Le développement résidentiel

√ La tendance au retour vers le centre de l’agglomération et à un développement résidentiel plus équilibré spatialement est observable au niveau des mises en chantier. Depuis la fin des années 1980, le nombre de mises en chantier a eu tendance à diminuer et en même temps à se resserrer vers le centre de la région. Ces tendances n’ont pas un carac-tère conjoncturel, puisque la population vieillissante se rapproche du centre, la croissance de l’emploi se maintient au centre et la congestion routière, particulièrement l’encombrement des ponts, favorise un retour au centre.

Le marché résidentiel est influencé par un grand nombre de facteurs dont la per-formance économique, l’évolution démographique et les aspects réglementaires de toutes sortes. Ces éléments jouent et se conjuguent souvent pour influencer les mises en chantier de nouveaux logements, tout autant que les conditions de marché dans le parc résidentiel existant. L’ampleur, la typologie et la localisation de nouvelles constructions, les prix et conditions de revente ou de location des logements déjà existants, ainsi que la transformation et l’usage des bâtiments anciens sont également affectés par ces variables et ce, en parallèle avec les changements dans les habitudes de consommation résidentielle des ménages vivant dans les divers territoires de la région métropolitaine de Montréal.

La baisse de la construction résidentielle

La démographie et la conjoncture économique se sont combinées pour réduire substantiellement les volumes annuels de mises en chantier depuis la fin des années 1980. Ils furent en fait en complète chute libre à partir de 1987, année où les activités atteignirent, tous types confondus, un sommet historique. Les mises en chantier recensées cette année-là à un niveau de 42 074, baissent abruptement jusqu’à 7 500 en 1995-1996, puis remontent péniblement à 10 500 en 1997-1998, à 12 500 en 1999-2000 et à un peu plus de 13 000 l’an dernier. Facteur à souligner, les mises en chantier avaient enregistré en 1982 un total de 11 500 unités dans un contexte où les taux d’intérêt avaient grimpé jusqu’à 20%, tandis qu’entre 1957 et 1988, elles ont oscillé autour de 25 000 unités.

Le resserrement vers le centre

Depuis le creux historique de 1995, la région métropolitainede Montréal assiste à l’émergence d’une force centripète qui tend à resserrer de façon accrue les mises en chantier vers les municipalités situées plus au centre du territoire métro-politain. L’érosion du bassin des premiers acheteurs et la présence accrue des ménages déjà propriétaires sur les marchés résidentiels ainsi que l’amélioration de l’environnement économique en général ont eu, entre autres, pour con-séquence d’accroître sensiblement les parts de marché des secteurs centraux ou de ceux de qualité supérieure. En fait, depuis 1996, la part de marché de l’île de Montréal est passée de 22% en 1996 à plus de 30% depuis 1998. À l’intérieur même de l’ancienne CUM, maintenant devenue la nouvelle ville de Montréal, le secteur Centre a augmenté aussi sa part de marché depuis 1995.

En pratique, les mises en chantier qui ont cours dans le territoire le plus central de l’île de Montréal totalisent depuis 1998 près du quart des activités. Un tel seuil n’a pas été recensé depuis de nombreuses années, voire les deux dernières décen-nies, et est même supérieur au ratio identifié à la fin des années 1980. Il va sans dire que la disponibilité et le coût des terrains à développer sont de nature à influencer ladite performance et ce autant historiquement que dans l’avenir.

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Parts de marché¹de l’île de Montréal et du noyau urbain central², 1990-2001

* Ratio (en %) capté par la partie sise au sud de l’autoroute 40 du noyau urbain central défini ci-avant.

Source : Compilations spéciales des données de production de la SCHL, Jules Hurtubise, économiste.

Notes : 1-Parts de marché calculées par rapport au total des mises en chantier dans l’ensemble de la RMR de Montréal.

2-Le noyeau central est défini par les limites de Montréal-Nord / Anjou / Mercier et ceux de St-Laurent / Mont-Royal / Verdun, de la Rivière-des-Prairies jusqu’au Fleuve St-Laurent.

Comme le centre de la région de Montréal ou l’île de Montréal de façon globale, la ville de Laval a aussi gagné du marché dans l’ensemble Laval et Rive-Nord sa part de marché sous-régionale ayant passé de 30% en 1995 à 37% pour 1999-2001. L’axe Centre de Laval /Mirabel (des deux côtés de l’autoroute 15) aug-mente également son poids aux dépens des autres municipalités de la Rive-Nord.

L’attrait vers le centre est aussi très évident sur la Rive-Sud. Ainsi, le regroupe-ment des sept municipalités riveraines et centrales sur la Rive-Sud voit sa part de marché passer de 28% en 1995 à 46% en 1999, soit à peu de chose près le niveau de 47% atteint en 1987. Qui plus est, les anciennes villes de Brossard et Saint-Lambert qui sont maintenant les arrondissements les plus au centre de ce regroupement voient leur part de marché augmenter, alors que les arrondisse-ments de Longueuil et même de Boucherville voient leur part de marché diminuer.

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Volume annuel de mises en chantier de maisons unifamiliales, RMR de Montréal, 1957-2000

* Volume global de mises en chantier de maisons dans l’ensemble de la région de Montréal (nombre d’unités de maisons construites sur l’Île de Montréal).

Source : Données de production, SCHL.

À l’échelle métropolitaine, exception faite de 1987, il convient aussi de souligner que le volume régional de maisons neuves construites a oscillé entre 10 000 et 12 000 unités par année. Ce genre de produit n’est donc pas globalement en expansion. De plus, la proportion des maisons urbaines (jumelées et en rangée) a fluctué entre 15 et 30%, voire jusqu’à 35 ou 40% pour 1992-94 lors du « creux » économique montréalais.

Pour ce qui est de la production d’immeubles résidentiels, on peut souligner les grands paramètres spatiaux suivants :

• la diminution du poids de l’île de Montréal, qui n’a capté lors du début des années 1990 que de 40 à 50% du volume métropolitain d’appartements (comparativement à un seuil de 75% enregistré durant les décennies 1970 et 1980). Depuis 1998, le seuil s’est toutefois retrouvé près de la barre des 60%;

• la force relative de la Rive-Sud comme pôle d’accueil de la construction de bâtiments multifamiliaux (15 à 20% de la production régionale lors des 15 à 20 dernières années);

• la performance plutôt marginale de la ville de Laval lors de nombreuses années et ce autant à l’échelle de la RMR de Montréal qu’à l’intérieur de

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Mises en chantier de maisons unifamiliales selon le type de bâtiment, RMR de Montréal, 1982-2001*

* Pourcentage dans le total des mises en chantier de maisons unifamiliales.

Source : Données de production, SCHL.

L’évolution de la construction d’appartements n’est toutefois pas sans relation avec la performance générale du marché de l’emploi montréalais et avec la redis-tribution historique du total des emplois en faveur des banlieues Sud ou Nord. À ce titre, la très forte croissance des secteurs industriel et commercial de la ville de Laval, à la fin du boom immobilier des années 1980, se traduit très nettement dans les chiffres locaux de construction multifamiliale (cf.1986 et 1987), comme c’est aussi le cas pour la conjoncture positive de la Rive-Nord durant les années 1989 à 1993-1994, ainsi qu’encore aujourd’hui. L’urbanisation plus précoce de la Rive-Sud, le vieillissement un peu plus élevé de sa population et sa proximité plus directe avec le centre-ville montréalais constituent quelques-uns des facteurs explicatifs de la bonne performance du secteur multifamilial sur la Rive-Sud du fleuve Saint-Laurent lors des deux dernières décennies.

1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999

RMR

individuelles jumelées en rangée Total

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Volume annuel de mises en chantier selon le type de produit, RMR de Montréal, 1982-2001

F i g u r e 4 - 1 8

Volume annuel de mises en chantier, tous types de logements, par sous-région, RMR de Montréal, 1982-2001²⁹

Source : Données de production, SCHL, et compilations de Pierre Bélanger, économiste.

F i g u r e 4 - 1 9

Volume annuel de mises en chantier, « unifamiliale » par sous-région, RMR de Montréal, 1982-2001

Source : Données de production, SCH,L et compilations de Pierre Bélanger, économiste.

F i g u r e 4 - 2 0

Volume annuel de mises en chantier « appartement » par sous-région, RMR de Montréal, 1982-2001

Source : Données de production, SCHL, et compilations de Pierre Bélanger, économiste.

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1985 1986 1887 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

1984

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Île de Montréal

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

29 À partir de 1998, la Rive-Nord comprend aussi la production résidentielle dans l’agglomération de

Île de Montréal Ville de Laval Rive-Nord Rive-Sud

1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997

1998 1999 2000 200

1

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Les perspectives et tendances

De façon générale, les parts de marché des secteurs centraux ou de qualité supérieure augmentent durant les années d’expansion économique, alors que celles des municipalités périphériques progressent durant les périodes économiques plus difficiles. Il n’est donc pas surprenant que les parts de marché de l’île de Montréal, par exemple, aient généralement baissé de 1987 à 1995, mais qu’elles ne cessent d’augmenter depuis lors. C’est l’inverse pour les rives Nord et Sud regroupées. La demande pour des habitations neuves plus dispendieuses se retrouve davantage au centre qu’en périphérie de la RMR de Montréal; elle s’ac-centue en fait lorsque les temps économiques sont favorables, à l’image de la situation vécue lors des années 1985-1988. La demande pour les produits rési-dentiels peu ou moins dispendieux se trouvant surtout en périphérie éloignée aug-mente, à l’inverse, quand les temps économiques deviennent difficiles.

Le resserrement actuel n’a toutefois pas qu’un caractère conjoncturel, car plusieurs facteurs de nature structurelle appuient aujourd’hui et demain une concentration spatiale plus forte des mises en chantier. Le vieillissement pro-gressif généralisé de la population érode les bassins de premiers acheteurs (asso-ciés à la production en banlieue) et augmente ceux des acheteurs déjà propriétaires (généralement plus âgés et plus enclins à se maintenir dans leur secteur actuel, à se rapprocher du centre ou à vivre à la campagne). En parallèle, la croissance marquée de l’emploi sur l’île de Montréal, la concentration impor-tante de ces gains dans les secteurs de la « nouvelle économie » et la volonté des paliers supérieurs de gouvernement de favoriser les noyaux urbains centraux (création de la Cité du commerce électronique et de la Cité multimédia par exem-ple) se conjuguent aussi pour appuyer la vague de fond démographique favorable aux noyaux urbains centraux.

Un troisième facteur, moins souvent mentionné mais de plus en plus marquant, est relié à l’encombrement généralisé et croissant des ponts menant aux rives Nord et Sud. Ce facteur de localisation a influencé par le passé les parts de marché, car on constate depuis les deux dernières décennies un glissement fluc-tuant mais néanmoins continu des mises en chantier de la Rive-Sud en faveur de la Rive-Nord (incluant la ville de Laval). L’encombrement des ponts a sans contredit contribué à faire basculer les parts de marché entre les deux rives. La situation a été notamment plus problématique sur la Sud que sur la Rive-Nord durant les années 1980 et les améliorations au réseau routier supérieur ont été concentrées quasi-exclusivement sur la Rive-Nord durant les 10 dernières années. Ce tableau de fond suggère qu’avec l’encombrement de plus en plus chronique, et ce sur les deux rives, ce facteur ne sera pas neutre pour les secteurs centraux de la région de Montréal. À preuve, plus d’un tiers des acheteurs récents dans de nombreux projets résidentiels au centre de Montréal proviennent déjà des rives Nord ou Sud. L’ancienne ville de Montréal a exploité largement ce

pro-Les forces démographiques prédominantes et les autres facteurs structurels ne jouent donc plus, ni pour supporter les volumes de constructions résidentielles du passé, ni pour appuyer un étalement toujours plus grand des mises en chantier.

Elles jouent au contraire pour maintenir les mises en chantier à des niveaux rela-tivement circonscrits et pour concentrer progressivement les nouvelles construc-tions résidentielles vers le centre de la région métropolitaine de Montréal. Les tendances devraient même s’intensifier au cours de la décennie 2000, car les conditions économiques s’annoncent bonnes pour probablement encore quelques années et la situation qui a cours sur les marchés résidentiels existants laisse présager des changements d’attitude en profondeur dans la demande des consommateurs