La délimitation des terrains pour deux différentes natures de cession

une lettre d’intention concernant une proposition sur le prix de cession du droit d’utilisation du sol. Si la majorité des lettres d’intention est jugée acceptable, les organismes responsables décideront des dispositions à prendre en temps voulu, pour une cession du droit d’utilisation de ce terrain, soit par Appel d’offre, soit par Adjudication ou soit par Affichage. Les pré-demandeurs seront également avertis pour participer à cette opération et leurs offres de prix ne pourront pas être inférieures à celles proposées dans leurs lettres d’intention. »

La procédure de pré-demande d’utilisation du sol a vocation à prévenir les circonstances défavorables entrainant un prix très modique sur le doit d’utilisation du sol ou une adjudication avortée. Cette procédure est introduite pour la première fois à l’intérieur du pays. En réalité, à Hongkong, c’est une procédure adoptée de manière très courante. Le MTR indique que cette procédure vise uniquement à détailler et à parfaire le système de cession du droit d’utilisation du sol, mais qu’elle ne constitue pas une nouvelle règlementation. La mise en œuvre de cette procédure peut offrir aux organismes compétents les connaissances sur la demande du "marché foncier". Grâce à la communication offerte par cette procédure de pré-demande entre les promoteurs et les organismes corrélatifs⁷⁶, les informations en matière de foncier pour les promoteurs immobiliers seront plus transparentes.

4.3 La délimitation des terrains pour deux différentes natures de

cession

Les deux normes précitées précisent par ailleurs le périmètre du terrain en fonction de la nature de la cession soit l’Appel d’offre, soit l’Adjudication, soit l’Affichage.

76 Jiang Y.X., Zhang X.D., « Avant la cession publique, une requête peut être avancée sur l’utilisation du sol », The Beijing News, 31 juillet 2006, p. 8.

Elles impliquent concrètement cinq sortes de terrain comme suit :⁷⁷

  les terrains à usage lucratif destinés au commerce, tourisme, loisir ou aux logements privés, etc., et les terrains destinés à une industrie compétitive ;

  les terrains concernant des programmes d’offre foncière, notifiés en matière d’Allocation ou de cession par Accord, dans le cas où il y a plus d’un acheteur potentiel sur un même terrain ;

  les terrains concernant le droit d’utilisation du sol par Allocation en cas de changement d’usage par une réaffectation et en cas de transfert du droit d’utilisation du sol, lorsque leur droit d’utilisation du sol sera repris, conformément à la « Lettre de décision sur Allocation du droit d’utilisation du sol de propriété étatique », ou aux lois et règlements ou aux prescriptions administratives, etc. ;

  Les terrains cédés pour le droit d’utilisation du sol en cas de changement d’affectation, lorsque leur droit d’utilisation du sol sera repris, conformément au « Contrat de cession du droit d’utilisation du sol de propriété étatique », aux lois et règlements ou aux prescriptions administratives, etc. ;

  les autres circonstances concernant la cession par Appel d’offre, par Adjudication, ou par Affichage précisées par lois ou règlements ou prescriptions administratives, etc.

A l’exception des situations par cession publique qui sont stipulées par lois et règlements ou prescriptions, les autres cessions sur le droit d’utilisation du sol peuvent être effectuées par Accord. Le domaine du foncier affecté par la cession par Accord inclut principalement cinq catégories :

  tous les terrains, excepté tous ceux qui sont considérés comme terrains à usage lucratif et qui sont normalement destinés au commerce, tourisme, loisir et

77 Selon l’art. 3 de la4ème section de « Norme sur la cession par Appel d’offre, par Adjudication, ou par Affichage du droit d’utilisation du sol de propriété étatique » (norme expérimentale) et celle de « Norme sur la cession par Accord du droit d’usage de la terre de propriété étatique » (norme expérimentale)

logement privé, etc., et qui n’ont qu’un seul demandeur présenté, après l’annonce du programme d’offre foncière ;

  les terrains dont les utilisateurs du droit d’utilisation du sol par Allocation ou par location présentent une demande afin de céder ce droit par Accord. Puis après ratification conformément à la loi, le droit d’utilisation de ces terrains concernés peut être cédé par Accord. Sont exclus les cas où les lois et règlements, ou les prescriptions administratives, etc., annoncent qu’il faut alors reprendre ce type de droit d’utilisation du sol et le relancer à la cession publique ;

  les terrains alloués en cas de transfert de leur droit d’utilisation du sol avec la demande de cession par Accord par ses utilisateurs. Après ratification conformément à la loi, le droit d’utilisation de ces terrains concernés peut être cédé par Accord. Sont exclus les cas où les lois et règlements, ou les prescriptions administratives, etc., annoncent qu’il faut alors reprendre ce droit d’utilisation du sol et le relancer à la cession par Appel d’offre, par Adjudication, ou par Affichage ;

  les terrains cédés avec le droit d’utilisation du sol au cas où l’utilisateur présente une demande pour prolonger le terme du bail. Si la demande est agréée, la prolongation du droit d’utilisation du sol peut être effectuée par Accord ;

  les autres circonstances relatives à la cession par Accord sont prévues précisément par lois ou règlements ou prescriptions administratives, etc.

Dans le cas où les circonstances spécifiques rendent difficile la détermination du mode de la cession adopté, il est possible de prendre une décision collective par un organisme coordinateur, sur la cession du droit d’utilisation du sol de propriété étatique. C’est pour prévenir des erreurs graves dues à des fautes individuelles au cours de la procédure de cession.

Les deux normes précitées concrétisent la progression en faveur d’une marchandisation relative à la distribution des ressources des territoires et un développement du "marché foncier" chinois plus ouvert, égal et juste. En réalité, leur mise en œuvre reste pleine d’ambiguïté car elles devraient être confirmées par l’article

12 de la « Loi sur la gestion foncière de la République Populaire de Chine (RPC) » ainsi que par l’article 17 de la « Loi sur la gestion de l’immobilier urbain de la RPC ». De fait, ces deux textes législatifs demeurent imprécis à l’égard de nos deux normes. Selon l’article 79 de la « Loi de légalisation », il est stipulé que "la force de la loi est au-dessus de celle des règlements administratifs, des règlements locaux et des prescriptions". Ces deux normes ont donc à faire face à un risque d’ineffectivité. Pour sauvegarder la dignité de la loi et exercer effectivement ces deux normes innovantes, il convient de proposer de réviser le plus vite possible, les deux clauses précitées par le Comité Permanent de l’Assemblée Populaire Nationale (CPAPN). Il semble à ce sujet que l’on soit en présence de situations juridiques conflictuelles relevant notamment de la hiérarchie des normes et de celle des textes juridiques.

4.4 Les conditions préalables d’une cession sur les terrains destinés