Une opacité accrue par une pluralité de formes sociales : typologie spécifique aux droits de

jouissance à temps partagé en droit italien

40.

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La structure juridique de la multipropriété par actions, en droit

italien, entretient des liens étroits avec la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé que connaît le droit français, notamment en ce qui concerne

128 L’article 1er de la loi du 6 janvier 1986 dispose expressément qu’aucun droit réel ne peut être attribué dans le cadre de la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, cette position est renforcée par l’article 33 de la même loi au sein duquel est précisé que : « Tout document constatant l’acquisition de parts ou actions de sociétés régies par la présente loi devra faire apparaître clairement que cette situation confère seulement la qualité d’associé et non celle de propriétaire de l’immeuble. Dans toute publicité faite, reçue ou perçue en France, sous quelque forme que ce soit, concernant des opérations d’attribution, en totalité ou par fractions, d’immeubles à usage principal d’habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n’est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel sur les immeubles en contrepartie de leur apport, le recours à toute expression incluant le terme « propriétaire » pour qualifier la qualité des associés est interdit ».

129 Le droit français, plus précisément, la loi du 6 janvier 1986, a envisagé la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé sous une forme coopérative, mais elle est très peu utilisée. La forme coopérative de la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé ne peut être appliquée qu’aux immeubles faisant partie d’un seul programme (Article 24 de la loi du 6 janvier 1986).

130 En effet, la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé représente seulement une des formes de la multiproprietà azionaria.

la nature juridique des droits des associés. Néanmoins, la forme sociale italienne131

comporte des originalités patentes132. Elle se présente sous différents aspects133. En outre, sur la base de la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé française, deux schémas sociaux spécifiques sont mis en exergue : la société par actions directes et la société par actions indirectes. Pour cette dernière, une subdivision est à opérer entre la société par actions indirectes pure et la société par actions indirectes impure134.

41.

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Le premier schéma social est calqué sur la société d'attribution

d'immeubles en jouissance à temps partagé française135. Dans cette hypothèse, la société de construction du complexe immobilier cède ses actions ordinaires aux associés et conclue avec eux une convention, en règle générale il s’agit le plus souvent d’un contrat de commodat ou de location. Cette convention confère aux associés le droit d’utiliser une fraction spatio-temporelle du complexe immobilier durant une période déterminée de l’année. A la différence des autres types de sociétés évoqués

ultérieurement, cette convention représente un « pacte parasocial »136 et l’exercice de

ces droits est lié à la qualité d’associé des titulaires de droits de jouissance à temps partagé.

42.

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La deuxième forme sociale envisagée est la multipropriété par

actions directes137. Elle suppose que les actionnaires acquièrent le droit de jouissance

131 PANDOLFINI V., La multiproprietà societaria in CUFFARO V., ERMINI M., LASCIALFARI M., I contratti di multiproprietà, Giuffrè, 2003, pp : 103 à 153; GIUGGIOLI P.-F., Timesharing e multiproprietà, Guiffrè, 2003, pp : 74 s.

132 PROTO M., « Nuove prospettive in tema di multiproprietà azionaria (in attesa dell’intervento del legislatore) », Guistizia civile, 1998, n° 4.1, pp: 1150 à 1164.

133 Un récent décret-loi a intégré les dispositions de l’ancien décret-loi de 1998 au sein du nouveau code de la consommation en droit italien : il s’agit du décret-loi n° 206/2005 « Codice del consumo ».

Voir également sur ce point, SPEDICATO T., La multiproprietà tra diritto nazionale e diritto comunitario, Halley editrice, 2006, pp : 97 s..

134 PANDOLFINI V., op.cit., p : 111. 135 PANDOLFINI V., op.cit., p : 112.

136 GUASTAMACCHIA D., « Multiproprietà-problemi civilisici e fiscali », Foro, 1983, 4890 cité par PANDOLFINI V., op.cit., pp : 111-112.

par période d’un bien immobilier uniquement par le fait d’être détenteur des actions privilégiées. Au cours d’une première phase, la société de promotion immobilière vend les actions privilégiées. Ces actions ne représentent qu’un droit de participation dans la société, sans pour autant détenir un quelconque droit de jouissance d’un bien. D’autres éléments sont rattachés aux actions privilégiées lors de leur cession138. Les actions ordinaires, quant à elles, permettant l’exercice de ce droit de jouissance seront cédées plus tard. A ce moment précis, seuls les associés de la société de promotion demeurent titulaires de ces parts (les promoteurs). Ce n’est que lorsque l’intégralité des actions privilégiées auront été cédées que la deuxième phase sera amorcée. Ainsi, les actions ordinaires sont cédées aux titulaires des actions privilégiées. Elles sont cédées pour un

prix correspondant à la valeur du bien choisi et de la période déterminée139.

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Enfin, le dernier schéma instauré est susceptible d’être subdivisé.

Sous l’appellation multipropriété par actions indirectes, il existe la « multipropriété par

actions indirectes pure » et la « multipropriété par actions indirectes impure »140. La

multipropriété dite par actions indirectes semble ne contenir que des actions privilégiées. Il ne semble pas exister cette dichotomie entre actions ordinaires et actions privilégiées. Toutefois, la distinction entre la qualité d’associé et le droit de jouissance est toujours effective. Ainsi, les actions privilégiées sont combinées à un contrat ultérieur et distinct de ces actions. Ce contrat rend effectif le droit de jouissance. Les associés ou actionnaires, titulaires des actions privilégiées, sont seuls destinataires du droit de jouissance à temps partagé. Toutefois, ce droit n’est pas cédé sous la forme d’actions ordinaires, car il n’est pas cédé directement aux associés. Ce droit est attribué

138 Cette phase correspond à la détermination, au sein de documents joints, du bien et de la période choisis.

139 GRANELLI C., « Le cosidette vendite in multiproprietà », Rivista di diritto civile, 1979, Tome 2, pp : 686 à 699, spé. p : 695 : Le Professeur GRANELLI précisait que l’acquisition de ces deux types d’action permettait aux « associés multipropriétaires » de posséder un contrôle de la société : « Il capitale sociale è rappresentato in parte da azioni ordinarie, in parte da azioni privilegiate. Le prime, che conferiscono l’effettivo potere di controllo della società, non vengono poste in vendita : i promotori dell’iniziativa, che ne sono titolari, si assumono unicamente l’impegno di distribuirle, a titolo gratuito, ai « multiproprietari » (cioè, agli acquirenti delle azioni priviligiate), in proporzione al valore dell’unità abitativa ed al periodo di godimento spettante a ciascuno (cioè, in proporzione al prezzo pagato da ognuno per l’acquisto delle azioni privilegiate), una volta che sia stata condotta felicemente a termine l’operazione « multiproprietà azionaria » attraverso il collocamento sul mercato di tutte le azioni privilegiate ».

Voir également, CUFFARO V., op.cit., p : 112.

à une association, sous la forme d’un contrat de commodat ou de location, souscrit par la suite. Les actions privilégiées, c'est-à-dire ce dont dispose la société, portent uniquement sur les « unités immobilières » (ou bien immobilier) et sont adressées exclusivement aux actionnaires ou associés. Le droit de jouissance à temps partagé, quant à lui, sera géré par cette association, extérieure à la société, mais dont l’accès est uniquement réservé aux titulaires d’actions privilégiées. Ce n’est qu’ultérieurement que cette association cèdera ce droit aux associés privilégiés sous la forme d’un contrat de sous-location ou de subcommodat. La multipropriété par actions indirectes est dite

pura lorsque l’intégralité du patrimoine de la société est destinée à la jouissance des

associés141. L’objet de la société est limité à cet élément. Elle ne pratique aucune activité économique par la suite, lors de l’organisation et de l’exercice du droit de jouissance à temps partagé, si ce n’est l’entretien des parties communes pour lesquelles les titulaires de droits de jouissance à temps partagé doivent s’acquitter d’une somme d’argent. La multipropriété par actions indirectes est dite impura lorsque la société ne se limite pas à la seule jouissance du bien. Cette forme sociale suppose que la société accompagne la mise à disposition du bien de « la gestion de services et d’équipements récréatifs »142. Le droit italien distingue les « services communs » issus de la multipropriété par actions indirectes dite pura, des « services et des installations récréatives » procédant de la multipropriété par actions indirectes dite impure. Par conséquent, dans la seconde situation, l’objet de la société s’élargit et dépasse le simple entretien des services communs, il s’agirait d’autres activités, d’autres services accessoires.

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De manière générale, la multipropriété par action suppose que

l’acquéreur de droits de jouissance à temps partagé ait la qualité d’associé, mais il n’est pas propriétaire du bien. Cette propriété du bien semble revenir à la société de promotion143. La forme sociale apporte une grande flexibilité dans l’exploitation de l’immeuble divisé en droits de jouissance à temps partagé, mais il convient de constater des écueils patents.

141 ZANELLI E., La nozione di oggetto sociale, Milano, 1962, p : 334, à propos de la société immobilière : « […] che possono allora definirsi « pure », in quanto non caratterizzate anche da operazioni di costruzione o di compravendita speculativa ».

Voir également PANDOLFINI V., op.cit., p : 114.

142 PANDOLFINI V., op.cit., p : 115.

143 TORTORICI G.-V., Manuale del condominio, Giurisprudenza Formulario Normativa, 4ème éd., p : 494.

§

§ 22 Les écueils du recours à la forme socialeLes écueils du recours à la forme sociale

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Il existe une contradiction évidente entre les droits de jouissance à

temps partagé et les principes généraux applicables aux sociétés en droit italien (1), ceci est renforcé par le constat d’une perméabilité de la forme sociale au droit réel (2).

1/ Contradiction avec les principes généraux

Dans le document La"propriété temporaire", essai d'analyse des droits de jouissance à temps partagé (Page 61-65)