Une stratégie de diversification résidentielle héritée du premier programme

A. Un objectif de diversification de l’habitat accompli sous le premier programme : une attractivité résidentielle retrouvée

Dès le lancement du programme de rénovation urbaine (PNRU), la Ville de Meaux a défini un principe fondateur pour son projet de rénovation urbaine, qui était de démolir intégralement des grands ensembles des années 1960. Dans les années 2000, cette annonce de la Ville de Meaux a interpellé les représentants de l’Etat qui ont incité la commune à reconstruire rapidement. Les

représentants de l’intercommunalité expliquent : « Nous avons été sous pression de l’Etat,

principalement de la Direction Départementale des Territoires de la Seine-et-Marne, qui nous disait « il faut reconstruire vite du logement social » ». A cet effet, la logique de la Ville a été de dire qu’« il ne faut pas reconstruire dans ces quartiers, puisque l’on va les spécialiser à nouveau et re- stigmatiser les habitants ». L’agglomération s’est engagée dans une démarche partenariale avec les

architectes dans l’objectif d’impulser un changement d’image par l’intégration d’équipements et d’espaces stratégiques. Une stratégie de développement avait été déterminée : « par exemple, à

Beauval on a commencé par construire le parc Chenonceau et le centre commercial Colbert, mais pas de logement social ». Ce changement d’image initié dès le départ a permis à l’intercommunalité

de prendre contact avec les promoteurs immobiliers.

La stratégie défendue par l’agglomération de Meaux repose sur la volonté de modifier le peuplement des deux quartiers concernés. Cela a pu être possible par la démolition de grands ensembles de logements sociaux très stigmatisés et par la construction à leur place de logements diversifiés dont une partie relève d’opérations menées par des promoteurs privés, qui auparavant ne souhaitaient pas s’implanter dans ces quartiers. Le changement d’image qui a eu lieu grâce au premier programme a porté ses fruits : les promoteurs ont investi dans le quartier.

Grâce à la signature de la convention pluriannuelle de rénovation urbaine et de l’engagement financier de l’Etat, l’intercommunalité a pu débuter les démarches de mobilisation des promoteurs. Ils ont au départ, invité les promoteurs à prendre part dans la reconstruction du quartier. Les négociations ont pu être amorcées.

Un représentant de l’intercommunalité développe : « le jeu a été de les faire entrer progressivement,

par une logique de confiance, dans le projet. Donc chaque année, on les réunissait et on leur faisait une visite de quartier en bus. On leur montrait l’avancée des travaux ». Après cette démarche de

communication et de sensibilisation auprès des promoteurs immobiliers, l’intercommunalité a pu lancer une première consultation. « Bien évidemment au départ, ils ne s’imaginaient pas pouvoir

construire et aller vendre du logement dans ces quartiers-là ! ». Mais au rythme de l’avancée du

projet de rénovation urbaine et de la mutation progressive du quartier, les promoteurs ont pris place dans la reconstruction du quartier Beauval-Dunant. Une multitude d’aménagement, d’équipements et de construction ont permis d’attirer les acteurs immobiliers : les nouveaux espaces publics, les parcs végétalisés urbains (le parc Chenonceau à Beauval et le parc du Pâtis dans le quartier Pierre Collinet), de nouveaux équipements scolaires, le traitement de l’avenue de la Marne, etc. Cette transformation manifeste du quartier a intéressé les promoteurs, notamment les acteurs de la

promotion immobilière les plus reconnus dans le domaine. L’intercommunalité explique : « nous

avons attiré, dans un premier temps, Bouygues immobilier puis Promogim qui ont accepté de prendre le risque de lancer les premières opérations dans le quartier ». D’après l’EPCI, cette

démarche de communication a été une action capitale qui a pu permettre la poursuite du projet, ainsi que sa réussite : « ça a été comme une démarche de marketing territorial ». Elle estime également que la personnalité du Maire, Jean-François Copé52, a joué beaucoup : « Jean-François Copé, était

à l’époque, en forte exposition médiatique positive, donc les grands groupes sont venus construire à Meaux ».

Le Maire, Jean-François Copé a reçu à plusieurs reprises les promoteurs pour leur présenter le projet de rénovation urbaine conçu sur les quartiers prioritaires de la politique de la ville, Pierre Collinet et Beauval. « Les promoteurs en recherche de foncier, puisque nous sommes quand même

proche de Roissy et de Marne-la-Vallée » se sont intéressés à la commune de Meaux. Le bailleur

Trois Moulins Habitat explique qu’« il a fallu les intéresser dans un premier temps ».

L’intérêt pour la ville de Meaux et la crédibilité du « montage Borloo » (l’Agence nationale pour la rénovation urbaine et du programme national de rénovation urbaine) « a convaincu ». « La synergie

autour du projet de rénovation urbaine de l’agglomération de Meaux l’a [le projet] rendu crédible » aux yeux des promoteurs immobiliers.

D’après l’intercommunalité, toutes les politiques d’accompagnement et de consolidation du projet ont été indispensables pour attirer les investisseurs privés en QPV. « Nous avons investi massivement

dans la vidéo protection, dans la police de proximité, mais c’est le prix à payer pour que ça soit irréprochable ». La sécurisation des chantiers a été également un poste de dépense relativement

conséquent pour la Ville de Meaux.

L’intercommunalité a également informé et communiqué les orientations et la programmation du projet de rénovation urbaine auprès des habitants.

Toutes ces démarches initiales ont permis d’impulser et de garantir la bonne réalisation du projet et de participer majoritairement à sa réussite.

De plus, selon les techniciens de l’intercommunalité, la situation géographique de l’agglomération joue un rôle important dans ce processus. « On a la chance d’être dans un paysage régional où il y

52 _{Jean-François Copé maire de la Ville de Meaux et ancien ministre délégué au Budget, ancien député de la sixième} circonscription de la Seine-et-Marne, ancien président du groupe Union pour le Mouvement Populaire à l’Assemblée Nationale et président de l’UMP.

a une forte attractivité de territoire. Puis Meaux a cette image de ville province en Ile-de-France avec une cathédrale, un marché le samedi matin… Et ça, ça a un pouvoir d’attractivité extérieur très fort ! L’essentiel de nos publics entrant dans les quartiers sont des primo-accédants provenant du bassin de vie de Meaux. On a eu également la surprise de voir que certaines personnes venaient de Marne-la-Vallée ! ».

Le PNRU a procuré un changement d’image qui a bénéficié à l’ensemble de la ville. D’autres facteurs clés ont accompagné cette mutation urbaine positive et corrélé à un développement de l’attractivité économique : l’amélioration de la desserte en transport en commun vers Paris (installation de la ligne « transilien P »). Un des représentants de l’intercommunalité se réjouit : « Tout est lié, c’est une réussite de territoire ! ».

Ce processus a été possible par l’existence d’un marché immobilier tendu et attractif pour les promoteurs privés, par la proximité avec Paris et des pôles d’emploi importants, par la bonne desserte du territoire par les transports en commun, par un marketing territorial volontaire et par une forte et constante volonté politique. Ces facteurs ont permis de « préparer le terrain » pour le second programme.

B. Une logique de reconstitution sur site et de diversification imbriquée

Les opérations de démolition des deux grands ensembles de la Pierre Collinet et des Caravelles à Beauval menées sous le premier programme a permis de passer d’un quartier concentrant 100% de logements locatifs sociaux à un quartier diversifié présentant une variété de produits logements.

Une réduction considérable du taux de logements sociaux sur site a été enregistrée grâce au PNRU. La logique de reconstitution appliquée sous le PNRU était la suivante : un logement social démoli pour un logement social reconstruit et un logement privé construit. Au regard de la démolition totale de 1 683 logements sociaux, la reconstruction sur site atteint un volume global de 1 393 logements (sociaux, intermédiaires et privés). La reconstruction se répartie comme suit : 38% de logements locatifs sociaux, 24% de logements locatifs libres et intermédiaires et 38% de logements privés en accession à la propriété.

Les démolitions ont permis, par la baisse du nombre de logements sociaux sur le quartier, un rééquilibrage de l’offre de logement par la construction de différents produits logements. Cette stratégie d’habitat s’est traduite par une réduction d’environ 75% du périmètre des quartiers

concernés par la rénovation urbaine dans la nouvelle géographie prioritaire (QPV). Les périmètres relatifs aux zones urbaines sensibles se sont vus rétrécir grâce à l’attractivité résidentielle retrouvée par la construction de logements neufs diversifiés. La promotion immobilière et les programmes de logements en locatif libre ont réussi à attirer de nouveaux habitants aux profils variés (notamment des primo-accédants à la propriété) provenant aussi bien de la ville de Meaux que du département de la Seine-et-Marne. L’origine résidentielle des nouveaux arrivants illustre une reprise du marché immobilier dans les quartiers autrefois stigmatisés et évités des particuliers et des investisseurs privés.

Le PNRU a démontré aux yeux du porteur de projet une réussite en matière d’impulsion de la mixité sociale par la baisse du taux de logements sociaux et le développement du parc privé en ZUS. Le NPNRU s’inscrit dans la poursuite du PNRU dans l’objectif de préserver la continuité du changement sans induire une rupture du processus de renouvellement urbain.

Pour développer un processus de mixité sociale aussi ambitieux que le premier programme, la logique de reconstitution en QPV est renouvelée au regard d’une plus grande diversité des typologies d’occupation résidentielle : un logement locatif social démoli induira la reconstruction d’un logement social et la construction d’un logement en accession. La reconstitution de logements sociaux sera toujours accompagnée, à l’échelle de la résidence, de logement en accession, en locatif libre et intermédiaire. Le devenir des sites rendus mutables par les opérations de démolition est précisément déterminé et projeté. La logique de construction-reconstitution par îlot est définie, comme l’explique l’OPH Pays de Meaux Habitat : « on divise en quatre lots un carré parfait d’1

hectare sur 1 hectare : le premier représente du logement social type prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), le deuxième le locatif libre, le troisième la promotion privée (accession libre) et puis le dernier le logement social supérieur type prêt locatif social (PLS) ».

Les unités d’habitation dans lesquelles la reconstitution se réalise ne sont jamais entièrement constituées de patrimoine social. Une vigilance est accordée à la diversité des programmes de logement par parcelle. « On s’est donné un plafond de logements sociaux par quartier équivalent à

25% ». La taille des îlots est également contrôlée et limitée : « Ce sont des résidences réparties par unités de 40 logements maximum ». C’est en ce sens que l’EPCI pense favoriser le développement

de la mixité sociale dans les quartiers. Elle considère que la fabrique de la mixité sociale s’instaure par l’intervention sur la structure et la nature des habitations dans les quartiers prioritaires.

Plan masse du projet de renouvellement urbain du quartier de Beauval : le programme de reconstitution- diversification par îlot

Source : Dossier de présentation du projet de renouvellement urbain de Beauval, mai 2017.

Le projet reprend le principe de mixité par îlot, tout en limitant la reconstitution de logements sociaux sur site à 25 %. À ce titre, les demandes de dérogation de construction de logement social sur site permettant une part limitée de reconstitution sur site se justifient pour l’ANRU, d’une part, par le nombre exceptionnel de démolitions, et d’autre part, par le souhait des habitants de profiter de ce nouveau quartier dont ils ont déjà vu la transformation.

Le Pays de Meaux Habitat a réalisé un travail de réflexion en interne sur la programmation de logements et plus particulièrement sur la typologie des produits à reconstituer dans l’objectif à la fois d’absorber une part des relogements et de coordonner l’offre à la demande. C’est ainsi que pour chaque site de reconstruction, autrement dit les futurs îlots inoccupés après démolition des immeubles de logement, la programmation d’une nouvelle offre est déterminée.

Tableau : Nature des logements programmé par îlots reconstruits (sur site)

Source : Dossier de présentation du projet de renouvellement urbain de Beauval, mai 2017.

L’achèvement de la transformation urbaine du quartier de Beauval-Dunant se poursuivra selon les dynamiques de diversification et de mixité de l’habitat suivantes :

- 21% de logements locatifs sociaux. Cette reconstruction sur site permettra de satisfaire les ménages souhaitant rester dans le quartier et d’absorber les mutations résidentielles exercées dans le parc social ;

- 16% de locatif intermédiaire. Ce type de produit renforcera l’arrivée de ménages issus de la classe moyenne ;

- 63% en accession dans l’objectif de maintenir le redressement du marché immobilier amorcé dans les quartiers.

En parallèle, la vente du patrimoine social n’est pas retenue comme étant un levier d’introduction de mixité sociale dans les quartiers d’habitat social. Le représentant de l’intercommunalité semble particulièrement frileux vis-à-vis de cette action : « on ne va pas plomber des résidences en

introduisant de la vente HLM. Si elle s’est pratiquée par certains bailleurs, elle ne s’est jamais faite sans risque ». Il estime que la vente du patrimoine social pourrait engendrer des

dysfonctionnements, notamment une fragilisation de la situation financière des habitants et par induction une mauvaise gestion de la copropriété. Les opérations de cession du patrimoine social et de déconventionnement ont été initiées avec prudence dans des secteurs urbains regagnés par l’attractivité. Seul un bailleur, Pays de Meaux Habitat, a effectué de la vente de logement social en QPV mais « ce sont les programmes les mieux placés à Beauval », d’après l’un des représentants de l’intercommunalité.

De même, un faible nombre d’opérations de prêt social location-accession53 _{(PSLA) est présagé sur}

site en raison du dysfonctionnement du produit constaté par l’agglomération du Pays de Meaux : « ce n’est pas un produit exceptionnel parce que les promoteurs et les bailleurs ne savent pas le

mettre en place ». Selon elle, les maîtres d’ouvrage ne disposent pas de l’ingénierie et de la

technicité nécessaires pour porter les opérations de PSLA. Cela reste malgré tout à nuancer, puisqu’elle affirme : « les programmes sortis ont été malgré tout attractifs ! », mais l’intercommunalité admet que « ce qui était éventuellement intéressant, c’est que les locataires du parc social

pouvaient être sécurisés un temps ». Néanmoins, elle affirme que ce n’était pas rentable « entre le temps de construction, de garantie et entre le temps où les situations de chacun évoluent, c’est vrai que ce n’est pas aujourd’hui le produit le plus adapté car c’est assez lourd pour les résultats escomptés ».

L’intercommunalité porte une autre forme d’accession sociale plus conforme au contexte : l’accession « à coût maîtrisé ». Il s’agit de vendre le foncier à bas prix et d’encadrer les prix de vente proposés par les promoteurs afin de permettre de vendre à des prix attractifs. Les résultats de cette forme d’accession sociale semblent parvenir au même résultat que le PSLA, « mais avec moins de

contrainte pour l’acheteur » car il n’y a pas de période de location obligatoire.

Le quartier de Beauval-Dunant, alors principalement géré par le bailleur principal et la ville, se transforme par l’arrivée de nombreuses opérations en accession. La ville et l’agglomération doivent rester vigilantes à long terme pour ne pas voir se dégrader ces nouvelles copropriétés. L’accompagnement des ménages souhaitant devenir propriétaires, tel qu’il a été mené dans le premier programme, reste important pour ne pas voir se développer un phénomène de paupérisation et de dégradation du bâti.

Les opérations de démolition-reconstruction hors financement de l’ANRU, telles que la résidence de l’Ourcq et Blériot, participeront également, à long terme, à une transformation sociale du quartier. La

53_{« Le prêt social location-accession (PSLA) est un dispositif d’accession à la propriété mis en place par les pouvoirs} publics en 2004. Il s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources qui achètent leur logement neuf situé dans une opération agréée par l’Etat pour être éligible aux financements PSLA. Le mécanisme de location-accession permet à des ménages sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataires. » - Source : Les coop’ HLM, « Le prêt social location-accession (PSLA) : comment ça marche ? », publié le 23 janvier 2018 [en ligne]. Consulté le 02 mai 2018.

logique de reconstitution de l’offre définie initialement par l’EPCI est respectée. En d’autres termes, les reconstitutions-reconstructions appliquent le principe fondateur du « 1 logement social démoli

pour 2 logements (social et en accession) reconstruits ». Comme l’affirme le Pays de Meaux

Habitat : « on ne va pas changer ce qui a marché ! […] On reprend le schéma classique qui a fait

ses preuves ».

L’opération Bréguet conduite par Résidence Urbaine de France développera du logement en accession sociale à la propriété. Quant à l’opération Foyer Bayard menée par Adoma, elle contribuera à une réduction du nombre de logements travailleurs immigrés.

Ces opérations viennent renforcer l’intervention publique menée sur les grands ensembles des quartiers de Beauval et de Dunant. Elles permettent de remédier aux problématiques d’obsolescence du bâti et énergétiques constatées par certains bailleurs.

Pays de Meaux Habitat explique au sujet de l’opération Blériot : « c’est une opération qui répond à

une problématique propre de l’office. Cette opération, de vocation initiale, expérimentale datée de vingt-cinq ans présente des problématiques énergétiques (ventilation, humidité…). C’est une vraie passoire thermique que l’on ne peut pas réhabiliter. Et l’on n’a pas trouvé d’autres solutions, malheureusement, que de la démolir ».

L’intervention d’Action Logement apporte une diversification au quartier. Les contreparties foncières54 _{proposées à Action Logement portent sur deux terrains situés stratégiquement en face}

du Parc Chenonceau, en correspondance avec les deux précédentes opérations réalisées dans la ZAC Chenonceau lors du PNRU.

D’après l’intercommunalité, Action Logement a confirmé que les opérations du premier programme construites par l’Association Foncière Logement se commercialisaient bien dans le quartier. Grâce à l’attractivité retrouvée pour les opérations de promotion immobilière, Action Logement a confirmé son intérêt quant aux nouvelles contreparties foncières du nouveau projet. L’intercommunalité affirme : « ils nous ont dit qu’ils seraient prêts à reprendre les terrains dans les conditions similaires

du PNRU ».

54 _{En contrepartie du financement du NPNRU par Action Logement, les porteurs de projet s’engagent à fournir} gratuitement du foncier en vue de la construction de logements privés à destination des salariés. Action Logement a créé une filiale, l’Association Foncière Logement (AFL), qui produit des logements locatifs privés sur ces fonciers. Il est également possible pour Action Logement de léguer ces fonciers à des bailleurs sociaux du Groupe Action Logement pour y construire des programmes d’accession sociale à la propriété.

L’engagement d’Action Logement dans les quartiers fragiles signifie que le travail de revalorisation foncière et immobilière amorcée au sein du quartier dans le premier programme et démontre que la stratégie du porteur de projet a porté ses fruits.

L’intercommunalité envisage de poursuivre le travail de diversification de l’habitat via le développement d’une offre de logement adaptée et diversifiée dans l’objectif de créer de la mixité sociale. Cela est permis par l’action conjointe des promoteurs privés, des bailleurs sociaux et d’Action Logement. Ceci est aussi encouragé par le redéploiement de l’offre de logements sociaux à l’échelle de l’EPCI.