GUIDE DE DILIGENCE CONTRE LA CORRUPTION, LE BLANCHIMENT DE CAPITAUX ET LE FINANCEMENT DU TERRORISME DANS LE SECTEUR DE L IMMOBILIER

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Toutes les précautions ont été prises pour vérifier l’exactitude des informations que contient le présent guide. Toutes les informations sont correctes à la date d’Août 2020. Néanmoins, SOCIAL JUSTICE décline toute responsabilité pour les conséquences de son utilisation à d’autres fins ou dans d’autres contextes. Ce document couvre les activités d’aide mises en œuvre avec l’aide financière de la Fondation Hewlett. Les opinions exprimées ici ne doivent en aucun cas être prises pour réitérer l’opinion officielle de la Fondation Hewlett qui n’est pas responsable de l’utilisation qui pourrait être faite des informations qu’il contient.

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Imprimé sur du papier 100 % recyclé sous licence suivante : Certains droits réservés Guide Financé par La Fondation HEWLETT

GUIDE DE DILIGENCE

CONTRE

LA CORRUPTION,

LE BLANCHIMENT DE CAPITAUX ET LE

FINANCEMENT DU TERRORISME

DANS LE SECTEUR DE

L’IMMOBILIER

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GUIDE DE DILIGENCE

CONTRE

LA CORRUPTION,

LE BLANCHIMENT DE CAPITAUX ET LE

FINANCEMENT DU TERRORISME

DANS LE SECTEUR

DE L’IMMOBILIER

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TABLE DES MATIÈRES

LISTE DES ABRÉVIATIONS ... 4

REMERCIEMENT ...5

INTRODUCTION ...7

I. LE REFERENTIEL DU GUIDE ...9

II. POURQUOI UN TEL GUIDE ? ... 10

III. LES DESTINATAIRES DU GUIDE ... 11

IV. LES OPERATIONS ET TRANSACTIONS CONCERNEES PAR LE GUIDE ... 13

V. PRECISIONS TERMINOLOGIQUES ... 14

V.1 Qu’est-ce que la corruption ? Qu’est-ce que le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme ? ...14

V.1.1. La corruption ...14

V.1.2. Le blanchiment de capitaux ...14

V.1.3. Le financement du terrorisme ...16

VI. OBLIGATIONS ET DILIGENCES DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER ...17

VI.1. La mise en place d’un système ou technique d’évaluation et de gestion des risques .17 VI.1.1. L’identification des risques ...18

VI.1.2. La classification et l’évaluation des risques ...19

VI.2 Les obligations et diligences à mettre en œuvre face aux risques ...20

VI.2.1. L’obligation de vigilance ...20

VI.2.1.1. L’obligation d’identification du client ...21

VI.2.1.2. L’obligation d’information sur la relation d’affaires et/ou le client ...22

VI.2.1.3 L’obligation de vigilance complémentaire ... 23

VI.2.1.4. La modulation des obligations de vigilance ...24

VI.2.1.4.1. Les obligations de vigilance renforcée ...24

VI.2.1.4.2 De l’allègement à la dispense de l’obligation de vigilance constante .. 25

VI.2.2 La déclaration de soupçon ... 26

VI.2.3 Les sanctions encourues. ... 27

CONCLUSION ...29

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GUIDE DE DILIGENCE CONTRE LA CORRUPTION,

LE BLANCHIMENT DE CAPITAUX ET LE FINANCEMENT DU TERRORISME DANS LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER

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LISTE DES ABRÉVIATIONS

BC/FT: Blanchiment des Capitaux et Financement du Terrorisme.

CENTIF : Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières.

GAFI : Groupe d’Action Financière.

HABG : Haute Autorité pour la Bonne Gouvernance.

LBC/FT : Lutte Contre le Blanchiment des Capitaux et Financement du Terrorisme ONU : Organisation des Nations Unies

ONUDC: Office des Nations Unies contre les Drogues et le Crime.

PPE : Personne Politiquement Exposée.

VOY : Voyons ou Voir.

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REMERCIEMENT

La réalisation de ce travail de recherche a été possible grâce au concours de plusieurs personnes ressources, notamment les membres des différents comités de relecture et les acteurs de la société civile travaillant dans la gouvernance à qui nous voudrions témoigner toute notre gratitude.

Nous voudrions tout d’abord adresser toute notre reconnaissance à la FONDATION HEWLETT qui par l’entremise de TRANSPARENCY INTERNATIONAL a eu confiance en notre organisation en lui confiant ce travail de recherche. SOCIAL JUSTICE, à travers ce projet a acquis davantage d’expériences sur d’autres aspects de la corruption d’une part et d’autre part sur les différentes déclinaisons insoupçonnées du blanchiment de capitaux. Aussi, ce résultat a-t-il été atteint grâce à la collaboration et aux judicieux conseils et informations de plusieurs personnalités du secteur objet de ce guide.

Enfin, nous voudrions spécialement remercier et exprimer notre reconnaissance à Monsieur MANLAN.E. Laurent le consultant, cheville ouvrière de ce travail de recherche.

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INTRODUCTION

Il est, aujourd’hui, admis que la corruption et le blanchiment de capitaux n’épargnent nulle activité humaine, et que ces fléaux atteignent, à la fois, les administrations publiques et le secteur privé. Plusieurs estimations vérifiables rendent cette donnée suffisamment acquise, et l’on n’a pas, ici, l’intention de la remettre en cause¹.

Mais des chiffres particulièrement stupéfiants témoignent de l’idée que certaines activités, plus que d’autres, restent davantage prisées par les blanchisseurs et apparaissent, comme telles, plus vulnérables à la corruption et au blanchiment de capitaux. Le secteur de l’immobilier est l’une de ces activités hautement sensibles au blanchiment de capitaux².

En effet, en premier lieu, dans la plupart des sociétés, la terre, l’immeuble s’affiche comme la fortune des familles et une valeur sûre du patrimoine³. On comprend alors que les transactions immobilières génèrent d’importantes sommes d’argent et que les délinquants et fraudeurs, désireux de blanchir d’énormes montants, y jettent leur dévolu.

D

e plus, le secteur immobilier connaît une variété de transactions, qui admettent les paiements en espèces pour lesquels la traçabilité reste impossible à établir, notamment dans le cadre d’opérations d’audit. Ce qui incite les délinquants à y investir les revenus du trafic de drogue, de la criminalité, et à utiliser les profits obtenus, en retour, pour la commission de nouvelles infractions.

Le rapport sur le dispositif juridico-institutionnel de la lutte contre la corruption dans le secteur privé en Côte d’Ivoire, élaboré par l’auteur du présent guide, à la demande de Social Justice, avait déjà mis le projecteur sur la vulnérabilité de l’immobilier à la corruption et au blanchiment de capitaux.

Comme suite audit rapport, et à la demande de l’organisation commanditaire, le guide en présence est destiné à aider les opérateurs du secteur de l’immobilier et toutes personnes qui y interviennent, même de façon ponctuelle, à détecter, à prévenir et à lutter contre ces fléaux.

Il s’agit plus concrètement d’expliquer aux professionnels de l’immobilier et à ceux que les transactions immobilières peuvent intéresser, d’une manière ou d’une autre, les obligations et mécanismes légaux destinés à lutter contre le blanchiment de capitaux, dans le cadre de leurs activités.

Le guide de diligences que voici n’est ni une loi ou un règlement, ni un document de politique publique. Mais son élaboration et son contenu ont pour référentiel, le cadre normatif et institutionnel de lutte contre la corruption et le blanchiment de capitaux, en vigueur en Côte d’Ivoire, au moment de sa rédaction. Ce référentiel renvoie, ainsi, notamment à la grande loi n° 2016-992 du 14 novembre 2016 relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme⁴.

Bien que le référentiel du document soit fondamentalement des textes juridiques, l’auteur s’est, ici, appliqué à utiliser une terminologie dépouillée de complexités juridiques, et accessible à l’homme moyen, à tous.

1 Selon des rapports constants de l’ONUDC, par exemple, le blanchiment d’argent et les activités financières illicites connexes restent un problème mondial, dévastateur pour tous les secteurs d’activités. Pour saisir l’économie de ces rapports, Voy. Notamment ONUDC, « Journée internationale de lutte contre la corruption », 2017, https://www. un.org, consulté le 25 mai 2020.

2 Voy. notamment le Rapport du 20 juillet 2009, du Groupe Intergouvernemental d’Action contre le Blanchiment de d’Argent en Afrique de l’Ouest (GIABA), « Typologies du blanchiment d’argent par le biais du secteur immobilier en Afrique de l’Ouest », qui met suffisamment en lumière combien le secteur de l’immobilier est vulnérable au blanchiment de capitaux, https://www.centif.ci, consulté le 4 juin 2020.

3 L’importance de l’immeuble dans le patrimoine explique que le droit ivoirien, hérité du droit français, accorde une protection particulièrement à un propriétaire immobilier, plus qu’à celui d’un bien mobilier. Voy. pour comprendre cette différence, notamment Jean Carbonnier, Droit civil, Tome 3, Les biens, Paris, 2000, P.U.F, 398 pages.

4 Voy. Loi numéro 2016-992 du 14 novembre 2016 relative à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, in Journal officiel de la République de Côte d’Ivoire du jeudi 26 janvier 2017.

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Ce guide s’offre, en conséquence, comme un outil pratique de lutte visant à proposer des repères et méthodes de lutte contre la corruption et le blanchissement de capitaux à l’usage des professionnels du secteur de l’immobilier, et tous ceux qui y interviennent. En cela, il contient les obligations et diligences prévues par les lois ivoiriennes à la charge de l’ensemble du secteur privé, et singulièrement au secteur de l’immobilier pour prévenir et lutter contre les pratiques de corruption et de blanchiment de capitaux.

Plan du guide: Le guide indique, d’abord, le référentiel sur lequel il repose, puis précise ceux à qui il est destiné et les opérations et transactions du secteur immobilier qu’il prend en compte.

Par la suite, un point d’honneur est mis à définir et à décrypter l’ensemble des termes en rapport avec la corruption, le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

La dernière partie du guide traite des obligations, diligences et mesures à mettre en œuvre par les professionnels pour lutter contre la corruption et le blanchiment de capitaux dans leur domaine d’activités.

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I. LE REFERENTIEL DU GUIDE

Le présent guide repose sur le dispositif normatif et institutionnel ivoirien en matière de lutte contre la corruption, le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Il est, donc, au courant du droit positif ivoirien en la matière, au moment de sa rédaction, principalement :

1° La Convention de Nations Unies contre la corruption du 31 octobre 2003, dite Convention de Mérida⁵;

2° La Convention des Nations unies contre la criminalité transnationale organisée du 15 novembre 2000⁶ ;

3° La Convention de l’Union africaine sur la prévention et la lutte contre la corruption (CUAPCC) dite Convention de Maputo, du 11 juillet 2003⁷;

4° Le Protocole sur la lutte contre la corruption de la communauté économique de l’Afrique de l’Ouest (CEDEAO) du 21 décembre 2001 ;

5° L’Instruction n°59/2019 relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme au sein des acteurs agréés du marché financier régional de l’UEMOA du 30 septembre 2019 ;

6° La Décision n° 26/CM/UMOA du 02 juillet 2015 portant adoption du projet de loi uniforme relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme dans les Etats membres de l’UMOA ;

7° La loi n° 2016-992 du 14 novembre 2016 relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme⁸;

8° L’ordonnance n°2013-660 du 20 septembre 2013 relative à la prévention et à la lutte contre la corruption et les infractions assimilées, telle que modifiée par les ordonnances n° 2013-805 du 22 novembre 2013 et n°2018-25 du 17 janvier 2018⁹.

Toutefois, le présent guide n’a nullement valeur d’un texte normatif ; il ne dispense, donc, pas ses destinataires ou usagers de s’approprier et de respecter toute la législation ivoirienne en rapport avec la lutte contre la corruption, le blanchiment de capitaux et leur secteur d’activités.

5 La Côte d’Ivoire a ratifié cette convention internationale, le 25 octobre 2012.

6 La Côte d’Ivoire a ratifié cette convention internationale, le 25 octobre 2012.

7 La Côte d’Ivoire a ratifié cette convention internationale, le 14 février 2012.

8 Voy, supra, note n° 4.

9 Voy. Ordonnance numéro 2013-660 du 20 septembre 2013 relative à la prévention et à la lutte contre la corruption et les infractions assimilées, telle que modifiée par les ordonnances n° 2013-805 du 22 novembre 2013 et n°2018-25 du 17 janvier 20189, in Journal officiel de la République de Côte d’Ivoire du jeudi du 25 septembre 2013.

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II. POURQUOI UN TEL GUIDE ?

Le rapport sur le dispositif juridico-institutionnel de lutte contre la corruption et le blanchiment de capitaux en Côte d’Ivoire, auquel fait suite, le présent guide, a suffisamment mis en lumière combien, au sein du secteur privé en Côte d’Ivoire, le secteur immobilier est particulièrement à risques pour le blanchiment de capitaux.

Le rapport avait corrélativement montré, en écho aux Conventions internationales pertinentes et à la mobilisation de la Communauté internationale, que la participation du secteur privé, entre autres acteurs, à la stratégie nationale de lutte apparait comme un ressort essentiel pour venir à bout de la corruption et du blanchiment des capitaux.

Mais pour participer efficacement à cette lutte, les professionnels de l’immobilier et tous ceux qui interviennent, d’une manière ou d’une autre, dans ce milieu doivent comprendre les typologies de blanchiment de capitaux, les facteurs de risques en rapport avec leurs activités, ainsi que les obligations auxquelles ils sont assujettis.

Le guide que voici qui, faut-il le rappeler, n’a nullement une valeur contraignante, a une vocation à former et à informer les professionnels du secteur de l’immobilier sur les questions de corruption, de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Le tout, en vue de leur permettre de mieux s’acquitter des obligations légales en la matière, et de jouer leur pleine participation à la stratégie nationale de lutte contre ces fléaux.

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III. LES DESTINATAIRES DU GUIDE

La lutte contre la corruption et le blanchiment de capitaux en Côte d’Ivoire, tant dans l’administration publique que dans le secteur repose essentiellement sur l’ordonnance n°

2013-660 du 20 septembre 2013 relative à la prévention et à la lutte contre la corruption et les infractions assimilées, telle que modifiée par les ordonnances n° 2013-805 du 22novembre 2013 et 2018-25 du 17 janvier 2018 et la loi n° 2016- 992 du 14 novembre 2016¹⁰.

Si les ordonnances précitées s’appliquent au secteur public et aux entreprises privées, c’est surtout la loi susvisée du 14 novembre 2016 relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme qui vise, sans équivoque, le secteur immobilier11, en ce qui concerne les professionnels assujettis.

Logiquement, ce guide est élaboré, d’abord, à l’attention des professionnels de l’immobilier, c’est-à-dire ceux dont l’activité habituelle est en rapport avec la cession, la location, la négociation de biens immobiliers. Mais il concerne aussi tous ceux dont la profession conduit ponctuellement à agir comme mandataire, représentant et/ou conseil, ou bailleurs de fonds à l’occasion d’une opération immobilière.

Sans prétendre à l’exhaustivité, le présent guide est, donc, destiné, au sens des dispositions pertinentes des articles 5 et 6 de la loi n°2016-992 du 14 novembre 2014 relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et financement du terrorisme, aux :

- Sociétés immobilières : ce sont des sociétés qui ont pour objet la gestion et la location d’immeubles. Ces immeubles peuvent avoir été apportés par les associés ou acquis par la société elle-même. La société civile immobilière (SCI) constitue un type de société immobilière.

- Banques et sociétés d’assurance-vie : il s’agit de sociétés mère ayant créé des sociétés civiles immobilières (SCI) à titre de filiales

- Agents immobiliers, y compris les agents de location : il s’agit de professionnels qui réalise des transactions immobilières en tant qu’intermédiaires entre deux ou plusieurs parties : achat, vente, location de logement ou fonds de commerce ;

- Courtiers en biens immeubles : Ces professionnels ont pour activité de mettre en relation deux ou plusieurs personnes cherchant à réaliser des opérations de vente ou d’achat portant sur un bien immeuble ;

- Architectes : ces professionnels sont chargés, par leur client appelé maître d’ouvrage, de concevoir le projet architectural constitué des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs ;

- Géomètres : les géomètres-experts interviennent dans le bornage de terrains, afin d’établir officiellement sa superficie ;

- Aménageurs fonciers : ce professionnel de l’immobilier encore appelé lotisseur a pour rôle principal d’amener un terrain en vue d’en faire un lotissement ;

- Promoteurs immobiliers : Ce professionnel a pour mission de trouver des terrains, d’en obtenir le permis de construire et d’assurer la promotion, la location et la vente ;

10 Voy. Supra, notes n° 4 et 9.

11 Voy. notamment les importants articles 5 et 6 de cette loi, qui contiennent la liste de professionnels assujettis.

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- Urbanistes : l’urbaniste est un professionnel de l’urbanisme, qui intervient pour l’Etat, les collectivités territoriales et les entreprises privées, depuis l’établissement des documents d’urbanisme, la réalisation des projets jusqu’à la gestion des espaces ;

- Experts immobiliers : ce professionnel est chargé de procéder, de manière impartiale et précise, à la détermination de la valeur vénale d’un immobilier à une période donnée. Son expertise peut, donc, aider à la détermination du prix de biens immobiliers dans le processus de leur vente ;

- Personnes physiques ou morales négociant des biens, dans la mesure où les paiements sont effectués ou reçus en espèces pour un montant de cinq millions de francs CFA au moins ;

- Avocats, les Notaires, les Commissaires de justice, les Administrateurs judiciaires, les Mandataires judiciaires, et tous autres membres des professions juridiques indépendantes ;

- Banques et établissements de crédit finançant toutes opérations ou transactions immobilières ;

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IV. LES OPERATIONS ET TRANSACTIONS CONCERNEES PAR LE GUIDE

Les professionnels de l’immobilier ou tous ceux qui interviennent, d’une manière ou d’une autre, dans le secteur immobilier, et assujettis ès qualité, aux obligations prescrites par le dispositif ivoirien de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, sont amenés à se livrer à une variété d’actes ou intervenir à l’occasion d’opérations.

Naturellement, ces actes et opérations ne sont concernés par la loi que lorsqu’ils sont posés à titre professionnel, ou lorsque ces personnes y interviennent en la même qualité.

A la lumière de la loi, et de la pratique des affaires, il peut s’agir notamment d’actes ou opérations ci-après :

- L’achat, la vente, l’échange, la location, la sous-location d’immeubles bâtis ou non bâtis, urbains ou ruraux ;

- L’achat, la cession, la location-gérance de fonds de commerce ;

- La souscription, l’achat, la cession d’actions ou de parts de sociétés immobilières ;

- L’achat, la cession de parts sociables non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce.

- Les opérations de construction, d’aménagement et de lotissement de terrains urbains ou ruraux

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V. PRECISIONS TERMINOLOGIQUES

V.1 Qu’est-ce que la corruption ? Qu’est-ce que le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme ?

V.1.1. La corruption

Selon Transparency International, la corruption est « le détournement à des fins privées d’un pouvoir confié en délégation¹²».

Sur le plan juridique, la corruption s’entend, stricto sensu, du fait pour une personne investie d’une fonction déterminée (publique ou privée) de solliciter ou d’accepter un don ou un avantage quelconque en vue d’accomplir, ou de s’abstenir d’accomplir un acte entrant dans le cadre de ses fonctions. On distingue ainsi :

- La corruption active : le fait de proposer le don ou l’avantage quelconque à la personne investie de la fonction déterminée ;

- La corruption passive : le fait pour la personne investie de la fonction déterminée d’accepter le don ou l’avantage.

A côté de cette définition classique de la corruption, reprise par la loi et punie de lourde peines pouvant aller jusqu’à 10 ans d’emprisonnement¹³, il existe la corruption dans le secteur privé. Elle mérite que l’on s’y arrête quelque peu, tant son incrimination légale est particulièrement vaste :

- La corruption dans le secteur privé : c’est le fait pour tout dirigeant d’une société commerciale, d’une institution financière, d’une coopérative, tout agent d’une association, d’une entreprise privée ou d’une fondation quelconque, de faire des biens ou du crédit de ladite société, institution, coopérative, association, entreprise privée, fondation, un usage qu’il sait contraire à l’intérêt de cette société, institution, coopérative, association, entreprise privée ou fondation, à des fins personnelles, matérielles ou morales ou pour favoriser un tiers ou une autre personne morale dans laquelle il est intéressé directement ou indirectement.

A ces formes de corruption proprement dites sont assimilées d’autres types de criminalités également sanctionnées par la loi, dans le cadre de la corruption d’agents publics. Ces actes que sont le trafic d’influence, l’abus de fonction, le détournement et la soustraction de deniers et titres publics, la concussion, l’avantage illégitime ne seront pas pris en compte, dans le présent guide relatif au secteur immobilier.

V.1.2. Le blanchiment de capitaux

• Approche définitionnelle

Le blanchiment de capitaux est le fait de faciliter, par tout moyen, la justification mensongère de l’origine des biens ou des revenus de l’auteur d’un crime ou d’un délit ayant procuré à celui-ci un profit direct ou indirect. Il consiste également à apporter un concours à une opération de placement, de dissimulation ou de conversion du produit direct ou indirect d’un crime ou d’un délit.

12 Voy, pour cette définition de la corruption fournie par Transparency International, https : //www.transparency.org, consulté le 4 juin 2020.

13 Voy. notamment les articles 28 et suivants de l’ordonnance numéro 2013-660 du 20 septembre 2013 relative à la prévention et à la lutte contre la corruption et les infractions assimilées, qui incriminent et répriment la corruption sous toutes ces formes.

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• Les manifestations du blanchiment de capitaux dans le domaine immobilier

L’incrimination légale de l’infraction de blanchiment couvre un nombre important et variés d’actes matériels commis intentionnellement¹⁴. Ce sont :

- la conversion ou le transfert de biens immobiliers, par toute personne qui sait ou aurait dû savoir que ces biens proviennent d’un crime ou délit ou d’une participation à un crime ou délit, dans le but de dissimuler ou de déguiser l’origine illicite desdits biens immobiliers, ou d’aider toute personne impliquée dans cette activité à échapper aux conséquences juridiques de ses actes ;

- la dissimulation ou le déguisement de la nature, de l’origine, de l’emplacement de la disposition, du mouvement ou de la propriété réels de biens immobiliers ou des droits y relatifs, par toute personne qui sait ou aurait dû savoir que ces biens proviennent d’un crime ou délit ou d’une participation à un crime ou délit ;

- l’acquisition, la détention ou l’utilisation de biens, dont celui qui s’y livre, sait ou aurait dû savoir, au moment où il les réceptionne, que ces biens proviennent d’un crime ou délit ou d’une participation à un crime ou délit.

- la participation à l’un des actes sus-visés, et le fait de s’associer pour le commettre, de tenter de le commettre, d’aider ou d’inciter quelqu’un à le commettre ou de le conseiller, à cet effet, ou de faciliter l’exécution d’un tel acte.

- Il y a blanchiment de capitaux, même si cet acte est commis par l’auteur de l’infraction ayant procuré les biens à blanchir.

- Il y a également blanchiment de capitaux, même si les activités qui sont à l’origine des biens à blanchir sont exercées sur le territoire d’un autre Etat membre ou celui d’un Etat tiers¹⁵.

• Les principes du blanchiment dans le domaine de l’immobilier

La criminalité dans le domaine de l’immobilier génère d’importants profits, essentiellement sous forme d’argent liquide. Comment utiliser ou placer cet argent sans éveiller les soupçons ? Lorsque les sommes sont faibles, l’activité immobilière criminelle est aisément dissimulable.

Lorsque les sommes sont élevées, le problème se complexifie et cela peut facilement attirer l’attention. Une enquête peut être diligentée. Pour une bande organisée contrôlant plusieurs affaires criminelles dans le domaine de la vente de terrain de grande superficie, la situation devient rapidement intenable»: des «montagnes» de billets s’accumulent chaque semaine. Or la vente de biens immobiliers (Maisons à étages) dans les quartiers huppés d’Abidjan, tels que le PLATEAU et ZONE 4, se réalisent le plus souvent en espèce. Ce sont là des pistes pour la détection du blanchiment des capitaux, en cette matière.

• Les étapes du blanchiment des capitaux dans le domaine immobilier

Les spécialistes et théoriciens distinguent habituellement TROIS (03) phases dans le blanchiment d’argent dans le domaine immobilier :

14 Voy. notamment les articles 7 et suivants de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui incriminent cette infraction.

15 Voy. notamment l’article 7 de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui incrimine cette infraction.

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- Le prélavage : Encore appelé placement ou immersion, le but du prélavage est de placer l’argent liquide à la maison ou même sur un compte de société privée ou chez un Notaire, et ceci pour permettre de masquer son origine illégale. C’est la phase la plus vulnérable pour le criminel.

- Le brassage : Encore appelé dispersion ou empilement, il s’agit de brouiller les pistes par des transactions financières complexes, afin de masquer l’origine des fonds ou en légitimer la possession. En l’espèce, le criminel va acquérir une pléthore de biens avec l’aide d’une société écran (SCI, SAS, SA et autres), avec l’aide de son ou ses banquiers et son ou ses Notaires, Avocats et Cabinets de fiducie.

- L’essorage : Qualifié de recyclage ou d’intégration, l’essorage permet à l’argent ainsi blanchi et son origine criminelle masquée, d’être investi dans l’économie légale. Dans le domaine immobilier, l’argent totalement blanchi par les Avocats, Notaires, Banques et Cabinets de fiducie va être utilisé pour acquérir beaucoup de biens immobiliers et véhicules de luxe.

V.1.3. Le financement du terrorisme

On entend par financement du terrorisme, tout acte commis par une personne physique ou morale qui, par quelque moyen que ce soit, directement ou indirectement a délibérément fourni ou réuni des biens, fonds et autres ressources dans l’intention de les utiliser ou sachant qu’ils seront utilisés, en tout ou partie, en vue de la commission¹⁶:

a) D’un ou de plusieurs actes terroristes ;

b) D’un ou de plusieurs actes terroristes par une organisation terroriste

c) d’un ou de plusieurs actes terroristes, par un terroriste ou un groupe de terroristes ; d) la tentative de commettre une infraction de financement du terrorisme ou le fait

d’aider, d’inciter ou d’assister quelqu’un en vue de commettre cette infraction constitue également une infraction de financement du terrorisme.

Comme ci-dessus spécifié, l’agent doit avoir agi intentionnellement, c’est-à-dire en connaissance de cause. Mais la connaissance ou l’intention, en tant qu’éléments des activités de blanchiment, peuvent être déduites de circonstances factuelles objectives.

16 . Voy. notamment l’article 8 de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui incrimine le financement du terrorisme.

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VI. OBLIGATIONS ET DILIGENCES DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

VI.1. La mise en place d’un système ou technique d’évaluation et de gestion des risques

Cette obligation de mettre en place un système d’évaluation et de gestion des risques de blanchiment de capitaux dans le secteur immobilier procède des dispositions pertinentes de l’article 11 de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Ce texte mérite d’être reproduit, ici, intégralement :

« Les personnes assujetties prennent des mesures appropriées pour identifier et évaluer les risques de blanchiment et de financement du terrorisme auxquels elles sont exposées, en tenant compte des facteurs de risques tels que les clients, les pays ou les zones géographiques, les produits, les services, les transactions ou les canaux de distribution. Ces mesures sont proportionnées à la nature et à la taille des personnes assujetties ainsi qu’au volume de leurs activités.

Les évaluations mentionnées à l’alinéa 1 ci-dessus sont documentées, tenues à jour et mises à la disposition des autorités compétentes et des organismes d’autorégulation.

Les personnes assujetties doivent disposer de politiques, de procédures et de contrôles pour atténuer et gérer efficacement les risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme et de la prolifération identifiés au niveau de l’Union, au niveau des Etats membres et à leur propre niveau. Ces politiques, procédures et contrôles doivent être proportionnés à la nature et à la taille de celles-ci ainsi qu’au volume de leurs activités.

Les politiques, procédures et contrôles prévus à l’alinéa 3 ci-dessus, portent notamment sur : - La vigilance à l’égard de la clientèle, la déclaration, la conservation des documents et

des pièces, le contrôle interne, la gestion du respect des obligations (y compris, si la taille et la nature de l’activité le justifient, la nomination, au niveau de l’encadrement, d’un responsable du contrôle du respect des obligations) et les vérifications sur la personne ; - lorsque cela est approprié, eu égard à la taille et à la nature des activités, une fonction d’audit

indépendante chargée de tester les politiques, procédures et contrôles mentionnées au premier titre ci-dessus.

- les personnes assujetties doivent obtenir l’autorisation d’un niveau élevé de leur hiérarchie pour les politiques, procédures et contrôles qu’elles mettent en place. Ces politiques, procédures et contrôles font l’objet de suivi et de renforcement, en tant que de besoin. Ils devront être communiqués aux autorités de contrôle. »

L’évaluation et la gestion des risques renvoient, pour les professionnels de l’immobilier, à concevoir un système de lutte fondé sur une triple démarche :

- Identifier les risques de corruption et de blanchiment de capitaux dans leurs activités ; - Comprendre, prendre conscience, et analyser ces risques ;

- Appliquer aux risques ainsi identifiés les mesures de prévention, d’atténuation ou d’élimination totale des risques.

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VI.1.1. L’identification des risques

Il s’agit, pour le professionnel de l’immobilier, de détecter les personnes physiques ou morales et les opérations à risques, en vue de les dénoncer ou signaler aux autorités de lutte compétentes.

Cette phase d’identification des risques doit tenir compte de la nature du client (Est-ce une personne physique ou une personne morale ?) et de la nature des opérations et transactions en cause.

Pour identifier les risques, la nature du client et celle des opérations pourront être examinées sur le fondement des éléments factuels ci-après :

- Les spécificités ou caractéristiques du client ou du bénéficiaire effectif de l’opération ; - La localisation des activités du client ou du bénéficiaire effectif ;

- Les activités exercées par le client en présence, et le bénéficiaire effectif de l’opération ; - Les modalités particulières des opérations ou transactions effectuées ;

- Les opérations avec des clients exposés à des risques particuliers en raison de leurs fonctions, et qui comme telles, requièrent une vigilance renforcée ou particulière ; - Les activités ou opérations passées avec des personnes physiques ou morales établies

dans des Etats considérés par un organisme international de lutte contre la corruption ou le blanchiment de capitaux comme un Etat dont la législation ou les pratiques font obstacle à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme ;

Tous éléments pertinents permettant la connaissance suffisante du client ou du bénéficiaire effectif.

Ces éléments ci-dessous encadrés pourraient être d’un apport dans l’identification des risques :

• En ce qui concerne une personne physique :

- Existence d’une incohérence entre le profil du client ou bénéficiaire effectif (âge, profession, revenus, etc.) et l’opération, la transaction passée ou les flux financiers observés ;

- Les revenus et le « train de vie » du client du bénéficiaire effectif sont-ils sans proportion avec les revenus déclarés de l’activité en présence ?

- L’activité du client ou du bénéficiaire exerce-t-il une activité à risque ?

- Le client, le bénéficiaire effectif ou son représentant légal sont-ils présents aux fins de leur identification ?

- Les documents et pièces produits par le client ou le bénéficiaire effectif sont-ils probants ? - Le client exerce-t-il des fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives, qui

l’exposent à des risques particuliers ?

- Le client ou le bénéficiaire effectif est-il une personne politiquement exposée (PPE) ?

- Le client ou le bénéficiaire réside-t-il dans un pays fiché par un organisme international de lutte contre la corruption, notamment le GAFI ?

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• En ce qui concerne une personne morale :

- S’agit-il d’une personne morale exerçant dans le secteur d’activités réputé particulièrement sensible et à risque (Restauration rapide, boulangerie, hôtellerie, BTP, cartes prépayées, secteur énergétique, dépannage à domicile, financement participatif, formation professionnelle) ?

- Y a-t-il des difficultés pour identifier le bénéficiaire réel ou effectif de l’opération ? - S’agit-il d’une entreprise créée récemment ?

- La personne morale en présence change-t-elle fréquemment de gérance ?

-Y a-t-il incohérence entre le chiffre d’affaires de l’entreprise et la moyenne du secteur d’activités considéré ?

-Y a-t-il une incohérence entre l’opération en présence et l’objet social de l’entreprise contractante ?

• En ce qui concerne l’opération

- Le prix payé est anormalement élevé ou bas ;

- Les paiements ont été effectués par des tiers à l’opération ;

- De nombreux versements d’importantes sommes ont été effectués en espèce ; - L’opération ou son produit favorise l’anonymat ;

- Les paiements proviennent de l’étranger ;

- Il s’agit d’une transaction immobilière facilitée par un recours à des ; fonds non traçables (Espèces, tontine, prêt non bancaire etc.) ;

- Existence de montage juridico-financier particulièrement complexe (Exemple : Multiplicité de comptes bancaires, d’entreprises ou d’intermédiaires) ;

- Existence de liens entre le vendeur et l’acquéreur ; - Flux à caractère professionnel sur un compte privé ;

- Existence d’un doute sur l’origine ou la destination (géographique par exemple) des fonds payés ;

VI.1.2. La classification et l’évaluation des risques

Après avoir identifié, détecté les risques de blanchiment des capitaux, le professionnel de l’immobilier doit, à présent, passer à leur classification et évaluation avant d’informer les autorités compétentes.

La classification des risques consiste concrètement à les catégoriser en établissant des profils de clients et d’opérations, en fonction de la probabilité des risques de blanchiment de capitaux que représentent ces clients et opérations.

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20

L’évaluation des risques vient clôturer le système d’identification et d’évaluation. Elle permet au professionnel de présenter une synthèse des différents risques en fonction de leur gravité.

Cette tâche invite concrètement le professionnel de l’immobilier à hiérarchiser les risques. Ce qui lui permettra, in fine, à moduler les mesures de vigilance et de prévention spécifiques aux caractéristiques de chaque client et opération.

Pour réussir l’évaluation des risques de blanchiment, il est recommandé d’élaborer des procédures internes d’analyse des risques, et de nommer un responsable en charge de l’évaluation. Ce dernier pourra assurer une sorte de veille et de contrôle à un second niveau, à l’instar de la première évaluation réalisée en amont par le professionnel, lui-même.

1e étape : 2e étape :

évaluation des risques

3e étape : Mise en œuvre de mesures au regard des risques préalablement

Schéma récapitulant la démarche à adopter par le professionnel pour une gestion efficace des risques de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme.

VI.2 Les obligations et diligences à mettre en œuvre face aux risques

Le dispositif ivoirien de lutte contre la corruption et le blanchiment de capitaux institue des obligations à la charge des professionnels de l’immobilier. Ces obligations, s’analysent en des diligences à accomplir ou des mesures à prendre par les personnes assujetties, en vue de prévenir ou de faire face aux risques de blanchiment identifiés, catégorisés et évalués, suivant la méthode expliquée supra.

Les diligences à la charge des professionnels de l’immobilier renvoient essentiellement à l’obligation de vigilance à l’égard des clients et des opérations à passer, à l’obligation de formation et d’information, et à la déclaration de soupçon. Etant entendu que l’inexécution de cette série d’obligations peut faire l’objet de sanctions.

VI.2.1. L’obligation de vigilance

Les obligations de vigilance des professionnels de l’immobilier, à l’égard de leurs clients et des opérations ou transactions conclues consistent concrètement en des obligations de faire.

L’expression est prise dans son sens juridique, et induit l’accomplissement de faits positifs, à l’exclusion de toute abstention.

L’obligation de vigilance comprend, d’abord, l’obligation d’identification du client. Celle-ci est, ensuite, complétée par une obligation d’information sur la relation d’affaires et le client. Des obligations de vigilance renforcée et complémentaires viennent parfois s’ajouter aux deux premières à la charge des professionnels. Parfois encore, les professionnels de l’immobilier peuvent moduler leurs obligations.

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VI.2.1.1. L’obligation d’identification du client

Cette phase est essentielle pour le professionnel de l’immobilier ou la personne assujettie, car elle apparait comme la première étape du processus de récolement des informations.

L’obligation d’identification revient à relever, d’abord, l’identité du client, c’est-à-dire à vérifier ses nom et prénoms, date et lieu de naissance, profession, lorsqu’il s’agit d’une personne physique.

L’identification de la personne morale consistera à établir notamment sa dénomination sociale, les noms, prénoms, date et lieu de naissance de ses représentants légaux, dirigeants.

L’obligation d’identification du client s’exécute dans les conditions prévues par la loi, notamment

« avant d’entrer en relation d’affaires» avec un client, c’est-à-dire au seuil même de la relation ou au moment de nouer celle-ci.

La notion de « relations d’affaires¹⁷ » mérite d’être précisée : il s’agit techniquement d’une relation professionnelle ou commerciale nouée, laquelle est censée s’inscrire dans la durée.

Ainsi, une relation d’affaires est nouée lorsque le professionnel de l’immobilier ou la personne assujettie engage une relation commerciale ou professionnelle pour une certaine durée, même s’il ne s’agit pas d’une période prolongée.

A la « relation d’affaires » s’oppose celle nouée avec « un client occasionnel ¹⁸». Le client occasionnel s’affiche comme toute personne qui s’adresse à la personne assujettie- à l’obligation d’identification- dans le but exclusif de préparer ou de réaliser une opération ponctuelle ou d’être assistée dans la préparation ou la réalisation d’une telle opération. La qualification du

« client occasionnel » ne change pas, même si les actes susvisés se réalisent en une seule opération ou en plusieurs opérations liées entrent-elles.

L’obligation d’identification du client comprend également le « client occasionnel », avec une intensité différente. En effet, l’obligation d’identifier son client occasionnel ne s’impose au professionnel de l’immobilier ou à la personne assujettie que dans les conditions ci-après¹⁹:

- Lorsque le montant de l’opération ou des opérations liées excède dix millions de francs CFA, pour les personnes autres que les agrées de change manuel ou les représentants et directeurs des opérateurs de jeux ;

- Lorsque le montant de l’opération ou des opérations liées excède cinq millions de francs CFA pour les agréés de change manuel ;

- Lorsque le montant de l’opération ou des opérations liées excède un million de francs CFA pour les représentants légaux et directeurs responsables des opérateurs de jeux ; - En cas de répétition d’opérations distinctes pour un montant individuel inférieur à cinq millions

ou un million de francs CFA ou lorsque la provenance licite des capitaux n’est pas certaine ; L’obligation d’identification s’étend, dans les mêmes conditions sus-décrites, pour la relation d’affaires et le client occasionnel, au « bénéficiaire effectif ». Celui-ci s’entend de toute personne physique qui, en dernier lieu, possède ou contrôle un client et/ou la personne physique pour le compte de laquelle une opération est effectuée. Le bénéficiaire effectif est, donc, la personne qui :

- soit contrôle en dernier lieu, directement ou indirectement, le client ; - Soit pour laquelle une opération est exécutée ou une activité exercée.

17 La notion de « relation d’affaires » est notamment visée par les articles 18 et 19 de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

18 La notion de « client occasionnel » est notamment visée par l’article 29 de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

19 Voy. supra, note n° 18.

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VI.2.1.2. L’obligation d’information sur la relation d’affaires et/ou le client L’obligation d’information sur la relation d’affaires et le client s’exécute ainsi qu’il suit :

- avant d’entrer en relation d’affaires avec un client, le professionnel de l’immobilier ou toute personne intervenant dans ce secteur recueille et analyse les éléments d’information, parmi ceux figurant sur la liste dressée à cet effet par l’autorité de contrôle, nécessaire à la connaissance de leur client ainsi que l’objet et la nature de la relation d’affaires, pour évaluer le risque de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme.

- Pendant toute la durée de la relation d’affaires, ces personnes recueillent, mettent à jour et analysent les éléments d’information qui permettent de favoriser une connaissance appropriée de leur client.

- La collecte et la conservation de ces informations doivent être réalisées en adéquation avec les objectifs d’évaluation du risque de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme et de surveillance adaptée à ce risque.

Du point de vue pratique, l’obligation d’information impose aux professionnels du secteur de l’immobilier de recueillir, d’une part, des informations pertinentes sur le client, et d’autre part, des informations concernant la nature et l’objet de la relation d’affaires, au sens où celle-ci a été définie supra.

Le professionnel doit s’acquitter de cette double obligation, tant au seuil de la relation d’affaires, avant d’entrer en relation d’affaires, que pendant toute sa durée. Il faut, ainsi, considérer qu’à l’égard des relations d’affaires, opérations et transactions établies avec le client, les professionnels assujettis sont tenus d’exercer une vigilance constante.

En d’autres termes, ils doivent effectuer un examen attentif de l’ensemble des opérations en présence, en veillant notamment à ce que celles-ci soient en cohérence avec la connaissance actualisée qu’ils ont de leur client. Par exemple, pourquoi le client change-t-il de domicile, de siège social, de représentant légal ou de préposé en permanence ? Pourquoi préfère-t-il particulièrement les paiements en espèce, alors même qu’il s’agit d’importantes sommes d’argent ?

Au total, si à l’égard de l’opération effectuée, les professionnels doivent recueillir ou récoler en permanence des informations relatives à la nature et à l’objet, l’obligation d’information exige une surveillance constante du client. On comprend, alors que l’identification du client constitue une première étape nécessaire, qui sera complétée par sa surveillance.

Et de cette surveillance en permanence du client découle, pour le professionnel, l’actualisation, la mise à jour des informations qu’ils détiennent sur le client, dans un délai raisonnable. Ce faisant, des informations relatives au client étant devenues obsolètes ou erronées devraient être remplacées ou corrigées.

L’actualisation et la vérification des informations sur le client et la relation d’affaires par le professionnel présentent plusieurs avantages pratiques.

En premier lieu, en effet, elles intéressent les autorités compétentes de contrôle ou de poursuites, qui s’en serviront pour mieux orienter leurs investigations ou poursuites.

La mise à jour et la vérification régulière des informations sur le client et la relation d’affaires ont également ceci d’avantageux qu’elles peuvent couvrir le professionnel en cas de poursuites judiciaires engagées contre lui par le client, consécutivement à une déclaration aux autorités compétentes.

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VI.2.1.3 L’obligation de vigilance complémentaire

A côté des obligations d’identification et d’information déjà traitées, qui participent de l’obligation de vigilance constante, les professionnels de l’immobilier sont tenus de prendre des mesures de vigilance complémentaires. Et comme dans l’obligation traditionnelle de vigilance constante, les mesures de vigilance complémentaires doivent porter tant sur le client que l’opération contractée.

Mais ces mesures complémentaires, qui s’appliquent, en sus de l’obligation de vigilance constante- leur nom est suffisamment évocateur- ne doivent être prises par le professionnel de l’immobilier que lorsque :

- Le client ou son représentant légal n’est pas physiquement présent aux fins de l’identification ;

- Le client est une personne résidant dans un autre Etat étranger exposé à des risques particuliers, en raison des fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives qu’elle exerce ou a exercées pour le compte d’un autre Etat ou de celles qu’exercent ou ont exercées des membres directs de sa famille ou des personnes connues pour lui être étroitement associées ;

- Le produit ou l’opération favorise l’anonymat de celle-ci ;

- L’opération est effectuée pour compte propre ou pour compte de tiers avec des personnes physiques ou morales, y compris leurs filiales ou établissements, domiciliées, enregistrées ou établies dans un Etat ou un territoire dont les insuffisances de la législation ou les pratiques font obstacle à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

Mais c’est la responsabilité des autorités compétentes de contrôle que de préciser la liste des produits et des opérations objet de mesures de vigilance complémentaires ainsi que lesdites mesures.

L’application des mesures de vigilance complémentaires suppose alternativement que le professionnel est face à :

- Des relations à distance: c’est le cas lorsque le client ou son représentant légal n’est pas physiquement présent pour permettre au professionnel de l’identifier et le surveiller ; - Le client est une personne politiquement exposée (PPE) étrangère résidant dans un autre

Etat : Il s’agit de personnes physiques qui exercent ou qui ont exercé d’importantes fonctions publiques dans un Etat autre que la Côte d’Ivoire. La qualité de PPE étrangère du client, qui oblige le professionnel de l’immobilier à prendre des mesures de vigilance complémentaires, renvoie aux Chefs d’Etat ou de Gouvernement, les ministres, les ministres délégués, les secrétaires d’Etat, les membres des familles royales, les directeurs généraux des ministères, les parlementaires, les membres des Cours suprêmes, des Cours constitutionnelles ou d’autres hautes juridictions dont les décisions ne sont pas susceptibles de recours, sauf circonstances exceptionnelles, les membres des Cours des Comptes ou des Conseils ou Directoires des banques centrales, les ambassadeurs, les chargés d’affaires et les officiers supérieurs des forces armées, les membres des organes d’administration, de direction ou de surveillance des entreprises publiques, les hauts responsables des partis politiques. La définition de PPE étrangère s’étend aux membres de la famille du client concerné, en l’occurrence le conjoint, toute personne considérée comme conjoint, les enfants et leurs ou partenaires et les autres parents.

- Des intervenants à l’opération sont liés à un pays faisant obstacle à la lutte contre le blanchiment de capitaux: pour s’assurer de cette situation des intervenants à l’opération en

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24

cause, il est recommandé au professionnel du secteur de l’immobilier de se référer à la liste de tels pays publiés soit par une instance internationale ou nationale de lutte. Les listes ou sanctions régulièrement mises à jour du GAFI pourraient être utilement consultées.

- Le produit ou l’opération en présence favorise l’anonymat de celle-ci : le professionnel assujetti est encore astreint à prendre des mesures de vigilance complémentaires, s’il s’aperçoit que la transaction effectuée tend dissimuler, à empêcher l’identification de son produit ou de sa véritable nature.

VI.2.1.4. La modulation des obligations de vigilance

L’obligation de vigilance à la charge des professionnels est portée à connaître des aménagements, qui tiennent compte du niveau de risque de blanchiment constaté. Plus, le risque est élevé, plus les mesures à prendre seront corsées. Corrélativement, si le risque est faible ou inexistant les mesures seront allégées ou le professionnel pourrait en être dispensé.

VI.2.1.4.1. Les obligations de vigilance renforcée

Lorsque le risque de blanchiment de capitaux et de financement de terrorisme présenté par un client, un produit ou une transaction leur paraît élevé, les professionnels de l’immobilier doivent renforcer l’intensité des mesures relatives aux obligations de vigilance constante. Ils effectuent un examen renforcé de toute opération particulièrement complexe ou d’un montant inhabituellement élevé ou ne paraissant pas avoir de justification économique ou d’objet licite. Dans ce cas, ces personnes se renseignent auprès du client sur l’origine des fonds et la destination de ces sommes, ainsi que sur l’objet et l’identité de la personne qui en bénéficie.

Il suit, de là que, le renforcement de l’obligation de vigilance constante existe à la charge du professionnel de l’immobilier, dans deux (02) hypothèses : un risque élevé de blanchiment de capitaux ou une opération complexe, d’un montant a priori injustifié ou ayant un objet illicite.

Dans la première hypothèse tenant au risque élevé de blanchiment, les professionnels devraient accroître les moyens de prévention, en l’occurrence les mesures d’identification et d’information que l’on a déjà suffisamment analysées, au titre de l’obligation de vigilance constante. Le renforcement des mesures à raison de la présence d’un risque élevé de blanchiment pourrait fonder le professionnel assujetti à recourir, par exemple, aux services de spécialistes de l’investigation.

Dans la seconde hypothèse en rapport avec l’existence d’une opération complexe ou d’un montant inhabituellement élevé ou ne paraissant pas avoir de justification économique, le professionnel devra procéder à un examen approfondi.

Cet examen renforcé consistera en la recherche de renseignements auprès du client sur l’origine des fonds, leur destination, l’objet de l’opération et l’identité de la personne qui en bénéficie.

Le professionnel pourrait, ici, se servir de plusieurs sources d’information au sujet des clients et des opérations en cause. Il peut s’agir notamment des revues ou sites d’information relatifs aux personnes physiques ou sociétés, en vue d’y recueillir des renseignements sur la personne ou l’entité qui entend vendre, acheter ou louer le bien immobilier.

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Spécialement, à l’égard des personnes morales, les recherches via Internet, sur des moteurs de recherches, ou les réseaux sociaux pourraient utilement fournir des indications précises sur la solvabilité, l’état de santé financière des intervenants à l’opération, ainsi que le profil de leurs dirigeants ou représentants légaux.

VI.2.1.4.2 De l’allègement à la dispense de l’obligation de vigilance constante

L’obligation de vigilance des professionnels de l’immobilier peut devenir, parfois, allégée. Il peut même y avoir, dans certaines hypothèses, dispense de l’obligation.

Cette situation interviendra si l’évaluation, précédemment expliquée, des risques de blanchiment de capitaux, montre la faiblesse ou l’inexistence de ceux-ci. L’évaluation du risque de blanchiment de capitaux permet ainsi une modulation des mesures de vigilance allant de leur atténuation à une dispense de certaines d’entre elles :

 Les cas d’atténuation de l’obligation de vigilance²⁰ : lorsque le risque de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme est faible, les professionnels du secteur de l’immobilier peuvent réduire l’intensité des mesures de vigilance constante. La faiblesse du risque de blanchiment peut ainsi concerner les personnes ou les produits.

Il est à noter que, dans cette hypothèse, le professionnel n’est pas déchargé de son obligation ; celle-ci est seulement atténuée et l’incline à prendre des mesures simplifiées, qu’il juge adaptées à la faiblesse constatée du risqué évalué. Mais, il doit, dans ce cas, justifier auprès de l’autorité de contrôle compétente que l’étendue des mesures prises est appropriée aux risques.

 Les cas dans lesquels le professionnel est dispensé de l’obligation de vigilance normale²¹: Dans certains cas, le professionnel ne sera pas tenu de mettre en œuvre son obligation classique de vigilance. Ces hypothèses, qui constituent une dérogation à l’obligation de prendre des mesures de vigilance normale, sont fort nombreuses, mais renvoie toutes à l’idée qu’il n’existe pas de soupçon de blanchiment de capitaux ou de financement de terrorisme à l’égard des personnes, des opérations ou produits en présence.

VI.2.2. Les obligations de formation et d’information

Il appartient aux professionnels de l’immobilier d’assurer la formation et l’information de l’ensemble de leurs personnels sur les obligations en rapport avec la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, et sur les procédures ou stratégies de lutte mises en place au sein de leurs structures.

Ils doivent, ainsi, déterminer la fréquence de la mise à jour de leurs connaissances et de celles de leurs préposés ou collaborateurs. De même, les professionnels sont tenus de prendre en compte les risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme, dans le recrutement de ces collaborateurs et préposés.

20 Voy. notamment l’article 46 de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui prescrit l’atténuation de l’obligation de vigilance à l’égard des personnes assujetties.

21 Voy. notamment l’article 47 de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui prescrit la dispense de l’obligation de vigilance à l’égard des personnes assujetties.

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Synthèse des obligations de vigilance du professionnel de l’immobilier.

Obligation Client habituel

(« relation

d’affaires ») Client occasionnel

Mesures permettant l’identification du client

Articles 18, 19 et 29 de la loi n°2016-992 du 14 novembre 2016 relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux

et le financement du terrorisme. Oui

- Oui si le montant de l’opération excède 10 000 000 de Francs CFA ;

- Oui s’il y a un soupçon de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme ; - Oui si les opérations sont d’une

certaine nature ou dépassent un certain montant.

Mesures permettant d’identifier l’objet et la nature de la relation d’affaires

Articles 18 et 19 de la loi n°2016-992 du 14 novembre 2016 relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Oui Non

Obligation de vigilance constante

Articles 19 et 20 de la loi n°2016-992 du 14 novembre 2016 relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Oui Non

Obligation de vigilance atténuée et dispense d’obligation Articles 46 et 47 de la loi n°2016-992 du 14 novembre 2016 relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Oui Oui

Obligation de vigilance complémentaire

Article 40 de la loi n°2016-992 du 14 novembre 2016 relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Oui

- Oui si le client est une PPE établie à l’étranger;

- Oui s’il s’agit d’une relation à distance ;

- Oui si le produit ou l’opération favorise l’anonymat du client ; Obligation de vigilance renforcée

Article 51 de la loi n°2016-992 du 14 novembre 2016 relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Oui Oui, en cas de risque élevé de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme.

VI.2.2 La déclaration de soupçon

Les professionnels de l’immobilier sont tenus de déclarer à la Cellule Nationale de Traitement des Informations Financières, en abrégé CENTIF²² les opérations dont elles soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme.

22 Voy. les articles 59 et suivants de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui organisent les attributions de la CENTIF.

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Qu’est-ce qu’un soupçon ?

Il y a soupçon toutes les fois qu’un doute conduit le professionnel à s’interroger sur la licéité de l’origine des sommes ou sur la licéité de l’utilisation qui sera faite des sommes engagées.

Résultant ainsi d’un doute, le soupçon reste le fruit d’une réflexion mûrie, objective et méthodique du professionnel.

Que doivent déclarer les professionnels de l’immobilier ?

Le champ de la déclaration de soupçon est limitativement énuméré par la loi. Il porte sur : - Les sommes ou opérations portant sur des sommes dont elles savent, soupçonnent ou

ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction de blanchiment de capitaux ;

- Les sommes ou opérations portant sur des sommes dont elles savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles participent au financement du terrorisme ; - Les sommes ou opérations portant sur des sommes dont elles savent, soupçonnent ou

ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une fraude fiscale;

Quels sont la forme, les modalités de transmission et le contenu de la déclaration de soupçon ? - La forme de la déclaration: les déclarations doivent être établies par écrit et transmises à

la CENTIF par tout moyen laissant trace écrite. Les déclarations faites téléphoniquement ou par moyen électronique doivent être confirmées par écrit, dans un délai de 48 heures.

- Le contenu de la déclaration : les déclarations précisent notamment, suivant les cas : 1° les raisons pour lesquelles l’opération a déjà été exécutée ou est en cours d’exécution ; 2° le délai dans lequel l’opération suspecte doit être exécutée.

La déclaration de soupçon doit être confidentielle

Sous peines de sanctions légales, la déclaration de soupçon doit rester confidentielle. Les professionnels de l’immobilier ne doivent notamment porter à la connaissance du propriétaire des sommes ou de l’auteur de l’une des opérations induisant une déclaration de soupçon, l’existence et le contenu d’une déclaration faite à la CENTIF et de donner des informations sur les suites qui ont été réservées à ladite déclaration. Ils ne sauraient non plus divulguer, dans les mêmes termes, la déclaration aux tiers.

Les obligations des professionnels de l’immobilier, au titre des mesures de vigilance et déclarations de soupçon sont, donc, assorties de sanctions que le présent guide s’emploiera à traiter.

Mais avant, il y a lieu d’examiner une autre série d’obligations : la formation et l’information.

VI.2.3 Les sanctions encourues.

Les professionnels assujettis, qui ne s’acquittent pas de leurs obligations et diligences examinées dans le cadre de ce guide, s’exposent à plusieurs sanctions. Ces sanctions seront généralement prises à la suite de contrôles ou investigations effectués au sein des structures du secteur de l’immobilier.