La région métropolitaine : évolutions
4.3 LE DÉVELOPPEMENT URBAIN
4.3.4 L’évolution de la structure commerciale 30
√ L’armature urbaine, notamment les autoroutes, a largement favorisé le déplacement des espaces commerciaux vers la périphérie, ainsi que l’im-plantation, à une distance d’environ 15 km du centre-ville, de centres commerciaux régionaux regroupés en pôles (Anjou, A-440 / A-15, Saint-Bruno, Fairview);
√ L’évolution structurelle et spatiale des pôles commerciaux de la région montréalaise depuis le début du siècle s’est effectuée selon cinq phases qui témoignent notamment :
- des étapes dans le cycle de vie des structures commerciales;
- de l’aménagement du réseau autoroutier de la région montréalaise et du développement du tissu résidentiel des banlieues;
- de l’émergence et du développement des grandes surfaces. Elles apparaissent à partir de 1991, alors que la formule des centres commerciaux régionaux atteint sa maturité.
√ Le phénomène marquant pour les prochaines années sera la poursuite du développement des méga centres. Les critères de localisation seront la visibilité et l’accessibilité. Les développements se produiront dans les derniers sites stratégiques des zone périphériques et dans les anciennes zones industrielles ou institutionnelles en milieu dense.
La prédominance du centre-ville et des artères
« périphériques » avant 1950
À l’instar des autres grandes agglomérations nord-américaines, Montréal voit se développer la formule du magasin à rayons, étape charnière durant laquelle se consolide l’axe de la rue Sainte-Catherine (Dupuis, Morgans, Ogilvy, Murphy, puis La Baie, Eaton et Simpson). De nombreux petits commerçants s’installent dans le sillage de ces géants d’alors. Dans les quartiers limitrophes se
dévelop-C’est ainsi que, dans la première moitié du 20esiècle, le commerce montréalais est organisé autour du centre-ville comme pôle principal et de quelques rues com-merçantes comme axes secondaires.
L’émergence des centres commerciaux régionaux de 1951 à 1971
Le premier centre commercial de calibre régional fait son apparition en 1952 à Montréal : le Centre Le Boulevard, à l’intersection de la rue Jean-Talon et du boulevard Pie-IX. Il est suivi par la construction de huit autres centres, entre 1954 et 1966 :
• cinq sur l’île de Montréal dans les zones de croissance démographique à l’est, au nord et à l’ouest [Jardins Dorval, Centre Rockland (1rephase), Place Versailles, West Island Mall (Galeries des Sources) et Centre Fairview] dans les zones de croissance démographique des portions Est et Ouest;
• trois à l’extérieur de l’île (Place Greenfield Park, Place St-Eustache, Place Portobello).
Ces nouvelles implantations vont de pair avec l’aménagement du réseau autoroutier montréalais et le déplacement des populations amorcés en 1958 avec la construction de l’autoroute des Laurentides entre Montréal et Sainte-Rose et qui s’intensifie de façon fulgurante jusqu’en 1967, pour l’ouverture de l’Exposition Universelle.
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Nombre cumulatif de centres commerciaux de 300 000 pieds carrés et plus dans la région montréalaise
Ainsi, en 1967, le réseau autoroutier montréalais est presque à l’image du réseau actuel; il ne reste qu’à compléter les autoroutes de ceinture (A-640, A-30) ainsi que quelques tronçons ou axes de raccordement (A-440, A-13) qui sont aménagés durant les années 1970, avant le moratoire sur la construction d’autoroutes en 1977 qui met un frein à la progression des voies rapides dans la région de Montréal.
Durant la période 1967-1971, six autres centres commerciaux sont construits dont le Centre Laval (1967), en bordure de l’autoroute 15, et les Galeries d’Anjou (1968) à l’intersection des autoroutes 40 et 25.
En 1971, comme le montre la carte qui suit, la plupart des centres commerciaux sont déjà positionnés en bordure des principales autoroutes :
• Boulevard Métropolitain (A-40) : Galeries d’Anjou, Centre Rockland, Galeries des Sources et Fairview;
• Autoroute des Laurentides (A-15) : Centre Laval;
• Autoroute 20 : Jardins Dorval;
• Autoroute Louis-H-Lafontaine (A-25) : Place Versailles.
Les autres centres commerciaux sur l’île de Montréal sont bien positionnés en bordure d’axes routiers importants au cœur du tissu résidentiel (centre Le Cavalier à Ville Lasalle et Centre Le Boulevard à Montréal). À l’extérieur de l’île, outre le centre Laval, l’émergence des centres commerciaux se manifeste essen-tiellement sur la Rive-Sud, en bordure du boulevard Taschereau (Place Greenfield Park et Place Portobello).
Le centre-ville de Montréal demeure l’hypercentre sur le plan commercial; les grands magasins à rayons (La Baie, Eaton, Simpson, Ogilvy) en constituent les locomotives. La galerie commerciale Place Alexis-Nihon est inaugurée en 1967 en parallèle à l’inauguration du métro de Montréal. Deux autres galeries, mais occupant moins de 300 000 pieds carrés, sont aménagées en 1962 (Place Ville-Marie) et 1967 (Westmount Square), amorçant le phénomène des galeries souter-raines, mouvement qui s’intensifie au centre-ville durant les années 1970 et 1980.
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Localisation et classification des centres commerciaux de plus de 300 000 pieds carrés dans la région de Montréal en 1971
Fairview Pointe-Claire
Galerie des Sources
Jardins
Dorval Centre
Le Cavalier Plaza Côte-des-Neiges Centre Rockland
Boulevard Shopping Center
Place Versailles Galeries d'Anjou
Place Greenfield Park
Place Portobello Centre Laval
Place St-Eustache
Carrefour Langelier
Légende
750 000 et plus 500 000 à 749 999 Superficie (pied carré)
Rive-Nord Laval Montréal Secteur
Autoroute Route
Place Alexis Nihon
CENTRE-VILLE
La période de croissance de 1971 à 1981
La période 1971-1981 représente la décennie de la construction de centres commerciaux régionaux et suprarégionaux. La région montréalaise voit se construire seize nouveaux grands centres commerciaux totalisant 6,7 millions de pieds carrés. La superficie commerciale globale des centres commerciaux implantés entre 1952 et 1981 atteint 14,1 millions de pieds carrés.
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Évolution des superficies commerciales totales à l'intérieur des centres commerciaux de 300 000 pieds carrés et plus dans la région montréalaise
Source : Monday Report on Retailers, Canadian Directory of Shoping Centers, 1976-2001.
D’un point de vue spatial, cette période voit se compléter la mise en place des acteurs sur les sites stratégiques en bordure ou à l’intersection des grands carrefours autoroutiers. Dès lors apparaissent les premiers grands pôles supra-régionaux de l’agglomération montréalaise :
• Pôle d’Anjou (A-40/A-25), né de l’agglomération des Galeries d’Anjou, de la Place Versailles (agrandie) et du Carrefour Langelier);
• Pôle A-440/A-15 (Laval), né de l’agglomération du Carrefour Laval, du Centre Laval et du Centre 2000;
• Pôle Bruno (A-30/A-116), né de l’implantation des Promenades St-Bruno;
• Pôle Fairview (A-40/A-St-Jean), né de l’implantation du Centre Fairview qui s’agrandit entre 1981 et 1991.
D’autres implantations majeures se retrouvent en bordure des axes routiers et autoroutiers dont le développement commercial avait déjà été amorcé avant 1971 ou encore en bordure d’axes récemment complétés :
• Autoroute 40 : Place Vertu, Centre Le Bazar;
• Boulevard Taschereau : Mail Champlain;
• A-640 : Promenade des Deux-Montagnes, Galeries Rive-Nord, Place Rosemère.
Les autres centres commerciaux se construisent essentiellement en bordure d’autres axes routiers d’importance, en milieu urbain et péri-urbain : Cavendish Mall, Place Longueuil, Mail Montenach.
Le centre-ville voit apparaître quatre autres galeries qui ont un effet structurant sur la fonction commerciale du centre-ville : 2020 Université (1973)31, Complexe Desjardins (1976), Galeries du Parc (1976) et Terrasses Eaton (1976) qui devien-dra plus tard le Centre Eaton.
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1951 1956 1961 1966 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 0
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(e n millions de pie ds ca rré s)
É m e rg e n c e C ro is s a n c e
A d a p ta tio n (ré n o v a tio n e t
a g ra n d is s e m e n t ) Ma tu rité
31 Le 2020 Université et les Galeries du Parc occupent moins de 300 000 pieds carrés et n’apparaissent pas
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Localisation et classification des centres commerciaux de plus de 300 000 pieds carrés dans la région de Montréal en 1981
63,2%
750 000 et plus 500 000 à 749 999
Une période d’adaptation de 1981 à 1991
Après 1981, le rythme de construction de nouveaux centres commerciaux chute de façon radicale. Le développement du réseau autoroutier est gelé depuis l’ins-tauration du moratoire en 1977. La croissance démographique plafonne sur l’île de Montréal; les banlieues poursuivent cependant leur croissance, particulière-ment la Rive-Nord et la Rive-Sud. Alors qu’en 1971, l’île de Montréal regroupe 71,5% de la population régionale, elle n’en contient plus que 56,5% en 1991.
Les trois centres commerciaux construits entre 1981 et 1991 se sont implantés à Ville Lasalle (Carrefour Angrignon) à Laval (Galeries Laval) et dans l’ouest de l’île, à Pointe-Claire (Complexe Pointe-Claire).
Si la liste des centres commerciaux régionaux et supra régionaux ne s’est pas allongée de façon significative entre 1981 et 1991, on assiste néanmoins à une vague intense de rénovations et d’agrandissements. Sur les 34 centres commer-ciaux qui existent en 1991, 22 effectuent des modifications : un agrandissement, une rénovation et, dans certains cas, une réduction de l’espace locatif brut. Les exemples les plus frappant sont :
• Centre Rockland, qui double sa superficie en ajoutant un deuxième étage;
• Place Versailles, qui passe de 750 000 à 1,1 million de pieds carrés;
• Centre Fairview, qui passe de 607 600 à 925 601 pieds carrés;
• Mail Champlain, qui passe de 496 800 à 684 266 pieds carrés.
En corollaire, l’espace commercial global passe de 14,1 millions de pieds carrés à 17,6 millions de pieds carrés durant la période.
Le centre-ville de Montréal continue cependant à accroître son pouvoir d’attrac-tion par la poursuite de l’aménagement des galeries commerciales. On en voit apparaître cinq autres entre 1981 et 1991, mais dont la superficie locative brute n’excède pas 250 000 pieds carrés :
• Place Dupuis (1983);
• Faubourg Ste-Catherine (1987);
• Cours Mont-Royal (1988);
• Place Montréal-Trust (1988);
• Promenades de la Cathédrale (1988).
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Localisation et classification des centres commerciaux de plus de 300 000 pieds carrés dans la région de Montréal en 1991
56,5%
750 000 et plus 500 000 à 749 999
La maturité de 1991 à 2001
La période 1991-2001 marque le début du cycle de maturité de la formule des centres commerciaux régionaux dans la région montréalaise. La superficie glo-bale augmente peu, passant de 17,6 à 19,2 millions de pieds carrés, et seulement deux nouveaux centres commerciaux s’ajoutent qui représentent, en fait, la reconversion de deux ensembles immobiliers du centre-ville de Montréal :
• le réaménagement de « l’ancien Forum » en un vaste centre de divertisse-ment (Forum Pepsi);
• le réaménagement de l’ancien Simpson en un complexe cinématographique et commercial, le Carrefour Industrielle-Alliance.
Le phénomène qui marque la période 1991-2001 est plutôt l’émergence et le développement des grandes surfaces dans la région montréalaise.
La grande surface et le méga-centre commercial, le power centre, représentent l’aboutissement des tendances structurantes du commerce de détail : elles pren-nent le relais des concepts de centres commerciaux traditionnels qui ont atteint le stade de la maturité. C’est la manifestation concrète des mécanismes d’adapta-tion, à l’intérieur du système complexe que constitue le secteur du commerce de détail. On retrouve ainsi :
• le magasin à escompte (Wal-Mart);
• l’entrepôt généraliste (Costco);
• l’entrepôt spécialisé (Réno-Dépôt, Rona l’Entrepôt);
• le magasin spécialiste ou category killer(Toys R Us, Future Shop, Bureau en Gros, Winners, etc.);
• l’hypermarché (jumelage d’un grand supermarché et d’un magasin à escompte; pas d’exemple pur au Québec sauf, par extension, Maxi & Cie).
Jusqu’à maintenant, les grandes surfaces se sont développées selon trois modèles au Québec : en aménagement autonome de type big box, regroupées à l’intérieur de power centres ou intégrées à des centres commerciaux traditionnels en re-développement. Mais dans tous les cas, le déploiement des grandes surfaces con-firme le rôle croissant joué par la banlieue au plan commercial. Les grandes surfaces privilégient souvent une localisation périurbaine où de vastes terrains sont encore disponibles à moindre coût qu’en zone centrale.
Le développement des grandes surfaces isolées, ou en aménagement autonome, s’est fait presque essentiellement à l’intérieur de pôles existants, soit en bordure d’artères commerciales majeures, soit en marge des grands centres commerciaux régionaux. La chaîne construit alors un bâtiment exclusif à sa succursale, souvent
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un immeuble carré de type utilitaire, d’où l’appellation big box retailers. Dans les deux cas, l’implantation des grandes surfaces ne s’inscrit pas à l’intérieur de développements planifiés. Les magasins s’installent un à un, au gré de l’évolution du marché, de la disponibilité des sites stratégiques ou des actions des concur-rents, une grande surface attirant la venue d’une autre sous l’effet de la synergie et des avantages d’agglomération. Dans certains cas, une masse critique se crée : naissent alors des pôles suprarégionaux.
Un méga-centre commercialou power centreest un centre planifié par un seul promoteur. Il est caractérisé par le regroupement de plusieurs grandes surfaces qui ne sont pas reliées entre elles par un mail. De façon typique, il occupe entre 400 000 et 1 000 000 de pieds carrés et s’articule autour d’une très grande sur-face, souvent un magasin-entrepôt comme Costco, Rona l’Entrepôt, ou encore un grand magasin à escompte comme Wal-Mart. Ce magasin principal, ou anchor store, qui couvre souvent plus de 100 000 pieds carrés, est complété d’un ensem-ble de moyennes à grandes surfaces aménagées de façon isolée ou contiguë : une dizaine de magasins dont la superficie oscille entre 20 000 et 50 000 pieds carrés dans des catégories variées. Dans certains cas, les méga-centres comprennent également quelques petits établissements de moins de 5 000 pieds carrés, souvent des restaurants, qui en complètent l’offre commerciale.
On retrouve également des grandes surfaces à l’intérieur de plus vieux centres commerciaux redéveloppés. Dans le contexte de la maturité du concept et pour échapper aux conditions difficiles de leur marché, certains centres traditionnels ont démoli une partie ou la totalité de leur mail et ont remplacé les boutiques par des magasins à grande surface avec façade extérieure.
L’examen des attributs de localisation des grandes surfaces met en relief que, quel que soit leur modèle d’aménagement, la plupart se retrouvent à l’intersection de deux axes routiers majeurs, souvent des voies régionales ou autoroutières qui donnent un accès facile et rapide à un large bassin de population. Cet état de fait souligne les deux critères fondamentaux dans la logique de la localisation commerciale : l’accessibilité et la visibilité. Ces deux critères sont décisifs pour les grandes surfaces comme pour tous les pôles commerciaux à vocation régionale.
Alors qu’avant 1991 on ne comptait que quelques succursales Club Price et Toys R Us, il en existe aujourd’hui près de 23532, des magasins-entrepôts, des category killers et d’autres grandes surfaces des secteurs de l’alimentation, de la décora-tion, du meuble, de l’électronique, etc. Ensemble, ces grandes surfaces couvrent 12,8 millions de pieds carrés soit 66% de la superficie globale occupée par les centres commerciaux régionaux et suprarégionaux (19,2 millions). Ces quelques chiffres mettent en relief le contexte actuel d’une concurrence très vive sur le marché montréalais.
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Les grandes surfaces de la région montréalaise
Alimentation
(superficie globale en pieds carrés)
Costco Rénovation Autres Total Île de Montréal
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Localisation et classification des centres commerciaux de plus de 300 000 pieds carrés dans la région de Montréal en 2001
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750 000 et plus 500 000 à 749 999
Évolution de la population (1991-2001)
00,0 %
Complexe Desjardins
Centre Eaton Carrefour industrielle Alliance
Centre Pepsi Place Alexis Nihon
CENTRE-VILLE
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Localisation des principales grandes surfaces en 2002
Power Centre St-Bruno
Mega Centre Portobello Projet Alexis-Nihon
Méga Centre Marché Central
Le Bazar Méga Centre
Ste-Dorothée
Galerie Laval
Place Centre-Ville
Galerie Jean-Talon Power Center Anjou
Méga Centre Lachenais Méga Centre
Mascouche
Légende
Alimentation Costco Grandes Surfaces
Rive-Nord Laval Montréal Secteur
Autoroute Route Existant
En développement Power Centre
CENTRE-VILLE
Les enjeux et l’analyse prospective
L’émergence du commerce électronique et le développement des grandes surfaces s’inscrivent dans le contexte du plafonnement de la demande, d’un marché à « somme nulle ». À court et moyen termes, la plupart des formules commerciales pourront cohabiter, mais pas dans les proportions actuelles.
Les enjeux sont les suivants :
• Se rénover et s’adapter
Pour les centres commerciaux régionaux, les prochaines années seront probable-ment décisives. Plusieurs d’entre eux devront, pour survivre, se repositionner en adaptant leur offre de locataires aux goûts et aux désirs des consommateurs ainsi qu’en procédant à des rénovations physiques et esthétiques;
• Tirer parti d’un secteur en pleine croissance : le divertissement
Le secteur du divertissement, notamment les grands complexes cinématographiques, les centres de jeux virtuels, les restaurants à thème et les activités récréosportives ont connu une progression fulgurante aux États-Unis comme au Canada au cours des années 1990. Ce phénomène devrait se pour-suivre. Il sera décisif, pour certains centres commerciaux existants ou pour les projets de méga-centres, d’intégrer cette composante à leur offre commerciale.
Ces tendances ont déjà commencé à se matérialiser dans la région de Montréal avec la rénovation majeure du Carrefour Laval par exemple. Mais, en plus des efforts d’adaptation, le phénomène marquant des cinq à sept prochaines années dans la région montréalaise sera lié à la poursuite du développement des méga-centres :
• sur les derniers sites stratégiques dans les zones périphériques : - carrefour A-30/A-10;
- carrefour A-13/A-640;
- carrefour A-15/A-640;
- A-20 (sortie 95);
- Carrefour A-15/chemin Ste-Marie à Mirabel.
• sur d’anciennes zones industrielles ou institutionnelles en milieu urbain plus dense (fill in) :
- carrefour Décarie/Métropolitain;
- carrefour l’Assomption/Hochelaga;
- base militaire Longue-Pointe;
- zones industrielles Des Carrières;
- pôle Anjou : Bombardier/Renaude-Lapointe/Pascal-Gagnon;
- Cour Turcot;
- portions de la cour de triage Côte-St-Luc, particulièrement avec le raccordement du boulevard Cavendish.
Il apparaît cependant évident que le nombre et l’ampleur des projets dépendront largement de l’arrivée de nouveaux joueurs tant américains qu’européens sur la scène québécoise, puisque la plupart des chaînes présentes sur le marché actuelle-ment ont pratiqueactuelle-ment complété leur réseau et que le nombre de nouvelles implantations déclinera graduellement.
Les artères commerciales traditionnelles de l’île de Montréal, particulièrement celles qui desservent des quartiers en voie de d’embourgeoisement des arrondissements de l’ancienne ville de Montréal, devraient être moins vul-nérables au développement des grandes surfaces.
En dernière analyse, et à plus long terme, on pourrait s’attendre à une baisse de la demande pour les superficies commerciales. Une partie des transactions s’effectuera par Internet. Le détaillant demeurera, mais sa fonction pourrait être appelée à changer pour devenir davantage un lieu de démonstration et d’expéri-mentation que de transaction. Le consommateur sera plus souvent directement
« en ligne » avec le manufacturier et les produits seront plus souvent acheminés directement du lieu de production au consommateur. On devrait voir apparaître de vastes lieux d’entreposage et de distribution aux intersections des principales autoroutes régionales, infrastructures qui pourraient en partie remplacer les grandes surfaces ou les centres commerciaux en perte de vitesse.
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