342. Le constat semble pourtant irrécusable : que l’occupant de l’immeuble ait été
enrôlé dans une transaction ou non, les travaux greffés sur son bien peuvent poursuivre une destination d’habitation ou mixte657. Partant, il serait légitime de penser que les règles
du secteur protégé du logement seraient naturellement applicables à tous les immeubles assortis de travaux conformes à cette utilisation. Le plus important étant finalement la réunion des critères inhérents à la nature et surtout à l’objectif des travaux projetés.
Perçu sous cet angle, cela constituerait un début d’explication à la décision de la Cour d’appel de Limoges, lorsqu’en 2011, elle retint, sur la seule base de l’ampleur des travaux de rénovation qui étaient assimilables à de véritables constructions, la qualification de CCMI au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation658.
Cependant, comme cela a pu apparaître de manière itérative tout au long de nos écrits, la Haute Cour a écarté ce raisonnement pourtant justifié et exploitable (Paragraphe 1). Ce refus pose indéniablement la question des possibilités et recours qui restent à la disposition du maître d’ouvrage (Paragraphe 2).
657 Pour rappel, l’usage mixte désigne un local destiné à l’habitation et à la pratique d’une activité
professionnelle.
658 Le présent article du Code de la construction et de l’habitation sur lequel nous reviendrons plus tard
dispose que : « Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou
d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître d'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2. Cette obligation est également imposée : a) À toute personne qui se charge de la construction d'un tel immeuble à partir d'un plan fourni par un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité faits pour le compte de cette personne ; b) À toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d'un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l'alinéa précédent.
Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l'ouvrage au sens de l’article 1792-1 du Code civil, reproduit à l’article L. 111-14 ».
158
§1- L’exclusion de la rénovation du régime du CCMI avec fourniture de plan
343. Dès l’instant où les travaux de rénovation portant sur une maison d’habitation
existante sont suffisamment lourds, peuvent-ils systématiquement être assujettis aux dispositions des lois de 1972659 et 1990660 instituant les contrats de construction de
maisons individuelles ?
344. Cette interrogation qui va susciter une profonde anxiété chez les théoriciens et
praticiens du droit de la construction, survient à la suite d’une importante décision661 du
20 mars 2013662. Dans l’espèce, un particulier avait confié à une société, la rénovation
complète de sa maison moyennant un prix réglé en fonction de l’état d’avancement des travaux. À la suite de l'interruption des travaux, ayant laissé place à un litige, les instances judiciaires avaient été invitées à se prononcer sur la qualification de l’acte conclu par les parties. Les juges d’appel saisis sur le fond663, avaient entériné le jugement de premier
degré664, qualifiant la convention de CCMI, au motif qu’elle portait sur l’exécution de
lourds travaux de rénovation assimilables à une construction. Une qualification que les Censeurs du droit balayent d’un revers de main, expliquant qu’elle ne saurait être attribuée à un contrat relatif à la rénovation ou réhabilitation d’une maison d’habitation existante, quand bien même les travaux visés seraient d’une ampleur assimilable à de véritables travaux de construction.
345. Ainsi, au regard des circonstances de cet arrêt, on réalise finalement que les
préteurs ne voient pas d’un bon œil que la rénovation puisse systématiquement bénéficier des règles protectrices du droit spécial. Pourtant, on aurait pu penser que l’insertion de certaines opérations de rénovation dans les champs d’application des lois de 1967665 et
659 Loi n°72-649 du 11 juillet 1972 dite GUICHARD modifiant la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction.
660 Loi n°90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction d’une maison individuelle et instituant le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.
661 Cet arrêt revêt le caractère d’une décision importante, vu qu’il a été publié au bulletin des arrêts de la
Troisième chambre civile de la Cour de cassation.
662 Cass. 3e civ., 20 mars 2013, op. cit.. 663 CA de Limoges, 17 mars 2011, op. cit.. 664 TGI de Tulle, 16 déc. 2009.
159 2006666 favoriserait ce processus. Autrement dit, que toute forme d’alliance serait
possible entre le phénomène de rénovation et tous les contrats spéciaux, y compris le marché de la maison individuelle. À notre sens, une telle démarche aurait sans doute pu aboutir, si n’entrait pas en ligne de compte une dimension transactionnelle. Car effectivement, sur quel critère autre que commercial, la Cour de cassation se serait-elle basée pour dénier la protection du secteur protégé à une rénovation qui, au regard de son ampleur matérielle et financière, avait tout d’une opération de construction ?667. Même
s’il n’est pas exclu que l’absence de transfert de propriété en l’espèce ne soit pas le principal motif d’exclusion des dispositions spéciales, le fait est que ce refus est intervenu dans le cadre d’une opération non-transactionnelle.
346. Loin de nous l’idée et encore moins la prétention de remettre en cause le pouvoir
de décision des sages des prétoires, il faut néanmoins admettre que leurs interprétations sur ce point posent question. En effet, en décortiquant minutieusement ce verdict de 2013, son contenu conforte l’existence d’un déni de reconnaissance flagrant. À notre sens, la piste de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation privilégiée, deux ans plutôt668, aurait certainement dû être exploitée.
347. Conformément à cette disposition, toute personne qui se voit confier la
construction d’un immeuble à usage d’habitation ou mixé à une destination professionnelle, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer, doit conclure avec le maître d’ouvrage un contrat de construction de maison individuelle. Le législateur étend cette obligation aux personnes investies d’une mission similaire, à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité fait pour le compte de cette personne. Il en est de même à l’égard de tous ceux qui réalisent une partie des travaux de construction sur la base des documents précités.
666 Tandis que celle du 13 juillet 2006 régit les ventes d’immeubles à rénover.
667 En principe, la jurisprudence ne s’oppose pas à ce que le régime protecteur du logement puisse
s’appliquer aux travaux réalisés sur un existant destiné à la vente. Or en analysant les faits rapportés dans l’arrêt sus-cité, rien ne laisse apparaître que les travaux contractés s’inscrivent dans une logique similaire. Il semble a contrario que le maître d’ouvrage fait exécuter les travaux sur sa maison, et qu’il ne l’acquiert pas des mains du rénovateur ; voir à ce propos, l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation.
160
348. En transposant les présents éléments légaux à la situation des protagonistes de
notre espèce, on voit apparaître des points de ressemblance. La société chargée de la réalisation de l’opération s’était engagée, moyennant un montant prévisionnel de près de 92 000 euros, à réaliser, sur la maison d’habitation du maître d’ouvrage, des travaux portant sur des dalles de béton, des planchers en bois, des plafonds et des cloisons en plaques de plâtre sur ossature métallique, de l’isolation, de l’électricité et de la plomberie. D’importants travaux, assortis d’un prix relativement exorbitant qui supposaient le recours à des moyens d’une portée similaire à ceux mobilisables dans le cadre d’une construction ex nihilo. À cela, s’ajoutaient deux facteurs non négligeables : la maison sur laquelle portaient les travaux était la propriété exclusive du maître d’ouvrage, ce qui rappelle justement le scénario pensé pour le marché individuel669 ; de surcroît, le
constructeur-rénovateur avait établi une notice descriptive et des plans de construction, des coupes et élévations, ainsi que des côtes utiles670. Autant d’éléments et indices qui
auraient dû à notre sens, suffire à justifier l’application des règles instituant les constructions de maisons individuelles avec fourniture de plan.
349. Les faits in casu démontrent, en outre, à quel point la qualification contractuelle
découlant de l’article L. 231-1 aurait dû s’imposer. En effet, il y est rapporté que les parties avaient convenu d’un acquittement du prix des travaux de rénovation au fur et à mesure de leur avancement, c’est-à-dire avant achèvement. Ce mode de règlement ne s’observe a priori que dans les hypothèses de contrats spéciaux, dont l’encadrement garantit une certaine protection au bénéficiaire de l’opération. Par conséquent, les juges auraient davantage dû rechercher la réelle volonté des contractants qui était peut-être de conclure un contrat spécial et lui appliquer le régime s’y rattachant.
Faire l’état des lieux d’une situation qui nous paraît insensée en exposant ses nombreuses imperfections ne saurait suffire à faire sortir la partie lésée de l’impasse. Encore faudrait-il être en mesure de lui proposer des solutions concrètes lui permettant d’en sortir.
669 L’une des conditions essentielles de l’application du CCMI avec fourniture de plan, c’est que le terrain
sur lequel doivent être réalisés les ouvrages soit fourni par le maître d’ouvrage et non par l’exécutant des travaux comme en matière de vente d’immeubles à construire. En transposant cette exigence à notre cas d’espèce, la maison objet des travaux de rénovation aurait la fonction de terrain.
670 La fourniture par le constructeur-rénovateur de documents tels qu’ : une notice descriptive et des plans
de construction, des coupes et élévations, ainsi que des côtes utiles peuvent tout à fait être assimilés à la fourniture de plan énoncée à l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation.
161
§2- Essai de théorisation avec le CCMI sans fourniture de plan et le Contrat de promotion immobilière
350. Le colloque de mars 2015671 consacré aux travaux sur existants et organisé
presque deux ans jour pour jour après ce fameux arrêt de la Troisième chambre civile, a été l’occasion d’exposer un peu plus les errements de la Cour de cassation. Cela s’est notamment illustré par le biais des interventions conjointes de Messieurs Jean-Philippe Tricoire et Vivien Zalewski-Sicard672. Dans leur analyse du cadre contractuel des travaux
sur existants, ces éminents chercheurs n’ont pas manqué de soulever que si le pouvoir judiciaire écarte d’office les rénovations lourdes du champ de l’article L. 231-1, que reste- il comme possibilités au maître d’ouvrage ?
351. En effet, il semble assez difficile, sinon impossible, de passer à côté de cette
remarque en apparence anodine, mais qui en réalité est lourde de sens. En effet, une fois que l’on ne permet pas au maître d’ouvrage de se prévaloir des dispositions protectrices du droit de la construction, il faut en échange lui suggérer une alternative qui à défaut d’être équivalente serait du moins satisfaisante673. Pour ce faire, quoi de mieux que de se
plonger, le temps d’un instant, dans la peau d’un particulier qui a investi d’importantes sommes et qui se voit opposer un tel refus. Car « le droit c’est avant tout la vie, et pour
être juriste, on n’en est pas moins homme ou femme. Aussi, observer les règles de droit, c’est avant toute chose scruter les règles sociales. C’est chercher à comprendre les comportements humains et examiner les influences des normes juridiques sur les relations entre les gens »674.
352. Adhérer à ce discours avisé de Monsieur le Professeur Yves Strickler suppose
pour nous, de se prêter à un effort de théorisation contractuelle aux fins de garantir au maître d’ouvrage la protection qui lui est due, en raison des risques générés par l’ampleur des travaux. Ainsi, si tant est que le CCMI avec fourniture de plan n’a pas vocation à
671 Colloque CRJFC du 26 mars 2015, « Les travaux sur existants », op. cit..
672 J.-Ph. TRICOIRE et V. ZALEWSKI-SICARD, « Le cadre contractuel des travaux sur existants », op. cit..
673 À noter qu’à travers l’étude du contrat d’entreprise ou louage d’ouvrage d’entrepreneur que nous avons
menée, celui-ci ne saurait en raison de son insuffisante protection, constituer une alternative satisfaisante.
162
englober les travaux de rénovation portant sur une maison individuelle, qu’en est-il de celui sans fourniture de plan ? D’autant plus que le législateur préconise bien le recours à la forme de CCMI sans fourniture de plan dès lors que celle visée à l’article L. 231-1 du Code de la construction est inopérante675.
353. Bien que cette seconde forme de contrat de construction de maison individuelle
ne soit que très peu utilisée dans la pratique, elle est d’ordre public au même titre que les autres contrats spéciaux de la construction676. De plus, le CCMI sans fourniture de plan,
semble présenter un champ d’application favorable aux hypothèses de rénovations lourdes, dont celles mentionnées dans l’arrêt de 2013. En effet, dans l’alinéa premier du texte phare du contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, il est précisé qu’il s’applique au louage d’ouvrage ayant pour objet l’exécution à minima
« des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ». Aucune allusion
n’étant faite ici à l’exigence d’une construction traditionnelle au sens l’article L. 231-1 du Code précité.
675Cf., CCH., art. L. 232-1 qui précise que « Le contrat de louage d'ouvrage n'entrant pas dans le champ d'application de l’article L. 231-1 et ayant au moins pour objet l'exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser :
a) La désignation du terrain ;
b) La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ;
c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l'exécution des travaux ; d) Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;
e) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître d'ouvrage en application de L. 242-1 du code des assurances ;
f) L'indication que le maître d'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat ».
676 À l’image de l’ensemble des contrats spéciaux, le régime du contrat de construction de maison
individuelle sans fourniture de plan s’impose à ses contractants. Cela se matérialise notamment à travers le vocable « doit » qui figure dans tous les articles instituant lesdits contrats spéciaux. Néanmoins, il faut admettre que cette protection est moindre que celle appliquée au contrat avec fourniture du plan ; CCH., art. L. 230-1 ; H. PÉRINET-MARQUET, « Les règles spécifiques des deux contrats de construction de maisons individuelles », RDI 1991, p. 153.
163
354. Par conséquent, la porte semble ouverte pour accueillir les travaux lourds sur
existants que l’immense majorité des penseurs et praticiens du droit de la construction intègre dans la catégorie de ceux pouvant porter sur le gros œuvre et les mises hors d’eau et d’air. À noter cependant que ceux relatifs au second œuvre, seront écartés d’office du régime du présent contrat. De même que ceux réalisés jusqu’au stade du hors d’eau ou se limitant au gros œuvre.
355. De plus, la non-exigence d’un plan semble convenir également, étant donné que
l’exécution de travaux de rénovation bien qu’importants, peut ne pas nécessiter l’établissement d’un plan a priori677. Dans la même veine, les modalités de fixation du
prix d’après un formalisme strict et détaillé678, imposé par l’article R. 231-7 aux
contractants d’un CCMI avec fourniture de plan, n’ont pas vocation à s’appliquer au contrat de la loi du 19 décembre 1990. Un tel contrat se contente juste de prévoir un prix forfaitaire et définitif sans donner plus de précisions quant aux étapes de son règlement679.
Une mesure qui tend à assouplir son organisation et à faciliter encore plus, l’assimilation des travaux de rénovation680.
356. Ce qui précède, permet donc de dire que toutes les conditions paraissent réunies
pour que les travaux lourds réalisés sur existants et sans transfert de propriété puissent intégrer le champ d’application et le régime de l’article L. 232-1 du Code de la construction. D’une certaine façon, c’est ce qu’avait déjà suggéré Monsieur le Professeur Olivier Tournafond il y a maintenant plus de dix ans, lorsqu’il s’exprimait sur la confusion qui pouvait être faite en matière de rénovation accompagnant une vente d’immeuble. Ce dernier arguait notamment que dès lors qu’un immeuble en cours de
677 Ce qui est difficilement le cas d’une construction de maison ex nihilo dans laquelle, l’élaboration au
préalable d’un plan est requise.
678 En effet, l’article R. 231-7 prévoit un échelonnement impératif des paiements en matière de CCMI avec
fourniture de plan. Ceux-ci doivent être réglés comme suit : « 15% à l'ouverture du chantier, pourcentage
incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ; 25% à l'achèvement des fondations ;
40% à l'achèvement des murs ; 60% à la mise hors d'eau ;
75% à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
95% à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ».
679 Au regard des trois types de travaux que régit le CCMI sans fourniture de plan, à savoir : le gros œuvre,
la mise hors d’eau et la mise hors d’air, on peut par exemple supposer que le prix ne pourra être exigé que conformément à ces trois étapes.
680 Par exemple, l’obligation d’un versement de 25% du prix après l’achèvement des fondations ne saurait
être une étape systématique dans les opérations de rénovation. En effet, il est tout à fait possible d’exécuter d’importants travaux portant sur le gros œuvre sans obligatoirement toucher aux fondations.
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rénovation est vendu à un accédant à la propriété, il faut appliquer, en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser, soit la vente d’immeubles à construire, soit la vente d’immeubles à rénover. En revanche, dès lors que des travaux de rénovation sont projetés sur un immeuble ancien appartenant déjà à un accédant, on doit recourir à un contrat de louage d’ouvrage en présence de travaux modestes, ou à un contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan selon que les travaux portent à la fois sur le gros œuvre, le hors d’eau et le hors d’air681.
357. Au-delà du contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de
plan, une théorisation des travaux sur existants non destinés à la vente, se montre possible avec le contrat de promotion immobilière. D’ailleurs la doctrine a développé cette idée il y a quelques années682. Il est vrai en examinant brièvement son champ d’application683,
que le contrat de promotion immobilière siérait également aux rénovations sèches684