L'extension des villes est un des phénom ènes les plus visibles de notre époque; elle s'accélère sans cesse dans nos pays, e t pose des problèm es angoissants, qu'il s'agisse d ’enseignem ent, de transport, de travail... A Paris, encore plus qu’ailleurs, en France, il apparaît bien difficile de trouver des solutions, au m oins à court term e : schém a directeur e t plan d ’am énagem ent su sciten t d'âpres discussions, lesquelles ne sont pas près d'être closes.
N otre cam arade J. BASTIE (G. 43-45), Professeur à la Faculté des L ettres de N anterre e t à l'ENSET, a pu. après dix ans d'un travail acharné, dém on ter les m écanism es de croissance de l'agglom ération parisienne. Ce fu t le su jet de la thèse de D octorat ès-Lettres, brillam m ent soutenue en Sorbonne en décem bre 1964 ; elle a sa place dans toutes les bibliothèques d ’établissem ents, ne serait-ce que pour foiirritr aux professeurs de nombreux exem ples concrets des types d'évolution urbaine. A ussi jugeons-nous utile, pour l'inform ation de tous nos cam arades, de publier ici le com pte rendu de ce travail, avec l'aim able autorisation de l'auteur et de L Information Géographique, que nous rem ercions.
E n 1840, P aris, avec ses 900.000 h a b ita n ts , n e c o u v ra it p a s e n tiè re m e n t les 34 km2 c o m p ris à l’in té r ie u r de ses lim ite s a d m in is tra tiv e s q u i su iv a ie n t à p e u p rè s le tra c é de l’a n c ie n m u r d ’e n c e in te des F e rm ie rs G énéraux, édifié de 1784 à 1791. A u jo u rd ’hui on p e u t c o n s id é re r q u e l ’a g g lo m é ra tio n p a risie n n e a u sens large, qui c e rte s englobe e n v iro n 25 % d ’e sp ac es n o n b â tis, co u v re 1.300 km2, so it 40 fois p lu s q u ’en 1840 e t re n fe rm e p rè s de h u it m illio n s d ’h a b ita n ts . O r les lim ite s a d m in is tra tiv e s de P a ris n ’o n t é té a g ra n d ie s q u ’u n e seu le fois, en 1860, p o u r
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tra tio ri de la Ville de P a ris et re s te divisé en p lu s de 200 co m m u n es, c o n s titu e p a r d éfinition la b an lieu e . A superficie égale elle e s t p assée de 350.000 h a b ita n ts en 1860 à p lu s de cinq m illio n s a u jo u r d ’hui.
P a ris a d év e rsé s u r sa b a n lie u e la p o p u la tio n q u ’il ne p o u v a it p lu s loger et, en o u tre , il a r e je té ou exigé à sa p é rip h é rie e t s u r to u t h o rs de ses lim ite s, to u t ce q u i l ’a u r a it e n laid i ou q u ’il ne p o u v a it p lu s c o n te n ir fa u te de p la c e et q u ’il av a it n éa n m o in s b eso in d ’av o ir p ro c h e : c a rriè re s e t sa b liè re s, fo rts e t zones n o n aedificandi q u ’ils o n t m a in te n u s, te r r a in s m ilita ire s div ers, u sin es, g are s de m a rc h a n d is e s e t de tria g e, a u to ro u te s , a é ro p o rts aux p iste s de p lu s en p lu s longues, s ta tio n s d ’é p u ra tio n d ’ea u p o ta b le e t d ’eaux usées, c e n tra le s gazières et th e rm iq u e s, d éc h arg es d ’o rd u re s, p a rc s à fe rra ille e t à v o itu re s réfo rm é e s, d é p ô ts de sto c k ag e p o u r ch a rb o n , p é tro le , bois, etc., h o sp ic es e t m a iso n s de re tr a ite , asiles, h ô p ita u x , c im e tiè re s ex tra -m u ro s, s ta d e s e t te rr a in s de s p o rts, h ip p o d ro m es, etc.
L ’a c c u m u la tio n des a c tiv ité s et des em p lo is, p a r u n e s o rte d ’effet m u ltip li c a te u r, e t p o u r ch a q u e e n tre p ris e e p a r le je u d ’éco n o m ies ex tern es, e s t à l’orig in e m êm e de la c ro issa n c e de l’a g g lo m é ra tio n p a risie n n e . Des liens com p lex es se so n t tissé s e n tre les e n tre p ris e s . Il s ’y a jo u te u n r e s s o r t in d iv id u el p u is s a n t : des p e rsp e c tiv e s de p ro m o tio n p ro fe ssio n n e lle e t so ciale b ie n p lu s g ra n d e s que p a r to u t a ille u rs. Le to u t a a lim e n té u n e im m ig ra tio n c o n s ta n te de je u n e s ad u ltes.
(1) These pour le doctorat ès lettres. — Collection des publications de la Faculté des Lettres et Sciences humaines de Paris, Presses Universitaires de France, Paris 1964, in-8° 624 p., 80 figures, 40 pl. h. t. ; 2 h. t. en couleurs 50 F -t t.l.
A l ’o rig in e c ’e s t le rô le p o litiq u e e t a d m in is tra tif de P aris, a c c e n tu é p a r la c e n tra lis a tio n e t la d é p a rte m e n ta lis a tio n q u i lui a v alu son im p o rta n c e . Au d é b u t d u X IX “ siècle d eux in d u s trie s e s se n tie lle m e n t so n t re p ré s e n té e s : les in d u s trie s de luxe d u es à la c o n c e n tra tio n d es classe s rich e s, en p a rtic u lie r p o u r le v ê te m e n t et la p a ru re , l’am e u b le m e n t, les véh icu les, e t p a ra d o x a le m e n t, les in d u s trie s c h im iq u e s nées en p a r tie de l’u tilis a tio n d ’a b o n d a n ts d éc h ets u rb a in s .
Une p re m iè re vag u e d ’in d u s tria lis a tio n assez tim id e a lieu so u s le P re m ie r E m p ire avec le d év e lo p p e m en t des ra ffin e rie s de su c re e t d es in d u s trie s te x tile s — co to n s u r to u t — d isp a ru e s en su ite . P uis à la fin de la M o n a rc h ie d e Ju ille t e t sous le S eco n d E m p ire n a ît u n e se co n d e vague d ’in d u s trie s avec le p re m ie r d év e lo p p e m en t d es c h e m in s d e f e r e t de la c o n s tru c tio n m é c a n iq u e e t m é ta lliq u e ; la p ro c h e b a n lie u e co m m en c e v ra im e n t à s ’in d u stria lis e r.
M ais la p rin c ip a le p o u ssé e d ’in d u s tria lis a tio n p o u r to u te la b a n lie u e se situ e d u ra n t la p é rio d e 1890-1910. Celle-ci a é té ca p ita le . C’e s t l’é p o q u e o ù a p p a ra is s e n t à la fois l’a u to m o b ile , l’avion, le cin ém a, le té lép h o n e , l’a s c e n s e u r e t où se d év e lo p p e n t les u sa g es de l ’é le c tric ité . E n m ê m e te m p s les in d u s trie s c h im iq u e s e t a lim e n ta ire s se d iv e rsifie n t. B ien des q u a r tie rs o u v rie rs e t d ’u sin e s p re n n e n t u n visag e q u ’ils o n t encore. La g u e rre 1914-1918 q u i fa it de P a ris u n v é rita b le a rs e n a l a c c e n tu e en c o re sa p u iss a n c e in d u strie lle .
L’a g g lo m é ra tio n p a ris ie n n e p ré s e n te d onc d ep u is lo n g te m p s u n v é rita b le b o u illo n n e m e n t d ’a c tiv ité s tr è s d iv e rse s e t trè s so lid aires, n o ta m m e n t de n o m b re u se s in d u s trie s q u ’on p e u t a p p e le r de se rv ic e e t des e n tre p ris e s so u s-tra ita n te s, sa n s c o m p te r to u t ce q u ’il e s t co n v e n u de d é s ig n e r sous le n o m d e te r tia ir e et que n os s ta tis tiq u e s d é fin isse n t m al e t so u s-estim e n t. Il n ’e s t p a s r a r e q u ’en u n e dizain e d ’a n n é es u n e e n tre p ris e de q u elq u es p e rso n n e s cro isse e t a tte ig n e p lu sie u rs c e n ta in e s de sa la rié s ta n d is q u e d ’a u tre s d is p a ra is s e n t. N éa n m o in s, à q u elq u es ex c ep tio n s p rè s, la lo c a lisa tio n d es p rin c ip a le s a c tiv ité s e t des e n tre p rise s les p lu s im p o r ta n te s p ré s e n te u n e g ra n d e p e rm a n e n c e e t r e s te en p a rtie tr ib u ta ir e de la voie d ’ea u e t d es voies fe rré e s. Il y a to u te fo is u n e v ieille te n d a n c e et q u i co n tin u e, à u n e m ig ra tio n p ro g re ssiv e des e n tre p ris e s in d u s trie lle s à p a r ti r d u c e n tre selon des axes ra d ic a u x e t p a r s a u ts su ccessifs. Le d e s s e rre m e n t e s t a n c ie n m a is tr è s lent.
D epuis la fin de la d e rn iè re g u e rre les m e su re s p ris e s p o u r p o u s s e r à la d é c e n tra lis a tio n in d u s trie lle o n t eu des effe ts m u ltip le s e t d iffé re n c ié s m a is en g é n é ra l assez lim ité s. Il y a eu b e a u c o u p p lu s d ’e ssaim ag e s q u e d e d é p a r ts e t b ie n p e u d e sièges sociau x s o n t allés v e rs la b an lieu e . Les a c tiv ité s te rtia ir e s r e s te n t en c o re g é o g ra p h iq u e m e n t tr è s c o n c e n tré e s d a n s q u e lq u e s a rr o n d is s e m e n ts de l ’o u e s t d e P aris. Les n o u v ea u x p ô les d ’em p lo is n és en b a n lie u e so n t p eu d iv e rsifiés ; O rly, Poissy, F lins, S aclay. C’e s t q u ’il f a u t d u te m p s p o u r d év e lo p p e r u n p ô le p o ly v a len t im p o r ta n t co m m e V ersailles. C e tte lo c alisatio n d es a c tiv ité s e s t à l’o rig in e de tr è s im p o r ta n te s m ig ra tio n s jo u rn a liè re s de tra v a il q u i te n d e n t à s ’a c c ro ître en m ê m e te m p s q u ’elles d ev ie n n e n t de p lu s en p lu s com plexes.
L ’ex p a n sio n sp a tia le de la b a n lie u e selon les axes e t les zones a d ép e n d u c e rte s d u re lie f e t des d iffé re n c e s d e s tr u c tu r e de la p ro p rié té fo n ciè re , m a is le rô le e sse n tie l re v ie n t au x voies de c o m m u n ic a tio n e t aux m o y en s de tra n s p o r t. L ’in flu e n ce d e ceux-ci n ’a p a s é té im m é d ia te , ta n t s ’en fa u t. P a r ex em p le p o u r les c h e m in s d e f e r il a fa llu q u e les tra in s d ev ien n e n t p lu s ra p id e s e t p lu s fré q u e n ts , les g a re s p lu s n o m b re u se s, le c o û t d es tr a j e ts q u o tid ie n s p lu s acces sible. Ceci a d e m a n d é e n tre u n dem i-siècle e t tr o is q u a r ts de siècle. S o u s c e tte ré se rv e essen tielle l’ex p a n sio n sp a tia le n o u s a p a r u co n s é q u e n te avec l’a p p a ritio n su ccessiv e d es m oyens de tr a n s p o r t, d ’où tro is é ta p e s p rin c ip a le s.
A vant les c h e m in s de fe r la c irc u la tio n e m p ru n ta it les ch e m in s. P a r su ite l’e x p a n sio n s p a tia le d e P a ris a re v ê tu u n e fo rm e lin é a ire : deux ra n g é e s de m a iso n s le long des ro u te s. E x p a n sio n q u i n ’a lla it p a s trè s loin m a is q u i c a ra c té ris e en co re, m ê m e à la fin d u X IX ' siècle, b ie n d es s e c te u rs de b an lieu e . C ette e x p a n sio n é ta it en u n c e r ta in se n s in d iffé re n te au relief c a r les ro u te s n h é s ita ie n t p a s assez so u v e n t à g ra v ir des ra m p e s o u m ê m e des co tea u x , e t à p a s s e r su r les p la tea u x . P a r ex em p le la r o u te de F o n ta in e b le a u m o n te s u r la B u tte au x C ailles p u is s u r le p la te a u d e L on g b o y au p a r la cô te d e V illejuif.
Les p re m ie rs ch e m in s d e f e r p a r c o n tre ne so n t p a s sé s q u e d a n s les vallées. C’e s t q u e b e a u c o u p d ’in g é n ie u rs q u i les c o n s tru is ire n t v e n a ie n t d e fa ire des ca n au x , q u e le m a té rie l n ’é ta it p a s ce q u ’il e s t a u jo u rd ’h u i e t q u e d es calculs
r a c c ro îtra ie n t in d é fin im e n t le c o û t d u tr a n s p o r t. La p é rio d e 1837-1851 a vu c o n s tru ire u n e dizain e de voies fe rré e s p a r ta n t de P a ris d a n s 1 o r d re v ers 1 o u e s t le sud, le n o rd enfin l'est. Un siècle p lu s ta r d le ! a u to ro u te s se s u c c e ÿ r o n t d a n s le m êm e o rd re . Les c h e m in s de fe r o n t 'p e ^ m l f à 1 a g g lo m é ra tio n d e f ra n c h ir u n seuil de c ro issa n c e en fa c ilita n t son a n o r o ^ s io n n e in e n t e t ses e x p e d itio n s jim rn a lie rs e t de p lu s o n t disso cié la d istan c e-tem p s de la d istan c e-k ilo m e triq u e. D eux e s t née la b an lieu e . C’e s t l’é p o q u e 1900 q u i a n rè s^ d e ^ ^ rm H c c a s id e ra b le s p ro g rè s des m o y en s de tr a n s p o r t u rb a in s : p ie s d e 100 k m de m é tro , d o u b le m e n t e t q u a d ru p le m e n t de voiès fe rré e s en ban lieu e, d e b u t de le u r e le c trific a tio n , p lu s g ra n d e fré q u e n c e et r a p id ité d es tra in s c a rte s d 'a b o n n e m e n t à ta r i f ré d u it. 4 ci la p iu n e u es n a in s , L ex p a n sio n u rb a in e n e s 'e s t p lu s effec tu ée lin é a ire m e n t le long d es ro u te s m a is p a r la rg e s ta c h e s a u to u r des g are s à p a r ti r des vallées, ta c h e s q u i alla ie n t f- s ’élo ig n ait de P aris. C e tte ex p a n sio n q ui a d e b u te d es la fin d u X IX siecle a a tte in t son p o in t c u lm in a n t e n tre les d eux g u e rre s avec le p h en o m e n e des lo tisse m e n ts e t l ’o n p e u t d ire en sim p lifian t qu e ceux-ci so n t la co n seq u en ce, à la fo is d u c h e m in de fe r e t de la b ic y cle tte qui a p e rm is a b ie n des m al-lotis le va-et-vient e n tre le u r p av illo n e t la gare.
Les effe ts de 1 a u to m o b ile s u r l’ex p a n sio n u r b a in e ne se so n t v ra im e n t fa it s e n tir q u a p rè s la se co n d e g u e rre m o n d ia le , c ’est-à-dire p lu s d ’un dem i-siècle a p rè s so n a p p a ritio n , e ffe ts au x q u e ls se so n t jo in ts ceux d e to u s les véhicules m o to rise s a deux ro u es. P a r su ite, s u r to u t à p a r ti r de 1954, c ’est-à-dire d ep u is ciix a n s a peine, 1 ex p a n sio n s p a tia le de l'a g g lo m é ra tio n p a risie n n e a re v ê tu u n e tro isiè m e fo rm e , no n p lu s lin é aire , ni p a r ta ch e s, m a is p o n ctu elle. Avec les a u to ro u te s e t le u rs e c h a n g e u rs on risq u e f o rt de re v e n ir à u n e ex p a n sio n p a r ta c h e s co m m e avec la voie fe rré e e t ses g are s. Au c o u rs d ’u n e p re m iè re p ério d e ju s q u en J954 environ, on a p e u c o n s tru it e t s u r to u t so u s la fo rm e de m a iso n s in d iv id u elles o c c u p a n t les lo ts re s té s vides. Les lo tisse m e n ts se so n t d en sifiés e t u n p e u p lu s é te n d u s. D epuis 1954, à la su ite de d iv e rse s m e su re s lég islativ es o n t é té éd ifiés d es g ro u p e s d ’im m eu b le s co llec tifs e t de g ra n d s en sem b les d an s les vides q u e les ta c h e s des lo tisse m e n ts a v a ie n t la issé s e n tre elles, p rin c ip a le m e n t s u r les p la te a u x , vides so u v e n t p lu s p ro c h e s d e P a ris en k ilo m è tre s m a is p lu s éloignés en te m p s p a r les m oyens de tr a n s p o r t co m m u n .
A p a r ti r de 1914 le ré se a u de tr a n s p o r ts en co m m u n n e s ’e s t p lu s d éveloppé q u e le n te m e n t e t le m a lth u s ia n is m e de la R.A.T.P. e t de la S.N.C.F. p e n d a n t p rè s d un dem i-siècle e s t g ra v e m e n t re sp o n sa b le de la situ a tio n actuelle. L ’agglom é- ra tio n s e s t d o n c d en sifiée e t le tis su u r b a in co lm até. T o u t u n p o te n tie l inem ployé d in fra s tru c tu re s ^ d iv e rse s a é té u tilisé e t te n d v e rs la s a tu ra tio n .N éanm oins l’u tilis a tio n de l ’esp ace s ’e s t fa ite de m a n iè re si a n a rc h iq u e q u ’il r e s te en co re des surfaces^ m a l ou p a s u tilisé es, re la tiv e m e n t p ro c h e s d u c œ u r de P aris. 11 fa u t a u jo u r d ’hui, si l’on v e u t fa ire face à u n e c ro issa n c e nouvelle, re c o n s titu e r d ’a u tre s in f ra s tru c tu re s et l ’h is to ire n o u s m o n tre q u ’il s ’ag it a v a n t to u t de m e ttr e en p lace des m oyens de c irc u la tio n si l’on v e u t d irig e r s p a tia le m e n t la c ro issa n c e u rb a in e . M algré l’u sa g e des véhicules indiv id u els, le ré se a u san g u in de la b a n lie u e r e s te en c o re s u r to u t fe rro v ia ire é ta n t d o n n é le d é b it du ch em in a e fe r e t son c o û t p o u r l ’u sa g er. Celui-ci est in fé rie u r a u c o û t réel et c ’est su r ce t a rtific e éc o n o m iq u e q u e rep o se en g ra n d e p a r tie la vie de la ban lieu e.
L ’ex p a n sio n ^ sp a tia le u rb a in e ch a n g e l’u tilis a tio n co m m e la n a tu re d u sol. Celui-ci cesse d ’ê tre é lé m e n t de p ro d u c tio n p o u r d e v e n ir s u p p o rt de c o n s tru c tio n s e t d ’a c tiv ité s e t il a c q u ie rt ain si u n e tro isiè m e d im e n sio n . Ce sol u rb a in bénéficie d ’une plus-value c o n s id é ra b le p a r r a p p o r t au sol r e s té agricole, en fo n c tio n de m u ltip le s fa c te u rs, en p a rtic u lie r de sa s itu a tio n , de la n a tu r e e t de la d en sité de so n o cc u p atio n , des éq u ip e m e n ts q u i le d e s se rv e n t e t s u rto u t de sa distance- te m p s d u c e n tre , d ’o ù le rô le p rim o rd ia l des m oyens de c irc u la tio n . E n m oyenne ce c h a n g e m e n t d ’u tilis a tio n m u ltip lie sa v a le u r rée lle en fra n c s c o n s ta n ts p a r 50, d a n s les ca s e x trê m e s p a r 10 o u p a r 100, cela en u n dem i-siècle en m oyenne, p a rfo is b ie n m oins.
Le d éco u p ag e p a rc e lla ire du sol u r b a in e t l’o s s a tu re d u ré se a u de vo irie d e m e u re n t so u v e n t ceux d u sol r u ra l q u i a p ré c é d é et, de plus, p ré s e n te n t u n e b ie n p lu s g ra n d e rig id ité e t fixité du fa it de la tra m e p lu s s e rré e des voies e t de to u s les ré se a u x q u i les e m p ru n te n t en sous-sol, d u fa it de la v a le u r d u sol e t d es c o n s tru c tio n s , de la d u ré e de celles-ci, b ie n q u e c e tte g ra n d e v a le u r d an s c e rta in e s c irc o n sta n c e s p u isse p o u sse r au ssi à d es tr a n s fo rm a tio n s rap id e s.
Les v a le u rs fo n c iè re s e t im m o b iliè re s so n t é tro ite m e n t liées aux re n ta b ilité s a c q u ise s o u m ê m e esp érée s. E n e ffe t d es s p é c u la te u rs a n tic ip e n t so u v e n t s u r l’u tilis a tio n p o ssib le : la v a le u r n ’e s t p a s en r a p p o r t avec l ’a ffe c ta tio n a c tu e lle m a is avec celle q u i e s t a tte n d u e . C e tte plus-value p e u t n ’ê tre q u e p o te n tie lle e t n ’a p a s to u jo u r s d ’effe ts im m é d ia ts s u r le p ay sag e u rb a in . D ans deux s itu a tio n s id e n tiq u e s, à c o u rt te rm e , l’in itia tiv e in d iv id u elle p e u t jo u e r d a n s l’u n e e t n o n d a n s l’a u tre e t l’on re n c o n tre ici la p a r t d u f o rtu it, le rô le de l’inégal d y n a m ism e des h o m m e s, p a rtic u lie rs o u a d m in is tra te u r s locaux. L ’in s u ffis a n te a u to rité d u pou v o ir, le m a n q u e de p ré v isio n s e t de m oyens s ’y a jo u te n t p o u r e x p liq u er l’u tilis a tio n a n a rc h iq u e de l’espace.
A long te rm e c e tte p ro g re ssio n de la v a le u r d u sol e t des c o n s tru c tio n s , re fo u le p eu à p eu e t sa n s cesse p lu s loin d u c e n tre en d ista n c e -te m p s les u tilis a tio n s sa n s r a p p o r t avec le p rix d u sol q u ’elles o c c u p en t : g ra n d e c u ltu re p u is m a ra îc h a g e , e n tre p ô ts , a r tis a n a t e t p e tite s in d u strie s, lo g e m en ts m o d e ste s, etc., p o u r le u r s u b s titu e r d es u sa g es p lu s re n ta b le s : lo g e m en ts de luxe, b u re a u x e t co m m erce s. L a plus-value e s t p o u r b e a u c o u p ca u se e t co n séq u e n ce d es d é p la c e m e n ts de p o p u la tio n e t d ’a c tiv ité s à l ’in té rie u r d e l ’ag g lo m é ra tio n , d es d iffé re n c ia tio n s so ciales e t de fo n c tio n s e n tre im m eu b le s e t e n tre q u a rtie r s .
Un a u tre fa c te u r lié a u p ré c é d e n t n o u s a p a r u p r im o rd ia l d a n s l’ex p a n sio n s p a tia le de l'a g g lo m é ra tio n , c ’e s t la s tr u c tu r e d e la p ro p rié té fo n ciè re . E n effet la g ra n d e p r o p rié té de p la isa n c e o u d e r a p p o r t a ré g n é d ep u is lo n g te m p s à tr a v e rs to u s les rég im es, e t ju s q u ’à l’e x p a n sio n u rb a in e , d a n s la p lu p a r t des s e c te u rs au x p o rte s m ê m e s de P aris. Cela, s u r to u t s u r les p la te a u x m a is a u ssi d a n s le fo n d des vallées. A V itry la fe rm e d u c h â te a u a c u ltiv é ju s q u ’à la fin d u XIX® siècle p rè s de 200 h a d e p la in e allu v ia le e t le fo n d de la vallée de l ’Orge, e n tre S aint-M ichel e t L o n g p o n t a p p a r tin t d u r a n t la p lu s g ra n d e p a r tie d u X IX ' siècle à u n e g ra n d e p ro p rié té . L a p o rtio n des co tea u x n o n c o u v e rts de vignes é ta it s u r to u t o cc u p ée p a r les p a r c s e t v e rg e rs d es ch â te a u x . T a n d is q u e là où n ’e x ista it co m m e ville q u e S aint-D enis, la m u lip lic a tio n des c h â te aijx ro y au x e t p rin c ie rs fa is a it n a ître u n ré s e a u de p e tite s cités : V ersailles, C hoisy, S aint- G erm ain , Sceaux, etc.
E n règ le g én é rale , la g ra n d e p ro p rié té a p lu tô t fa v o risé en b a n lie u e l’ex p a n sio n u rb a in e s a u f q u e lq u e s e x c ep tio n s co m m e les p r o p rié té s de c o m m u n a u té s relig ieu ses, de l’A ssistan c e p u b liq u e o u de l’E ta t. D ’u n e p a r t le sol s ’e s t v en d u et u rb a n is é p lu s v ite q u e celui d es p e tite s p a rc e lle s c a r l’o p é ra tio n é ta it p lu s facile e t p lu s re n ta b le , s u r to u t p o u r les sp é c u la te u rs. D’a u tr e p a r t le g ra n d p ro p rié ta ire s ’e s t p lu s fa c ile m e n t s é p a ré de so n bois, d e son p a rc , de so n c h â te a u o u de sa fe rm e q u e le p e tit p r o p rié ta ire de son gagne-pain.
A p a r ti r d u m ilieu d u X IX ' siècle, ce so n t s u r to u t des fo rê ts e t d es b o is q u e l’on a lo tis, p u is v e rs la fin du X IX ' les p a rc s se so n t v en d u s en g ra n d n o m b re , ils o n t d o n n é les lo tisse m e n ts les m ieu x tra c é s e t les m ieu x o rg an isé s. A près la p re m iè re g u e rre m o n d ia le ce fu t le to u r d es te rr e s de c u ltu re , m êm e les p lu s f e rtile s so u v e n t p a r fe rm e s de 200 h e c ta re s en bloc. T o u t ceci év id em m e n t avec b ie n des cas p a rtic u lie rs .
C’e s t s u r to u t à p a r ti r de 1830 q u e P a ris n ’a p u c o n te n ir d a n s ses lim ite s la p o p u la tio n ap p e lé e p a r le d év e lo p p e m e n t de ses ac tiv ité s. P o u r les classe s p o p u la ire s la c o n s tru c tio n n ’a ja m a is égalé les b eso in s nouveaux. L ’a b se n c e de c rise d u lo g e m en t a v a n t 1914 e s t u n m y th e e t le blocage des loyers d a n s l’entre- d eu x -g u erres n ’a fa it se u le m e n t q u e l ’a c c e n tu e r. M ais la c rise ac tu e lle q u i d u re d ep u is 1945 e s t le r é s u lta t d e c a u se s b ie n p lu s com plexes q u e les c rise s a n té rie u re s , à la fo is d ’o r d re é c o n o m iq u e e t d ’o rd re d é m o g ra p h iq u e , et qui se r a t ta c h e n t p o u r p a r tie à de p ro fo n d e s év o lu tio n s.