Revitalisation commerciale
Outils d’intervention foncière
Rencontres de la Revitalisation / Lyon, 21 janvier 2020
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Maitriser et diversifier les pieds d’immeubles en diffus
Commerces indépendants
& Enseignes
Restauration Hôtellerie
Créateurs Artisans
Services Tiers-lieux, co-working
Ateliers Show rooms
Boutiques éphémères animations
Une nouvelle économie de proximité
Economie sociale Associations
Administration Equipements
culturels
Diagnostic commercial et immobilier Analyse de la demande
Identification des acteurs locaux Evaluation des coûts et des moyens
Stratégie de la collectivité
Veille immobilière Concertation
Plan de Marchandisage Programmation
Outils d’urbanisme Règlementaires
Périmètre de sauvegarde
PLU Droit de préemption
Outils d’Urbanisme opérationnels
Habitat Espaces publics Signalétique
Parkings Terrasses Outils
d’animation
Management Market place
Services Office du commerce
Outils de maitrise des destinations
Partenariats de gestion
Bailleurs Promoteurs
Outils de maitrise foncière
Acquisitions Operations d’aménagement
Restructuration Implantations
Outils économiques
Fiscalité Aides aux travaux Soutien
Opérateur de commerce (EPL, Foncière…)
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Une stratégie globale, des leviers multiples
Préemption Acquisition
Protocole d’affectation
Commercialisation
Prospection Appel à projets
Rédaction du bail
Gestion
Gestion du local
Etats des lieux Maintenance
AG de Copro Charges
Gestion du bail
Quittancement Recouvrement Renouvellement
Du bail Eviction Contentieux
Cession
Cession au locataire
Cession investisseur Sous clause affectation Remembrement
Rénovation Aménagement
Missions d’un operateur local de commerce
Locaux existants
Locaux existants Programmes neufs
SEMAEST, Operateur public local de commerce
Sujet de la présentation
Titre de la page/rubrique en cours de présentation
►Actionnaires : Paris, CDC, Est Ensemble, CCI, CMA, banques)
Ex-SEM d’aménagement, spécialisée depuis 2004 dans la revitalisation commerciale en diffus + création de la 1ere Foncière de commerce en 2013
Foncière Paris Commerce
Chaîne de compétences intégrée : études, acquisition/cession, aménagement des locaux, commercialisation, gestion locative, animation, conseil et formation.
► Modes opératoires
650 locaux maîtrisés et mutés
o Acquisition pour le compte des villes : : Mutation des quartiers via préemption/acquisition + cession : 2004 => 2028
o Gestion patrimoniale en bail emphytéotique (Villes, bailleurs sociaux et privés)
o Programmation, commercialisation gestion (Bailleurs, Promoteurs, Foncières)
o Appui aux collectivités et EPL : diagnostics, stratégie d’intervention foncière, programmation, montages opérationnels
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AMO de revitalisation commerciale
• En Ile de France : Ablon, Argenteuil, Aubervilliers,
Bagnolet, Bondy, Champigny, Clichy sous Bois, Epinay sur Seine, Gentilly, Lagny, Les Mureaux, Le Pré Saint Gervais, Montreuil, Romainville, Saint Cloud, Thorigny sur Marne, Sceaux, Stains, Trappes, Villejuif, Villeneuve le Roi…
Est Ensemble, Plaine Commune, Métropole du Grand Paris Sur tout le territoire
• Métropoles : Lyon, Grenoble, Toulouse, Brest …
• Villes moyennes: Alençon, Angoulême, Saint Brieuc, Troyes, Vannes, Vienne….
• Petites villes : Noyon, La Tour du Pin, Les Abrets, Montbrison, Tarare, Trebeurden, Vitry le François…
• Acteurs locaux : Caisse des Dépôts Bretagne, Arkea, EPA Saint
Etienne, EPA Saclay, CCI Cotes d’Armor, SEM Breizh, SPL Lyon
Confluence, SEM InCIté Bordeaux, SPL Marne et Bois, EPORA,
EPFB, SPLA La Fabrique des Quartiers, SEMPI, SEM OPPIDEA,
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Incuber les locaux bien situés, transformer les autres
Les villes ne seront plus celles des années 70
Identifier la vacance réelle (locaux commercialisables) par rapport à la vacance apparente (locaux hors parcours marchands, très dégradés, mal configurés…)
Concentrer la commercialité sur les parcours
marchands/hypercentres et la constitution de polarités
Cibler la maitrise foncière publique et l’implantation de nouvelles activités sur ces linéaires, acquérir 20 % maximum des locaux, expertiser la dureté foncière et l’état du bâti
Croiser la maitrise des RDC et la stratégie habitat ( OPAH RU, ORHI…) => achat des RDC ou des immeubles ,
remembrement /rénovation, mise en commercialisation et en gestion, portage avant cession aux locataires
commerçants
Transformer les autres locaux vacants en services médicaux, professions libérales, logements…pour l’attractivité
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Modalités de maitrise et d’exploitation de locaux commerciaux
Création de Foncières de commerce publiques ou mixtes (SAS, SCI…)
• Acquisition/préemption et rénovation de locaux /d’immeubles sur fonds propres
• Portage court terme, commercialisation, gestion, cession
Mobiliser des fonds privés, garantir un taux de retour sur investissement, cibler les meilleurs locaux, réduire les travaux, fixer une rentabilité locative
Interventions opportunistes au coup par coup, ou en sortie d‘opérations de
renouvellement urbain (OPAH RU) ou d’aménagement (concessions d’aménagement)
Contractualisation entre les collectivités et des SEM opérateurs de commerce
• Acquisition /préemption, rénovation, commercialisation, portage long terme, gestion et cession de locaux pour le compte de collectivités
• Mandats de commercialisation et de gestion de locaux de bailleurs privés ou publics
• Gestion emphytéotique de locaux de bailleurs publics ou privés
Rémunération des missions, péréquation entre locaux de bonne et moins bonne
rentabilité, compensation publique du déficit éventuel apportée par la collectivité dans le cadre des contrats
A retenir pour des opérations globales (concessions de travaux et de services) et des secteurs de commercialité inégale, sur des RDC seuls (hors immeubles), avec des orientations des collectivités, une gouvernance et des financements publics
Une masse critique de locaux et de candidats
Des ETP optimisés (négociation , gestion, animation..) SEM de commerce : Mix d'Operations
Maitrise foncière Acquisition/
préemption
Programmation Commercialisation
Locaux Promoteurs
Prise à bail emphytéotique
de locaux des Bailleurs publics et
privés
Boutiques éphémères
Médiation
proprios/preneurs
Renouvellement urbain/ Baux emphytéotiques
Sujet de la présentation
Titre de la page/rubrique en cours de présentation
Reprise en gestion des locaux des bailleurs au fur et à mesure d’une opération de rénovation urbaine
cohérence de commercialisation, loyers encadrés, transfert de risques locatifs (impayés, vacances)
Ex : SEMAEST Château Rouge / Goutte d’or (Paris 18e)
• Accompagner la requalification d’un quartier ancien dégradé, en rénovation (aménagé par la SEMAVIP)
• Baux emphytéotiques de 18 ans signés entre la Semaest et les propriétaires des immeubles reconstruits (bailleurs sociaux)
• La Semaest a installé et gère 21 nouveaux locaux, soit 2.200 m² (librairie, entreprise de nettoyage en insertion, boulangerie, disquaire, mode, café social, designers, …) en valorisant l’image du quartier
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Sujet de la présentation
Titre de la page/rubrique en cours de présentation
Ex: Programme Bréguet (11e)
• Intégration des orientations dans le cahier des charges, encadrement des loyers, prise en compte des impératifs techniques en amont du PC, meilleure commercialité des locaux
• La Semaest a installé et gère 8 commerces au RDC, soit 1 700 m² : cave à vin/épicerie fine, espace de coworking avec animations, salle de sport, boulangerie…
Modalités
• Bail emphytéotique de 25 ans signé entre la Semaest et le promoteur
Programmation, prescriptions d’aménagement, suivi chantier
Commercialisation, gestion, relation avec le preneur des bureaux
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Construction neuve / gestion emphytéotique
Programmes privés – Partenariat de gestion
Cour de l'industrie
• Ensemble historique degradé (18e/19e siècle)
• Site défendu par une mobilisation d’habitants et d’artistes
• Réhabilitation SEMAEST en site occupé : 3 cours / 8 bâtiments / 6000 m²/ 14 M€
• Bail emphytéotique Ville de Paris 18 ans
•52 artistes/artisans
• Baux « à cliquets » : loyer facial avec franchise pour les occupants actuels
• Association, charte, réponse groupée aux commandes, visites, animations
Transformer des lieux atypiques en Pôles d’artisans
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Les EPF, nouveaux acteurs de maitrise fonciere commerceiale
Une réorientation des règlements et des PPI de certains EPF pour intégrer le commerce
• EPFB (Bretagne)
• EPORA
• EPFL Dauphiné
• EPFIF (Ile de France)
• EPFL Oise Aisne …
• Syndicats locaux d’action Foncière ( ex : SAF 94…)
Une intervention prioritaire dans le cadre de villes en ACV ou en ORT
Une articulation possible en amont ou en complément de l’action foncière locale, pour réduire les investissements des collectivités
Des compétences limitées, de nouveaux mécanismes
• Acquisition /préemption et travaux éventuels de reconfiguration
• Portage 8 à 10 ans
o Bail emphytéotique avec l’operateur de commerce
o Démembrement de propriété et cession valorisée de l’usufruit à la collectivité ou à son opérateur SEM ou Foncière, travaux et exploitation par l’usufruitier, et
reconstitution de la propriété pour cession
• Cession du bien à la collectivité ou au locataire , avec minoration éventuelle (travaux)
Proposition d’assistance à réalisation du business plan de la Foncière régionale des Centralités – SEMAEST/URBANIS
https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/
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Exemple 1: Projet KerBreizh, Foncière régionale bretonne
Construction/requalification de bâtiments et portage de locaux commerce et activités sur la base de l’appel à projets régional + d’ACV
Mission 1 : Faisabilité de la Foncière (janvier /mars 2019)
✓Simulations de Bilans prévisionnels par site et global sur 26 sites tests proposés par le groupe de travail, choisis parmi les lauréats de l’Appel à Projets Etat /Région « Centres villes /centres
bourgs » et les villes labellisées Action Cœur de Ville
✓Profil de portefeuille de projets et méthode (critérisation des résultats, des enjeux et des risques)
✓Décision du groupe de travail (Region, Etat, CDC, EFFB, SEM) => projets au moins cotés 3 sur 6 Mission 2 : Construction d’un Plan d’affaires (mai/octobre 2019) sur 33 sites
• 17 dossiers issus de l’Appel à Projets Etat /Région n°1 (2017/2018) retenus par le groupe de travail
• 16 dossiers de l’Appel à Projets n°2 (2018/2019) retenus par le groupe de travail et de Villes ACV
✓ 1ere sélection : 25 projets sur 33 Retrait de 3 dossiers déjà engagés
Retrait de 5 dossiers Risques trop élevés et coût trop important)
2e sélection : 18 projets sur 25
Synthèse et cotation des projets selon criterisation identique à la phase 1 Retrait de 7 dossiers cotés 1 à 2 sur 7
3e Sélection: choix de la stratégie
Compilation et optimisation (intégration dispositifs loi Elan, amélioration des projets)
2 scenarios :
• Foncière Solidaire: faire sortir tous les projets possibles, sans objectif de rentabilité
• Investisseur public : garantir un TRI minimum
Projet KerBreizh: Methodolgie
1 6 Plouaret Petit fers Vannes
Saint-
Brieuc Lannilis Lannion Créach
Lannion Le Goffic
Carhaix Pipriac Quimperl
é Loctudy Guipry- Messac
Plélan- le- Grand
Retiers Plougon
ven Auray Lesneve n
La Vraie
Croix Loudéac
Aménagem ent construction réhabilitatio
n vente de logements exploitation
de locaux d'activités
Exploitation des locaux dans tous les projets sauf 2 : Lesneven et Retiers
Vente de logements dans tous les projets sauf 3 : Saint Brieuc, Vannes et Quimperlé
Réhabilitation seule pour 5 projets : Plouaret, Carhaix, Vannes, St Brieuc, Lannion Créac’h
Compétences mixtes: MO + Foncière exploitante : aménagement+ construction/réhabilitation + cession de logements + portage exploitation de locaux commerciaux et d’activités
Missions à effectuer par la Fonciere
Simulation de bilans prévisionnel site par site
Cotation sur 7 points
• Résultat positif/négatif : 1 point si le résultat est positif
• Résultat largement excédentaire : 1 point si le résultat est supérieur à 100 000€
• TRI plutôt élevé : 1 point si le TRI du projet est au-dessus de 3%
• Montant des investissements : 1 point si le montant des investissements est inférieur à 2 M d’€
• Risque à la cession : 1 point si le risque de ne pas revendre au prix de construction est faible (=> pas de maisons médicales ou de logement en secteur très détendu)
• La programmation peut être ajustée : 1 point s’il est possible de revaloriser significativement le résultat en posant des hypothèses de projet
• Solidarité territoriale : 1 point si le projet aide un territoire en difficulté, avec de faibles coût de l’immobilier
Cotation des projets avant selection et compilation des bilans
Proposition d’assistance à réalisation du business plan de la Foncière régionale des Centralités – SEMAEST
Scénario 1
« Foncière solidaire »
Scénario 2
« investisseur public»
Montant à investir 74 M€ 45 M€
Emprunt 50 M€ (68%) 29 M€ (63%)
Fonds propres 21 M€ (28%) 14 M€ (31%)
CCA 3 M€ (4%) 3 M€ (6%)
Résultat en fin d’opération
0 1,9 M€
Résultat/investissement 0 % 4,2 %
Trésorerie en fin
d’opération 20 M€ 16 M€
Trésorerie l’année
précédant les premières cessions (2033)
5 M€ 3,5 M€
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Comparatif des scenarios présentés aux investisseurs
Exemple 2 : Tarare, Vienne et Montbrison: Stratégie foncière
Enjeux partagés par les 3 communes
- Réduction de la vacance commerciale et mutation des locaux déqualifiés - Adaptation à la contraction de la commercialité
- Reconversion de certains locaux en perte de commercialité - Confortement des linéaires menacés
- Remembrement et reconfiguration de certains locaux - Articulation avec les OPAH RU prévues
- Optimisation des financements et des partenariats , utilisation des dispositifs ORT
Mission SEMAEST
1) Evaluer la faisabilité et le dimensionnement d’une action foncière :
- locaux stratégiques à maitriser dans les 3 centres villes (RDC seuls ou immeubles) - coûts d’investissement (acquisition et travaux) et de gestion
2) Etablir des scénarios stratégiques : Foncière commune ou autres solutions?
- pistes de partenariat et de montages avec les partenaires existants : SERL, SEDL, EPORA…
- business plan pour chacun des 3 sites et business plan global compilé - conditions de réussite urbanistiques, techniques et économiques.
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Collectivités (transfert du DPU)
scénario 1 : Villes Acquisition de locaux
par EPORA
Portage nue propriété
Cession de l’usufruit par EPORA à chaque ville
Gestion locative déléguée par chaque
ville à la SERL
Rachat de l’usufruit par chaque ville Cession in fine au
locataire
scénario 2 : Foncière Acquisition par la Foncière
(= collectivités + BDT)
Acquisition locaux et gestion financière autonome Gestion locative déléguée à
la SERL
Cession in fine par la SEM au
locataire
scénario 3 : SEM d’Exploitation
Acquisition de locaux par EPORA
Portage nue propriété Cession d’usufruit
par l’EPORA à la SEM
Gestion financière de la SEM sous mandat SERL Gestion locative déléguée
par la SEM la SERL
Rachat de l’usufruit et de la nue-propriété par la SEM et/ou le locataire
Habitat OPAH RU / CPA
Interventions SERL??
Mutualisation des frais SERL
« conduite de projets »
« gestion financière de la
Foncière » ?
Tarare, Vienne et Montbrison : 3 scénarios d’intervention
Comparatif global des scénarios
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Scénario 1
(retenu par les Villes) Scénario 2 Scénario 3
Résultat Selon site - 540K€
(ou – 160 k€ si SCI/SAS)
- 380K€ (SEM) Ou 0 (SCI/SAS)
Actionnariat
Villes seulement Villes
SERL/SEDL /EPARECA Banque des Territoires
Villes SERL
Montant
investissement
2,7 M dont 10% pour besoin en trésorerie
7,6 M dont 10% pour besoin en trésorerie
2,7 M dont 10% pour besoin en trésorerie
Part de l’emprunt 50% 20% 50%
Montant capitalisation pour les Villes (hors BDT et autres
investisseurs)
Faible 1,34 M€ Fort 4,5 M€ (+ BDT et
autres) Faible 1,55 M€
Maitrise de la commercialisation Par les Villes
Forte Moyenne Moyenne
Risque à la cession
Moyen
Risque de rachat du bien EPORA par la ville
Faible
Allongement portage si nécessaire
Moyen Risque de recapitalisation en
n+10
• Foncières
- SAS Foncière Paris Commerce ) - Foncière Saint Denis
- SCI Toulouse Empalot - SEM Nancy Défi
- SEM Semaville Belfort
- SEM Grand Paris Grand Ouest - Foncière KerBreizh
- Foncière Saint Etienne
• Diversification d’EPL
- SERM Montpellier - SEM Breizh
- SEM IncIté Bordeaux - SERL Lyon
- SEMPI Brest Métropole
- SEM Inovaction Grenoble Alpes Métropole - SPL Pays de Grasse
- SPLA La Fabrique des Quartiers Lille Roubaix Tourcoing - SAIEM Draguignan
- SPL Lyon Confluence - SPL Marne et Bois
- SEM la Caennaise 22
