Demande de dérogation au dispositif PINEL pour l’obtention d’un agrément zone B2
Bureau du CRHH
27 juin
Un tissu économique dynamique
Un nombre d’emplois qui se maintient à l’échelle de l’aire de marché
15 000 emplois en 2013 contre 14 800 en 2013
Une sphère publique bien représentée
38% des emplois de Bagnols sur Cèze
A proximité directe du premier bassin industriel régional
Site de Marcoule (CEA, Areva, etc.)
Un profil d’emploi très qualifié à l’échelle de l’EPCI
Des ménages un peu plus aisés que sur le reste du département
60% des ménages imposables contre 50% sur le Gard
Une capacité d’investissement locale
Un territoire économiquement porteur…
2
Une perte de fonctionnalité
résidentielle pour Bagnols-sur-Cèze
Alors qu’elle s’affirme légèrement à l’échelle de l’EPCI
Une population en baisse
-0,3% par an sur 2008/2013 (+0,8% sur l’EPCI)
Traduisant une tendance à la
périurbanisation depuis le ville –centre vers le reste de l’EPCI.
Solde migratoire négatif de 80 habitants par an
… mais souffrant d’une déprise démographique
3
Environ 50 logements mis en chantier par an sur 2009-2014
Contre 200 sur la période 2007/2008
En lien avec une forte baisse de la production en collectif (De Robien)
Une production qui s’oriente vers les communes périurbaines et
rurales
Une mise en tension du marché locatif
Baisse de 30% de la vacance structurelle
Une faible dynamique de production de logements et une périurbanisation qui s’affirme
4
De 2014 à 2016
60% des permis de construire autorisés concerne du logements social
Parmi les opérations d’ampleur (plus de 15 logements)
93% de logements locatifs sociaux
Des bailleurs sociaux qui jouent un rôle prépondérant dans le maintien de la dynamique de promotion
Une production trop peu diversifiée, articulée autour du logement social et de la construction pour soi
5
Renforcer les potentialités de l’activité de promotion immobilière
Diversifier les acteurs de la production de logement
Développer la capacité locale à produire
Et « profiter » d’une capacité locale d’investissement
Et donc à terme permettre la reprise démographique et le développement
Soutenir la diversification de l’offre résidentielle
Proposer une offre locative privée différente de l’offre conventionnée
Favorisant le développement d’une offre nouvelle en accession à la propriété, avec des formes urbaines plus denses
Grâce à un investissement locatif qui viendrait sécuriser et équilibrer les opérations mixtes
Donc augmenter d’autant leur capacité d’action sur les communes en rattrapage de l’EPCI.
In fine, répondre aux enjeux des différents documents programmatiques en cours d’élaboration (Scot et PLH)
Confortement résidentiel de la ville-entre du Gard Rhodanien
Diversification de l’offre
Proposition d’alternatives à la périurbanisation
Les effets attendus de l’ouverture au dispositif Pinel
6
Des loyers comparables à ceux qui se pratiquent actuellement
À niveau de qualité supérieur
Des loyers au m² inférieurs au marché privé sur les petits et grands logements
Un produit adapté aux besoins
7
Loyer plafond PINEL en zone
B2
Surface prises en compte (moyenne FPI)
Coefficient multiplicateur (0,7+19/surface)
par m² soit par logement
T1 29 1,20 10,5 € 307 € 12,5 € 365 €
T2 43 1,14 10,0 € 430 € 9,4 € 443 €
T3 64 1,00 8,7 € 557 € 8,4 € 581 €
T4 85 0,92 8,1 € 685 € 7,7 € 727 €
T5 114 0,87 7,6 € 865 € 9,1 € 861 € Loyer observés sur l'EPCI
8,75
Eléments de calcul
Loyer plafonds
Résultats Clameur
2015 par m² hors charges
PLH 2014 Loyer par logement CC
Des plafonds qui permettront à une très large majorité des ménages de profiter de cette offre nouvelle.
Un produit adapté aux besoins
8
Catégorie de ménages
Plafond de ressources PINEL - B2
1er décile
2ème décile
3ème décile
4ème
décile Médiane 6ème décile
7ème décile
8ème décile
9ème décile Personne seule 27 234 € 3 598 € 8 536 € 11 562 € 14 290 € 16 762 € 19 188 € 21 838 € 26 012 € 32 164 €
Couple 36 368 € 15 399 € 21 777 € 26 112 € 29 946 € 33 893 € 37 947 € 43 446 € 52 281 € 64 242 €
Couple avec un enfant de moins de
14 ans 43 737 € 7 492 € 12 740 € 17 593 € 22 266 € 27 918 € 32 789 € 38 779 € 46 051 € 60 476 € Personne seule avec un enfant de
moins de 14 ans 43 737 € 8 € 3 344 € 7 545 € 10 819 € 13 975 € 16 159 € 19 846 € 24 310 € 33 457 €
Source : Insee-Filosofi 2013 - traitement Eohs
Ménages éligibles à un logement PINEL Ménages non éligeibles à un logement PINEL
Estimation des décile de revenus des ménages par composition familiale (Revenus Déclarés - Filosofi 2013)
Besoins liés aux étudiants ou jeunes en formation
200 ménages par an à loger
Besoins liés au vieillissement
6940 personnes âgées de 75 ans ou plus en 2013
5930 en 2008
Permettrait de générer de la rotation, libérant ainsi de grands logements, n souvent individuels
E t donc moins construire pour répondre aux besoins des familles
Une opportunité pour répondre à des produits spécifiques
9
Un levier pour
Redynamiser la promotion immobilière
Renforcer le poids de la ville centre dans la dynamique de développement
Et lutter contre la périurbanisation
Maintenir une mixité d’offre et de peuplement
Développer l’attractivité auprès des jeunes ménages
Améliorer la mobilité résidentielle
Un produit adapté en termes de niveaux de loyer
Une prise en compte des risques potentiels d’un développement trop rapide de l’offre
Une intégration de ce dispositif dans les réflexions à l’échelle communautaire au travers du futur PLH
En conclusion
10
Merci pou votre attention
11
