aucune certitude, quant au respect par le vendeur de ses engagements.
209. Décidemment très soucieux des intérêts des accédants à la propriété, le législateur
a pour une énième fois, manifesté sa volonté d’équilibrer la relation liant l’acquéreur non- professionnel, au vendeur. Il a interdit pour les ventes d’immeubles du secteur protégé,
372 Les seuils afférents au paiement du prix dans le régime de la vente d’immeubles à construire figurent à
l’article R. 261-14. Ils sont de trois ordres et « ne peuvent excéder 35% du prix à l’achèvement des
fondations ; 70% à la mise hors d’eau ; et 95% à l’achèvement de l’immeuble ». Quant à la vente
d’immeubles à rénover la grille des paiements ne comporte que deux paliers à savoir : « 50% à
l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ; 95% à l’achèvement de l’ensemble des travaux », in CCH., art. 262-10.
373 C.civ., art. 1601-3 al. 1er, repris à l’article L. 261-3 et article L. 262-8 du Code de la construction et de
l’habitation.
374 CCH., art. L. 262-1, al. 1er.
99 la perception par le vendeur de toute somme émanant de l’acquéreur non- professionnel376, avant l’expiration du délai de rétractation377.
Dans l’intention de proposer un dénouement heureux aux accédants à la propriété d’un immeuble à rénover, l’ambition du législateur ne s’est pas limitée à reprendre les modalités de transfert de propriété régissant la VEFA, il a également eu recours aux mêmes dispositifs de protection.
2- Le recours à des procédés de sécurisation identiques
210. Les mesures de protection auxquelles il est fait allusion ici, prennent source à
l’article L. 262-4 du Code de la construction. Cette disposition oblige le vendeur à fournir à l’acquéreur, et ce dès la conclusion du contrat, les justifications des assurances de responsabilité et de dommage (a), ainsi qu’une garantie financière d’achèvement des travaux (b).
a) L’obligation d’assurance incombant au vendeur
211. Avant l’entrée en vigueur de la loi Spinetta de 1978, l’assurance en droit de la
construction était essentiellement facultative. Seul l’architecte ou l’entrepreneur membre de la Fédération française du bâtiment devait souscrire une assurance obligatoire au titre de sa responsabilité civile. Cette situation a naturellement fait grief à de nombreux maîtres d’ouvrages aux alentours des années 1970. Lorsqu’un sinistre se produisait dans un ouvrage, les procédures permettant de déterminer les responsabilités étaient longues et fastidieuses, et le propriétaire du bien sinistré pouvait attendre longtemps une éventuelle réparation378. Compte tenu de l’urgence et du fort risque d’impunité auxquels étaient
confrontés les accédants à la propriété, le législateur a instauré, dans les contrats relatifs
376 Le deuxième alinéa de l’article L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation autorise le
versement d’éventuelles sommes par l’acquéreur lorsque celui-ci est un professionnel. Le législateur maintient cette position lorsque l’accédant non-professionnel donne mandat à un professionnel disposant d'une garantie de remboursement, pour le représenter.
377 CCH., art. L. 271-2, al. 1er.
378 Chiffres dans les années 1970 : 90% des fournisseurs et 40% des entrepreneurs n’étaient pas assurés in
J.-B. AUBY, H. PERINET-MARQUET, R. NOGUELLOU, Droit de l’urbanisme et de la construction,
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au logement, l’obligation pour la partie chargée de réaliser les travaux, de souscrire des assurances de responsabilité et de dommages-ouvrage379.
212. S’agissant de la première assurance obligatoire à savoir l’assurance de
responsabilité, le Code des assurances380 impose la souscription de ce type d’assurance à
toute personne physique ou morale dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants, encadrant l’action des constructeurs et assimilés. Ce qui veut dire qu’en matière de travaux sur existants, seuls les rénovateurs projetant des rénovations assimilables à de véritables travaux de construction sont visés par la présente disposition. En d’autres termes, la fourniture obligatoire de l’assurance de responsabilité décennale édictée aux articles L. 262- 4 et L. 262-9 du Code de la construction381 ne sera réellement exigée que pour les travaux
projetés dans une vente en état futur de rénovation382. Par conséquent, ne sont pas
assujettis à cette obligation, les réalisateurs de simples travaux de rénovation.
213. Quant à l’assurance dommages-ouvrage, l’alinéa premier de l’article L. 242-1 du
Code des assurances dispose que : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en
qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article ».
214. De cette disposition, il apparaît que l’assurance dommages-ouvrage,
contrairement à la première développée plus haut, a vocation à couvrir l’ouvrage et non pas la responsabilité des intervenants. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’elle est souvent
379 C. assur., art. L. 242-2. 380 C. assur., art. L. 241-1.
381 Pour information, c’est une assurance gérée en capitalisation, c’est-à-dire au titre de laquelle l’assureur
au moment de l’ouverture du chantier doit garantir pendant les dix ans qui suivent la réception des travaux, toute exposition au risque. Ce qui est une spécificité française au regard du marché international de l’assurance qui fonctionne généralement sur la base réclamation (claims made), in J. ROUSSEL, « L’assurance construction 40 ans après la loi du 4 janvier 1978 », RDI 2018, p. 365.
382 Cf., ce qui a été évoqué à propos du concept de vente d’immeuble en l’état futur de rénovation développé
en raison du basculement dans le régime des ventes d’immeubles à construire, des travaux lourds de rénovation assimilables à une reconstruction.
101 présentée comme une assurance dite à « double détente ». En premier lieu, elle permet à son bénéficiaire de préfinancer les travaux « réparatoires » dans un délai court, sans faire de recherche préalable de responsabilité. En second lieu, elle sert à déterminer les responsables des désordres. Elle n’incombe en définitive qu’au seul assureur, qui après avoir indemnisé l’acquéreur, peut exercer un recours subrogatoire à l’encontre des locateurs d’ouvrage « fautifs ».
215. De plus, il est important de noter que ce n’est pas la qualité du vendeur, mais
plutôt la destination des travaux qui est prise en considération pour apprécier le caractère obligatoire de l’assurance. Ainsi, que le vendeur soit professionnel ou non, il est obligé de souscrire les polices d’assurances susvisées, s’il s’engage à réaliser des travaux de rénovation assimilables à une reconstruction et destinés à un usage d’habitation ou mixte.
216. À titre de rappel, il existe pour les seuls vendeurs professionnels d’immeubles à
rénover, une assurance complémentaire obligatoire dite de responsabilité civile professionnelle. Mentionnée aux articles L. 111-6-2-1 et L. 111-6-2-2 du Code de la construction et de l’habitation, cette dernière est imposée à tout vendeur professionnel d’immeuble à rénover, sans considération de l’importance et de la nature des travaux. En l’observant attentivement, ce dispositif assurantiel ne couvrirait en réalité que la responsabilité civile de droit commun du vendeur, sa responsabilité spécifique étant déjà couverte par les polices obligatoires de responsabilité décennale et de dommage ouvrage383.
217. En matière de travaux sur existants, coexiste avec les assurances obligatoires, une
assurance complémentaire et facultative destinée à couvrir les dommages affectant les existants à raison des travaux neufs s’y greffant.
Sans toutefois rentrer dans les détails puisque les questions connexes à la présente assurance feront ultérieurement l’objet de développements plus poussés, soulignons juste qu’elle ne peut jouer efficacement qu’en cas d’incorporation et d’indivisibilité entre ouvrages neufs et anciens.
383 J.-L. BERGEL, J.-J., EYROLLES, E. GAVIN-MILLAN-OOSTERLYNCK, F. ROUVIÈRE, L.
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b) La fourniture d’une garantie d’achèvement
218. Le second moyen de protection étendu au régime de la vente d’immeubles à
rénover concerne la fourniture d’une garantie d’achèvement. Régie par les articles L. 262- 4, L. 262-7 et R. 262-12 du Code de la construction et de l’habitation, cette garantie est exigée envers tout type de vendeur d’immeuble à rénover. En d’autres termes, que le vendeur soit professionnel ou non-professionnel, qu’il envisage des travaux de grande, moyenne ou petite importance, ce dernier est obligé de fournir une garantie d’achèvement des travaux dès lors qu’il projette sur un immeuble destiné à la vente, une rénovation poursuivant un objectif d’habitation ou mixte. Cette garantie poursuit un objectif de protection en ce sens qu’elle a vocation à rassurer les acquéreurs contre les conséquences d’une éventuelle défaillance financière du vendeur-rénovateur.
219. Sous un autre angle, le garant qui généralement est un établissement de crédit ou