L ’OFFRE FONCIÈRE EN RÉPONSE AUX BESOINS DU DÉVELOPPEMENT URBAIN
2. Un enjeu national : l’espace agricole menacé par l’urbanisation
2.4.2 La potentialité de mise en valeur des terrains
Le cas de chengzhongcun, les villages absorbés par l’urbanisation mais
conservant des terrains à caractère agricole
Dans la région municipale, en 2004, il y avait 4 065 000 paysans et 3 185 000 citoyens à Xi’an, soit respectivement 56,1% et 43,9%121 par rapport au total de la population de l’agglomération. En fait, le niveau d’urbanisation de Xi’an de 2004 est déjà atteint à 63,8%. Paradoxalement, la proportion de citadins n’est pas corrélée à ce niveau d’urbanisation important. Il reste encore beaucoup de paysans qui ne sont pas intégrés au système de résidence permanente immatriculée (hukou) qui restreint administrativement le paysan de devenir un habitant de la ville. En 2004, au sein de l’ampleur urbaine de Xi’an, il a existé 417 chengzhongcun, où les paysans sont plus de 400 000 personnes. En fait, leur mode de vie est déjà "urbanisé", mais leur résidence permanente immatriculée est encore liée à la collectivité rurale où la superficie d’utilisation des terrains constructibles par paysan est de plus 150 m². Mais, ce chiffre pour l’habitant de ville est entre 100 - 120 m². Si cette partie des paysans peut se transformer aux habitants de ville, la ville pourra donc économiser 12 - 20 km² de terrains constructibles122.
Terrains restants inutilisés
Jusqu’à la fin de 2004, pour la Ville-centre de Xi’an, 55 terrains sont encore inutilisés, soient 1 242 mus (828 004 m²). Leur moyenne période "dormante" est de 4,57 ans. Parmi eux, le problème le plus grave est à l’arrondissement Baqiao où les "terrains dormants" sont presque un tiers de l’ensemble ; le problème le moins fort est aux arrondissements Xincheng et Yanta où ce type de terrains ne dépasse pas 10% (cf. fig. 6, p. 122).
Selon la destination de ces terrains, le tableau ci-dessous présente que les terrains dormants pour le plus nombre ne sont pas les terrains à usage lucratif dont
121« Bulletin statistique du développement de l’économie et la société de Xi’an de 2004 », Xi’an
Evening News, 18 février 2005, p. 3.
l’utilisation est bien contrôlée par la gestion administrative et le marché.
Tableau 66 - Données en matière de "terrains dormants" de la Ville-centre de Xi’an en 2004 (selon les 6 arrondissements)
Arrondissement lots Surface (m²) %
Beilin 9 127 974 15,46 Yanta 3 75 130 9,07 Lianhu 15 139 317 16,83 Xincheng 9 63 217 7,63 Weiyang 12 145 325 17,55 Baqiao 7 277 041 33,46 Total 55 828 004 100
Source : D’après les données du Bureau du Territoire et des Ressources (BTR) de Xi’an, Les études sur
une utilisation du foncier de manière économe et intensive pour Xi’an, op.cit., p. 41.
Tableau 67 - Affectations prévues des "terrains dormants" de Xi’an en 2004 (selon les destinations foncières)
Destination foncière lots Surface (m²) %
Logements 10 137 774 16,64 Commerces 12 123 547 14,92 Fonctions multiples 12 147 727 17,84 Industrie 1 5 653 0,68 Stockage 4 30 760 3,72 Education et Culture 2 17 873 2,16 Autres 14 364 670 44,04 Total 55 828 004 100
Source : D’après les données du BTR de Xi’an, Les études sur une utilisation du foncier de manière
économe et intensive pour Xi’an, op.cit., p. 42.
Tableau 68 - Temporalités des terrains dormants de Xi’an en 2004 (selon la période dormante)
Période "dormant" lots Surface (m²) %
1-2 ans 14 214 775 25,93
3-5 ans 23 481 616 58,17
6-9 ans 13 86 085 10,40
plus 10 ans 5 45 528 5,50
Total 55 828 004 100
Source : D’après les données du BTR de Xi’an, Les études sur une utilisation du foncier de manière
Selon la période "dormante" de ces terrains, la majorité des terrains laissés inutilisés est entre 3 et 5 ans.
Tableau 69 - Terrains possibles réaffectés aux terrains constructibles
Type des terrains Surface (ha)
Terrains "dormants" 82,80
Zones résidentielles rurales 11 636,00
Chengzhongcun 1 935,65
Total 13 654,45
Source : D’après les données du BTR de Xi’an, Les études sur une utilisation du foncier de manière
économe et intensive pour Xi’an, op.cit., p. 53.
Reconversion des terrains industriels
Il s’ensuit que le tableau ci-dessus nous montre la source de terrains qui peuvent être réaffectés pour les besoins de nouvelles constructions urbaines. Excepté quelques types de terrains soulignés, il y a encore une partie des terrains industriels qui peuvent être reconvertis et certainement influencer le volume de remise en valeur de terrains urbains constructibles. 1 044 entreprises industrielles intérieures du deuxième périphérique de Xi’an, occupent une grande surface de terrains, soit 10,47 km². D’après le plan du développement urbain, jusqu’à 2020, toutes ces entreprises seront déplacées hors de cette région. C'est-à-dire que leur déménagement peut donner à la Ville-centre de Xi’an 10,47 km² d’espaces de développement urbain, dont ils seront les terrains de transport, des espaces verts, des ensembles résidentiels, etc. Egalement, ces entreprises prendront la même surface de terrains constructibles hors du deuxième périphérique.
La densité d’utilisation du sol
A Xi’an, la densité de population n’est pas assez forte et l’occupation du sol personnelle est inférieure à celle des autres villes de même échelle. (Voir annexe VI) C'est-à-dire que la ville possède encore une forte potentialité d’accueil pour l’accroissement de population, via la densification urbaine. Ce mode de
développement urbain permettrait que les territoires urbains soient suffisamment destinés pour l’habitat, le travail, l’achat, le loisir, le transport, etc.123
Parmi les quartiers d’habitation actuels de Xi’an, presque 30% sont au dessous des normes de COS et de densité de construction. A la suite du renforcement du développement urbain, jusqu’à 2020, ces anciens parcs résidentiels doivent améliorer ces normes au gré d’une utilisation des terrains intensive.
D’après la projection et l’analyse ci-dessus, en 2020, Xi’an aura besoins de 70 000 d’hectares de terrains pour les nouvelles constructions. Parmi eux, environ 14 000 d’hectares de constructions urbaines sera sur les terrains urbanisés qui pourront être réaffectés et redistribués. Finalement, la dimension d’accroissement des terrains constructibles en 2020 sera de 56 000 d’hectares.
Généralement, la Ville-centre de Xi’an a besoin de terrains pour ses nouvelles constructions urbaines. Parmi les diverses catégories de terrains, la Ville-centre de Xi’an va restreindre la dimension d’accroissement des terrains d’industrie, de stockages (etc.) mais, poursuivre le développement sur les installations publiques, les espaces publics, etc. Selon les « Etudes sur une utilisation du terrain économe et intensive à Xi’an » issues du Bureau du Territoire et des Ressources (BTR) de Xi’an, en 2004, la superficie totale de terrains construits est de 40 155 hectares, en 2010, il s’atteindra 52 400 hectares, dans encore 10 ans, ce chiffre passera à 60 000 hectares, dont la dimension d’accroissement est de 19 845 hectares (Note de tableau ci-joint).
Cependant, dans la Ville-centre, il y aura 1 427,109 hectares de terrains venus des secteurs déjà urbanisés (les terrains "dormants", les chengzhongcun, etc.) Parmi eux, 50% seront destinés aux terrains de transport, 25% pour développer les installations publiques, et les autres 25% pour construire des logements.
123 Liu G.Y., Wu S.H., Yang D.L., Lei Z.B., Deng X.L., Shi F.L., Li J., Les études sur une utilisation du
Tableau 70 - Projection sur les divers types d’utilisation des terrains constructibles en 2020 de Ville-centre de Xi’an
Destination foncière Dimension
d’accroissement (ha) Total d’utilisation du terrain (ha) % par rapport au total de la ville Logements 5 381,192 14 667,12 24 Installations publiques 5 603,862 15 278,25 25
Places et des routes 4 861,628 13 444,86 22
Industrie 3 525,608 9 778,08 16
Autres 2 894,710 7 944,69 13
Total 22 267,000 61 113,00 100
Source : D’après les données du BTR
Note : D’après le Schéma Directeur de Xi’an (2008-2020), la municipalité de Xi’an doit obligatoirement diminuer cet accroissement et contrôler le total de terrains constructibles de Ville-centre de Xi’an inférieur à 490 km².
En 2008, Xi’an commence à renforcer le traitement des "terrains dormants". Avant avril 2008, une enquête globale s’engage dans la ville sur les terrains urbains qui restent en vacant.
Pour les terrains qui n’ont pas encore utilisés au bout de deux ans, la municipalité va reprendre gratuitement leur droit d’utilisation du sol et les remettre au marché en vertu de la loi ; au cas où les terrains ne se conformeraient pas à ces conditions, ils doivent être traités en temps opportun par la réaffectation, l’échange équivalent ou l’utilisation temporaire, etc.
Pour les "terrains dormants" durant plus d’un an (mais moins de deux ans), une sanction pécuniaire équivalant 20% du prix de cession du droit d’utilisation du sol, doit être acquittée par les détenteurs. Ainsi, les collectivités locales répertorient ces détenteurs du droit d’utilisation du sol (sans aucune exception), afin de les surveiller. Avant de résoudre le problème, les entreprises en question n’ont pas le droit de demander les NTC, ni de participer aux nouvelles cessions du droit d’utilisation du sol.