CHEMINEMENTS VERS LACTION
PILOT ROUSING CO-()PER,ATIVE
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ROADS TO ACTION
In the Ghanaian harbour town of Tern .. a pilot housing co-opera-·
live was begun in 1970. The first ICHDA (International Co-opera-tive Housing Development Association) mission to Ghana, jointly undertaken with ECA, in 1971 recommended support of this effort as a ,West African Subregion demonstration project.
Construction of Phase 1 of the Project is now completed (21 units) and phase 2 has begun.
The co-op was organized by the Department of Housing and Plan-ning Research, Faculty of Architecture. U.S. T. Kumasi in 1971.
The Government funded the scheme as a result of studies and ideas on housing problems and the economic and social phenome ..
na occuring at Tema~
Ghanaians with relatively low but regular earning capacities patti ..
cipate in the co-operative approach. Members of the Tema Co-operative Housing So cie t;y , by collecting individual monthly sa-vings, establish a seed fund to finence and execute their own home building pro gramme.
The scheme, which is the first of its kind in Ghana, is currently being operated by 3 major bodies.
• The Tema Co-operative Housing Society (con-sumers)
• The Pioneer Builders Co-opemtive Society (Pro.
ducers)
• The Technical Service Organization. yet to be instituted, but"whose duty is currently being pecR formed.. by the staff of the Department of Housing and Planning Research, U.S. T. at Tema, to help members to design, superviseJ manage and ad-minister their buildings.
172
CHEMINEMENTS VERS LACTION
• Les unites de Iogement sont etudiees pour facillter P autoconstruc-tion de quatre chambres
a
coucher supplementaires au maximum.Le GOllvernement ghaneen etlldie actuellement une proposition detaH-lee tendant
a
la creation d' une organisation nation ale de services techniques pour Ie logement en cooperative et d' un fonds pour 1e financement des cooperatives de logement urbaines.• Les logements en COUtS de construction au titre du systeme coope-ratH en Republique-Unie de Tanzanie ont entraine une amelioration importante de la situation dans Ie saetenr du logement. Les coopera-tives existent dans les zones urbaines anss! bien que dans les zones rurales.
173
• Au Ghana des entreprises analogues fonctionnent dan s Is region de Tema; elles sont fondees sur l' achat en gros des materiaux de construction et la vente aux adherents
a
des prix acceptables. En ZambieJ les cooperati ves de logement com men centa
prendre racine dans la ceinture du cuivre. En dehors de Ces quelques exempleSI les cooperatives de Iogement sont encore assez rareSt La necessite s' impose de Is creation de cooperatives de lo'gement ou it n'y en a pas encore, Car it Sf agit du meilleur moyt.:n j ' apporter des ameliora-tions dans Ie situation du logement rural.Apres le seminaire sur I 'l'administration et Ie gestion des coopera-tives de logement" organise du ler mai 1971 au 18 mai 1972 par l' Association allemande d' assistance au developpement pour Ie loge ..
ment sodal avec des participants venus des pays de I' Afrique de l' est, un documen t a ate h~dige et publie par 1a meme Association sous Ie titre Pre-member education course for housing co ... operatives (Cours d' education des luturs adherents des cooperatives de loge-ment) .
Des documents sur les plOjets pHotes; les programmes de construe ..
tion sUr terrains equipes/ P auto construction et les cooperatives de logement sont enumeres dans la bibliographie de I' Annexe B.
AUTOCONSTRUC'llON
COOPER,ATlVE DE LOGEMENT EN TANZ,ANIE
COOPERATIVE DE LOGEMENT AU GHANA ET EN ZAMBIE
-> !
SECTION lc
SELF-HELP CONSTRUCTION
TANZANIA HOUSING
CQ,-OP ER ATIVES
GHANA. ZAMBIA
HOUSINGCO-OPERA'IlVES
ROADS TO ACTION
Also the units are designed to facilitate self.heip construction of up to four additional bedrooms.
The Government of Ghana is now considering a detailed proposal for the creation of a national co .. operative housing technical ser ..
vice organization (TSO) and of a fund for the financing of urban housing co-operatives~
Housing currently being built unde"t the co-opetative scheme in the United Republic of Tanzania has brought about a significant improvement in the housing situation. The scheme operates in both urban and rural areas.
174 175
In Ghana similar schemes are operating in the Tema area based on buying of building materials in bulk and selling-them to mem-bers ~at reasonable prices. In Zambia housing co-operatives are beginning to take root in the Copper Belt_ Notwithstanding these few examples. housing co-operatives are still rare. There is a need for the development of housing cO .. Operatives in countries where they are non ... existent, for they are the best means of achie ..
ving improvements in the rural housing situation+
After the seminar on·· Administration and Management of Hous ..
iog CO-q:1eratives'} organized by the German Development Assis-tance Association for Social Housing with participants ftom East African countries from 1 May 1971 to 18 May 1972, one interesting paper waS prepared, Pre-member education course for housing co-operativ.es which was published by the same organization.
Papers on pilot projects, site and service schemes, self~help and housing co-operatives are listed in the bibliography in Annex B.
CHEMINEMENTS VERS L'ACTION
Saus cette rubrique, H est question des societes nationales de loge~
ment et des administrations nationales du logement dont certaines ant
ete
fondees avant merne l' accessiona
l'independance de Is rna"jeure partie des pays. Ces organisations ant
ete
creees par les gau·vernements pour aider
a
18 construction de maisons. Les resultats obtenus sont difi;;rents en fonction de la qualite et du nombre des maisons construites. Dans 18 plupart des CaS ces societes sont bien organisees_et bien geree,s. La qualite architecturale apparaft habi-tuellement dans le choix de materiallx de construction durables (sol en ciment, mUtS en ciment, couvertures en tOle ondulee, en alumi-nium ou en 'etecnit, chassis de fenetres en -metal au en boisl alimen ..tation -en -eau
a
l' interieur de 18 maison prop rement dite oua
pf()xi~mite /colonne d' aHmentation/, latrines sur fosse, mats aussi toilet-tes avec un systeme complet d' evacuation et parfois Is lumii~re elec-tdque et it eclairage des rues).
La contra verse se poursuit sur Ie point de savoir 5i 1'on ne devrait pas construire des maisons aux pieces plus 5pacieuses aVec des materiaux de construction
a
bon marche de duree limitee, plutot que des maisons aux pieces moins spacieuses aVec des materiaux plus onereux mais durant plus longtemps (voir reactions des usagers)• La Botswana Housing corporation peut servh dt exemple. Le • port annuel pour la periode allant du ler mars 1972 aU 31 mars 1973 specifie que la National Housing Corporation a
ete
creee pour sI acqui ner des fan cHons sui van tes:i) Prendre en charge et gerer Ie secteur public du logement.
ii} Determiner les besoins en matiere de logement
a
travers tout Ie Botswana II tous les ni veauxldeterminer un ordre d' urgence et formuler des can ..
seils ~ ce sujet et preparer un programme de lo~
gement.
iii} Faire des emprunts pour financer Ie programme de logement.
iv} Etre Uta organisme tenant sa propre comptabiliteJ qui, d' une annee
a
l' autre, dolt entegistrer un excedent de recettes par rapport aUK depenses.SOCIETES N.ATION.ALES DE LOGEMENT
EXEIIIPL E: L.A HOUSING CORPORATION DU BOTSlI.ANA
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SECTION lc
NATION:AL HOl!SING CORPOBATIONS
EXAMPLE: THE BOTSlI'AN;A BOl!SlNG COBPOB,ATION
ROADS TO ACTION
Under this heading reference is made to the national housing corporations and natio,lal housing authorities some of which were founded in the 59th and 60th. These organizations have been
es-tablished by Governments with the purpose of aiding in the build-of houses. The'it achievements differ in relation to the quality and number of houses built. In most Cases these corporations a"fe
well managed and organized. The architectural quality is usually expressed in the choice of durable building materials (a cement floor, cement walls; ·roofs of corrugated iron, -aluminium or eternit}
window frames made of metal Or wood, water supply to be found either in the house itself Or nearLy (standpipes), a pit-latrine, but also toilets with complete sewage systems and sometimes electric light and street lighting).
It has been debated whether one should not built larger .. roomed houses with cheaper. ,less lasting building materials instead of smal ..
ler rooms with expensive; longer lasting materials (see user reactions).
The Botswana Housing Corporation may serve as an example. The annual report of 1 April,1972 to 31 March 1973 states that the National Hous-ing Corporation was established with the followHous-ing functions:
(i) To take over and manage Government housing.
(li) To assess housing needs throughout Botswana at all levels, to determine and advise on priori ..
ties and prepare a housing programme~
(iii) To raise loan money to fund the housing programme.
(iv) To be a seU .. accounting body that, taking one year with another, shows a surplus of revenue
over expenditure,
CHEMINEMENTS VERS LACTION
v) contruite des maisons
a
vendee oua
louer dans des conditions economiques.vi) Administrer les maisons
a
vendee Oll 1. louer dans des conditions rentables k la fois pour P Etat et pour les con seils municipauxvii) Encourager la creation d' un marche Iibre du loge ...
ment.
viii) Cooperer et maintenir une liaison etroite avec les pouvoirs pubJics> les cOn seils municipaux et les con seils de districts et les autres organismes
representatifs~
Pendant I' annee 1972/1973, 892 unites de legement ent He achevees Oll elaient en cours de construction pour Ie prix de 3 994 540 rands.
Le lecteur trOllvera
a
la page suivante une analyse tres interessante de l' unile
d' habi lation permanen tea
bon marche et une comparaison des prix de revient et des lovers.A l' occasion d' une visite et d' entretiens
a
l' ensemble de maisonsa
bon marche de Nukkel.Solk, Ie Directeur general de la BotswanaHOf)sing Corporation a signa
Ie
que la Societe a aHeint pour une unite de deux pieces un prix de revient brut, avec Ie prix du terrain, l' ad-duction d' eau, la colonne d' alimentation, les latrines, la cloture et les hajes~ plus P eclairage des rues pour les ensembles, de l' ordte de 500 rands par unite de logement. Le loyet rentable de ces maisons particulieres auraH dfi iHre de 4 rands par mots, mais en raison de la necessite d'of{rir pour commencer un loyer plus reduit, Ie principe du c, {oyer inferieur au loyer rentable" a ..He
adopte et les unites de logement ont ate loueesa
raison de 3 rands par mois.On trouvera les plans de ces maisons
a
la Section 2 dans Ie. partie consacree aU Botswan a.177
SECTION lc
---~---ROADS TO ACTION
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CHEMINEMENTS VERS LACTION
SECTION lc
CHEMINEMENTS VERS LACTION
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~'algre :es statistiq::tes qui temoignent (f:.m accro!sse::lent de la
pro-duc~ic\:l. et bien que des centaines de proeucteurs petits ou morens soie:1t arrives ~ construire une maison d;;ns un delai plus court: te prix de reYlent par rapport ala :tla;s:on c0nstruite tradHionneUement r,' a
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aba:sse que de 10a
15 p~ 100. P,)Uf les pays qui neposse-de~~ -:r.l~ ;.::1<: :~"lf;?structure minirnale de r'.:;utes, de chenin$: de fer et :!e <~{:~s;:;::::-~ -:a:-!H:":1e i1 y a lieu d'G.~ou~er1e probleme du tra:lspo:t.
hell n ,;,::,-;
.:':~e;:;,e~r 2,:"e:;:;cain B-ack:-:1ins-:er F,,11e:- tra:1s;:,·,:rtl::" ?8.r
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~:~ se"':": ~e 1='28 qu~ ce sOlt ~a sc,l:;.ticr. )8; '::0::;,:;: dle~t' ?0U:
Toc;tei:';s. jc.:1S que~G. ... es pars, Ie pt0dDCio;; en serie::ie fe:;et;es, de
?or:~<; ,~I ~1£>;,r.e:'3 de :nurs et ce prc;bn~s d' ens e:-:;1;t: t's ~~:i:,~l;:e et s.er " ~ r~x, ,:?ll~i qu' ~1 en soH !es ",rc:-·'.ec~e~ -:Gr.~b..:e:1t de !essi ..
:ler r~ .:r :es ::!i\erses l':1aisons ces f(Jnet~~¥'5 J.'c-r~ic'Jl:ert:'s repondant au:>; exi:ger.ces de jJieees partieulier~3:-.
\' sis :3-~S ;':.elcl'.les pays ai!'ic&ins. les ~,·aisvns ;;:efi'!'::ri';:;'.1ees
com-'":Je:-;;:,=,~.': £. ~f:...re :eur a-;Jpar::icn. C'1 -::eb(.~:·he s'es' ~.:::;l~i:'st~';' ;()ur .::es ""'":Q.ls:J;,)s ~~" p-erip!-.ede des "."i!;>2;S ~:...~ ~e cessent de crc:~::-0. en 11&i:;:·:-. €';"! ;:;:,:t:-::-.:lier ,""vee le de ... :elc·;::pe,,;.e~!. :'";th.:s:!ie:, L("s '"';",,:.isons
;:-!'e:¢:-r::;.:..:ees, -::;)nt le :::o:1~age es! .::~rtit.;.;,.§:rE'":1e~~ fr:.:il€' , sect egaw :er.e::· ',':;;~s ::a~s ie ::-as des 1-.-&:i'C" <?:1ts ;,;;:,}ics Gui c0i .... ertt €a!1€,
edifies rapideme!lt~
i"-
"-,-1-F I
I -r
PREF ABRICATlO:\
187
D~l4CC(.
SECTION lc
pursued with great enthusl@sm. However, the building industry has not as yet come up with a cheap house from the assem bly line.One m2 of an urban house still costs double the amount of one m2 car !}pace!
In spite of rising production statistics and although the hundreds of small .. and middle .. level producers may have managed to build a standardized windows, doors , parts of walls and ceilingS'; kitchen and batmroom units have had some success in lowering cost. Yet most architects continue as before to design for each ,house dif-ferent windows which in proportion are consonant with the res ..
pective rooms~
The beginnings of pretabricated hQ\.tse production is found in some African countries. A market has emerged for them on the outskirts of the expanding cities and in connexion with growing industry. The easily assembled prefabricated house is also useful for: administrative and Government buildings that have to be put up
CHEMINEMENTS VERS LACTION
' \ ~"t __
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A ELEMENT VOLET B 1/ 2 FA"O' B' ELEMENT PORTE A+B
196 197
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201
C+O+C ASSEMBLAGE P'''NON202
HABITAT RURAL.
MAISONS Pi'll E FABRIGUEES DE MONTABLES EN BOIS
198 199
C 1 f:3 P'G"ON 203
•
G ELEMENT TOITURE 204
.11 y a lieu de signaler ici qu' une politique nation ale du logement, un programme national de logement et un plan national de logement sont des conditions prealables indispensables
a
une solution veri-tablement concluante des prohlemes du logement economique. Les ptojets cooperatifs, les societes nationates de logement les prog-rammes d' autoconstruction et les projets pilotes ne peuvent se de"velopp~H ,:aue S' ils sont epaules par des textes legis1atifs.
16"
RESUMF
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PROTOTYPE HAB1'(ABLE
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205
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ROADS TO ACTION
SUMMARY
ECONOMIC HOUSING GROUP LTIl;
NAIROBI
ARCHITECT; PER HOULBERG
It may be pOinted out here that a national housing policy, a national housing programme and a national housing plan are preconditions for a really successful solution to econd-mica! housing problems. Co~operative projects, national housing corporations; self-help schemes and pilot projects can only develop if backed by legislation.
ZIMBABWE
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