DANS CE GUIDE, DÉCOUVREZ : Comment calculer un bon rendement. Comment gagner de l argent avec un emprunt

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L’argent déposé sur un livret d’épargne ne rapporte presque plus rien, et beaucoup de particuliers ont tourné le dos aux actions, qui ont perdu leur valeur du jour au lendemain. Il n’est pas étonnant qu’ils s’orientent vers l’immobilier dans la quête d’un rendement pour leur épargne.

L’immobilier résidentiel a dès lors accompli un parcours impressionnant au cours de la dernière décennie.

AVEZ-VOUS RÉCEMMENT COMMENCÉ À INVESTIR ?

Ou y avez-vous pris goût il y a longtemps déjà ? Dans ce guide, vous trouverez tous nos conseils pour les investisseurs en immobilier, de l’achat à la location en parcourant toutes les étapes de l’investissement. Un guide pratique qui vous accompagne pas à pas, avec des explications, des exemples et des simulations.

DANS CE GUIDE, DÉCOUVREZ : Comment calculer un bon rendement

Comment gagner de l’argent avec un emprunt

Comment analyser la plus-value potentielle d’un investissement

Comment atteindre l’équilibre entre risque et rendement

Quel jargon est utilisé dans l’univers de l’investissement immobilier

LES CLÉS DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

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CONTENU

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

4 Pourquoi (ne pas) investir dans l’immobilier ? 6 Cherche: endroit parfait

8 L’effet de levier en immobilier

12 Nouvelle construction ou rénovation ? 14 Que rapporte un investissement immobilier ?

LES DIFFÉRENTS TYPES D’IMMOBILIER

16 10 types de biens immobiliers sous la loupe

LOUER

26 Bailleur, un métier

28 Les différents régimes de bail

30 9 clauses utiles pour vos contrats de location 34 8 conseils pour un meilleur rendement

LEXIQUE

36 L’ABC de l’investissement immobilier

LES CLÉS DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

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6,4% hausse annuelle moyenne des prix des maisons entre 1953 et 2016

L’immobilier résidentiel – soit les maisons, appartements et terrains à bâtir – a accompli un parcours impressionnant ces dernières décennies. Les prix des maisons ont augmenté de 6,4% par an en moyenne entre 1953 et 2016, ceux des appartements de 5,4%. Des pourcentages pour lesquels de nombreux épargnants signeraient à deux mains. L’immobilier a ainsi démontré ces dernières années sa capacité à conserver sa valeur. Si

Pourquoi (ne pas) investir dans

l’immobilier ?

L’argent placé sur un compte épargne ne rapporte presque plus rien et de nombreux particuliers sont encore traumatisés par des actions qui peuvent perdre toute valeur du jour au lendemain. Il n’est donc pas étonnant qu’ils perçoivent l’immobilier comme une alternative possible à leur épargne.

l’on inclut l’inflation (l’augmentation quotidienne du coût de la vie), l’immobilier a toujours rapporté 2,5%

à 3% ces dernières décennies. C’est important : si le rendement était inférieur à l’inflation, l’investisseur en immobilier ne gagnerait rien en réalité en raison de l’augmentation du coût de la vie.

L’immobilier n’offre donc pas un rendement monstre, mais il conserve sa valeur, à laquelle il ajoute un petit « extra » sain. C’est ce qui le rend aussi intéressant pour un large public. De plus, il répond à des attentes importantes :

l D’un côté, de nombreux ménages souhaitent trouver un complément à leurs revenus. Le débat sur les pensions n’y est pas étranger. On prend de plus en plus conscience en Belgique que la pension légale

« Pour beaucoup, l’immobilier est assimilé à un refuge, un actif auquel il ne pourra

jamais rien arriver.

C’est évidemment faux.

Les prix de l’immobilier aussi peuvent se

tasser. »

seule ne suffira pas pour maintenir le niveau de vie souhaité. Avec des revenus locatifs mensuels, l’hypothèse devient déjà beaucoup plus réaliste.

l D’un autre côté, de nombreux propriétaires tablent également sur une plus-value immobilière.

À mesure que les prix immobiliers augmentent et que la différence s’accroît par rapport au prix d’achat, ils peuvent (espérer) réaliser un confortable bénéfice à la vente.

REFUGE

Naturellement, il en va pour l’immobilier comme de tout autre investissement : les rendements du passé n’offrent aucune garantie pour l’avenir. Aux yeux de nombreuses personnes, l’immobilier est devenu une valeur refuge à laquelle il ne peut rien arriver. C’est faux, naturellement.

Les prix immobiliers aussi peuvent connaître un creux. Cela a été le

cas notamment en Espagne et aux Pays-Bas ces dernières

années. Les économistes ne croient pas en ce scénario

pour notre pays, mais on ne peut jamais l’exclure.

De plus, les

rendements locatifs aussi sont sous pression. Cela provient notamment de l’augmentation du nombre de mauvais payeurs parmi les locataires et des normes énergétiques de plus en plus strictes imposées par les pouvoirs publics

grand appartement afin de ne pas vous retrouver sans revenu locatif du jour au lendemain si un des locataires vous quitte et que vous ne lui trouvez pas immédiatement un successeur.

l Veillez également à obtenir une diversification saine de votre patrimoine total, en ne l’investissant pas intégralement dans l’immobilier.

Pour commencer, vous voudrez éviter de perdre subitement une grande partie de votre patrimoine si une crise se déclenchait sur le marché immobilier. De plus, l’immobilier n’est pas un placement liquide : vous ne pouvez pas vendre rapidement une maison ou un appartement si vous avez besoin d’argent d’urgence. N’investissez dès lors jamais dans l’immobilier de l’argent dont vous pourriez avoir besoin au cours des années à venir, et commencez toujours par constituer un matelas financier sain en cas d’urgence.

Les prix immobiliers vont-ils augmenter ou baisser ?

l Personne n’a de boule de cristal, mais la plupart des experts ne prévoient pas de nette hausse des prix. Cette époque semble révolue. Les prix ont surtout suivi l’inflation ces dernières années et ils devraient continuer à le faire au

cours des années à venir.

l Simultanément, on ne s’attend pas à une baisse du marché immobilier. Deux tendances importantes soutiennent en effet le marché. Tout d’abord, le nombre d’habitants et le nombre de ménages sont en hausse dans notre pays, et nous aurons donc besoin de nouveaux logements (plus petits) à l’avenir. C’est une bonne

nouvelle pour les investisseurs immobiliers. De plus, il y a la reprise de l’économie. Celle-ci maintient les revenus des ménages à niveau, ce qui leur permet d’encore acheter des biens immobiliers. Les taux

pourraient cependant changer la donne. Ils sont historiquement bas, et ne peuvent qu’augmenter.

De ce fait, un nombre croissant de Belges éprouveront

davantage de difficultés à emprunter et pourront moins dépenser en immobilier. Mais les économistes s’attendent à une augmentation des taux très progressive, qui ne provoquera donc pas de choc sur le marché immobilier.

aux habitations louées (qui exigent des investissements considérables du propriétaire).

l C’est précisément la raison pour laquelle il est préférable d’appliquer à votre immobilier le même principe qu’à d’autres investissements : veiller à une diversification optimale des risques. Comme premier investissement, préférez par exemple deux petits studios à un INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

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INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

Cherche:

endroit parfait

« Situation, situation, situation » : voilà les trois paramètres que les connaisseurs du secteur

immobilier estiment les plus importants en matière d’investissement immobilier. Une brique coûte le même prix dans un endroit bon marché et dans un endroit coûteux. Sauf que… Cette même brique se récupère plus rapidement là où la valeur de l’immobilier augmente.

Mais qu’est-ce qu’une bonne situation, précisément ?

La dynamique du marché immobilier diffère dans chaque commune ou ville. Avant de partir en quête d’immeubles individuels, il est préférable d’identifier les régions qui présentent de bonnes perspectives sur le marché immobilier. Informez-vous d’abord sur les prix immobiliers.

Attention : les régions chères ne sont pas synonymes de bons investissements, et le contraire est aussi vrai. Tout comme en Bourse, il y a peut-être des affaires à faire sur les marchés moins prisés.

Il faut connaître les tendances fondamentales sous-jacentes,

comme le pouvoir d’achat et la démographie.

l Pourquoi le pouvoir d’achat

est-il important ? Les propriétaires se trouvent là où les locataires se trouvent. Il convient dès lors de trouver une région où le pouvoir d’achat est solide. Sur le site du Service Public Fédéral (SPF) Economie, vous pouvez trouver ces chiffres par commune et par an. Une commune dont le pouvoir d’achat augmente depuis plusieurs années (par exemple plus que la moyenne belge) a certainement le vent en poupe. Les communes périphériques peuvent alors être comparées entre elles avant de faire votre choix.

l Les tendances démographiques sont également cruciales.

Note-t-on le vieillissement de la population ? Une ville ou commune compte-t-elle en revanche plus d’étudiants ? Ou plutôt des familles ? Chacune de ces tendances peut constituer une opportunité. Vérifiez sur le site du SPF Economie si le nombre d’habitants est en hausse et quel est l’âge moyen. Cela vous aidera par exemple à déterminer si un studio constitue un meilleur investissement qu’un appartement deux chambres.

CHERCHE : BONNE RUE

Vous avez déniché une ville ou commune intéressante ? À présent, vous devrez aussi trouver une rue ou un quartier bien situé(e). Examinez la région avec les yeux d’un locataire.

Abrite-t-elle surtout des personnes qui utilisent les transports en commun ? Ou l’autoroute est-elle davantage un prérequis ? La mobilité constitue un facteur crucial dans les décisions d’investissement.

Le concept va de la proximité des transports en commun (train, tram ou bus) à la facilité de rejoindre l’autoroute. Les embouteillages sont en effet une préoccupation de tous.

Les maisons et appartements sont aussi plus en vue lorsqu’elles sont proches de toutes commodités, comme les magasins et les écoles.

Evidemment, la situation idéale n’existe pas. Mais l’investisseur en immobilier cherchera malgré tout à combiner un maximum de facteurs favorables.

LES SITUATIONS À PRIVILÉGIER DANS LE FUTUR

Par ailleurs, il ne suffit pas d’identifier les situations idéales. Il faut aussi deviner quelles seront les situations prisées dans le futur, car ce sont les endroits où la plus-value potentielle est la plus grande. Exemple parlant : rue Dansaert à Bruxelles. Autrefois située dans un quartier pauvre, c’est devenu l’une des rues les plus « trendy » et prisées de la capitale. Notez toutefois qu’il faut une connaissance approfondie d’un marché local pour pouvoir deviner le potentiel d’une situation. Et même le cas échéant, l’investissement reste risqué et a une touche spéculative, car vous n’avez aucune garantie que son potentiel se concrétisera bel et bien.

Etape 1: Etudiez les prix immobiliers de la ville ou commune

Etape 2: Analysez les chiffres relatifs au pouvoir d’achat des ménages Etape 3: Identifiez les tendances démographiques qui influencent le

marché immobilier.

Etape 4: Concentrez-vous sur les endroits où la mobilité est fluide : pas trop loin des entrées d’autoroute ou des gros axes routiers et/ou à proximité des transports en commun.

Etape 5: Cherchez des biens à proximité de magasins ou d’écoles.

Étapes à suivre pour déterminer une bonne situation immobilière

« La site idéal n’existe pas. Mais l’investisseur en immobilier préférera malgré tout combiner un

maximum de facteurs favorables. »

« Les maisons et appartements sont plus appréciés lorsqu’ils sont

proches des magasins, écoles et transports

publics. »

La qualité d’une situation dépend aussi étroitement du type d’immobilier. Pour un appartement à la côte, la distance jusqu’à la mer joue un rôle important. On établira dès lors une distinction entre la digue, les appartements à distance de marche de la mer, et les appartements situés dans la ville. Plus l’appartement est proche de la mer, mieux c’est ! Les prix d’achat des appartements avec vue sur mer sont généralement 10% supérieurs à ceux

d’appartements identiques sans vue sur mer. Est-ce pour autant un bon investissement ? Uniquement si le prix de la location peut aussi être 10%

supérieur ou si cette situation vous garantit d’avoir moins de vide locatif.

Pour l’immobilier commercial, c’est le nombre de visiteurs potentiels qui importe. La largeur de façade est également importante : mieux vaut un magasin avec une large façade qu’un magasin étroit et profond.

Un bien

immobilier

n’est pas

l’autre

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L’effet de levier en immobilier

Quelle est la formule magique de ceux qui ont constitué une petite fortune grâce à l’immobilier ? Réponse : leur emprunt, qui crée un énorme levier.

Pour autant, ce levier n’est pas sans risque. Plus les ambitions sont élevées, plus le danger est grand.

Soyez donc prudent.

Ce qui est connu dans le monde de l’immobilier sous le nom d’« effet de levier » revient en fait à utiliser une partie de votre épargne pour décrocher un crédit auprès de la banque et financer ainsi un achat plus coûteux, voire plusieurs achats. Bien entendu, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et vous devez être capable d’honorer votre crédit. Le montant que vous pouvez emprunter dépend donc en premier lieu de votre capacité de remboursement. Il s’agit surtout d’éviter tout endettement excessif et de conserver une réserve financière saine.

De toute manière, le montant que vous pouvez emprunter est limité : généralement, les banques n’accorderont un prêt que pour 80%

de la valeur de l’immeuble (c’est la

«quotité»). Vous devrez donc mettre les 20% restants sur la table vous-même.

Et concrètement ?

Avec un apport propre de 50.000 euros, vous pouvez en principe décrocher un prêt pour un immeuble d’une valeur de 250.000 euros.

Attention : à l’achat, vous devrez encore payer 10 à15% de frais administratifs. Pour un immeuble de 250.000 euros, cela revient à 25.000 à 37.500 euros supplémentaires.

REMBOURSEMENT = REVENU LOCATIF

Pour éviter un endettement excessif, la plupart des investisseurs

immobiliers souscrivent un crédit dont les mensualités correspondent aux revenus locatifs de l’immeuble qu’ils souhaitent acquérir. Imaginez que vous avez jeté votre dévolu sur un appartement que vous pouvez louer pour 800 euros par mois. À un taux d’intérêt de 1,8% et une échéance de 20 ans, cela correspond à un crédit de 165.000 euros (qui entraîne un remboursement mensuel de 818 euros). La banque attend cependant un apport propre de 20%. Vous n’empruntez donc que 165.000 euros que vous complétez par 41.250 euros de fonds propres, ce qui vous permet de financer un achat de 206.250 euros. Ici aussi, vous devrez tenir compte des frais administratifs.

20% La partie de la valeur d’achat que vous devrez financer sur des fonds propres chez la plupart des banques.

« Le levier n’est jamais dénué de risque. Il peut également vous revenir dans le visage comme

un boomerang. »

Il est également possible d’investir dans l’immobilier via la Bourse, en achetant des actions d’entreprises immobilières. Vous pouvez ainsi investir (indirectement) dans l’immobilier à partir d’un budget limité. Souvent, les entreprises immobilières cotées en Bourse sont également spécialisées dans des niches données : immobilier de santé (comme Aedifica et Property Care Invest), immobilier logistique (par exemple Montea et WDP) ou immobilier de détail (Retail Estates). Les sociétés immobilières sont généralement généreuses en dividendes. L’inconvénient est que le cours des actions dépend beaucoup du sentiment boursier.

Le saviez-vous?

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ATTENTION

Les possibilités de l’effet de levier font rêver. Mais vous devez tenir compte de plusieurs éléments cruciaux :

l Il faut aisément cinq ans pour amortir les droits d’enregistrement et autres frais d’entrée. Pendant ce temps, le rendement de votre investissement immobilier sera négatif.

l De plus, votre projet immobilier n’est pas nécessairement autofinancé parce que le loyer correspond au remboursement mensuel de l’emprunt. Car il faut également tenir compte des impôts et divers autres frais (réparations, entretien, inoccupation ou défaut de paiement). Vous devez donc disposer d’une marge financière suffisante pour compenser ces dépenses.

l Autre point à prendre en considération : ne surestimez pas la plus-value potentielle. Un projet immobilier devient très risqué si son rendement est presque entièrement tributaire de la plus-value.

l Enfin, l’effet de levier peut vous revenir en plein visage comme un boomerang. Ce sera surtout le cas si un immeuble reste longtemps inoccupé ou le marché immobilier s’essouffle et la plus-value attendue se transforme en moins-value. Si une telle tendance se maintient pendant plusieurs années, votre propre patrimoine fondra comme

10 à15%

Les frais administratifs dont il faut tenir

compte en plus de la valeur d’achat. (droits d’enregistrement, frais de notaire, etc.).

« Il faut facilement cinq ans pour amortir les droits d’enregistrement

et les autres frais d’entrée. »

Qu’achetez-vous avec 100.000, 50.000 ou 30.000 euros ?

€ 320.000 SANS EMPRUNT FINANCEMENT

100%

Fonds propres

320.000 €

EMPRUNT

-

Taux d’intérêt annuel

-

Remboursement annuel

-

RENDEMENT LOCATIF Loyer (mensuel)

1.000 €

Rendement annuel sur fonds propres

3,75%

PLUS-VALUE Plus-value (annuelle)

2,0%

Fonds propres après un an

326.400 €

Rendement

2,0%

RENDEMENT TOTAL

5,75%

€ 320.000 AVEC EMPRUNT FINANCEMENT

30%

Fonds propres

96.000 €

EMPRUNT

224.000 €

Taux d’intérêt annuel

2,5%

Remboursement annuel

5.600 €

RENDEMENT LOCATIF Loyer (mensuel)

1.000 €

Rendement annuel sur fonds propres

6,67%

PLUS-VALUE Plus-value (annuelle)

2,0%

Fonds propres après un an

102.400 €

Rendement

6,67%

RENDEMENT TOTAL

13,33%

neige au soleil. En effet : la perte de revenus pèsera beaucoup plus lourd à mesure que vous empruntez parce que vous devrez continuer à rembourser votre crédit. Le rendement peut ainsi rapidement devenir négatif.

Il n’est pas nécessaire d’avoir plusieurs centaines de milliers d’euros sur votre compte épargne pour investir dans l’immobilier. Avec 100.000, 50.000 et même 30.000 euros, vous pouvez déjà aller loin. Si c’est votre apport propre et que la banque est prête à financer les 80% restants, vous pouvez respectivement acheter pour 500.000, 250.000 et 150.000 euros de biens immobiliers (hors frais

administratifs). Petit éventail des possibilités :

l

GARAGES

Impossible d’acheter une maison ou un appartement avec un budget de 30.000 euros.

Mais pour ce prix, vous pouvez déjà acheter un garage. Le prix dépend énormément de la situation. Généralement, il vous en coûtera entre 20.000 et 50.000 euros (dans ce dernier cas pour une situation absolument exceptionnelle). Vous pourrez ensuite le louer 50 à 100 euros par mois.

Avec 30.000 euros, vous n’aurez donc pas besoin d’emprunter pour acheter un garage. Si vous le faites et créez ainsi un levier de 150.000 euros, vous pouvez déjà acheter plusieurs garages.

l

STUDIO OU CHAMBRE D’ÉTUDIANT

Vous vous trouvez alors dans la tranche de 100.000 à 150.000 euros. Avec 50.000 euros de fonds propres, vous devez encore trouver une banque prête à financer 50% à 70% du projet.

l

PETIT APPARTEMENT

Si vous convainquez la banque de financer 80% du projet avec vos 50.000 euros d’apport propre, vous pouvez également envisager d’acheter un appartement à une ou deux chambres de 250.000 euros.

l

GRAND APPARTEMENT, MAISON OU VILLA

Avec 100.000 euros de fonds propres, c’est à peu près l’ensemble du marché immobilier résidentiel qui est à votre portée. En empruntant et en obtenant un financement bancaire de 80%, vous créez un effet de levier jusqu’à 500.000 euros. De quoi acheter un grand appartement, une maison, voire une villa.

Attention : pour diversifier les risques, la plupart des experts immobiliers conseillent d’investir dans plusieurs petites unités de logement plutôt que dans un grand immeuble.

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Nouvelle construction ou rénovation ?

Tous ceux qui investissent dans l’immobilier font face au même dilemme : faut-il acheter un immeuble existant et le rénover intégralement ou commencer d’une page blanche et opter pour une nouvelle

construction ? Les deux formules ont leurs avantages.

Le choix d’un projet de rénovation cache souvent des motivations financières. Ainsi les projets de rénovation vous permettront-ils dans de nombreux cas de bénéficier d’un taux de TVA de 6%, contre 21%

pour une nouvelle construction. Sur un projet de 200.000 euros, vous paierez donc 30.000 euros de TVA en plus sur une nouvelle construction.

Et il faut un peu de temps pour amortir ces frais supplémentaires.

Parallèlement, diverses primes sont prévues pour les rénovations.

En revanche, il est fréquent que

les frais de rénovation dépassent largement le budget initial. Vous pouvez certes étaler ces frais dans le temps, mais ce n’est pas toujours un avantage pour l’investisseur immobilier qui veut terminer le plus vite possible son immeuble pour le rentabiliser. De plus, il est conseillé de constituer une réserve pour les frais d’entretien structurels dès qu’un immeuble a plus de 10 ans (surtout dans le cas d’un appartement). En tant qu’investisseur, ce sont des ressources supplémentaires que vous gelez.

FLAMBANT NEUF…

Un nouvel immeuble a l’avantage de vous permettre d’obtenir un niveau de consommation d’énergie beaucoup plus faible que ce qui est généralement possible avec une rénovation. Bien entendu, c’est surtout l’occupant qui profitera de tous ces investissements, puisqu’il

se verra présenter une facture énergétique moins salée. Mais la consommation d’énergie est un facteur qui pèse de plus en plus

lourd dans la décision de nombreux acheteurs et locataires. Quoi qu’il en soit, les nouveaux logements sont souvent plus appréciés par le marché parce que tout y est neuf. Il sera ainsi plus aisé de trouver des acheteurs ou des locataires prêts à payer un petit peu plus cher (même si le prix doit bien entendu rester correct).

Les nouvelles constructions

présentent encore un autre avantage : dans la mesure où vous démarrez d’une page blanche et que tout doit encore être réalisé, vous pouvez exploiter l’espace disponible de manière optimale. C’est moins le cas des rénovations, où les structures existantes imposent certaines restrictions. À cela s’ajoute qu’il est souvent plus aisé d’estimer à l’avance le coût d’une nouvelle construction.

…OU RAYONNEMENT

Faut-il dès lors éviter les rénovations ? Certainement pas.

La rénovation est même préférable à une nouvelle construction pour certains immeubles, notamment ceux qui ont un rayonnement très particulier pour lequel un public (généralement plus restreint) est

Vous n’êtes que modérément impliqué dans le choix des matériaux lorsque vous vous adressez à un promoteur immobilier pour un projet de nouvelle construction. Vous n’êtes en effet pas le maître d’ouvrage du projet. Et les intérêts d’un promoteur-maître d’ouvrage sont différents de ceux d’un particulier qui occupe sa propre habitation. Sa taille lui offre assurément des avantages (financiers), mais ceux-ci ne compensent que rarement les choix qualitatifs d’un particulier pour sa propre habitation.

Le saviez-vous?

« Les nouvelles constructions sont plus appréciées du marché. »

prêt à délier les cordons de la bourse. Les majestueuses maisons de maître en sont un bel exemple, tout comme les anciens immeubles industriels qui se prêtent

parfaitement à l’aménagement de lofts. Une nouvelle preuve que chaque aventure immobilière est différente.

10 ans

Il est recommandé de constituer une réserve pour les travaux d’entretien structurels si

l’appartement a plus de 10 ans. 6%

Le taux de TVA est

avantageux pour les

rénovations.

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Que rapporte un investissement immobilier ?

Quand on investit dans l’immobilier, il est tentant de rêver de grandes plus-values et de plantureux rendements.

Mais que peut-on attendre de manière réaliste ?

Aucun économiste ne s’aventurera à chiffrer le rendement de la brique.

Et c’est logique : chaque immeuble est différent. Les frais d’entretien, de réparation et de gestion varient de logement en logement, et chacun de ces éléments a un impact sur le rendement. De même, la plus-value réalisée sur la vente est différente pour chaque immeuble. De ce fait, tout investisseur immobilier doit calculer lui-même son propre rendement.

QUELS FACTEURS PRENDRE EN COMPTE ?

l Plus-value

Investir dans l’immobilier revient souvent à acheter une maison ou

un appartement, la vendre après quelques années et la louer entre- temps. C’est surtout la plus-value à la vente qui suscite de grandes attentes chez de nombreux propriétaires. Pourtant, les experts mettent en garde : ne tablez pas sur une plus-value rapide. Il est vrai que les prix immobiliers ont fortement augmenté ces dernières décennies : ces 40 dernières années, les maisons se sont appréciées de près de 5,5% par an en moyenne, les appartements de près de 5%.

L’évolution de 2000 à 2010 a été proprement vertigineuse : sur ces dix ans, les prix immobiliers ont grimpé de 8 à 9% par an en moyenne.

Mais ces hausses appartiennent au passé. Ces dernières années, les prix immobiliers ont plutôt suivi l’inflation. Pour vous donner une idée : depuis 2010, les prix

des appartements ont gagné en moyenne 2,6% par an. Et il ne faut pas s’attendre à une accélération à court terme. Les experts ne prévoient pas de nette hausse et tablent sur une stabilisation du marché, qui pourrait tout au plus s’apprécier légèrement. Beaucoup dépendra de l’évolution des taux.

Ils sont aujourd’hui historiquement bas, et ils pourraient remonter très progressivement au cours des années à venir. Ce facteur aura un gros impact sur le marché immobilier : des taux plus élevés

rendant les crédits plus chers, les Belges auront moins d’argent à dépenser, ce qui pourrait à son tour avoir un effet baissier sur les prix.

l Rendement locatif

La plus-value ne se réalise qu’au moment de la vente. Jusque-là, le propriétaire doit se contenter des revenus locatifs. Et ne vous laissez pas abuser : il y a une grosse différence entre le rendement brut et le rendement net. Autrement dit, le loyer que vous percevez ne correspond pas à ce que vous gagnez réellement sur la location de votre immeuble.

Il reste en effet de nombreux coûts à prendre en compte. Selon une enquête du ‘Steunpunt Wonen’, ceux- ci représentent 32% des revenus locatifs bruts. Ils se composent essentiellement des divers frais d’entretien et de réparation,

auxquels il faut ajouter le précompte immobilier et l’assurance incendie.

Par rapport à la valeur du bien loué telle qu’elle est estimée par

32% Sachez que les divers frais représentent aisément 32%

du revenu locatif brut.

5 ans

Celui qui revend son

immeuble dans les cinq ans devra payer une taxe sur la plus-value.

« Les fortes hausses des prix appartiennent

au passé. »

Les impôts que vous payez sur vos revenus locatifs dépendent du locataire.

l Imaginons que vous louez votre bien à un particulier. Pensez à une chambre d’étudiant en location, à un appartement occupé par un isolé ou une maison que vous louez à un ménage. Vous ne paierez pas d’impôts sur les revenus locatifs perçus. Vous serez en revanche imposé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%.

l Vous serez en revanche imposé sur les revenus locatifs réels si le locataire utilise tout ou partie de l’habitation à des fins professionnelles. Dans ce cas, vous devrez mentionner non seulement le revenu cadastral, mais aussi les revenus locatifs dans la déclaration fiscale. Plus fort encore : le

propriétaire doit mentionner le loyer brut. Celui-ci comprend non seulement le loyer, mais aussi les contributions du locataire à l’entretien ou aux frais généraux. C’est la raison pour laquelle de nombreux propriétaires intègrent dans le contrat de location une clause qui interdit l’utilisation du bien à des fins professionnelles.

l Et que se passe-t-il quand la maison ou

l’appartement est vendu ? Vous ne payez une taxe sur la plus-value que si la vente intervient durant les cinq années suivant l’achat. Elle s’élève à 16,5% sur la plus-value réalisée.

l Après ces cinq premières années, plus aucune taxe sur la plus-value n’est due à la vente de l’immeuble.

Comment le propriétaire est-il imposé ?

le propriétaire, le rendement net s’établit en moyenne à 3,1%.

Les impôts et les frais ne sont pas les seuls éléments à rogner le rendement locatif. De nombreux propriétaires oublient également le manque à gagner provoqué par les défauts de paiement et périodes d’inoccupation. Car si un locataire ne peut plus payer le loyer ou quitte le bien sans qu’un nouveau locataire soit prêt à prendre sa place, le propriétaire voit des revenus lui échapper. Si vous souhaitez faire une estimation prudente du rendement locatif, tablez sur un mois d’inoccupation ou de défaut de paiement par an.

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LES DIFFÉRENTS TYPES D’IMMOBILIER

10 types de biens immobiliers sous la loupe

Tous les avantages et inconvénients, rendements et pièges des différents types de biens immobiliers

1 APPARTEMENTS EN VILLE

Les appartements sont sans doute le placement immobilier le plus populaire, surtout dans le segment des nouvelles constructions, où ils trônent tout en haut de la liste. Aujourd’hui, on accorde beaucoup plus de permis de bâtir pour des appartements que pour des maisons. De plus, environ un projet de nouvelle construction sur deux finit entre les mains d’investisseurs qui veulent ensuite mettreleur appartement en location.

Malgré leur popularité, les

appartements génèrent la plupart du temps des rendements légèrement plus faibles que les maisons. La différence peut même atteindre 1%.

Les appartements occasionnent en effet des charges plus élevées en raison de la copropriété. De plus, la part du terrain est plus importante dans le prix des maisons, où elle peut atteindre 40 à 50%. Pour les appartements, elle se limite

2 APPARTEMENTS À LA MER

Dans le segment des appartements, il convient de réserver une place particulière aux biens situés à la mer. La promotion immobilière est en effet tellement intense sur nos côtes qu’elle est devenue un produit d’investissement à part entière. Le grand atout d’un appartement à la mer réside dans sa flexibilité, puisque vous pouvez le louer en haute saison (par exemple d’avril à septembre) et l’occuper le reste du temps. Ou acheter un bien en vue de l’occuper à terme (tout en le louant dans l’intervalle).

Concentrez-vous sur la qualité. Sachant que les matériaux peuvent constituer jusqu’à 80% de la valeur du bien (par rapport au terrain), la qualité a plus d’importance dans le cas d’un appartement que dans celui d’une maison ordinaire. Et c’est souvent à ce niveau que le bât blesse. En raison de la concurrence qui fait rage, les promoteurs recherchent sans cesse des moyens de faire des économies. Cela les conduit rapidement à des emplacements moins favorables (en périphérie des emplacements les plus prisés). Mais la tendance à l’uniformité peut également les amener à opter pour des matériaux de moindre valeur et à faire des économies en rognant sur les finitions. Soyez donc attentifs…

Conseil!

Le prix d’un appartement existant est généralement inférieur de quelque 30%

à celui d’un appartement neuf.

Le saviez-vous?

Un appartement que vous voulez occuper vous-même doit être 15% plus grand qu’un appartement que vous voulez uniquement donner en location.

C’est une règle d’or !

Le saviez-vous?

Attention aux emphytéoses !

l Une emphytéose est un montage juridique qui vous empêche d’acquérir une part de terrain en achetant l’appartement. Elle peut sensiblement réduire le prix d’achat, mais le potentiel de plus-value diminue en conséquence.

En effet, vous n’êtes pas propriétaire du terrain, qui est généralement le principal facteur de plus-value.

l Tenez également compte des dispositions (financières) prises en matière de copropriété. Ces charges peuvent ne pas avoir été suffisamment budgétisées, et sont relativement imprévisibles à partir de la sixième ou septième année à compter de la réception d’un bâtiment. Comme le maître d’ouvrage est dégagé de ses responsabilités après dix ans, de nombreuses copropriétés prennent des précautions et constituent un fonds afin de compenser la hausse des dépenses ou de financer des dépenses imprévues. Ces charges sont supportées par tous les

copropriétaires et peuvent rapidement atteindre plusieurs centaines d’euros par trimestre. Tenez-en compte. Ces dernières années, les procédures juridiques se sont multipliées au sein des copropriétés parce que certains propriétaires refusaient de payer leur contribution. Et les autres copropriétaires sont alors contraints de mettre la main à la poche.

Pour

l Les appartements neufs n’occasionnent pas ou très peu de frais pendant les 10 premières années.

Contre

l Règles strictes en matière de location en vertu de la loi sur les baux à loyer.

l La copropriété multiplie les formalités administratives et les frais (potentiels).

Pour

l Vous pouvez l’utiliser vous- même (pendant l’année ou après votre retraite).

Contre

l Copropriété.

l Éventuelle taxe sur les résidences secondaires.

généralement à une fourchette comprise entre 15 et 20%. Or, la valeur du terrain est le principal élément qui détermine la plus-value.

(10)

3 MAISONS DE RANGÉE

Plus que pour d’autres investissements, la rentabilité d’une maison de rangée dépend directement de la valeur d’achat. Car les charges et les revenus locatifs sont assez prévisibles. C’est donc

Étudiez attentivement le potentiel du quartier (en examinant l’évolution du pouvoir d’achat, de la démographie, etc.). La plus-value liée à ce type de bien dépend de la manière dont le lieu d’implantation va se développer. Une belle maison de rangée ne se révélera pas un bon investissement dans un quartier en voie de délabrement. Maîtrisez également le coût de la rénovation : vous ne pourrez pas amortir chaque intervention de la même manière. Si vous rénovez une maison de rangée, le mot d’ordre est : évitez les complications. Gardez à l’esprit le loyer moyen et calculez les frais de rénovation en conséquence.

Conseil!

Le rapport entre la valeur du terrain et le bâtiment d’une maison unifamiliale est de 50/50. En d’autres termes, la valeur du terrain constitue une part très importante de la valeur de l’immeuble. Les dépenses que vous faites doivent donc être rentabilisées dans un environnement où la valeur du terrain augmente proportionnellement.

Le saviez-vous?

Pour

l Le moindre mètre carré est rentable.

l Possibilité de faire de bonnes affaires à condition de connaître le marché local.

Contre

l Exige souvent d’importants travaux de rénovation.

avant tout en négociant un prix d’achat réduit que vous pourrez faire la différence. Investir dans une maison de rangée est la solution idéale pour celui qui est capable de se retrousser les manches et d’effectuer lui-même des petits travaux.

Le public cible de ce type

d’habitation se composant généralement de jeunes ménages, le facteur mobilité (présence de transports en commun, de magasins, d’écoles, etc. à proximité) est crucial. Un jardin ou une terrasse constitue également une plus-value absolue.

4 ^VILLAS

Parmi tous les types de biens immobiliers, les villas se sont avérées les moins performantes l’an dernier. Une réglementation plus sévère (par exemple en matière de montage basé sur des sociétés), des exigences plus strictes en matière de sobriété énergétique et un niveau

La valeur du terrain constitue l’élément principal du prix d’achat d’une villa. En cas de nouvelle construction, sa part fluctue entre 40% et 50%, et ce chiffre doit être au moins aussi élevé pour des villas. Sans quoi on achète simplement un tas de (vieilles) pierres qui représente une portion tellement importante du bien immobilier qu’il est encore plus difficile à rentabiliser. Autrement dit : c’est surtout la part du terrain qui doit offrir une perspective de plus-value. Si la part du terrain est trop faible, vous ne pourrez jamais amortir les frais élevés (rénovation).

Conseil!

Le marché des villas est celui qui a le plus souffert ces dernières années. Alors que les maisons, les appartements et les terrains à bâtir ont enregistré des croissances de plusieurs pourcents, la valeur des villas est restée à peu près constante depuis 2011.

Le saviez-vous?

de confort souvent dépassé ont réduit leur attrait sur le marché.

Cela génère-t-il des opportunités pour l’investisseur ? Une villa s’achète avant tout pour être occupée et se prête moins à une location. Généralement, le propriétaire a également un lien historique et souvent émotionnel avec sa villa, et il éprouve des difficultés à trouver un locataire

« approprié ». Les adaptations à apporter à la maison et/ou au jardin constituent souvent un sujet sensible.

Pour

l La location demande peu de suivi administratif.

l Possibilité de conserver un élément du patrimoine familial en portefeuille.

Contre

l Les performances

énergétiques sont souvent médiocres et occasionneront des frais importants en raison de la nouvelle réglementation (songez aux performances énergétiques des immeubles donnés en location).

l La mobilité laisse souvent à désirer à la campagne.

l Tous les mètres carrés ne sont pas rentables.

l Les frais sont nettement plus élevés par rapport aux types de biens d’investissement plus modestes.

l Le lien émotionnel avec l’immeuble perturbe la vision de l’investisseur.

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6 ^STUDIOS

Le caractère compact des studios et leur prix relativement faible les rendent plus accessibles à ceux qui désirent investir dans la brique.

La qualité, le confort et la mobilité sont cependant primordiaux pour ce type d’immeuble. Le public cible se compose d’étudiants, de jeunes, de personnes isolées, d’expatriés, etc. Autrement dit, des personnes actives dans la vie, donc mobiles, qui préfèrent habiter dans des villes offrant un large éventail de lieux de sortie, d’établissements horeca, etc.

5 ^LOFTS

Les lofts ont longtemps été la cible favorite des amateurs de projets de rénovation. Les friches industrielles inoccupées, les bâtiments sur les canaux et autres entrepôts ont créé des opportunités pour le marché résidentiel. Le rendement des lofts doit principalement provenir de la plus-value, et moins des rendements locatifs. Les lofts sont si spécifiques

Les studios se louent avant tout à des locataires mobiles (étudiants ou isolés).

Pour cette catégorie de locataires, l’aspect « mobilité » est crucial. Misez donc sur la qualité, afin de positionner votre studio dans la tranche supérieure de la gamme. Dans le bas de la fourchette, vous serez confrontés à une proportion importante de locataires instables. Évitez les défauts de paiement et recherchez les meilleurs locataires en proposant un studio de qualité.

Les lofts tirent leur valeur de leur image plus que de leur emplacement. Veillez à ce que ce dernier ne constitue pas un handicap trop lourd.

Conseil!

Le coût de l’aménagement d’un loft peut facilement atteindre 500 euros au mètre carré.

Le saviez-vous?

qu’il est difficile de les mettre en location au prix plein au mètre carré.

De plus, ce type de biens ne jouit généralement pas d’une situation idéale. En matière de mobilité (pensez aux transports en commun), ils sont en effet souvent moins bien lotis que les autres types d’habitation. Mais ces points négatifs sont clairement compensés par le charme et l’authenticité du bâtiment.

Pour

l La polyvalence des grands espaces permet de pouvoir donner plusieurs affectations au bâtiment. Il s’agit d’un avantage indéniable pour la plus-value potentielle.

Contre

l Nombreux mètres carrés non rentables.

l Plus difficile à louer.

l Généralement en copropriété.

l Les performances énergétiques ne sont pas excellentes.

Pour

l Prix d’entrée inférieur aux investissements immobiliers classiques.

l Forte rentabilité au mètre carré.

l Une finition de qualité est rapidement amortie.

l Une rotation rapide vous permet de maintenir des loyers en ligne avec le marché (vous n’êtes pas bloqués pour neuf ans).

Contre

l Copropriété.

l Rotation plus importante par rapport aux appartements.

l Risque d’inoccupation en basse saison.

l Les frais pèsent plus lourd que dans le cas des appartements (une hotte, par exemple, coûte aussi cher pour un studio que pour un appartement, mais vous devrez l’amortir sur un actif moins cher qui comporte un risque locatif plus élevé).

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Vous ne deviendrez que rarement propriétaire d’une chambre spécifique. Lorsque vous emménagerez dans l’appartement- services, il est possible qu’une autre chambre vous soit attribuée.

Être propriétaire d’un tel appartement-services est donc souvent une notion très relative. Généralement, vous investissez pour une valeur déterminée de l’ensemble du bâtiment, et votre part correspond simplement à la valeur d’une chambre physique. Même si le droit d’occupation (la garantie que vous ou vos parents puissiez emménager au moment où vous le souhaitez) semble intéressant, vous devrez prendre préalablement toutes les dispositions nécessaires à ce sujet. Car les intérêts de l’exploitant vont rarement dans le même sens que les vôtres. Vérifiez quels sont vos droits à quel moment.

Qu’en est-il par exemple de vos héritiers ? Que se passe-t-il en cas de conflit d’intérêts, en cas d’inoccupation, en cas de liste d’attente, si vous voulez nommer un nouvel exploitant... ?

Le saviez-vous?

Pour

l Sérénité pour vos vieux jours (à condition de bétonner les conditions).

l Revenu garanti (taux d’occupation garanti).

l Plus-value potentielle.

l Si vous n’achetez qu’un produit financier (par exemple une obligation portant sur la valeur de l’appartement- services et le droit de l’occuper), vous ne paierez ni droits d’enregistrement, ni TVA.

Contre

l Réglementation stricte et fluctuante selon le type de bien (projet agréé, subsides par lit, immobilier de soins, appartement pour seniors, etc.).

l Vous investissez souvent dans une exploitation sur laquelle vous n’avez aucun contrôle.

l Investissement onéreux (exige une mise de départ plus importante).

Généralement, l’immobilier de santé n’est rentable qu’à partir de plusieurs dizaines de chambres. Recherchez un bien intégré dans un environnement local (pharmacie, commerces de proximité…). Ce type de biens exerce un fort attrait sur les candidats occupants, raison pour laquelle les unités sont très prisées sur le marché. Assurez-vous également qu’il n’existe pas de suroffre. Les appartements pour seniors ont poussé comme des champignons dans certaines régions, et il est difficile de déterminer si la capacité est encore adaptée aux besoins du marché. Contrôlez également si les promesses qui vous ont été faites en termes de rendements ou de garanties (de location) sont reprises dans le contrat et si les termes du contrat correspondent aux promesses orales. Il est en effet très difficile de garantir des taux d’occupation pour toute la période d’investissement.

Demandez la documentation à temps pour éviter de recevoir les documents nécessaires quelques jours avant la signature de l’acte chez le notaire.

Conseil!

8 ^CHAMBRES D’ÉTUDIANTS

Le marché de l’immobilier pour étudiants a connu un énorme boom au cours des dix dernières années. Encouragés par des opérateurs professionnels, de nombreux particuliers se sont mis à aménager des kots. Des maisons unifamiliales dans des villes estudiantines ont ainsi été acquises et subdivisées en chambres d’étudiants et en studios. Au point que certaines communes ont dû établir des

Attention à la polyvalence de votre investissement. Des chambres d’étudiants aménagées dans une maison d’habitation sont « réversibles », alors qu’une nouvelle bâtisse qui n’héberge que des chambres d’étudiants se prête plus difficilement à d’autres destinations, ce qui constitue un risque pour la plus-value.

Assurez-vous également que l’immeuble est repris dans le fichier des logements.

Vérifiez si l’université lui a accordé un label de qualité. Autant de points à prendre en compte avant d’investir dans les chambres d’étudiants.

Si vous investissez dans une exploitation, vérifiez si les rendements promis et les garanties données figurent noir sur blanc dans les contrats. Car il est pour ainsi dire impossible de garantir le taux d’occupation sur toute la période d’investissement. Demandez la documentation à temps pour éviter de recevoir les documents nécessaires quelques jours avant la signature de l’acte chez le notaire.

Conseil!

La prorogation tacite des contrats avec les étudiants n’est pas légale. De plus, le statut fiscal sera différent selon que vous mettez en location une chambre d’étudiant meublée ou non.

Autre point intéressant à savoir : certaines communes (comme Leuven) prélèvent une taxe sur les chambres louées à des étudiants qui ne sont pas inscrits au registre de la population de la ville.

Le saviez-vous?

règles pour éviter que les maisons unifamiliales ne disparaissent du tissu urbain. À noter que certaines villes souffrent également d’offre excédentaire. L’occupation moyenne des chambres disponibles s’en ressent. Les principales victimes de l’augmentation de l’offre sont les immeubles plus âgés et/ou trop éloignés des infrastructures

Pour

l Vous pouvez adapter les loyers à la situation du marché année après année.

l Le risque de défaut de

paiement est faible à condition que les parents se portent caution.

Contre

l Lourdes formalités administratives.

l Suivi des paiements compliqué.

l La réglementation locale peut être stricte.

l Certaines communes souffrent d’une surcapacité en matière de chambres d’étudiants.

l Usure rapide.

(universitaires).Parallèlement, on constate que les grands studios luxueux éprouvent des difficultés à séduire le public estudiantin.

L’offre a beaucoup augmenté sur ce marché, alors que la demande n’a pas toujours suivi. Autrement dit : concentrez-vous sur le segment moyen de qualité. C’est là que vous trouverez le plus vite un bon locataire.

7 IMMOBILIER DE SANTÉ

Deux possibilités s’offrent généralement aux candidats désireux d’investir dans l’immobilier de santé : acquérir une part dans l’exploitation ou acheter une

véritable chambre dans un bâtiment.

Dans le premier cas, vous ne payez pas de droits d’enregistrement, mais vous ne pouvez pas non plus décider quand vous emménagerez dans la chambre. Ce ne sera possible que si une chambre est disponible. Si vous achetez une chambre, vous pourrez choisir vous- même quand vous y emménagerez.

Réfléchissez bien au type de bien immobilier : les appartements- services sont réservés aux seniors mobiles (qui nécessitent

donc moins de soins), alors que l’immobilier de santé génère des coûts d’exploitation accrus (et

constitue donc un investissement plus élevé).

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9 ^COMMERCES

Situation, situation et encore situation : cela peut parfois ressembler à une boutade dans le monde de l’immobilier, mais dans le cas des commerces, la formule est pleinement d’application.

Quand vous investissez dans un magasin, vous ne pouvez jamais faire de compromis en matière d’emplacement. Un immeuble situé dans une parallèle de la Rue Neuve n’atteindra jamais les loyers des immeubles donnant sur la Rue Neuve proprement dite. Même si la boutique n’en est éloignée que de 10 mètres, le rendement sera forcément différent.

Le rendement de l’immobilier commercial est directement déterminé par le nombre de clients

Contrôlez si l’emplacement est suffisamment polyvalent. Un magasin à la mode aujourd’hui pourrait très bien devenir un établissement horeca prisé demain. Les immeubles qui affichent les plus fortes plus-values sont donc les plus flexibles.

Conseil!

Aux meilleurs emplacements, le loyer peut absorber jusqu’à deux tiers du chiffre d’affaires d’un commerçant. Pour un emplacement normal, ce ratio ne s’élève qu’à un tiers.

Le saviez-vous?

potentiels qui passent devant la façade. Au point que les mètres carrés aux meilleurs emplacements sont subdivisés en zones : une boutique qui dispose d’une large façade vaut plus qu’une boutique aménagée en profondeur. En d’autres termes, les mètres carrés côté rue sont plus chers que ceux situés à l’arrière de la boutique. Avec des loyers pouvant atteindre 1.800 euros le mètre carré par an sur le Meir à Anvers, ce type de subdivision n’a rien d’étonnant. La qualité d’un emplacement commercial est également déterminée par d’autres facteurs, comme les possibilités de stationnement, la proximité des transports en commun, etc. Intégrez donc tous ces éléments dans votre analyse préalable.

10 ^HÔTEL

L’horeca, et plus précisément les

hôtels et villages de vacances, est un segment de plus en plus prisé par les investisseurs. Investir dans une chambre d’hôtel était très tendance ces dernières années. En fonction de la formule, vous deviendrez ou non propriétaire effectif d’une chambre (le titre sera clairement établi dans un acte notarié). Mais même si vous devenez propriétaire d’une chambre, vous ne pourrez pas y emménager au moment où vous le voulez. Vous devrez la réserver et payer pour séjourner dans votre chambre. En d’autres termes, votre chambre d’hôtel est un produit purement financier. Ce n’est ni une résidence secondaire, ni un pied-à-terre. Pour le reste, le rendement dépend du taux d’occupation total de

Aux meilleurs emplacements, les charges locatives peuvent représenter jusqu’à la moitié du chiffre d’affaires d’un commerçant. À un emplacement normal, c’est un tiers. Tenez-en compte quand vous calculez le risque. Sachez que vous participez à une exploitation commerciale (p.e. via un bail emphytéotique) ce qui signifie que vous vous engagez généralement pour 27 ans.

Généralement, les hôtels ne deviennent rentables qu’à partir de 50 à 60 chambres.

Soyez critique dans vos exigences en matière de rendement (inversement proportionnel à votre risque). Chez un exploitant réputé sur la Grand-Place de Bruxelles, vous pourrez vous contenter de rendements de 5%. Un néophyte implanté à un emplacement inconnu a cependant plus à prouver, et le risque de défaut de paiement est donc plus élevé. Dans ce cas, tablez sur un rendement de 10%. Vérifiez les obligations futures en matière de rénovation des chambres. Parfois, vous pourrez être obligé de participer à l’investissement dans la remise à neuf. Contrôlez également si vous êtes propriétaire du terrain. C’est rarement le cas des investissements dans des chambres d’hôtel. Cela signifie que vous concluez un bail emphytéotique, ce qui n’a rien à voir avec le fait d’acquérir une propriété. Y compris sur le plan fiscal.

Vérifiez également si les rendements promis et les garanties (de location) données sont reprises dans le contrat et si les termes contractuels correspondent aux promesses. Il est en effet très difficile de garantir un taux d’occupation sur toute la période d’investissement.

Demandez à temps toute la documentation et évitez de ne recevoir les documents nécessaires que quelques jours avant de passer chez le notaire pour signer l’acte.

Conseil!

l’hôtel. Vous êtes donc à la merci de la qualité de la gestion et du marketing de l’exploitant. Optez par conséquent pour des emplacements de qualité.

Tenez également compte du facteur saisonnier. Les emplacements qui ne tournent que sur une saison et ne disposent d’aucun équipement pour la basse saison afficheront des taux d’occupation plus faibles et procureront donc des rendements moindres. La qualité des matériaux de construction joue également un rôle important. Un hôtel de qualité et un parc de vacances destiné au grand public constituent des concepts structurellement différents.

Une meilleure qualité génère des rendements stables. Les grandes chaînes peuvent présenter de meilleurs états de services en termes de durée, de qualité, de sécurité, de budget marketing...

Pour

l Moins de formalités administratives par rapport à la location d’un bien résidentiel.

l Moins de frais comparé à la location d’un bien résidentiel.

l Contrats de location plus longs (baux de neuf ans).

Contre

l Revenus cadastraux élevés (que vous pouvez toutefois imputer au locataire).

l Engagement à plus long terme (durée du bail).

l Législation spécifique en matière de bail.

l L’inoccupation peut devenir structurelle.

l Forte sensibilité à l’emplacement.

Pour

l Protège contre l’inflation (les loyers sont toujours conformes au marché).

l Entretien quotidien parfait de la chambre.

l Votre bénéfice dépasse l’exploitation de votre propre chambre (tous les revenus du bar, du parking, des séminaires, etc., sont placés dans un pot commun et redistribués).

l Pour les restaurants et les cafés, l’aménagement est à la charge du locataire.

Contre

l Vous ne pouvez pas emménager quand vous le voulez dans une chambre d’hôtel que vous possédez (dans les parcs de vacances, contrôlez si c’est possible à toutes les périodes, ou uniquement en basse saison).

l Revente difficile.

l Vérifiez si vous avez des droits de propriétaire dans une copropriété. Ceux-ci sont généralement limités au strict minimum pour les chambres d’hôtel.

l Sensible à l’emplacement.

l Exploitation à forte intensité de main-d’œuvre (les cash- flows doivent être suffisants).

l Très sensible à la conjoncture (on sort moins en période de crise).

l Risque d’inoccupation structurelle.

Le saviez-vous?

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LOUER

Le rendement d’un investissement immobilier est tributaire à la fois de la plus-value à la vente et du rendement locatif. Les plus-values s’étant légèrement asséchées ces dernières années, les investisseurs dépendent davantage du rendement locatif. Or celui-ci impose une masse de travail non négligeable.

1 TROUVEZ UN LOCATAIRE

Pour commencer, il faut chercher un locataire. Pour cela, vous aurez besoin de photos qui mettent en valeur les points forts de votre bien et de petites annonces (en ligne) qui fournissent des informations pertinentes aux

candidats locataires. Les bailleurs expérimentés consacrent un grand soin à la sélection de leurs locataires. Une de leurs principales préoccupations est un loyer payé chaque mois en temps et en heure.

Il n’est cependant pas toujours aussi évident d’estimer le risque de défaut de paiement, car la limite entre sélection et discrimination est extrêmement ténue.

2 ÉTABLISSEZ LES DOCUMENTS

C’est ensuite l’heure de la paperasserie. Vous cherchez à établir un contrat de location qui vous évitera toute surprise, ou au moins en limitera le risque au maximum. Vous devez également établir un état des lieux détaillé que vous ferez enregistrer avec le contrat.

3 N’OUBLIEZ PAS LE SUIVI

Vous devrez vérifier que le loyer arrive sur votre compte chaque mois. Si ce n’est pas le cas, intervenez rapidement.

Attendez-vous également à recevoir régulièrement des coups de téléphone, parce que certains équipements sont défectueux et des réparations sont nécessaires.

Entre-temps, l’immeuble devra être parfaitement entretenu et vous devrez (si vous ne possédez pas l’ensemble de l’immeuble) régulièrement vous concerter avec les autres propriétaires. La mise en location d’un bien immobilier est ainsi comparable à la gestion d’une petite entreprise.

FAIRE APPEL À L’AIDE ?

Tous les bailleurs ne veulent pas

assurer eux-mêmes ces tâches.

Certains font ainsi appel à un courtier immobilier. Les courtiers offrent plusieurs avantages : ils disposent d’un réseau étendu qui leur permet en principe de trouver un locataire plus rapidement ; ce sont des vendeurs professionnels qui maîtrisent l’art de mettre en valeur les points forts d’une maison ou d’un appartement ; ils connaissent le marché et les loyers en vigueur et peuvent prendre en charge l’intégralité de la gestion du bien.

Bien entendu, ils ne travaillent pas gratuitement. Ainsi le courtier qui

trouve un locataire facturera-t-il une commission correspondant à un mois de loyer. Il la demandera au moment de la signature du contrat de location, en percevant directement le premier mois de loyer.

Le suivi de la location (la « régie ») a également un prix. Il n’existe pas de tarif fixe dans ce domaine. Le régisseur se limite-t-il à percevoir et à reverser les loyers ? S’occupe-t-il de l’indexation annuelle ? Assure-t-il également le suivi des travaux de réparation ? Prendra-t-il en charge les actions judiciaires nécessaires en cas de défaut de paiement ? Ce sont autant de facteurs qui seront déterminants pour la commission.

En fonction des services du régisseur, vous devrez rapidement tabler sur une commission correspondant à 5 à 10% du loyer mensuel. Ces coûts auront un impact sur le rendement locatif. Il n’existe pas de chiffres exacts (car plusieurs facteurs interviennent),

« N’investissez pas trop rapidement dans un immeuble qui ne vous appartient pas totalement. » C’est le conseil souvent donné par des personnes au fait du marché immobilier. Les dix premières années – lorsque tout est encore neuf –, les choses se passent généralement bien. Mais lorsque des décisions d’investissement doivent être prises, vous vous heurterez souvent à des copropriétaires qui veulent surtout investir le moins d’argent possible dans le bien qu’ils mettent en location.

Dès lors que deux propriétaires se partagent un immeuble, il est juridiquement question d’une copropriété. Cela signifie également que l’assemblée générale des copropriétaires est tenue de l’entretien des lieux communs. Ces coûts sont généralement répartis selon les « quotités » : celui qui possède le plus grand appartement de l’immeuble contribuera le plus aux frais

d’entretien des parties communes, proportionnellement à la superficie de son bien.

Par conséquent, lisez soigneusement l’acte de base avant d’investir dans une copropriété. Vous saurez ainsi ce qui vous attend. Si vous investissez dans une copropriété existante (qui existe depuis plusieurs années), demandez au syndic les rapports des assemblées générales et le solde du fonds de réserve. Ce fonds est alimenté chaque année par les copropriétaires afin de financer les frais à venir (comme des travaux de peinture ou le remplacement de la toiture). Si le montant placé dans ce fonds de réserve est trop faible, soyez certain qu’une manœuvre de rattrapage devra être entreprise au cours des années à venir, ce qui entraînera une contribution proportionnellement plus élevée à court terme.

La valeur inestimable de la liberté

Les garages sont un investissement intéressant pour les bailleurs qui ont peu de temps à consacrer à leur investissement. Ils nécessitent peu d’entretien et le risque de défaut de paiement est moindre parce que le loyer mensuel est beaucoup plus réduit.

Le saviez-vous?

1% Généralement, la sous-traitance d’un bien immobilier à un régisseur coûte rapidement 1% de rendement.

« La mise en location d’un bien immobilier

est comparable à la gestion d’une petite

entreprise. »

Bailleur, un métier

5 à 10%

La commission que vous payez lorsque vous laissez la totalité du suivi de vos immeubles loués à un courtier.

mais de manière générale, la sous- traitance de la location de votre bien immobilier à un régisseur vous coûtera rapidement 1% de rendement. C’est la différence entre un rendement de 3% et de 2%, par exemple. Ou encore : dans les conditions actuelles, c’est, compte tenu de l’inflation, la différence entre gagner et perdre de l’argent (l’inflation fluctuant autour de 2%).

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Les différences entre la Flandre, la Wallonie et Bruxelles

Pour les investisseurs en immobilier, depuis la dernière réforme de l’Etat et la régionalisation associée des

compétences, la donne s’est compliquée. Non seulement la législation en matière de locations, mais aussi les droits d’enregistrement diffèrent aujourd’hui dans chacune des trois régions. Et ces différences ne cessent d’augmenter.

Le montant des droits d’enregistrement payés ou la législation qui s’applique à votre bien loué ne dépend pas de votre lieu de résidence, mais de l’endroit où est situé votre immeuble. Si vous achetez un appartement à Bruxelles, vous paierez les droits d’enregistrement de la Région de Bruxelles et serez soumis à la législation sur les locations bruxelloise, même si vous vivez en Flandre ou en Wallonie... ce qui rend évidemment la donne bien plus complexe pour les investisseurs immobiliers qui investissent sur tout le territoire belge.

DIFFÉRENCE 1 : DROITS

D’ENREGISTREMENT

En Flandre, les droits

d’enregistrement s’élèvent à 10% (ou

5% pour les habitations modestes).

À Bruxelles et en Wallonie, comptez 12,5% de droits d’enregistrement, et à partir de la troisième habitation, les droits d’enregistrement en Wallonie passent même à 15%. Ces différences ont évidemment aussi un impact sur le rendement de votre patrimoine immobilier. Plus les frais sont élevés, plus il faudra attendre avant que votre investissement soit remboursé.

EXEMPLE

Vous achetez un appartement au prix de 200.000 euros. En Flandre, vous débourserez au maximum 20.000 euros de droits d’enregistrement, à Bruxelles au maximum 25.000 euros et en Wallonie au maximum 30.000 euros. La différence entre la Flandre et la Wallonie s’élève à

10.000 euros.

Si vous demandez un loyer de 800 euros, en Flandre,

vos droits d’enregistrement seront remboursés en 25 mois, contre 38 mois en Wallonie

DIFFÉRENCE 2 : LÉGISLATION SUR LES LOCATIONS

Depuis la sixième réforme de l’État de 2014, les compétences en matière de législation sur les locations ont progressivement été

transférées par le pouvoir fédéral aux régions. Les conséquences ne sont pas négligeables pour les propriétaires, qui se voient imposer

un ensemble de nouvelles règles.

Pour les propriétaires d’immeubles dans les trois régions, la donne est évidemment plus complexe encore.

Il n’y a pas encore de nouvelles lois ; elles arriveront probablement en 2018. Mais parmi les pistes de

réflexion qui sont sur la table, il ressort que la vision

du marché locatif a fondamentalement

changé. La Flandre donne davantage

de marge de manœuvre aux propriétaires, alors que Bruxelles et la Wallonie mettent l’accent sur la protection du locataire.

l La Flandre entend par exemple étendre le délai de préavis des locataires de deux à trois mois.

Le loyer devrait par ailleurs pouvoir être revu à tout moment lorsque le propriétaire réalise des investissements visant une économie d’énergie. La caution pourrait être limitée à trois mois de loyer.

l Bruxelles planche notamment sur un nouveau cadre légal pour les colocataires, sur des contrats de location particuliers pour les personnes en situation précaire

et sur l’introduction d’une grille de loyers indicatifs.

l La Wallonie évolue en direction d’une grille de loyers indicatifs (non contraignante mais imposée comme condition pour l’obtention de certaines primes régionales).

Elle pourrait rendre la résiliation prématurée plus difficile (seul le locataire pourrait en décider).

Une liste des documents que les propriétaires ne peuvent exiger de leurs candidats à la location sera probablement établie.

FAITES VOS DEVOIRS !

Les investisseurs immobiliers doivent donc plus que jamais faire leurs devoirs… Car non seulement les règles changent dans chaque région, mais investir dans d’autres régions exige aussi une bonne connaissance de la législation applicable à ces autres régions.