L ’OFFRE FONCIÈRE EN RÉPONSE AUX BESOINS DU DÉVELOPPEMENT URBAIN
1.2 La montée en puissance du coût du foncier constructible
1.2.3 Le cas spécifique de Beijing
Le coût du foncier urbain pour la ville de Beijing est le plus cher du pays, puisque le prix moyen de cession publique atteint 2 359,9 yuans/m² en 2005, soit 10,1% de plus par rapport à l’année 2004. Dans le tableau ci-joint, le prix le plus haut est de 7 210 yuans à 9 750 yuans (721-975 euros) le mètre carré pour les commerces. Celui le plus bas est de 100 yuans à 170 yuans (10-17 euros) le mètre carré pour l’industrie.
Tableau 44 - "Prix foncier" de Beijing d’après différents modes de cession (2000 – 2005)
(yuan/m²)
2000 2001 2002 2003 2004 2005
Cession par Accord - - - 673,6 907,3 383,5
Cession publique - - - 1 454,5 2 143,6 2 359,9
Appel d’offre - - - 1 060,7 2 322,7 3 168,0
Adjudication - - - 3 139,7 0 0
Affichage - - - 1 127,3 2 118,4 1 971,6
Prix moye de cession 623,2 465,5 397,3 701,7 1014,1 616,3
Source : LIU Kun, d’après les Annuaires du territoire et des ressources de la Chine entre 2000 et 2005. Note : Avant 2003, il n’y a pas de données statistiques détaillées en matière de montant du coût de divers cessions ; 10 yuans ≈ 1 euro
Tableau 45- Critères et prix de référence des terrains domaniaux de ville de Beijing, 2002
(yuan/m²)
Critère foncier
Commerces Affectations mixtes Logements Industrie
I 7 210-9 750 5 540-8 250 4 740-7 000 1 200-1 800 II 5 680-7 680 4 440-6 000 3 800-5 760 1 000-1 220 III 4 530-6 130 3 620-4 940 2 730-4 590 850-1 050 IV 3 720-5 090 2 650-3 900 2 090-3 600 600-900 V 2 720-4 000 1 960-2 790 1 500-2 790 420-680 VI 1 970-2 900 1 290-2 080 1 060-1 820 310-510 VII 1 150-1 980 880-1 320 630-1 080 220-330 VIII 530-1 180 430-900 330-650 150-240 IX 250-540 200-450 180-370 100-170 X 140-260 140-260 140-260 -
Source : D’après l’Arrêté n° 32 (2002) de la municipalité de Beijing Note : mis en œuvre le 10 décembre 2002.
Le 29 janvier 2007, l’Académie des Sciences sociales de Beijing a publié un « Livre bleu ». Ce livre présente plusieurs points, notamment le fait qu'à Beijing, de novembre 2001 à novembre 2006, il y a eu 253 lots de terrains cédés pour le droit d’utilisation du sol, par la cession publique. Le montant total concerné durant ces 5 années, a été de 46,6 milliards de yuans, soit de 14,5 milliards de yuans de bénéfices reportés, dont la prime est arrivée à 6,2 milliards de yuans.
Il indique aussi que le prix moyen du droit d’utilisation du sol, en 2006, par rapport à celui de 2005 traduit une tendance à la décroissance. Ceci s’explique parce que le mode d’appel d’offre est beaucoup utilisé pour les cessions du droit d’utilisation des grandes surfaces du sol en 2006. Cette mise en opération s’effectue pour contrôler, dans un certain degré, la tendance à la hausse du prix de cession du droit d’utilisation du sol.
Tableau 46 - "Prix fonciers" moyens de Beijing de quatre affectations foncières, 2000-2006
(yuan/m²)
Multi-affectation Commerce Logement Industrie
2006 3 635 5 952 4 243 708 2005 3 361 5 541 3 884 658 2004 2 383 4 739 2 127 0 2003 2 331 4 591 2 058 478 2002 2 271 4 448 2 011 467 2001 2 208 4 255 1 961 460 2000 2 159 4 111 1 908 458 Source : http://www.landvalue.com.cn
1.2.4 Quelle relation entre l’essor du "prix foncier" et l’offre foncière ?
Il convient de dire que l’insuffisance de l’offre foncière conduit directement à la hausse du "prix foncier". La raison essentielle de l’insuffisance de l’offre foncière peut être datée jusqu’avant 3 ans, lorsque la circulaire n°71 du Ministère du Territoire et des Ressources (MTR) et du Ministère de la Supervision (MS) demande que : désormais, il ne permet plus de cession par Accord pour le droit d’utilisation des terrains à usage lucratif à partir du « 31 août 2004 ».D’un côté, le rapide développement urbain demande un grand volume de terrains constructibles ; de l’autre côté, l’Etat restreint l’offre des terrains constructibles surtout pour l’immobilier. Il s'est donc créer une grande tension sur l’utilisation du sol à usage immobilier.
A partir de 2006, l’Etat a commencé à agrandir l’offre du terrain, surtout pour la construction de logements, soit 40% par rapport à l’ensemble de l’offre. Jusqu’à août 2007, le volume de l’offre foncière a satisfait la demande. Mais pourquoi y'a-t-il encore une insuffisance de l’offre foncière ? Outre la raison de la longue durée de la 1ère phase d’aménagement du territoire qui empêche ensuite d’agrandir l’offre foncière, les causes plus importantes sont les suivantes : une grande quantité de terrains "vendus" est stockée par les promoteurs immobiliers, la réalité d’une utilisation illicite en matière de foncier (cf. infra. p. 194). D’après le rapport de 2007 du « TOP 10 entreprises immobilières de la Chine »97, en 2006, le volume du foncier stocké par les 100 plus puissants promoteurs de la Chine était d’environ 381 hectares, et a augmenté de 30,8% par rapport à l’année précédente.
D’après un rapport récent du MTR,98 2007 est l’année où la fluctuation élevant les "prix fonciers" et les prix des logements a été la plus forte. Le niveau des "prix du foncier" des villes chinoises continuera à monter en 2008, donc, le marché immobilier aura la même tendance à l’accroissement des prix immobiliers. C’est pourquoi en avril 2008, afin de renforcer le contrôle sur les prix immobiliers, le MTR stipule que, à partir de 2008, il y aura 105 villes chinoises, au total, qui seront incluses dans le « Système d’observation dynamique des "prix du foncier" urbains de la Chine », au lieu des 50 villes jusqu’à lors concernées99.
Généralement, en Chine, le "prix du foncier" actuel présente encore un caractère artificiel sous le contrôle de l’Etat (macro-contrôle) ou des collectivités
97 Par l’équipe de recherche sur TOP 10 entreprises immobilières de la Chine.
98 Xu J. Y., « Info du MTR : le "prix foncier" s’élèvera encore en 2008 », Shanghai Evening Post, 15 avril 2008, p. 13.
99 D’après la « Circulaire visant à renforcer davantage la gestion sur l’observation dynamique des "prix fonciers" urbains », MTR, 11 mars 2008.
territoriales. Il convient ici de rappeler les deux situations qui pèsent sur la détermination des "prix fonciers".
D’un côté, la Chine se situe encore dans une période de grands changements socio-économiques dans lequel existe un développement inégal en matière de "marché foncier". Jusqu’à 2005, environ 67,8% des terrains se négociaient au prix du marché. Mais, 32,2% des terrains restant sont encore hors marché et sont occupés souvent à titre gratuit par Allocation administrative (cf. tableau 18. p. 116).
D’un autre côté, une complexité supplémentaire vient de l’attitude des collectivités territoriales, qui essaient d’empêcher toute vente de cession publique, même au meilleur prix, et qui préfèrent les autres négociations "privées" avec les promoteurs. Il s’ensuit que les transactions commerciales sur les terrains souvent réussissent, mais à la condition de sacrifier les intérêts des paysans qui possèdent originalement le droit de jouissance du sol.
On est conduit dans le cadre de cette recherche à formuler à certain nombre d’interrogations fondamentales Pourquoi réquisitionner les terrains agricoles à bas prix? Pourquoi ne pas mettre les terrains des entreprises d’Etat délaissés à cause de raisons institutionnelles, sur le "marché" ? Pourquoi les intérêts sur le foncier des entreprises d’Etat ou des paysans sont-ils facilement accaparés par les collectivités territoriales, au nom d’un « intérêt public ».
Généralement, afin de mieux réguler le "marché foncier", les points suivants seraient à retenir pour la gestion foncière :
contrôler strictement la répartition des ressources foncières ;
accroitre la quantité de terrain mis sur le "marché foncier", afin d’établir un mécanisme de régulation plus puissant du "marché foncier", ce qui donc rendra le "prix foncier" plus conforme à la réalité ;
distribuer une partie des profits fonciers entre les collectivités territoriales, les entreprises ou les paysans, de façon équitable ;