L ’OFFRE FONCIÈRE EN RÉPONSE AUX BESOINS DU DÉVELOPPEMENT URBAIN
1.3 Des prospectives d’expansion peu contournables
1.3.1 L’amendement du Schéma directeur de Xi’an (2004-2020)
Une préoccupation majeure du pouvoir central et de maitriser le coût de logement en intervenant sur la hausse de transaction foncière. Mais, on a vu que pour ce faire il favorise telle ou telle procédure lors des cessions à droit à construire. Mais ces interventions de nature juridique trouvent vite leur limite face aux prospectives démographiques de toutes les agglomérations urbaines et aux documents d'urbanisme qui sont élaborés en réponses. On évoquera brièvement, à cet égard, le cas de trois grands métropoles chinoises.
1.3.1 L’amendement du Schéma directeur de Xi’an (2004-2020)
La municipalité de Xi’an doit assurer, d’un côté, l’offre foncière pour les projets importants et urgents, d’un autre côté, un développement socio-économique durable, Xi’an va continuer de poursuivre les études sur l’aménagement urbain et le plan d’utilisation du sol.
« D’après la dernière version du Schéma directeur de Xi’an (celle promulguée en mai 1999, pour les années entre 1995 et 2010), 135 000 mus (9000 hectares) de terrains cultivés sont autorisés à être réaffectés pour la construction urbaine par le CAE pour la période entre 1997 et 2010. Mais, en réalité, jusqu’à 2002, l’occupation de terrains cultivés est déjà 123 700 mus (8 247 hectares). »100 C'est-à-dire
qu’environ 92% des terrains ont été utilisés en seulement en cinq ou six ans. Dès 2003, il restait très peu de terrains constructibles pour Xi’an. L’utilisation actuelle de terrains dans l’ensemble urbain n’est pas bien équilibrée. Le centre historique de la ville est trop chargé, mais, les terrains urbanisés dans la zone sud et nord sont trop denses et la mise en valeur de terrains des zones est et ouest est moins efficace.
100 He H.X., Directeur général du BTR de Xi’an, Explications pour quelques questions autour de
l’Amendement du Schéma Directeur de Xi’an (2004-2020), Bulletin de la 21e séance de 13e congrès du Comité permanent de l’Assemblée populaire de la municipalité de Xi’an, n°3, 2005.
Tableau 47 - Données essentielles sur l’Amendement du Schéma directeur de Xi’an (2004-2020)
2010 2020
Population Superficie urbaine construite (km²)
Population Superficie urbaine construite (km²) Ville-centre 5 245 900 524 6 000 000 600 Agglomération politique 7 007 000 - 7 733 600 778 Région urbaine 9 554 600 - 10 306 900 850
Source : D’après le Schéma directeur de Xi’an (2004-2020)
Note : Agglomération politique = Ville-centre + 4 districts
Tableau 48 – Surface du territoire de différents niveaux régionaux de Xi’an en 2020
Surface du territoire (km²)
Ville-central 600
Agglomération politique 3 600
Région urbaine 9 983
Source : D’après le Schéma directeur de Xi’an (2004-2020)
Durant ces quelques années, la Zone de haute-technologie, la Zone économique et technique et la Zone culturelle et touristique, se sont développées rapidement. Il s’ensuit que les normes d’utilisation des terrains constructibles sont presque tous utilisées avant la période prévue.
Ainsi, en 1997 et en 2002, deux grands districts (district Lintong et district Changan) s’incorporent en tant qu’arrondissement à l’ampleur administrative de la Ville-centre de Xi’an, se conformant à l’essor du développement urbain par l’agrandissement de la dimension urbaine.
Enfin, d’après « Les études sur l’amélioration des conditions d’utilisation des terrains urbains et ruraux de Xi’an »101, la norme d’utilisation des terrains cultivés, concernée les Nouveaux Terrains Constructibles (NTC, cf. glossaire) de 9 000
101
Les études sur l’amélioration de la structure d’utilisation des terrains urbains et ruraux de Xi’an,
Rapport des études n°5pour l’amendement du PGUS de Xi’an, sous la direction de Liu G.Y., Dong X. J., issu par Bureau de l’amendement du PGUS de Xi’an, BTR de Xi’an, Institut économique du Commission du développement et de la réforme de la municipalité de Xi’an, décembre 2005, p. 3.
hectares est approuvée par le CAE pour les années entre 1997 et 2010. Mais en réalité, jusqu’à la fin de 2004, l’utilisation des NTC a été déjà de 15 820 hectares. C’est-à-dire qu’en moins de 6 ans, la norme des terrains constructibles est déjà dépassée, soit extrêmement 6 820 hectares. Excepté certains éléments comme le niveau peu intensif d’utilisation foncière, il se présente encore des contradictions sérieuses entre la demande et l’offre foncière.
Tous ces problèmes demandent inévitablement un ajustement sur l’ancien programme.Les normes programmées du Schéma directeur (2004-2020) se présentent par les tableaux ci-dessous.
Fig. 8 –Aire métropolitaine de Xi’an selon le Schéma directeur (2008-2020), Liu K.
La projection de l’utilisation du sol à Xi’an en 2020
Le tableau ci-dessous nous présente en valeur les proportions du secteur primaire, du secteur secondaire et du secteur tertiaire de Xi’an. En 1996, ils étaient respectivement de 11,4%, 41,4% et 47,2% ; jusqu’à 2007, ils sont respectivement de 4,8%, 43,9% et 51,3%. Clairement, la proportion du secteur primaire décline fortement et celle du secteur tertiaire s’accroît de l’autre côté.
Tableau 49 – Données sur les trois secteurs de Xi’an (Millions de yuans) an 1996 2004 2007 secteur primaire 4,694 6,005 8,317 secteur secondaire 16,996 49,567 76,251 secteur tertiaire 19,352 54,015 89,142 Total 41,042 109,587 173,710
Source : D’après l’« Annuaire statistique de la municipalité de Xi’an – 1997» et les « Bulletins statistique du développement de l’économie et la société de Xi’an » de 2004 et de 2007.
Note : 1 euro = 10 yuan
Tableau 50 – Changement de proportion des divers types de terrains de Xi’an durant les prochaines 15 ans (%) Types fonciers 2004 2010 2020 Terrains cultivés 31,48 30,99 30,50 Plantations 2,70 1,91 1,11 Terrains boisés 42,16 43,58 45,00 Prairies 1,24 0,90 0,55
Autres terrains agricoles 1,97 1,32 0,68
Terrains utilisés pour les zones
résidentielles, les industries et les mines
10,36 11,94 13,52
Terrains pour les transports 0,45 0,79 1,14
Terrains pour les installations hydrauliques 0,32 0,41 0,50
Terrains non utilisés 9,32 8,16 7,00
Source : D’après Recherche sur l’utilisation du terrain en procédant à une planification régionale,
op.cit., p. 11
Note : Voir l’annexe V – Tableau - Changement de surface des divers types de terrains de Xi’an durant les prochaines 15 ans
A la suite de l’évolution de la structure des trois secteurs, leurs dispositions en espace évoluent parallèlement. De ce fait, la structure d’utilisation des terrains change dans les aspects suivants :
Les zones résidentielles rurales ont diminuées alors que les terrains urbanisés se sont étendus ;
Les industries sont délocalisées du centre urbain ;
Les commerces s’accroissent et s’accumulent au CBD ou aux centres secondaires de la ville ;
Les terrains d’infrastructures et d’équipements de service s’accroissent ;
L’habitation est déplacée hors de l’ancienne région urbanisée dont les terrains d’habitat s’étalent ;
Les espaces verts et ouverts s’accroissent.
Selon les tableaux ci-dessus, les terrains cultivés, les terrains de plantations, de prairies et les terrains non utilisés seront encore réduits durant les prochains 15 ans. En revanche, les terrains pour les zones résidentielles, les industries et les mines, pour les transports et pour les installations hydrauliques s’accroissent rapidement.
Tableau 51 – L’accroissement programmé de la dimension de terrains constructibles de Xi’an (2005-2020) 2004 2020 2005-2020 A B C A B C D E I 401,55 466,38 86,10 600 600 100,00 198,45 155 II 77,06 56,39 136,00 245 195 125,64 167,94 131 III 31,24 20,60 151,65 121 78 155,13 89,76 70 IV 430,60 253,61 169,79 330 207 159,42 -100,60 -78 V 183,38 16,44 - 539 20 - 355,62 277 Total 1 123,83 813,42 138,16 1 835 1100 166,82 711,17 555
Source : D’après les données de 2005 du BTR de Xi’an. Note :
A Surface de terrains constructibles (km²) B Population (milles personnes)
C Occupation personnelle de terrains (km²/pers) D Accroissement des terrains constructibles (km²) E Surface d’occupation de terrains cultivés (km²)
I Ville-centre de Xi’an (incluant 53,74 km² de vestiges historiques et 51,70 km² de terrains inconstructibles à cause de nature du sol et des catastrophes naturelles) II Districts
III Bourgs
IV Zones résidentielles rurales
V Autres terrains constructibles (incluant les terrains de transport, terrains d’installations hydrauliques, terrains pour les mines, etc.)
Il convient de diviser le procédé de l’urbanisation en trois phases : la phase initiale, la phase d’accélération et la phase de stabilisation. Avec le passage au
processus d’urbanisation, une règle de la progression sur l’utilisation intensive des terrains se représente à la suite des formules suivantes : l’utilisation arbitraire – l’utilisation intensive du niveau bas – l’utilisation abusive – l’utilisation intensive.
Aujourd’hui, Xi’an se situe au début de la phase accélératrice où l’intensité d’utilisation des terrains et des espaces du centre-ville augmente sans cesse. Afin de sauvegarder la ville historique, l’urbanisation est stabilisée dans l’ancien centre urbain et, parallèlement, s’accélère dans cinq centres urbains secondaires. Selon cette prévision officielle, jusqu’à 2020, la dimension d’accroissement globale des terrains construits atteindra 711,17 km² dont 555 km² de terrains cultivés seront consacrés à cet accroissement (tableau ci-dessus).
D’après le tableau ci-dessous, on trouve que les normes des terrains résidentiels et industriels se conforment principalement avec le standard national. C’est-à-dire que leur niveau d’utilisation intensive s’accorde généralement avec le standard national. Mais, le ratio d’espace vert est faible par rapport au niveau national. Désormais, Xi’an va encore faire des efforts pour agrandir la surface d’espaces verts afin de s’harmoniser entre l’humanité et la scientificité de l’environnement d’habitat et le développement urbain.
Tableau 52 – Données de divers types fonciers urbains de 6 arrondissements de la ville-central de Xi’an en 2004
Type foncier Surface (Ha) Proportion (%)
Terrains industriels 8 575,80 21%
Terrains résidentiels 10 444,30 26%
Espaces verts 2 607,40 6%
Ensemble des terrains
constructibles 40 535,32 100%
En 2004, il y avait déjà 7 250 000 habitants à Xi’an. Selon cette projection démographique, ce chiffre atteindra à 9 550 000 en 2010 et à 10 707 800 en 2020102. D’après le standard national, « Classification de terrains urbains et standard pour l’aménagement du terrain constructible (GBJ 137-90-Standard d’utilisation du sol) », la surface des terrains constructibles, par personne, est de 100 m² selon la catégorie de la ville de Xi’an. Il en résulte donc la surface générale d’accroissement sur les terrains constructibles en 2020.
Tableau 53 – Standard national en matière de proportion de divers types fonciers urbains
Type foncier Proportion (standard national)
Terrain résidentiels 20~32%
Terrains industriels 15~25%
Espaces verts 8~15%
Source : D’après le tableau 4.2.1 du standard national, « Classification de terrains urbains et Standard pour l’aménagement du terrain constructible (GBJ 137-90-Standard de l’utilisation du sol) ».
Tableau 54 – Projection de l’accroissement des terrains constructibles en 2020
(Ha) 2004 2020 Surface d’accroissement Construction urbaine 50 985 96 600 45 615 Ville-centre 40 155 60 000 19 845 Districts 7 706 24 500 16 794 Bourgs 3 124 12 100 8 976
Terrains pour les industries et les mines 16 781 24 000 7 219
Terrains de transport 7 538 14 200 6 662
Terrains d’installations hydrauliques 2 752 10 000 7 248
Autres 3 4327 38 700 4 373
Ensemble des terrains constructibles 112 383 183 500 71 117
Source : D’après les données du BTR de Xi’an, et LIU G.Y., Wu S.H., Yang D.L., Lei Z.B., Deng X.L., Shi F.L., Li J.,Les études sur une utilisation du foncier de manière économe et intensive pour Xi’an, Rapport des études n°4pour l’amendement du PGUS de Xi’an, issu par Bureau de l’amendement du PGUS de Xi’an, BTR de Xi’an, Institut de recherche immobilière de l’Université du transport de Xi’an, décembre 2005, p. 53.
102 D’après le Schéma Directeur de la municipalité de Xi’an (2008-2020), approuvé le 6 mai 2008 par le CAE.
D’après le tableau ci-dessus, conjoint avec les chiffres de tableau ci-dessous, il convient de dire que, le Schéma directeur (2008-2020) est plus objectif et rationnel sur la projection en matière de terrains constructibles. D’un côté, il ne diffère pas de la réalité d’accroissement total de terrains constructibles de la ville, où il augmente cette norme. D’un autre côté, il vise à restreindre l’étalement de Ville-centre, à développer les villes secondaires de Xi’an qui soutiendront les pressions démographiques socio-économiques du futur. Ce Schéma directeur ajoute le volume de terrains constructibles pour un certain développement des districts et des bourgs. De plus, la projection de l’étalement urbain de Ville-centre est obligatoirement revu à la baisse afin d’économiser la ressource foncière et d’utiliser le foncier en mode intensif. Tous ces changements sont en conformité avec les demandes du macro-contrôle de l’Etat sur le foncier.
Tableau 55 – Analyse des deux derniers Schémas Directeurs (SD) de Xi’an sur le volume des
terrains constructibles
Terrains constructibles SD 2004-2020 (km²) SD 2008-2020 (km²) Différence (km²)
Ville-centre 600 490 -110
Autres secteurs urbains*
250 375 +125
Région urbaine 850 865 +15
Source : D’après le Schéma Directeur de Xi’an (2004-2020) et le Schéma Directeur de Xi’an (2008-2020) approuvé par le CAE le 9 mai 2008
Note : * Autres secteurs urbains concernent les 4 districts et les bourgs selon le Schéma directeur de Xi’an (2004 - 2020). Après mai 2008, selon le nouvel Schéma directeur de Xi’an (2008-2020), il ajoute à cette partie les 4 districts urbains et les 3 villes nouvelles (cf. fig. 8, p. 147)