L'aménageur peut, en cours d’opération, proposer toute modification de programme qui s’avérerait utile, assortie des documents techniques et financiers justificatifs et prévisionnels correspondants.
La Métropole Aix-Marseille-Provence peut également proposer des modifications, dont le contenu et les conséquences devront être affinés avec la contribution de l’aménageur.
Il est précisé qu’aucune modification du programme ne saurait être apportée à l’opération sans que l’organe délibérant de la Métropole n’en ait délibéré au préalable, celui-ci devant impérativement tenir compte dans ces décisions, des incidences à l’égard du projet d’aménagement.
Si le programme des travaux ou ses conditions de financement tels que décrits en annexe 2 venaient à être remis en cause :
- du fait de la Métropole ou des autres personnes publiques ou privées destinataires des ouvrages, - du fait de l’Aménageur,
- d’une modification trop importante du programme, - ou pour toute autre raison,
et qu’aucune solution entrant dans le cadre de la présente concession ne puisse être mise en œuvre, un avenant interviendra pour prendre acte de ces modifications et leurs conséquences notamment sur le bilan financier prévisionnel.
Si des modifications sont de nature à impacter le projet d’aménagement, alors elles devront également être examinées et validées dans le cadre d’un comité de pilotage, avant de faire l’objet d’un avenant à la présente concession, approuvé par l’organe délibération du concédant.
Dans ce cas, l'aménageur sera chargé de mobiliser les instances pour obtenir leur validation et de préparer le rapport et toutes les annexes nécessaires à une présentation en instance métropolitaine compétente dans les délais fixés en concertation avec la Métropole.
ARTICLE 17 - MODIFICATION OU RE VISION DES DOCUMENTS RE GLEMENTAIRES Le concessionnaire est chargé, dans le respect de la réglementation en vigueur :
- Si besoin, de préparer les éléments et les adaptations règlementaires nécessaires à la réalisation de l’opération ou aux évolutions du projet dans le cadre d’une modification ou d’une révision du document d’urbanisme de la commune (Plan Local d’Urbanisme). Ces éléments seront soumis et discutés avec les services de la Métropole, compétente en planification urbaine, et en charge de leur approbation par son organe délibérant.
- De manière générale, de conduire toute procédure légale et règlementaire qui s’impose à l’opération.
L’ensemble des documents élaborés dans ce cadre sera tenu à la disposition du concédant et pourra lui être transmis sur simple demande.
TITRE 4- COMMERCIALISATION
ARTICLE 18 – MODALITE S DE CE SSION, DE CONCESSION OU DE LOCATION DE S IMME UBLE S L’aménageur est chargé de valoriser le foncier dont il a fait l’acquisition en respectant scrupuleusement les objectifs en nombre de logements, surface de plancher et prix de vente indiqués au bilan prévisionnel d’aménagement (annexe 3). Il veillera au respect de toutes les prescriptions urbaines, architecturales et environnementales du projet.
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25 45 18.1. MODALITE S GENERALES
Les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis acquis ou pris à bail, par l’Aménageur, font l’objet, après mise en état conformément à l’article 3, de cessions, de concessions d’usage, de locations au profit soit des utilisateurs, soit des collectivités publiques, des établissements publics groupant plusieurs collectivités, des concessionnaires de services publics ou des associations foncières.
L’aménageur privilégiera la commercialisation par lot avec différents opérateurs immobiliers afin de favoriser la diversité de l’offre d’habitat et diminuer la dépendance à un seul opérateur économique.
De manière générale, l'aménageur est tenu de prendre tous moyens propres à assurer une commercialisation optimale des terrains équipés. L’ensemble du dispositif de commercialisation doit être élaboré et mis en œuvre en concertation avec la Métropole, notamment dans le cadre des instances de suivi de l’opération. Plus particulièrement, toute expression à l’usage du public (plaquettes, affichages, annonces…) devra faire l’objet d’un accord préalable de la part de la Métropole.
Le choix des acquéreurs, promoteurs de logements, ou de locaux d’activités ou commerciaux, bailleurs sociaux etc. est opéré en concertation avec la Métropole et la Commune au sein de la Commission
« Attribution des Lots », sur la base d’un projet réalisé à partir d’un cahier des charges et de prescriptions architecturales, urbanistiques, paysagères et environnementales.
Chaque année, le concessionnaire informera le concédant des cessions intervenues pendant l’exercice écoulé et les conditions auxquelles elles ont été conclues.
18.2 PRIX DE VENTE, CONCESSION, LOCATION DES TERRAINS AMENAGE S
La charge foncière, applicable par lot en ZAC, est fixée en fonction de la programmation et du coût prévisionnel établis au stade du contrat de concession et, de la fraction du coût des équipements publics proportionnelle à l’utilité qu’en retire les usagers et habitants de la ZAC.
Le marché immobilier évoluant et les opérations immobilières étant réalisées par tranches, une étude d’actualisation du marché immobilier sera réalisée par la SPL Sens Urbain au moment opportun. Cette étude aura notamment pour mission d'actualiser la charge foncière applicable. Cette actualisation aura lieu après validation du Comité de Pilotage, avec intégration au CRAC annuel présenté par l’Aménageur Les prix de ventes, concessions, locations des terrains aménagés sont déterminés au regard du prix de revient des terrains, fixé dans le sous-ensemble dont relève le terrain concerné, et des objectifs économiques de l’opération. La définition des prix et leur modification seront proposées au sein des instances de suivi de la concession.
A la fin de la présente convention, les terrains et immeubles bâtis situés à l'intérieur du périmètre de l'opération, qui n'auraient pas pu être revendus, seront rétrocédés à la Métropole ainsi qu'il est dit à l'article 37 ci-après.
18.3 CAHIE R DE S CHARGE S DE CESSION DE TE RRAINS
La commercialisation des lots se réalisant dans le périmètre de la ZAC, les conditions de cession des terrains et immeubles bâtis aux utilisateurs sont définies par un cahier des charges de cession de terrain.
En lien avec la Direction de l’Aménagement du territoire Istres-Ouest Provence et la Commune, l’Aménageur réunit la commission « cessions foncières et immobilières » avant d’élaborer les Cahiers des Charges de Cession de Terrain (CCCT). Ces derniers tiennent compte des dispositions de l’article L.311-6 nouveau du Code de l’Urbanisme et comprennent trois titres :
- Le Titre I détermine les prescriptions imposées aux utilisateurs des terrains, dans le but de veiller au respect de l’utilité publique de l’opération ; il précise notamment le but de la cession, les conditions dans lesquelles la cession est consentie et résolue en cas
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d’inexécution des charges ; il est conforme aux clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L.411-2 du Code de l’Expropriation.
- Le titre II définit les droits et obligations du concessionnaire et des constructeurs ou utilisateurs pendant la durée des travaux d’aménagement de la zone et de construction des bâtiments. Il fixe notamment les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées aux constructeurs.
- Si les terrains à bâtir sont cédés avant l’achèvement des équipements prévus, une date prévisionnelle d’achèvement des équipements par l’aménageur devra être précisée. Ces équipements devront permettre toutefois l’accès aux chantiers et la poursuite des travaux.
- Le titre III fixe les règles et servitudes de droit privé imposées aux bénéficiaires des cessions, des concessions d’usage ou de locations à leurs héritiers ou ayants droit, à quelque titre que ce soit, ainsi qu’aux propriétaires antérieurs qui auraient déclaré adhérer au cahier des charges par voie de convention avec l’aménageur. Il détermine notamment les conditions de la gestion des parties communes et ouvrages collectifs.
L'Aménageur instruit les cahiers des charges de cession de terrain (CCCT) qu'il soumet pour validation à la Direction de l'Aménagement du Territoire Istres Ouest Provence. Les modalités (noms, qualité, programme, nombre de mètres carrés de surface de plancher, prix détaillé par m² de programme) de cession des lots de la ZAC aux utilisateurs sont définies dans le cahier des charges de cession établi par l’aménageur en accord avec le concédant.
Le Concédant, compétent en la matière, approuve les Cahiers des Charges de Cession de Terrain avant publication.
Le cahier des charges de cession de terrains sera annexé à chacun des actes de cession de l’aménageur en ZAC. Il deviendra caduc à la date de suppression de la ZAC.
18.4 CONVENTIONS D’ASSOCIATIONS
S’il y a lieu d’établir des conventions d’association, conformément aux articles L.311-5 et L.311-4 du Code de l’Urbanisme avec les propriétaires n’ayant pas acquis leur terrain de l’Aménageur et désirant construire dans le périmètre de la ZAC, ces conventions seront établies par l’Aménageur en accord avec le Concédant, comme il est prévu à l’article 5.
Ces conventions d’association devront reprendre les dispositions des cahiers des charges de cession de terrain visé à l’article 18.3 ci-dessus, à l’exception du Titre 1.
Les conventions de participation entre la Métropole, l’Aménageur et les constructeurs n’ayant pas acquis leur terrain auprès de l’Aménageur, seront conclues tripartites.
18.5 SUIVI DE S CAHIERS DE S CHARGES DE CE SSION DE TERRAIN E T DES CONVENTIONS D’ASSOCIATIONS
Un tableau de bord de l'état d'avancement des CCCT et des Conventions d’Associations mis à jour sera transmis à ces services à première demande du Concédant.
Lors des Comités Techniques, un point foncier sur les CCCT, les Conventions d’Associations et des actions menées ou à mener par l'Aménageur sera également effectué.
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