Le recyclage de l’immobilier touristique

Cette partie reprend les points les plus importants mis en évidence par une brève revue de la littérature scientifique concernant le recyclage de l’immobilier touristique, repris de façon plus générale sous le terme de friche touristique dans cette recherche. Par manque de temps, elle ne se présente toutefois pas sous la forme classique d’un état de l’art. Toutes les références se trouvant dans la bibliographique ne sont ainsi pas encore complètement intégrées dans le texte.

Elle a aussi été rédigée sous une forme synthétique de type « bullet point ». Elle sera approfondie dans la suite de la recherche.

Mots-clés : friche touristique, délaissé touristique, déclassé touristique, enfrichement, déprise touristique, sortie du tourisme, post-tourisme, détouristification, après-tourisme, transition touris-tique …

Outre quelques considérations d’ordre général, cette partie a été traitée sous forme de question : 1. Qu’entend-on par friche touristique ? 2. Qu’entend-on par cycle de vie de la friche touristique

? 3. Quelles sont les causes potentielles de la formation des friches ? 4. Comment a évolué le mode de gestion des friches ? 5. Quels sont les enjeux des friches ? 6. Quelles sorties de veille/trajectoires de métamorphose ? 7. Quels sont les outils existants pour empêcher la mise en place ou gérer les friches touristiques ? 8. Quels sont les types de réaffectation potentielle ?

2.3.4.1 Généralités

- Le tourisme est longtemps apparu comme le dernier élément d’un cycle, le dernier usage, la dernière chance (reconversions via le tourisme) ; avec certes certaines limites. Mais quid de la fin puis de la reconversion des lieux touristiques ou des objets touristiques eux-mêmes ?

- Peu de travaux ont été consacrés à cette perspective. Le constat reste valable aujourd’hui malgré une prise de conscience du phénomène dans les années 1990 (Knafou, 1996 ; Séminaire déprise touristique, 2016).

- Les chercheurs se sont davantage penchés sur la manière dont naissait puis se dévelop-pait le tourisme et sur la permanence des lieux touristiques, la capacité du tourisme à évoluer et se reproduire en regard des différents changements sociétaux auxquels il a été soumis au cours des deux derniers siècles.

- Knafou, dès 1996, envisage trois scénarios schématiques d’évolution des lieux touris-tiques, scénarios qu’il souhaite voir investiguer par la recherche.

o Les lieux touristiques qui continuent à assurer le renouvellement de la ressource touristique ;

o Les lieux qui ont connu un fléchissement, une parenthèse et qui vont opérer une

« remise en tourisme » ;

o Les lieux qui vont connaître ou opérer une « sortie du tourisme ».

- On retrouve une typologie des trajectoires touristiques qui s’y apparente chez d’autres chercheurs (Clivaz, Nahrath, Stock, 2011) :

o Le relais ou invention touristique permanente ; o La métamorphose ou diversification des fonctions ;

o L’abîme, caractérisé par le déclin voire la disparition de la fonction touristique sans alternative, générant des friches touristiques.

- Une déprise touristique des objets est constatée mais pas forcément du territoire lui-même où de nouvelles pratiques, une diversification des usages touristiques peuvent avoir émergées (Déprise touristique, 2016 – intro séminaire 2). L’évolution des pratiques en-traîne l’apparition de phénomènes de désaffectation (friches touristiques), de réaffectation voire de patrimonialisation. Cet élément spécifique étant très peu documenté lui-même.

- L’attention des chercheurs s’est aussi portée plus spécifiquement sur l’évolution vers un brouillage des repères entre tourisme et non-tourisme ; sur le phénomène d’hybridation des lieux touristiques (déprise touristique, 2016 – intro séminaire 1).

- Par ailleurs, les recherches menées sur les « sorties de routes » ou la déprise touristique, la transition touristique semblent se concentrer autour de quelques types de tourisme bien délimités : le tourisme de montagne et plus particulièrement les stations de montagne - en partie notamment suite aux problèmes liés à l’enneigement, le tourisme littoral, le bord de mer et les îles.

2.3.4.2 Qu’entend-on par friche touristique ? - Aussi appelée « délaissé touristique »

- « On entendra par délaissé touristique la désaffectation partielle ou totale, plus ou moins durable, d'un espace approprié in fine par une activité touristique sans démolition des installations (maintien en l'état) et sans reconversion effective des lieux […]. Les formes rencontrées vont de la déprise partielle d'une portion d'espace […] à l'abandon saisonnier ou pluriannuel jusqu'à l'abandon permanent » (Bachimon, 2012, p.1).

- Réflexions autour du cycle de vie du produit touristique versus le cycle de vie du territoire touristique (Suchet, 2014).

- Friches : hôtels, attractions, campings, villages de vacances, résidences secondaires…

tous les objets touristiques sont potentiellement concernés avec pour chacun des spéci-ficités propres.

2.3.4.3 Qu’entend-on par cycle de vie de la friche touristique ?

- Formation de la friche/mise en friche/mise en veille/fin de vie de la friche/sortie de veille.

o Période de veille : durée variable – propice à l’appropriation de cet espace par divers acteurs extérieurs, processus de requalification bottom-up – en accord ou non avec les propriétaires.

o Fin de vie de la friche/sortie de veille : transformation dans le cadre d’un projet – reconversion.

- L’analyse de la trajectoire est possible si on analyse l’histoire du territoire.

2.3.4.4 Quelles sont les causes potentielles de la formation des friches ? Elles peuvent être classées en différentes catégories :

- Facteurs structurels, conjoncturels, plus événementiels ; - Facteurs endogènes ou exogènes au produit touristique.

Elles sont nombreuses et variées. En vrac :

- Conflits géopolitiques ou guerre civile - aussi à l’échelon international mais à l’impact ail-leurs - attentats… (Lageiste, 2011 ; Magnan, 2008) ;

- Crises économiques (Bernard et al., 2004) ;

- Catastrophes naturelles (cyclones, tsunamis, tremblements de terre …) ou autres (pollu-tion, …), épidémies (Bachimon, 2012; Bernard et al., 2004 ; Magnan, 2008) ;

- Impacts actuels ou futurs des changements climatiques (Machiavelli, 2009) ;

- Nouveaux modes de consommation/évolution des pratiques (Vlès, 2006, p. 130-131 ; Forem, 2010) ;

- Localisation, isolement géographique, positionnement concurrentiel d’autres pôles établis à proximité, changement d’accessibilité (chez nous et ailleurs (Lompech, 2019, &3 ; Forem, 2010)) ;

- Vieillissement des installations/inadéquation offre – demande (Vlès, 2006, p. 130-131, Forem, 2010 ; CGT, 2012 ; Crabeck, 2011 ; Machiavelli, 2009) ;

- Difficultés financières, rentabilité trop faible, fiscalité trop lourde pour les adaptations/ré-novations/mises à niveau (Vlès, 2006, p. 131 ; Gauchon, 1997 ; Forem, 2010) ;

- Evolutions politiques ou législatives (Lompech, 2019, &3 ; Forem, 2010 ; Quériat et De-croly, 2012, pp. 15-16) ;

- Rôle des différents acteurs tant publics que privés (Vlès, 2006, p. 131, Magnan, 2008) ;

- Privatisation /manque d’emprise du secteur public /laisser-faire ;

- Mauvaise gestion, spéculation immobilière, développement d’équipements sans tenir compte de la demande et sans vision d’ensemble, professionnalisme qui diminue, struc-ture familiale traditionnelle en perte de vitesse ;

- Notion de friche touristique naturelle liée au vieillissement naturel du bâti ; notion de friche touristique dysfonctionnelle liée à la spéculation immobilière (Vlès, séminaire de 2016) ; - Phénomène de fuite en avant immobilière (Fablet, 2013).

2.3.4.5 Comment a évolué le mode de gestion des friches (issue de l’expérience de l’activité économique - industrielle) ?

- Trois étapes peuvent être mises en évidence :

o A partir des années 1950 : suppression visuelle des friches.

o Ensuite : traitement des causes explicatives de leur apparition.

o Actuellement : plutôt anticipation des phénomènes d’abandon et de déprise.

- Perception variable de la friche : visible <> non visible ; lieu mort/toxique <> haut lieu de diversité/vivacité ;

- Friches subies /friches instrumentalisées ; - Evolution vers une valorisation de la friche.

2.3.4.6 Quels sont les enjeux des friches ? Ceux-ci sont nombreux et variés. En vrac :

- Aspects paysagers, sécuritaires, sociaux (Bret, 1991 ; Dupré, 2005 ; Janin et Andres, 2008) ;

- Enjeux de nature économique, politique, environnementale, culturelle, patrimoniale qui sous-tendent les stratégies de réaffectation (Beriatos et Papageorgiou, 2008, p. 153) ; - Nécessité d’économie de l’espace – renouvellement urbain ;

- Risques sanitaires et environnementaux liés à une pollution éventuelle ;

- Intérêt écologique et rôle de soutien à la biodiversité dont les friches peuvent être por-teuses ;

- Dégradation du produit touristique global – enclenchement d’une spirale de diminution de la fréquentation, effet tâche d’huile/domino, dégradation de la ville/du village en général - notion de valeur du territoire (Beriatos et Papageorgiou, 2008, p. 151-153 ; Magnan, 2008).

- Quelles sorties de veille/trajectoires de métamorphose ?

- Facteurs ayant présidé à la mise en veille/en friche qui maintiennent l’état de veille.

- Facteur temps : plus le temps de (mise en) friche/veille est long, plus le lieu risque de subir une détérioration irréversible – parfois pas d’autre solution que la démolition.

- Nécessité d’un élément déclencheur qui entraîne la trajectoire de métamorphose.

- Valeur marchande ↓↑ /valeur symbolique ↑↓

- Veille parfois indispensable à transition réussie : permet réflexion/réappropriation du lieu.

- Trajectoires de métamorphoses :

o Illusion naturaliste/remise en pristin état o Maintien en l’état au moment de l’abandon o Hybridation

o Instrumentalisation

- Friche = opportunité (Déprise touristique, 2016 - Sém. 1 Echanges).

2.3.4.7 Quels sont les outils existants pour empêcher la mise en place ou gérer les friches touristiques ?

- Préalable nécessaire au processus de gestion : connaître la répartition spatiale et quanti-tative des friches au sein d’un territoire via l’établissement d’un inventaire (Merenne, 1982

; Janin et Andres, 2008 ; Cocle et al., 2015…).

- Outils spécifiques

o En France : opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs (Vlès, 2006, pp.

131-132) ;

o En Wallonie : SAR pour quelques-uns (Dachouffe et al., 2008).

- Effets pervers de ces outils : Surtout < outils financiers

- Rôle des différents acteurs : pouvoirs publics, propriétaires, société civile

2.3.4.8 Quels sont les types de réaffectation potentielle ?

- Remise en tourisme (éventuellement aussi dans visée nostalgique – mise en tourisme, exploitation comme témoin d’un passé touristique révolu) ;

- Changement de fonction ; - Poursuite de l’abandon ; - Mix des différentes situations ; - Tabula rasa ;

- (Magnan, 2008 ; …).