La mise en place d’un système ou technique d’évaluation et de gestion des risques .17

Cette obligation de mettre en place un système d’évaluation et de gestion des risques de blanchiment de capitaux dans le secteur immobilier procède des dispositions pertinentes de l’article 11 de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Ce texte mérite d’être reproduit, ici, intégralement :

«  Les personnes assujetties prennent des mesures appropriées pour identifier et évaluer les risques de blanchiment et de financement du terrorisme auxquels elles sont exposées, en tenant compte des facteurs de risques tels que les clients, les pays ou les zones géographiques, les produits, les services, les transactions ou les canaux de distribution. Ces mesures sont proportionnées à la nature et à la taille des personnes assujetties ainsi qu’au volume de leurs activités.

Les évaluations mentionnées à l’alinéa 1 ci-dessus sont documentées, tenues à jour et mises à la disposition des autorités compétentes et des organismes d’autorégulation.

Les personnes assujetties doivent disposer de politiques, de procédures et de contrôles pour atténuer et gérer efficacement les risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme et de la prolifération identifiés au niveau de l’Union, au niveau des Etats membres et à leur propre niveau. Ces politiques, procédures et contrôles doivent être proportionnés à la nature et à la taille de celles-ci ainsi qu’au volume de leurs activités.

Les politiques, procédures et contrôles prévus à l’alinéa 3 ci-dessus, portent notamment sur : - La vigilance à l’égard de la clientèle, la déclaration, la conservation des documents et

des pièces, le contrôle interne, la gestion du respect des obligations (y compris, si la taille et la nature de l’activité le justifient, la nomination, au niveau de l’encadrement, d’un responsable du contrôle du respect des obligations) et les vérifications sur la personne ; - lorsque cela est approprié, eu égard à la taille et à la nature des activités, une fonction d’audit

indépendante chargée de tester les politiques, procédures et contrôles mentionnées au premier titre ci-dessus.

- les personnes assujetties doivent obtenir l’autorisation d’un niveau élevé de leur hiérarchie pour les politiques, procédures et contrôles qu’elles mettent en place. Ces politiques, procédures et contrôles font l’objet de suivi et de renforcement, en tant que de besoin. Ils devront être communiqués aux autorités de contrôle. »

L’évaluation et la gestion des risques renvoient, pour les professionnels de l’immobilier, à concevoir un système de lutte fondé sur une triple démarche :

- Identifier les risques de corruption et de blanchiment de capitaux dans leurs activités ; - Comprendre, prendre conscience, et analyser ces risques ;

- Appliquer aux risques ainsi identifiés les mesures de prévention, d’atténuation ou d’élimination totale des risques.

GUIDE DE DILIGENCE CONTRE LA CORRUPTION,

LE BLANCHIMENT DE CAPITAUX ET LE FINANCEMENT DU TERRORISME DANS LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER

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VI.1.1. L’identification des risques

Il s’agit, pour le professionnel de l’immobilier, de détecter les personnes physiques ou morales et les opérations à risques, en vue de les dénoncer ou signaler aux autorités de lutte compétentes.

Cette phase d’identification des risques doit tenir compte de la nature du client (Est-ce une personne physique ou une personne morale ?) et de la nature des opérations et transactions en cause.

Pour identifier les risques, la nature du client et celle des opérations pourront être examinées sur le fondement des éléments factuels ci-après :

- Les spécificités ou caractéristiques du client ou du bénéficiaire effectif de l’opération ; - La localisation des activités du client ou du bénéficiaire effectif ;

- Les activités exercées par le client en présence, et le bénéficiaire effectif de l’opération ; - Les modalités particulières des opérations ou transactions effectuées ;

- Les opérations avec des clients exposés à des risques particuliers en raison de leurs fonctions, et qui comme telles, requièrent une vigilance renforcée ou particulière ; - Les activités ou opérations passées avec des personnes physiques ou morales établies

dans des Etats considérés par un organisme international de lutte contre la corruption ou le blanchiment de capitaux comme un Etat dont la législation ou les pratiques font obstacle à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme ;

Tous éléments pertinents permettant la connaissance suffisante du client ou du bénéficiaire effectif.

Ces éléments ci-dessous encadrés pourraient être d’un apport dans l’identification des risques :

• En ce qui concerne une personne physique :

- Existence d’une incohérence entre le profil du client ou bénéficiaire effectif (âge, profession, revenus, etc.) et l’opération, la transaction passée ou les flux financiers observés ;

- Les revenus et le « train de vie » du client du bénéficiaire effectif sont-ils sans proportion avec les revenus déclarés de l’activité en présence ?

- L’activité du client ou du bénéficiaire exerce-t-il une activité à risque ?

- Le client, le bénéficiaire effectif ou son représentant légal sont-ils présents aux fins de leur identification ?

- Les documents et pièces produits par le client ou le bénéficiaire effectif sont-ils probants ? - Le client exerce-t-il des fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives, qui

l’exposent à des risques particuliers ?

- Le client ou le bénéficiaire effectif est-il une personne politiquement exposée (PPE) ?

- Le client ou le bénéficiaire réside-t-il dans un pays fiché par un organisme international de lutte contre la corruption, notamment le GAFI ?

• En ce qui concerne une personne morale :

- S’agit-il d’une personne morale exerçant dans le secteur d’activités réputé particulièrement sensible  et à risque (Restauration rapide, boulangerie, hôtellerie, BTP, cartes prépayées, secteur énergétique, dépannage à domicile, financement participatif, formation professionnelle) ?

- Y a-t-il des difficultés pour identifier le bénéficiaire réel ou effectif de l’opération ? - S’agit-il d’une entreprise créée récemment ?

- La personne morale en présence change-t-elle fréquemment de gérance ?

-Y a-t-il incohérence entre le chiffre d’affaires de l’entreprise et la moyenne du secteur d’activités considéré ?

-Y a-t-il une incohérence entre l’opération en présence et l’objet social de l’entreprise contractante ?

• En ce qui concerne l’opération

- Le prix payé est anormalement élevé ou bas ;

- Les paiements ont été effectués par des tiers à l’opération ;

- De nombreux versements d’importantes sommes ont été effectués en espèce ; - L’opération ou son produit favorise l’anonymat ;

- Les paiements proviennent de l’étranger ;

- Il s’agit d’une transaction immobilière facilitée par un recours à des ; fonds non traçables (Espèces, tontine, prêt non bancaire etc.) ;

- Existence de montage juridico-financier particulièrement complexe (Exemple : Multiplicité de comptes bancaires, d’entreprises ou d’intermédiaires) ;

- Existence de liens entre le vendeur et l’acquéreur ; - Flux à caractère professionnel sur un compte privé ;

- Existence d’un doute sur l’origine ou la destination (géographique par exemple) des fonds payés ;

VI.1.2. La classification et l’évaluation des risques

Après avoir identifié, détecté les risques de blanchiment des capitaux, le professionnel de l’immobilier doit, à présent, passer à leur classification et évaluation avant d’informer les autorités compétentes.

La classification des risques consiste concrètement à les catégoriser en établissant des profils de clients et d’opérations, en fonction de la probabilité des risques de blanchiment de capitaux que représentent ces clients et opérations.

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LE BLANCHIMENT DE CAPITAUX ET LE FINANCEMENT DU TERRORISME DANS LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER

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L’évaluation des risques vient clôturer le système d’identification et d’évaluation. Elle permet au professionnel de présenter une synthèse des différents risques en fonction de leur gravité.

Cette tâche invite concrètement le professionnel de l’immobilier à hiérarchiser les risques. Ce qui lui permettra, in fine, à moduler les mesures de vigilance et de prévention spécifiques aux caractéristiques de chaque client et opération.

Pour réussir l’évaluation des risques de blanchiment, il est recommandé d’élaborer des procédures internes d’analyse des risques, et de nommer un responsable en charge de l’évaluation. Ce dernier pourra assurer une sorte de veille et de contrôle à un second niveau, à l’instar de la première évaluation réalisée en amont par le professionnel, lui-même.

1e étape : 2e étape :

Schéma récapitulant la démarche à adopter par le professionnel pour une gestion efficace des risques de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme.