ATUc et ATUn : deux procédures, mais des similitudes

Hotel Transamérica 396 / Torre 2 Restaurantes 1 Bar 23 Salas de Reunião para 3.000 pessoas Piscina Quadra de Tênis Campo de Golfe Renaissance (2006) 388 / Lâmina 2 Restaurantes 1 Piano Bar 1 Bar do Lobby Centro de Convenções com 2.700,00 m² Piscina Sauna Academia Ceasar Park/ Ceasar Business – Continental Square (2004) 362 / Lâmina 1 Restaurante 1 Bar Centro de convenções para 700 pessoas 1.855,50 m² Fitness Center Sheraton WTC (1995) 296 / Torre 1 Restaurante 10.000,00 m² de Área de Eventos Arena de 3.150,00 m² Spa Nightclub

Ibis São Paulo Expo Barra Funda (20__) 286 / Lâmina 1 Restaurante 1 Bar 7 salas de reuniões Tivoli Mofarrej (2009)

220 / Torre 2 Restaurantes 1.900,00 m² Piscinas Spa Saunas

TABELA 2.9: NÚMERO DE APARTAMENTOS EM HOTÉIS CENTRAIS PAULISTANOS (CONTINUAÇÃO)

Unique (1999)

85 / Lâmina 2 Restaurantes 1 Sala de Eventos Sauna Piscinas Academia

L‟Hotel Porto Bay (1988)

76 / Torre 1 Restaurante 1 piano-bar

Business Center Piscina Spa Fasano (2003) 60 / Torre 2 Restaurantes 2 Bares 4 salas de reunião 1 auditório Piscina Sauna Academia Emiliano (1999) 57 / Lâmina 1 Restaurante 1 Bar 333,00 m² Spa Sauna Academia

TABELA 2.9: Número De Apartamentos Em Hotéis Centrais Paulistanos: Base para comparação do número de UHs e outros principais itens programáticos de cada hotel.

Fonte: HOTEL TRAVEL AND INDEX, 2013; PREMIER HOTEL AND RESORTS, 2013 / Adaptado por Felipe Corres Melachos, 2013.

Ao analisar esta tabela podemos notar que hotéis de padrão luxuoso, isto é, entre cinco e seis estrelas, quase que unanimente apresentam poucos apartamentos. Estes hotéis boutique, seriam representados na tabela acima pelo Fasano, Emiliano, Unique, e L‟Hotel Porto Bay. Hotéis de padrão superior, isto é, sendo classificados entre quatro a cinco estrelas de acordo com padrões do Ministério do Turismo (BRASIL, 2011) conseguem manter seu padrão superior apesar da grande quantidade de unidades.

De acordo com Andrade, Brito, e Jorge (1999), o elemento que diferencia o padrão do hotel é a qualidade da suas instalações, assim como o número de

funcionários por apartamento. Para Adams, Penner, e Robson (2013), porém esta relação aparece como facilmente refutável mediante a menção de inúmeros casos onde a tríade instalações/ funcionários/ apartamentos apresenta padrões de qualidade dispares. Assim, o padrão do hotel não é medido apenas pelo número de apartamentos oferecidos, mas por muitas variáveis. Algumas tangíveis, como acabamentos de interiores, e entorno, assim como variáveis intangíveis, como percepção do hóspede com relação a determinado menu de travesseiros ou ergonomia das instalações de trabalho.

Entrentanto, existem algumas constantes com relação ao número de apartamentos do hotel, como o fato de que esta contagem deve atender ao equilíbrio vigente de oferta e demanda de acomodações do local aonde se localiza (RUTES, 2001). Também é importante ressaltar as relações entre otimização da administração do empreendimento e a quantificação final de unidades de hospedagem. Adams, Penner, e Robson (2013), assim como Rutes (2001) estão em concordância de que a produtividade de um complexo hoteleiro se dá apenas após 500 UHs.

Em hotéis com menos de 200 quartos, a administração pode ser mais pessoal, com menor necessidade de supervisão, mais produtividade e empregados mais satisfeitos, hóspedes mais satisfeitos, e custos menores de operação. Os benefícios econômicos oriundos do aumento da contagem de quartos só se concretizam após o empreendimento alcançar 500 a 600 apartamentos. (ADAMS; PENNER; ROBSON, 2013, p. 24, tradução nossa).

Porém, a tabela 2.9. acima indica apenas um hotel em São Paulo com capacidade acima de 500 UHs, o Hotel Holiday Inn Anhembi. Isto é um indicador de que o restante dos hotéis foi incorporado dentro do hiato de 200 a 500 UHs considerado por Adams, Penner, e Robson (2013) como ineficiente em termos de operação. Assim se evidenciam provas de variações de custos de administração de hotéis entre São Paulo e os Estados Unidos e Europa.

A experiência profissional do autor desta dissertação revela que a preferência por empreendimentos menores, se comparados aos empreendimentos americanos, se dá pelo menor risco implícito em comparação com hotéis de maior porte. Esta constatação denota um paradoxo entre a enormidade do potencial turístico da capital paulista e sua presente oferta de leitos, resultando em um déficit de acomodações (EMBRATUR, 2013) preocupante para os eventos por acometer o país em 2014 e 2016.

A porcentagem de suites, oriunda do guestroom mix, é apenas mais um componente da equação resultante da avaliação de mercado por parte das operadoras acima (GORDOA, 2013, informação verbal)32. Porém, de acordo com Andrade (informação verbal, 2013)33, sua definição não possui uma rigidez metódica por se tratar de um resultado de interpretações demasiadamente pessoais.

O mesmo Andrade classifica o UH como elemento básico de qualquer hotel (ANDRADE, informação verbal, 2013)34 como já foi apontado anteriormente por Adams, Penner, e Robson (2013). Andrade (informação verbal)35_{, em companhia de} si mesmo, Brito, e Jorge (1999) atestam para a importância do dimensionamento da UH como sendo a origem do dimensionamento do restante dos itens programáticos:

O item de dimensionamento mais importante de qualquer estabelecimento hoteleiro, que é o número de apartamentos (ou de unidades habitacionais, UH, como são comumente designados apartamentos e suítes), deve ser estabelecido mediante estudo de mercado. O número de apartamentos é invariavelmente o principal fator a ser incialmente definido neste estudo, e dele derivam direta ou indiretamente quase todos os requisitos programáticos e dimensionais das áreas e das instalações que compõem o empreendimento hoteleiro. (ANDRADE; BRITO; JORGE; 1999, p. 198).

32 _{Ver Anexo IX.} 33 _{Ver Anexo VI.} 34 _Ibidem. 35 _Ibidem.

Por um outro lado, estes mesmos autores atestam para a dificuldade de impor uma regra geral sobre cada caso específico, uma vez que estes seguramente trazem consigo uma miríade de variáveis impossíveis de serem incorporadas em modelos. Adams, Penner, e Robson (2013) estão em total consonância com tal dificuldade de se conceber quantificação e dimensionmento apropriados para apartamentos de hotéis centrais upscale. Estes autores também afirmam que esta dificuldade advem das inúmeras variáveis implícitas em tais edificações, sobretudo o tamanho dos apartamentos.

Justice Cardozon (in Schon 1988) explicita as dificuldades de generalização de uma maneria mais expansiva, as estendendo ao processo de projeto como um todo, ao argumentar que “(...) regras gerais nunca decidem casos concretos.” (Condozon apud Schon, 1988, p. 342). Assim os levantamentos de dimensionamento contidos nesta dissertação derivam muito mais de experiência profissional de uma série de arquitetos com vivência no segmento, ao invés de parâmetros canônicos cujo desvio implica no insucesso do empreendimento.

Tanto Adams, Penner, e Robson (2013), quanto Andrade, Brito, e Jorge (1999) compilam em seus respectivos escritos porcentagens de áreas e quantificação de quartos e outros itens programáticos. Porém todos estes autores tem em comum a fundamentação nas compilações estatísticas de David Lord Tuch, cujo esgotado livro Dimensionamento das Áreas de um Hotel (1994) representa contribuição significativa no assunto.

Apesar dos dados presentes na Tabela 2.10 resultarem de compilações estatísticas, sua análise rende frutos interessentes na investigação do panorama da área de hospedagem em hotéis centrais da cidade de São Paulo na contemporainedade. A adoção destes índices ocorre direta ou indiretamente em hotéis centrais de padrão superior sendo desenvolvidos na capital paulista nas últimas duas décadas, sendo que as exceções para sua adoção são os casos de hotéis superluxo e/ou boutique onde predominam números ainda maiores nas áreas de apartamentos e índices de pavimento tipo e área comum por unidade de hospedagem.