Qui accapare les terrains convoités ?

Pour les promoteurs cherchant ardemment des transactions publiques justes, la circulaire n°11 du 9 mai 2002 du MTR avait été une bonne nouvelle. Elle stipulait en effet que « La cession des droits d’utilisation de toute sorte de foncier à usage lucratif destiné au commerce, au tourisme, au loisir, au logement privé, etc.… doit obligatoirement se faire par Appel d’offre, par Adjudication ou par Affichage ». Néanmoins, l’arrêté n°33 de la DGMB sorti le 28 juin 2002 (seulement 48 jours après la circulaire n°11 du MTR) redonne aux promoteurs les cinq opportunités pour l’acquisition du droit d’utilisation du terrain par Accord. La sortie urgente de ce règlement signale ainsi aux promoteurs qu’il s’agit de leur dernière chance pour faire fortune, en jouant sur l’absence de stratégies juridiques. C’est pourquoi on constate une forte compétition pour l’accaparement des sols, entre 2002 et 2003 à Beijing.

D’après le recensement des organismes intéressés, de la sortie de l’arrêté n°33 de la DGMB (le 28 juin 2002) à la fin d’octobre 2003, la totalité des terrains cédés pour le droit d’utilisation du sol par Accord est d’environ 10 000 hectares, la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) programmée est de 130 millions de m². En réalité, entre 1992 et 2002, donc durant 10 ans, la totalité des terrains concernant la cession du droit d’utilisation du sol par Accord, n’avait été que de 9 811,4 hectares, et la SHOB concernée n’était que de 140 millions de m².⁶² D’après l’analyse de HU Ruixian, chercheur au laboratoire du Comité du Parti pour la municipalité de Beijing, « ces 10 000 hectares de terrains sont aux mains de véritables "parasites fonciers", les compagnies qui spéculent sur le foncier, et de grandes entreprises immobilières. ».

Ces entreprises du secteur public sont soit directement subordonnées à la municipalité de Beijing, soit étroitement reliées à la collectivité territoriale. Il s’agit par exemple du Group Tianhong, entreprise parapublique subordonnée à la Commission de la Construction des villes & campagnes. C’est aussi le cas du Group

62 Chen X., Zhang B.S., « La veille de la réforme, plus cent millions de m² de terrains sont accaparés, qui "manipule" les immobiliers de la capitale nationale », China News Weekly, 2 mars 2004.

Shouchuang, entreprise parapublique subordonnée à la municipalité de Beijing, mais aussi Group Zhujiang, grande entreprise de Hongkong possédant une abondante ressource financière, etc. Tous ces terrains sont localisés dans la métropole de Beijing.

Ainsi, ces "parasites fonciers" sont des entreprises qui ne font que spéculer sur le foncier mais n’ont pas d’actions immobilières. La démarche à suivre pour ces entreprises est la suivante : il faut d’abord inscrire une compagnie filiale pour acquérir le droit d’utilisation des terrains cédés. Lorsque cette compagnie réussit à détenir le droit d’utilisation d’un terrain, elle va les revendre pour réaliser un profit spéculatif.

La majorité de ces "parasites fonciers" de Beijing sont des entreprises locales qui possèdent sûrement des relations solides avec les administrations municipales. S’appuyant sur cet avantage, ils acquièrent beaucoup plus facilement le droit d’utilisation des sols que les autres concurrents provinciaux. Si les transactions sur le droit d’utilisation du sol étaient rendues publiques, leurs avantages n’existeraient plus. L’arrêté n°33 de DGMB est donc bien leur dernière chance de faire fortune en utilisant ces lacunes législatives.

Les ressources principales des terrains accaparés par ces entreprises sont les suivantes :

  terrains dans le cadre de "l’amélioration d’habitat insalubre" (weifang gaizao) de Beijing. Les droits d’utilisation de ces terrains sont directement affectés par la collectivité de chaque arrondissement ;

  grandes surfaces des terrains réunies petit à petit dans les mains de grandes entreprises qui s’occupent de la "1^ère phase d’aménagement du terrain" (tudi yiji

kaifa, cf. infra, p. 107). C’est parce que ces entreprises sont normalement

subordonnées à la municipalité ou au district. Avec ces avantages, elles peuvent toujours facilement acquérir les droits d’utilisation du terrain par la cession à titre gratuit, par la collectivité territoriale depuis plusieurs années. Ces terrains peuvent être aménagés ou construits par ces entreprises elles-mêmes. Ils peuvent aussi être transférés directement à d’autres entreprises sans aménagement ;

  terrains dans la vingtaine de « zones d’activités » créés par les collectivités de district, de bourg et de xiang dans la banlieue de Beijing. Le droit d’utilisation de ces terrains peut être cédé par la procédure d’Accord. Les bourgs et les xiangs de la banlieue de Beijing permettent aussi qu’après que le droit d’utilisation des terrains de propriété collective ait été approprié, ces terrains soient mis directement sur le "marché foncier" par les promoteurs immobiliers qui en ont obtenu la jouissance.

  terrains qui appartiennent aux anciennes entreprises industrielles. A la suite de l’application du Schéma Directeur de la municipalité de Beijing, une grande partie des anciennes entreprises industrielles situées dans les parties urbaines les plus cotées sont obligatoirement délocalisées. C’est également une ressource importante des terrains dont le droit d’utilisation du sol est alloué par l’administration. De même, en vu de l’Expo 2010 à Shanghai, de très importantes friches industrielles et portuaires situées au centre de l’agglomération seront reconverties à partir de la procédure d’Allocation à titre gratuit.

  les terrains qui appartiennent aux "unités de travail" (danwei) du pouvoir central à Beijing. Ces derniers possèdent un grand nombre de terrains dont le droit d’utilisation est acquis par Allocation. Ils peuvent s’autodéterminer et par coopération avec des promoteurs pour être aménagés et construits ;

  les terrains dans les bandes vertes ségrégatives sont crées nécessairement pour la qualité du développement urbain. Ces terrains peuvent aussi être autodéterminés pour leurs utilisations, par la collectivité territoriale.

La plupart de ces terrains accaparés sont concernés dans les cinq types de terrain dont le droit d’utilisation peut exceptionnellement être cédé par Accord, et précisent "les cinq opportunités" laissées par l’arrêté n°33 de la DGMB.