DOSSIER DÉTAILLÉ
Villa Rozon
Collonges-sous-Salève (74)
Les investisseurs sont informés que ce document ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa del’Autoritédes Marchés Financiers.
Objectif de collecte :
Montant de l'obligation :
Nombres d'obligations :
Taux d'intérêts annuel :
Durée prévisionnelle :
Type de projet :
Localisation :
Opérateur :
La réponse à un besoin
La problématique du promoteur immobilier
Un investissement gagnant - gagnant
Vous financez l'économie française !
La promotion immobilière est une activité qui nécessite par essence beaucoup de fonds propres. Etudes préalables, architecte, lancement commercial, autant de dépenses que le promoteur doit financer seul !
Les banques n'accordent des crédits que lorsque le promoteur a déjà commercialisé à 50% le programme. Avec les accords de Bâle III et la crise, les banques demandent au promoteur d'apporter plus de fonds : elles prêtent moins !
Pour financer un programme immobilier, le promoteur peut faire appel à des investisseurs professionnels mais la procédure est longue, coûteuse et tous les promoteurs n'y ont pas accès.
Le crowdfunding immobilier permet aux promoteurs immobiliers de financer rapidement et pour un coût maîtrisé une partie des fonds demandés par la banque pour un programme immobilier qui a un besoin de financement.
Le crowdfunding immobilier permet aux Français d'accéder à un nouveau type d'investissement qui était jusqu'alors réservé aux investisseurs professionnels. De plus, il est accessible dès 1 000€.
Selon la Fédération française du bâtiment, un logement construit équivaut à deux emplois créés ou maintenus. En participant au financement de programmes immobiliers, vous apportez votre pierre àl’économiefrançaise !
1 logement construit
=
2 emplois sauvegardés
Située à seulement 25 minutes en voiture de la ville de Genève en Suisse , la ville de Collonges-sous- Salève met enœuvre un développement urbain maîtrisé afin de répondre aux besoins des travailleurs frontaliers et de leurs familles notamment. Cette dernière bénéficie du dynamisme de Genève, deuxième ville la plus peuplée de Suisse où un ressortissant sur deux est Français ; conséquence du phénomène ayant vu le nombre de frontaliers en Suisse doubler entre 2002 et 2016.
Collonges-sous-Salève, emplacement stratégique du Grand
Genève
Concurrence
Le marché immobilier
Le bassin de Genève, côté Est, propose de nombreux programmes à la commercialisation notamment à proximité immédiate de la frontière (environ une trentaine).
Quoiqu’ilen soit, les tarifs moyens dansl’anciensont les suivants : il faut compter pour un appartement environ 3 854€/m²et pur une maison 4 284€/m².
Le programme Villa Rozon propose en « stock » les éléments suivants :
• Appartements T3 : prix moyen au m² de 6 000€/m²pour une surface moyenne de 65,84 m²
• Appartements T4 : prix moyen au m² de 6 197€/m²pour une surface moyenne de 88,31 m²
• Appartements T5 : prix moyen au m² de 5 641€/m²pour une surface moyenne de 110,09 m²
Nous constatons donc que le programme « Villa Rozon » de FIM Promotion propose des tarifs assez élevés par rapport à la concurrence et en ce qui concerne les surfaces il est possible de dire que :
• La typologie T3 propose des surfaces légèrement plus petites par rapport à la concurrence.
• La typologie T4 propose des surfaces légèrement plus élevées par rapport à la concurrence.
• La typologie T5 propose des surfaces plus faibles que la concurrence.
La question de cette pratique des tarifs élevés a été posée à FIM Promotion et les conclusions obtenues sont disponibles dans la partie Commercialisation (2) disponible en p. 11
Conclusion
Villa Rozon
Ecole .…….………..……….. 750 m
Mairie .………...…..……. 700 m Supermarché .………... 400 m Boulangerie ……… 240 m
Golf .……….……..………. 3 km Stade ………..…… 2,5 km
A moins de 20 minutes en voiture de Genève (douane à 20 m de la
résidence)
Commodités
Les caractéristiques du programme
Présentation
Le projet consiste en la construction d’un ensemble immobilier de 30 logements en R+4. Cet ensemble immobilier est d’une conception haut-de-gamme assez moderne qui dénote des éléments environnants le rendant très attractif.
Le programme présente 18 lots en VEFA et 12 lots en social.
Les appartements, au travers des terrasses / balcons, disposent d’une vue vers le Mont Salève autrement appelé le « balcon de Genève ».
Plusd’informations:https://www.fim.immo/programme/villa-rozon/
Nombre de lots 30
Typologie Appartements
Destination des lots VEFA (18) + Social (12)
Nb de bâtiment 1 (deux entrées : A et B)
Nb étage R+4
Présence de sous-sol 1 niveau semi-enterré Nbre de places de parking 15 extérieurs et 38 en sous-sol
Surface habitable (SHAB) 1 953 m²
Adresse 403 route de Genève –74160 Collonges-sous-Salève Numéro de cadastre AB0014, AB0427, 1B0638, AB428 & AB426
Visuel extérieur 1
Visuel extérieur 2
Plan de masse
Les étapes
12/12/2018 – 04/01/2019 Campagne de crowdfunding
Juin 2019 Fin des fondations
Janvier 2021
Remboursement des investisseurs Durée du projet
Homunity :
24 mois
Avril 2019 Ouverture chantier
Ces dates sont prévisionnelles et susceptibles d’évoluer avec l’avancement du chantier. FIM Promotion Immobilière, avec les contrats signés pour ce projet, a la possibilité de proroger de 6 mois la date de remboursement et peut également rembourser dès le 6èmemois.
Fin Janvier 2019 Acquisition foncière
Décembre 2020 Livraison
La commercialisation (1)
En volume
En valeur
Typologie Au lancement Réservé Stock
Accession –bâtiment entrée A 6 1 5
Appartement T3 2 0 2
Appartement T4 4 1 3
Accession –bâtiment entrée B 12 6 6
Appartement T2 3 3 0
Appartement T3 7 2 5
Appartement T4 1 1 0
Appartement T5 1 0 1
Appartements sociaux 12 12 0
Total 30 19 11
Chiffres d'affaires Prixmoyen € / m2
Prévisionnel Réservé Stock Prévisionnel Réservé Stock
Accession –bâtiment
entrée A 2 981 000 € 578000 € 2 403000 € 6147 €/m² 6326 €/m² 6 112 €/m² Appartement T3 766 000 € 0 € 766 000 € 5 984 €/ m² 0 €/ m² 5 984 € / m² Appartement T4 2215 000 € 578 000 € 1637 000 € 6 229 €/ m² 6 326 €/ m² 6 197 € / m² Accession –bâtiment
entrée B 4 715000 € 2 123000 € 2 596000 € 6021 €/m² 6087 €/m² 5954 €/m² Appartement T2 826 000 € 826 000 € 0 € 6 396 €/ m² 6 396 €/ m² 0 € / m² Appartement T3 2722 000 € 747 000 € 1975 000 € 5 866 €/ m² 5 489 €/ m² 6 017 € / m² Appartement T4 547 000 € 550 000 € 0 € 6 357 €/ m² 6 357 €/ m² 0 € / m² Appartement T5 621 000 € 0 € 621 000 € 5 641 € / m² 0 € / m² 5 641 € / m² Appartements sociaux 1 712 183 € 1 712 183 € 0 €
TOTAL 9 409183 € 4 413183 € 4 999 000 €
La commercialisation (2)
Volume Synthèse
Initiée en Juillet 2018, la commercialisation est un succès car cette dernière atteint presque 50% en valeur et approche les 65% en volume.
On peut noter que le programme de FIM Promotion se situe dans la fourchette hausse des prix pratiqués sur le secteur et pour autant la commercialisation est un succès. Quelle en est la raison ? La question a été posée auprès des dirigeants del’entrepriseet deux explications nous ont été fournies :
• Une localisation exceptionnelle et des appartements disposant de balcons et terrasses exposés plein Sud donnant directement sur le Mont Salève.
• Depuis de nombreuses années, la commune de Collonges-sous-Salève a mis en place une procédured’attributiondes PC qui est drastique et qui explique la pénurie des programmes en cours sur la commune. Cet élément a créé une certaine frustration aux alentours attestant de la bonne pré commercialisation du programme.
Valeur
Le budget prévisionnel (HT)
6%
Taux de marge (sur CA HT et hors
honoraires)
Charges foncières 1 774 000 €
Coût de construction 3 826 100 € Honoraires techniques 399 170 €
Assurances, GFA 152 000 €
Frais Financiers 80 000 €
Commercialisation 555 400 €
Frais généraux 55 000 €
Honoraires de gestion 466 000 €
Frais Homunity 147 200 €
Total des charges 7 454 870 €
Vente lots 7 896 580 €
Marge 441 710 €
Cash-flow immobilier 907 710 €
Le résultat prévisionnel est bon et les différents postes du budget sont cohérents. La marge est bonne pour cet opérateur qui maîtrise bien son risque technique et affiche un taux à 6% ce qui est correcte.
En considérant les honoraires de gestion du promoteur, lui revenant pour la gestion du projet, le cash-flow immobilier est de 907 710 € HT, soit 11% de l’opération. Le chiffrage des marchés travaux a été obtenu et est cohérent.
Le budget présenté reste prévisionnel et peut être amené à évoluer. La marge et le cash-flow sont corrects.
11%
Cash-flow immobilier (marges + honoraires de gestion en direct)
La couverture du prix de revient
Le point mort
97%
Taux de couverture
Le financement de l'opération
Répartition des fonds propres apportés
80%
20%
Investisseurs Homunity Coût total de l'opération (TTC) 8 847 604 €
Commercialisation actable (TTC) 4 413 183 €
Crédit bancaire (Banque Française) 2190 000€
Fonds propres promoteur 160 000 €
Apport Homunity 640 000 €
Banque Française Crowdfunding Homunity Fonds propres promoteur Prix de revient
97%
En l’état la couverture du prix de revient est de 84%. Néanmoins, on peut sortir du coût
total de l’opération les éléments suivants qui ne seront réglés qu’en fin d’opération ou uniquement lorsque du CA est réalisé : honoraires de commercialisation et de gestion ainsi que les intérêts Homunity permettant d’atteindre une couverture de
97%.
Commercialisation
Prix de revient
Réservations : 13 lots RAC* Marge
AMO Non
Architecte Complète
Corps d'état Corps d'états séparés Entreprise générale
Principaux marchés
Surface de plancher (sdp) 2 066 m²
Surface habitable (shab) 1 953 m²
SHAB / SDP 95 %
Coût de construction / m2 1 959 € /m² shab
Type de fondations préconisées par l’ES Fondations superficielles
Démolition En cours
Gros œuvre En cours
Menuiserie extérieures En cours
Charpente En cours
Electricité En cours
Plomberie En cours
Peinture En cours
Les sociétés impliquées
Société de promotion
Société : ... SAS FIM PROMOTION IMMOBILIERE Siren : ... RCS THONON-LES-BAINS 830 384 269 Siège social : ………. 5 rue Chantemerle –74100 Ville-la-grand Gérant :……….…. SARL FIM DEVELOPPEMENT Capital : ... 10 000 €
Date d’immatriculation : ... 23/06/2017 100%
95%
5%
SARL FIM DEVELOPPEMENT SARL FIM
DEVELOPPEMENT
SAS FIM PROMOTION IMMOBILIERE
Société de commercialisation
Société : ... SARL FIM DEVELOPPEMENT Siren : ... RCS THONON-LES-BAINS 417 668 662 Siège social : …….... 5 rue Chantemerle –74100 Ville-la-grand Gérant :……….……..………. Florent Mako
25%
Société de projet
Société : ………... SCCV COLLONGES-GENEVE Siren : ... RCS THONON-LES-BAINS 833 819 246 Siège social : ……... 5 rue Chantemerle –74100 Ville-la-grand Gérant :……….…………..…. Florent Mako Capital : ... 1 000 € Date d’immatriculation : ... 07/12/2017
Marc
Wintenberger
Les assurances et garanties
Assurances
Garanties
Permis de construire Obtenu Purgé de tout recours
Foncier Sous promesse Sous promesse
expirée Acté
TRC Accord de principe Obtenu
DO Accord de principe Obtenu
GFA Accord de principe Obtenu
Nous finançons la SCCV COLLONGES-GENEVE pour 640k€.
La caution solidaire est prise sur les entités suivantes SAS FIM PROMOTION et sur la SARL FIM DEVELOPPEMENT.
Florent Mako est architecte et est le fondateur du cabinet Mako Architecte à Annemasse.
Le Studio Mako est un des principaux cabinets d’architecture d’Annemasse et compte plus de 5000 logements dessinés et de nombreuses réalisations tertiaires. Il compte plus de 20 salariés et dispose d’une équipe complète : Architectes, dessinateur, économiste et conduite travaux.
Depuis quelques années, Florent Mako a souhaité développer une activité de promotion immobilière au travers de la société FIM développement.
Plus de 800 logements sont en cours de montage pour un volume d’affaires global de 150 millions d’euros. Florent Mako et Marc WINTENBERGER (associé du studio Mako) sont particulièrement impliqués dans ce développement. C’est Marc WINTENBERGER qui gèrel’activité de promotion depuis le lancement. Une personne assiste M. WINTENBERGER et des recrutements sont en cours pour au moins un responsable de programme.
FIM promotion immobilière s’appuie en termes de gestion administrative et financière sur Studio Mako. Pour toutes les autres tâches (juridique, commercial, communication…), FIM fait appel à des prestataires extérieurs.
Exemples d'opérations
Les points forts du programme
Les points faibles du programme
L’emplacement du projet est excellent pour les frontaliers Suisse
Commercialisation du projet bonne à un taux proche de 50% en moins de 4 mois
Prix au m² plus élevés que les programmes concurrents mais dont l’explication nous a été fournie (cf. partie concurrence et commercialisation (2) )
L'émission d'obligations à travers une SAS
Points essentiels de ce montage
CAP IMMO 79 est uniquement dédiée au programme immobilier Villa Rozon.
Cette SAS n’émet qu’un seul type d’obligations, celui auquel vous avez la possibilité de souscrire.
CAP IMMO 79 apporte les fonds à la SCCV COLLONGES-GENEVE, via un apport en compte-courantd’associé.
La date de remboursement et le tauxd’intérêtsont déterminés au préalable à travers le contratd’émission d’obligationsréalisé par CAP IMMO 79.
Homunity est gérant de CAP IMMO 79 et représente ainsi les investisseurs auprès du promoteur immobilier.
En cas de défaillance de la SCCV, Cap IMMO 79 se retournera contre les sociétés cautions, à savoir la SAS FIM PROMOTION IMMOBILIERE et la SARL FIM DEVELOPPEMENT.
Remboursement des obligations +
intérêts dus Souscription à l'emprunt obligataire
Compte bancaire investisseur
SAS CAP IMMO 79 Véhicule d'investissement
SCCV Collonges- Genève
Cautions solidaires
SAS FIM PROMOTION IMMOBILIERE & SARL FIM DEVELOPPEMENT
Prise de participation (5%) et
apport en compte- courant d’associé
Remboursement du compte courant d’associé et des intérêts
puis revente des parts
Durée du projet
Période de souscription
La durée del’opérationest de 24 mois.
Dans le cadre de cette opération, le taux d’intérêt des obligations est fixé sur une période de 24 mois, pour 9% annuel. La société d’investissement et le promoteur ont la possibilité de rembourser dès le 6ème mois, et de prolonger le contrat de 6 mois supplémentaires si besoin est.
La période de souscription est ouverte entre le 12/12/2018 et le 04/01/2019. La période de souscription pourra être close dès quel’ensembledes obligations émises seront souscrites.
Caractéristiques de l'émission
Titres émis
Chaque emprunt obligataire est déterminé en amont par un prix d’émission, un nombred’obligationsémises, un tauxd’intérêt,ainsiqu’unepériode de souscription et de remboursement.
La SAS CAP IMMO 79 émet 640 obligations de 1 000 €payables dans leur intégralité lors de la souscription.
Le taux d’intérêt définit la rémunération des investisseurs Homunity. Le remboursement du nominal et des intérêts une fois la dated’échéance atteinte est prévue dèsl’émission d’obligations.
L’objectif de l’équipe Homunity est de faire une sélection pointue des différents projets afin des’assurerque vous n’investissezque dans des programmes de qualité
; néanmoins, tout investissement comporte des risques, nous avons listé pour vous les risques que vous supportez en tantqu’investisseur:
Différents types de risques
Compte tenu de la connaissance de ces différents risques, il convient de les étudier un par un, afin d’être en mesure de proposer un projet sérieux et de qualité. Malgré l’ensemble de ces analyses, le risque de perte partielle voire total de votre investissement, ainsiqu’unrisqued’illiquiditéexistent toujours.
N’investissez que dans ce que vous comprenez et l’argent qui ne vous est pas vital.
N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet !
Tout retard pourrait engendrer des pénalités venant dégrader le bilan
Mauvaise évaluation du bilan
Des lots subsistent à la vente
Le mode d'emploi
Il vous suffit de compléter intégralement votre profil investisseur sur votre espace personnel. Après avoir analysé le dossier, vous pourrez télécharger le dossier investisseur qui se remplira automatiquement avec les informations renseignées.
Vous n’avez plus qu’à signer électroniquement le bulletin de souscription et le contrat d’émission en quelques clics et verser les fonds par virement ou carte bancaire. Le paiement par carte bancaire engendre 8 € de frais à votre charge qui seront prélevés lors du paiement et le maximum est de 2 000€. En cas de paiement
Les étapes clés
Pour pouvoir accéder à l’ensemble des informations, vous devez compléter votre profil sur votre espace personnel. Sans cela, vous n’aurez pas accès aux projets et ne pourrez investir. Une fois votre profil complet, nous vous formulons des recommandations sur le type de projet adapté à votre situation. Vous pouvez à présent choisird’investirdans un des projets Homunity.
Il faut ensuite attendre qued’autresinvestisseurs s’engagentà faire comme vous pour réunir les fonds nécessaires afin que le minimum de souscription soit atteint. Si ce montant n’est pas atteint, l’ensemble de vos fonds vous est restitué sans frais. Vous n’aurez rien dépensé.
Une fois la souscription close et les obligations souscrites, les fonds sont mis à disposition du promoteur afin de pouvoir réaliser le projet.L’échéanceétant spécifiée lors de cette émission, vousn’avez plus qu’àsuivrel’évolutiondu projet sur votre espace personnel en attendant le remboursement du capital et des intérêts. Tout au long de votre investissement,l’équipeHomunity est à votre disposition.
Est-il possible de perdre plus que son investissement ?
Non, en investissant à travers une SAS émettant des obligations, vous ne pouvez pas perdre plus que le montant investi, vous n’êtes pas non plus associé de la SAS.
Une société peut-elle investir ?
Oui, elle doit alors fournir des pièces différentes : pièce d’identité du dirigeant, un Kbis datant de moins de 3 mois, ainsi que les pièces d’identité des associés détenant plus de 10 % de la société.
Contactez-nous pour plus d’informations.
Pourquoi la rémunération peut être supérieure à la marge de l’opération ?
Les deux rentabilités n’ont aucune corrélation, la marge de l’opération est obtenue en soustrayant aux ventes, toutes les charges que le promoteur doit payer : acquisition du terrain, travaux… Les intérêts que vous touchez constituent une charge pour le promoteur qui vient diminuer le résultat del’opération.
Quelle est l’imposition pour ce type de revenu ?
Les intérêts perçus sont à déclarer dans la case des revenus mobiliers. Conformément à la réglementation en vigueur, Homunity effectue un prélèvement à la source des prélèvements sociaux dus (17,2%) et d’un prélèvement forfaitaire de 12,8%. Une régularisation sera ensuite à effectuer dans votre déclaration d’impôt si votre taux marginal d’imposition est inférieur, l’administrationfiscale vous devant donc del’argent.
Compte tenu de la mise en place de la Flat Tax, votre imposition ne peut pas excéder 30%.
Ces derniers étant prélevés à la source vous n’aurez ainsi pas à payerd’impôtssupplémentaires par la suite.
Homunity prélève une commission de 5% des montants apportés.
Par exemple pour un projet de 200 000 €, Homunity percevra 10 000€ HT La rémunération par le promoteur :
Les frais investisseurs :
Homunity facture des frais liés au paiement. En cas de paiement par CB, vous devrez payer 8€ de frais quel que soit le montant investi. En cas de paiement par chèque ou virement aucun frais n’est prélevé.
Homunity est une contraction du mot
maison
etcommunauté
en anglais.Homunity a ainsi pour ambition de devenir un nouveau concept d’investissement immobilier en France. Concept qui s’inspire d’un modèle déjà éprouvé aux Etats- Unis ainsi qu’au Royaume Uni.
Comment Homunity se rémunère ?
N'hésitez pas à nous contacter pour toute information supplémentaire !
01 85 09 28 12
quentin.romet@homunity.fr
SAS HOMUNITY
11 rue François Ponsard 75116 PARIS
par téléphone au
par email
ou par courrier
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1 logement construit = 2 emplois sauvegardés
