V.1 Qu’est-ce que la corruption ? Qu’est-ce que le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme ?
V.1.1. La corruption
Selon Transparency International, la corruption est « le détournement à des fins privées d’un pouvoir confié en délégation12».
Sur le plan juridique, la corruption s’entend, stricto sensu, du fait pour une personne investie d’une fonction déterminée (publique ou privée) de solliciter ou d’accepter un don ou un avantage quelconque en vue d’accomplir, ou de s’abstenir d’accomplir un acte entrant dans le cadre de ses fonctions. On distingue ainsi :
- La corruption active : le fait de proposer le don ou l’avantage quelconque à la personne investie de la fonction déterminée ;
- La corruption passive : le fait pour la personne investie de la fonction déterminée d’accepter le don ou l’avantage.
A côté de cette définition classique de la corruption, reprise par la loi et punie de lourde peines pouvant aller jusqu’à 10 ans d’emprisonnement13, il existe la corruption dans le secteur privé. Elle mérite que l’on s’y arrête quelque peu, tant son incrimination légale est particulièrement vaste :
- La corruption dans le secteur privé : c’est le fait pour tout dirigeant d’une société commerciale, d’une institution financière, d’une coopérative, tout agent d’une association, d’une entreprise privée ou d’une fondation quelconque, de faire des biens ou du crédit de ladite société, institution, coopérative, association, entreprise privée, fondation, un usage qu’il sait contraire à l’intérêt de cette société, institution, coopérative, association, entreprise privée ou fondation, à des fins personnelles, matérielles ou morales ou pour favoriser un tiers ou une autre personne morale dans laquelle il est intéressé directement ou indirectement.
A ces formes de corruption proprement dites sont assimilées d’autres types de criminalités également sanctionnées par la loi, dans le cadre de la corruption d’agents publics. Ces actes que sont le trafic d’influence, l’abus de fonction, le détournement et la soustraction de deniers et titres publics, la concussion, l’avantage illégitime ne seront pas pris en compte, dans le présent guide relatif au secteur immobilier.
V.1.2. Le blanchiment de capitaux
• Approche définitionnelle
Le blanchiment de capitaux est le fait de faciliter, par tout moyen, la justification mensongère de l’origine des biens ou des revenus de l’auteur d’un crime ou d’un délit ayant procuré à celui-ci un profit direct ou indirect. Il consiste également à apporter un concours à une opération de placement, de dissimulation ou de conversion du produit direct ou indirect d’un crime ou d’un délit.
12 Voy, pour cette définition de la corruption fournie par Transparency International, https : //www.transparency.org, consulté le 4 juin 2020.
13 Voy. notamment les articles 28 et suivants de l’ordonnance numéro 2013-660 du 20 septembre 2013 relative à la prévention et à la lutte contre la corruption et les infractions assimilées, qui incriminent et répriment la corruption sous toutes ces formes.
• Les manifestations du blanchiment de capitaux dans le domaine immobilier
L’incrimination légale de l’infraction de blanchiment couvre un nombre important et variés d’actes matériels commis intentionnellement14. Ce sont :
- la conversion ou le transfert de biens immobiliers, par toute personne qui sait ou aurait dû savoir que ces biens proviennent d’un crime ou délit ou d’une participation à un crime ou délit, dans le but de dissimuler ou de déguiser l’origine illicite desdits biens immobiliers, ou d’aider toute personne impliquée dans cette activité à échapper aux conséquences juridiques de ses actes ;
- la dissimulation ou le déguisement de la nature, de l’origine, de l’emplacement de la disposition, du mouvement ou de la propriété réels de biens immobiliers ou des droits y relatifs, par toute personne qui sait ou aurait dû savoir que ces biens proviennent d’un crime ou délit ou d’une participation à un crime ou délit ;
- l’acquisition, la détention ou l’utilisation de biens, dont celui qui s’y livre, sait ou aurait dû savoir, au moment où il les réceptionne, que ces biens proviennent d’un crime ou délit ou d’une participation à un crime ou délit.
- la participation à l’un des actes sus-visés, et le fait de s’associer pour le commettre, de tenter de le commettre, d’aider ou d’inciter quelqu’un à le commettre ou de le conseiller, à cet effet, ou de faciliter l’exécution d’un tel acte.
- Il y a blanchiment de capitaux, même si cet acte est commis par l’auteur de l’infraction ayant procuré les biens à blanchir.
- Il y a également blanchiment de capitaux, même si les activités qui sont à l’origine des biens à blanchir sont exercées sur le territoire d’un autre Etat membre ou celui d’un Etat tiers15.
• Les principes du blanchiment dans le domaine de l’immobilier
La criminalité dans le domaine de l’immobilier génère d’importants profits, essentiellement sous forme d’argent liquide. Comment utiliser ou placer cet argent sans éveiller les soupçons ? Lorsque les sommes sont faibles, l’activité immobilière criminelle est aisément dissimulable.
Lorsque les sommes sont élevées, le problème se complexifie et cela peut facilement attirer l’attention. Une enquête peut être diligentée. Pour une bande organisée contrôlant plusieurs affaires criminelles dans le domaine de la vente de terrain de grande superficie, la situation devient rapidement intenable»: des «montagnes» de billets s’accumulent chaque semaine. Or la vente de biens immobiliers (Maisons à étages) dans les quartiers huppés d’Abidjan, tels que le PLATEAU et ZONE 4, se réalisent le plus souvent en espèce. Ce sont là des pistes pour la détection du blanchiment des capitaux, en cette matière.
• Les étapes du blanchiment des capitaux dans le domaine immobilier
Les spécialistes et théoriciens distinguent habituellement TROIS (03) phases dans le blanchiment d’argent dans le domaine immobilier :
14 Voy. notamment les articles 7 et suivants de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui incriminent cette infraction.
15 Voy. notamment l’article 7 de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui incrimine cette infraction.
GUIDE DE DILIGENCE CONTRE LA CORRUPTION,
LE BLANCHIMENT DE CAPITAUX ET LE FINANCEMENT DU TERRORISME DANS LE SECTEUR DE L’IMMOBILIER
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- Le prélavage : Encore appelé placement ou immersion, le but du prélavage est de placer l’argent liquide à la maison ou même sur un compte de société privée ou chez un Notaire, et ceci pour permettre de masquer son origine illégale. C’est la phase la plus vulnérable pour le criminel.
- Le brassage : Encore appelé dispersion ou empilement, il s’agit de brouiller les pistes par des transactions financières complexes, afin de masquer l’origine des fonds ou en légitimer la possession. En l’espèce, le criminel va acquérir une pléthore de biens avec l’aide d’une société écran (SCI, SAS, SA et autres), avec l’aide de son ou ses banquiers et son ou ses Notaires, Avocats et Cabinets de fiducie.
- L’essorage : Qualifié de recyclage ou d’intégration, l’essorage permet à l’argent ainsi blanchi et son origine criminelle masquée, d’être investi dans l’économie légale. Dans le domaine immobilier, l’argent totalement blanchi par les Avocats, Notaires, Banques et Cabinets de fiducie va être utilisé pour acquérir beaucoup de biens immobiliers et véhicules de luxe.
V.1.3. Le financement du terrorisme
On entend par financement du terrorisme, tout acte commis par une personne physique ou morale qui, par quelque moyen que ce soit, directement ou indirectement a délibérément fourni ou réuni des biens, fonds et autres ressources dans l’intention de les utiliser ou sachant qu’ils seront utilisés, en tout ou partie, en vue de la commission16:
a) D’un ou de plusieurs actes terroristes ;
b) D’un ou de plusieurs actes terroristes par une organisation terroriste
c) d’un ou de plusieurs actes terroristes, par un terroriste ou un groupe de terroristes ; d) la tentative de commettre une infraction de financement du terrorisme ou le fait
d’aider, d’inciter ou d’assister quelqu’un en vue de commettre cette infraction constitue également une infraction de financement du terrorisme.
Comme ci-dessus spécifié, l’agent doit avoir agi intentionnellement, c’est-à-dire en connaissance de cause. Mais la connaissance ou l’intention, en tant qu’éléments des activités de blanchiment, peuvent être déduites de circonstances factuelles objectives.
16 . Voy. notamment l’article 8 de la loi relative à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, qui incrimine le financement du terrorisme.