Les règlements d’urbanisme pour la préservation de la palmeraie :

Pour préserver la palmeraie, les autorités locales ont mis en place deux règlements d’urbanisme, le premier en 1984, suivi du deuxième règlement en 1995.

3-1) Le règlement de 1984 :

En 1984, la palmeraie de Laghouat a fait l’objet d’une étude de restructuration visant l’ouverture de quelques voies pour le désenclavement et le passage de réseaux de viabilité, le règlement d’urbanisme de cette étude est très strict en matière de droit de construire, il n’autorise la construction que dans des cas particuliers et uniquement dans certaines zones qu’il a déterminé avec précision selon deux critères :

- La taille des jardins :

La taille des jardins dans la palmeraie varie de 500 à 5000 M² avec quelques jardins dont la surface avoisine les mille mètres carrées, le règlement d’urbanisme de 1984 vise les jardins de grande taille qu’il considère des jardins à préserver, ces jardins situés en périphérie loin des axes urbains et du centre-ville.

151 - La densité des constructions :

La densité des constructions dans la palmeraie présente beaucoup de disparités selon qu’il s’agisse des zones proches des axes urbains où la densité est élevée ou des zones éloignées de ces axes où la densité est relativement faible.

Les deux critères pris en considération par le règlement d’urbanisme sont antagonistes ; ainsi la taille des jardins est importante dans la zone où la densité des constructions est faible et vice versa.

3-1-1) Les zones règlementaires homogènes :

Devant cette disparité, le règlement d’urbanisme ne peut statuer d’une manière équitable sur le droit de construire pour toute la palmeraie, c’est pourquoi qu’il l’a divisé en trois zones règlementaires homogènes où chaque zone présente des données similaires quant aux deux critères énumérés ci-dessus.

Les trois zones règlementaires homogènes sont : la zone urbaine, la zone palmeraie et la zone mixte.

3-1-1-1) La zone urbaine :

C’est la plus petite zone avec 21 hectares de superficie, elle est caractérisée par une forte densité des constructions et l’absence presque totale de jardins, les parcelles sont de faible taille et situées à proximité des axes urbains importants.

La position de cette zone à proximité directe des axes urbains et du noyau primitif de la ville fait qu’elle soit très convoitée pour la construction de bâtiments avec magasins au rez de chaussée le long des axes urbains.

Le règlement d’urbanisme ne pose pas de contraintes particulières pour la construction dans cette zone.

3-1-1-2) La zone palmeraie :

C'est la plus grande zone avec 56 hectares de superficie, représentant la moitié de celle de toute la palmeraie.

Cette zone se présente comme une bande qui s’étend linéairement le long de l’oued M’zi sur une longueur d’environ deux kilomètres, elle contient les plus grands jardins de la palmeraie, et la densité des constructions est la plus faible, les maisons sont du type individuel, avec une typologie traditionnelle et une organisation introvertie.

Contrairement à la zone urbaine, les clauses du règlement d’urbanisme pour cette zone sont très strictes, elles interdisent toute construction nouvelle, quel que soit son usage, il

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n’autorise que la démolition et la reconstruction avec la même emprise au sol, aucun excèdent n’est toléré.

Toutefois, et pour les jardins situés le long des axes urbains il est dérogé de construire une bande de huit mètres de largeur avec un gabarit de R+1, où le rez de chaussé est réservé au commerce et l’étage à la résidence.

La classification des trois zones réglementaires homogènes selon les critères relatifs à la taille des jardins et à la densité des constructions se résume comme suit :

3-1-1-3) La zone mixte :

C’est la zone intermédiaire entre la zone urbaine et la zone palmeraie, sa surface est de 33 hectares, elle est caractérisée par une densité moyenne des constructions et par la présence de jardins de taille moyenne.

Superficie

(ha) Taille des jardins Densité

des constructions

Zone urbaine 21 Petite Forte

Zone mixte 33 Moyenne Moyenne

Zone palmeraie 56 Grande Faible

3-1-2) Le droit de construire :

Les prescriptions du règlement de 1984 interdisait toute construction nouvelle dans la zone palmeraie et n’autorisait que la démolition reconstruction des constructions existantes menaçant ruine ou l’extension à l’étage dans les zones urbaine et la zone mixte.

Le règlement de 1984 a fait une seule exception en autorisant la construction sur une bande de dix mètres dans les jardins situés le long des axes urbains pour un souci de construire les parois des boulevards urbains.

En plus de la rigueur du règlement de 1984, sa mise en œuvre sur le terrain était aussi rigoureuse, les demandes de permis de construire étaient étudiées et instruites par le service concerné après une visite des lieux par une commission composée des services de l’urbanisme de la commune, de la wilaya en plus du chargé de l’étude auprès du maitre de l’œuvre ayant élaboré le règlement d’urbanisme.

En plus, cette étude est valorisée par le fait que le maitre d’œuvre est un bureau d’études public pluridisciplinaire disposant d’un savoir dans le domaine de l’urbanisme.

Tableau 15 : Les zones réglementaires homogènes

Source : POS Oasis nord

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Source : POS Oasis Nord traité par l’auteur

Zone urbaine Zone mixte Zone palmeraie

Fig.51 : Les zones réglementaires homogènes

Avenue 1 Novembre

Oued M’Zi

Bd des Martyrs

154 3-2) Le règlement de 1995 :

3-2-1) Les circonstances ayant favorisé la mise en place du règlement de 1995 :

La situation qu’a connue l’Algérie durant la décennie 1990-2000 après la dégradation des conditions sécuritaires a fait que la palmeraie fasse l’objet d’une opération de restructuration urbaine en 1994 afin de réaliser des percées mécaniques dans les zones enclavées de la palmeraie pour permettre l’accès des engins militaires.

Cette action a mis en valeur le foncier d’une manière remarquable après le désenclavement des jardins qui deviennent d’une très bonne accessibilité.

Cette action de restructuration urbaine inopinée et non concertée a profondément modifié les données suite à la flambée du prix du foncier dans le palmeraie notamment après la réalisation des murs de clôtures pour les jardins touchés par l’ouverture des nouvelles voies mécaniques et le lancement des travaux de viabilisation dans ces voies nouvellement créées.

Ainsi, la mise en œuvre du règlement de 1984 devient une tache très difficile après la fluctuation du prix du foncier qui a été multiplié par dix juste après l’ouverture des voies, ce qui a suscité l’engouement des propriétaires des jardins qui voyaient en cette action de restructuration urbaine une occasion d’enrichissement importante.

Les jardins que le règlement de 1984 visait de préserver ont fait l’objet d’une grande convoitise, c’est ainsi qu’on a assisté à un repli des auto constructeurs dans les lotissements résidentiels périphériques qui se sont précipités à vendre leurs parcelles de terrain dans ces lotissements pour retourner à la palmeraie étant donné le sentiment d’appartenance au quartier et aussi à la recherche d’un cadre de vie adéquat par la proximité du centre-ville et le bon voisinage.

En plus, on assiste durant cette période à une forte demande en logements et en lots de terrain à bâtir du fait de la ruée importante vers la ville à cause de la dégradation des conditions sécuritaires dans les villages et dans la zone éparse.

En plus, le règlement d’urbanisme de 1984 devrai s’accompagner de mesures assurant sa pérennité par la réservation de lots de terrains à bâtir ou de logements sociaux au profit des propriétaires de jardins ne disposant pas de droit de construire au vue du règlement.

Ainsi, le règlement d’urbanisme de 1984 devient inadapté à cette nouvelle situation, sa mise en œuvre est devenue problématique, ce qui a incité les autorités à le revoir après qu’il est devenu obsolète.

Ce sont là les facteurs ayant favorisé l’élaboration du règlement d’urbanisme de 1995.

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3-2-2) Le contenu du règlement d’urbanisme de 1995 :

Le règlement de 1995 est une révision radicale du règlement de 1984, il donne pour la première fois un droit de construire pour toute parcelle quel que soit sa situation sans faire de distinction entre les zones réglementaires homogènes.

Le droit de construire en question pour chaque parcelle est calculé en fonction de sa taille S, il est exprimé par le CES (Coefficient d’Emprise au Sol) qui exprime le rapport de la surface construite au sol à la surface de la parcelle.

Selon le règlement de 1995, le CES est fixé comme suit :

Surface de la parcelle (S) CES*

- S ≤ 200 M2 CES ≤ 0,60

- 201 ≤ S ≤ 500 M2 CES ≤ 0,40 - 501 ≤ S ≤ 1000 M2 CES ≤ 0,30 - 1001 ≤ S ≤ 1500 M2 CES ≤ 0,20 - 1501 M2 et plus CES = 0,10

*Le CES exprime le rapport de la surface construite au sol à la surface de la parcelle.

Le règlement de 1995 fait apparaitre les nouveautés suivantes :

- Chaque parcelle possède un droit de construire selon sa superficie dans toutes les zones règlementaires homogènes;

- Le droit de construire n’est pas proportionnel à la taille de la parcelle afin de défavoriser l’urbanisation des grandes parcelles, en effet au-delà de 1500 M2 le droit de construire est constant quel que soit la taille de la parcelle, et c’est là une manière de préserver les grands jardins ;

- En cas de morcellement d’une parcelle, son droit de construire lui est calculé avant le morcellement, il est divisé ensuite entre les parcelles morcelées en fonction de leurs tailles.

Cette manière de faire permet de donner un droit de construire plus réduit pour les parcelles issue d’une opération de morcellement, notamment que les cas de morcellement sont fréquents au vue du statut juridique des jardins qui est souvent dans l’indivision du fait qu’il s’agit de morcellement dans le cas d’un héritage.

Tab.16 : Le droit de construire dans le règlement de 1995

Source : POS oasis-nord

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