No modo de produção capitalista da sociedade e, consequente- mente, das cidades, apesar das zonas urbanas serem quase completamente loteadas, o valor da terra não é o mesmo ao longo de sua extensão. Lotes de mesma dimensão em localidades distintas do território possuem preços distintos. O preço da terra urbana, pois, não se dá somente por suas carac- terísticas formais – dimensão, declividade, presença de vegetação e etc. –, mas também em função da sua inserção em relação a outros lotes e, sobre- tudo, a equipamentos urbanos e disposição de infraestrutura. Ou seja, con- forme tratamos no capítulo 1, a construção social coletiva da cidade produz, ademais de suas obras físicas, um produto abstrato e inerente à materiali- dade: as localizações.
A regulação do mercado de terras no Brasil é pouco incisiva e não há interferências diretas na precificação dos lotes ou em sua oferta, o que seria uma ferramenta para o Estado garantir a distribuição equitativa dos re- cursos urbanos. Ainda que haja instrumentos urbanísticos estabelecidos pela lei com esse objetivo, os municípios não logram êxito em desenvolver e muito menos aplicar tais instrumentos em seu território. A taxação diferenciada do IPTU de lotes vazios, os instrumentos de indução do crescimento ou mesmos as ações diretas dos poderes municipais de regularização fundiária são ele- mentos que figuram nos Planos Diretores e demais legislações, mas que não se verificam na prática.
Entretanto, a não aplicação desses instrumentos não pode ser en- tendida simplesmente como incompetência, mas como um conjunto de ações deliberadas de uma estrutura de poder que não admite a democratização da terra como um processo importante para o país, mas como uma ameaça à manutenção do status quo, uma ameaça ao estado patrimonialista22.
De maneira semelhante, as definições dos Planos Diretores sobre as porções dos municípios que podem receber maior adensamento construtivo também beneficiam determinadas camadas da sociedade. Em seu papel de regulador do uso e da ocupação do solo, as prescrições urbanísticas defini- das pelos poderes municipais influenciam, sobretudo, os rumos do mercado formal e como este se colocará sobre o solo urbano. De forma dialética, acaba por delimitar as áreas que não receberão as ações do mercado formal por não serem economicamente interessantes. Sendo assim, essas prescri- ções dotam de possibilidades variadas os lotes em pontos distintos das cida- des. Há um tipo de lote, pois, que é mais suscetível a essas determinações, bem como nestes se denunciam sua existência: os vazios urbanos.
Isso pode ser ilustrado por uma situação hipotética em que um de- terminado lote na cidade que antes se inseria numa zona de ocupação mais restritiva da cidade que previa a aplicação do coeficiente de aproveitamento básico, após um processo de alteração legislativa, passe a poder usufruir de
22 Patrimonialismo pode ser entendido como uma característica do Estado que não possui definidos os limites do público e do privado, sendo ele governado para o atendimento de
um coeficiente máximo 3 vezes superior ao básico, por exemplo. Tal ação, ocorrida supostamente “à revelia” do proprietário do imóvel faz com que o preço do terreno suba exponencialmente, pois ele agora pode abrigar um empreendimento com o triplo do porte que podia antes. De forma seme- lhante, ainda que de modo mais modesto, quando passam a ser ofertados a lotes periféricos serviços de infraestrutura que essa área não possuía.
Desse modo reter lotes em situação de abandono pode ser econo- micamente mais valioso do que manter, edificar e dar uso aos lotes. Essa retenção deliberada à espera de melhores condições de mercado para ne- gociar os imóveis chama-se especulação imobiliária. Portanto, pode-se in- ferir a partir do que foi anteriormente exposto que, uma vez que a terra urbana é uma mercadoria, que esse mercado de terras não é regulado e que a apro- priação individual dos lucros sobre os investimentos urbanos coletivos acon- tece por meio da oferta de serviços estatais: que os vazios urbanos são um produto de uma estrutura de Estado patrimonialista inserido num sistema so- cioeconômico que transforma a terra em capital.
Desse modo, a concentração de vazios em determinadas parcelas do tecido urbano ao mesmo tempo que pode denotar um mercado aquecido, pode denunciar o esvaziamento de capital nessas áreas. Assim, há vazios
interesses dos grupos associados ao poder e não os da coletividade de cidadãos, indepen- dentemente de sua relação com esses grupos.
em diversas localizações na cidade com diversas causas originárias, logo eles prescindem de medidas diversas de acordo com sua natureza.
Essa retenção especulativa, pois, é um estado de reserva do solo urbano a fim de auferir maiores lucros com as potencialidades construtivas em detrimento da sua produção material. Dessa forma, a compreensão de como esses vazios urbanos se constituem no território é uma maneira de instrumentalizar o combate à especulação e, consequentemente, a esse pro- cesso de segregação socioespacial. Há uma necessidade de produção, so- bretudo habitacional para pessoas em vulnerabilidade social, muito grande para que seja considerado ético tal modo de desenvolver as cidades. As ur- gências são de democratização da terra e dos seus processos de controle: direito à cidade. O caminho para tal passa pela conversão dos vazios em espaços que cumpram a sua função social.