DOSSIER DÉTAILLÉ
Parc Méjean
Toulon (83)
Les investisseurs sont informés que ce document ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’Autorité des Marchés Financiers.
*Comme tout investissement, des risques inhérents à l’illiquidité, à la perte partielle ou totale des montants investis existent, n’investissez que dans ce que vous comprenez. Des frais de 8€
vous seront facturés en cas de paiement par CB. Si vous souhaitez payer par virement, aucuns
Objectif de collecte :
Montant de l'obligation :
Nombres d'obligations :
Taux d'intérêts annuel :
Durée prévisionnelle :
Type de projet :
Localisation :
Opérateur :
La réponse à un besoin
La problématique du promoteur immobilier
Un investissement gagnant - gagnant
Vous financez l'économie française !
La promotion immobilière est une activité qui nécessite par essence beaucoup de fonds propres. Etudes préalables, architecte, lancement commercial, autant de dépenses que le promoteur doit financer seul !
Les banques n'accordent des crédits que lorsque le promoteur a déjà commercialisé à 50% le programme. Avec les accords de Bâle III et le contexte économique actuel, les banques demandent au promoteur d'apporter plus de fonds : elles prêtent moins !
Pour financer un programme immobilier, le promoteur peut faire appel à des investisseurs professionnels mais la procédure est longue, coûteuse et tous les promoteurs n'y ont pas accès.
Le crowdfunding immobilier permet aux promoteurs immobiliers de financer rapidement et pour un coût maîtrisé une partie des fonds demandés par la banque pour un programme immobilier qui a un besoin de financement.
Le crowdfunding immobilier permet aux Français d'accéder à un nouveau type d'investissement qui était jusqu'alors réservé aux investisseurs professionnels. De plus, il est accessible dès 1 000 €.
Selon la Fédération française du bâtiment, un logement construit équivaut à deux emplois créés ou maintenus. En participant au financement de programmes immobiliers, vous apportez votre pierre à l’économie française !
1 logement construit
=
2 emplois sauvegardés
Située à mi-chemin entre Marseille à l’Ouest et Saint-Tropez à l’Est, la ville de Toulon est la 15ème commune de France la plus peuplée.
C’est aujourd’hui une ville en pleine mutation où les prix de l’immobilier sont accessibles ce qui en fait un pôle attractif.
Le projet ici présenté se situe entre le quartier « Mourillon » et la quartier « Cap Brun », un emplacement privilégié de la région Toulonnaise. En effet le Cap Brun est réputé comme étant le quartier le plus prisé de la ville. Ainsi, les grandes villas du siècle dernier cohabitent harmonieusement avec de
petits immeubles de standing récents, le tout dans une atmosphère bucolique.
Toulon, le port du Levant, entre station balnéaire et port
militaire
Concurrence
Le marché immobilier
Toulon est une ville en pleine mutation. En effet la ville a des prix dans l’immobilier 25% moins chers que ses voisines méditerranéennes. La raison qui explique ce phénomène est simple ; Toulon n’est pas perçue comme une station balnéaire mais bien comme le premier port militaire Français.
Dans l’ancien, le prix moyen au m² pour les appartements est de 3 462 €/m² (écart-type de 2 358 €/m² à 4 526 €/m²) (source meilleursagents.com).
Nous avons effectué une analyse du marché du neuf et constaté que plusieurs programmes étaient en cours de commercialisation sur la région Toulonnaise. Nous avons répertorié ci-dessous les plus pertinents.
Pour rappel voici les prix pratiqués sur le programme « Parc Méjean » : T2 pour 5 772 €/m² et T3 pour 5 446 €/m². Nous constatons donc que le programme « Parc Méjean » de AM Immobilier et ATRIO propose des tarifs dans la fourchette haute des tarifs pratiqués sur le secteur. Ces tarifs s’expliquent par le niveau des prestations offertes par le programme « Parc Méjean ».
Conclusion
Parc Méjean
Ecole .…….………..……..….. 1 km Mairie .………...…..………. 2 km
Supermarché .………... 1 km Boulangerie ……… 600 m
Plage de Magaud .……….…. 500 m Port de Méjean ……… 700 m
Gare de Toulon ……… 6 km Autoroute A57 ………. 2 km
Commodités
Le programme « Parc Méjean » est proche de toutes les commodités nécessaires.
Les caractéristiques du programme
Présentation
Le projet consiste en la construction d’un ensemble immobilier de 23 logements en R+2 (typologie T2 et T3) avec un sous-sol comprenant 26 boxes et 11 caves. Ce projet peut tout à fait correspondre à une clientèle souhaitant acquérir un bien dans un environnement calme au sein d’une copropriété fermée.
Le Parc entièrement clos, offre à la résidence une totale sécurité. Chaque logement bénéficie d’une terrasse ou d’un jardin et l’implantation du bâtiment permet de préserver une grande partie du parc arboré.
Plus d’informations :http://amimmobilier.com/parc-mejean/
Nombre de lots 23
Typologie T2 et T3
Destination des lots Accession
Nb de bâtiment 1
Nb étages R+2
Présence de sous-sol OUI
Nbre de places de parking 26
Surface habitable (SHAB) 1 280 m²
Adresse 196 Boulevard Dr Bourgarel – 83000 Toulon
Numéro de cadastre BK 238
Visuel extérieur 1
Visuel extérieur 2
Plan de masse
Les étapes
30/01/2019 – 13/02/2019 Campagne de crowdfunding
Février 2020 Hors d’eau
Février 2021
Remboursement des investisseurs Durée du projet
Homunity :
24 mois
Juillet 2019 Fin des fondations
Ces dates sont prévisionnelles et susceptibles d’évoluer avec l’avancement du chantier.
AM IMMOBILIER a la possibilité de proroger de 6 mois la date de remboursement et peut également rembourser dès le 6èmemois.
Avril 2019 Acquisition foncière
Novembre 2020 Livraison
La commercialisation
En volume
En valeur
Typologie Au lancement Réservé Stock
Appartement T2 10 7 3
Appartement T3 13 2 11
Total 23 9 14
Chiffres d'affaires Prix moyen € / m2
Prévisionnel Réservé Stock Prévisionnel Réservé Stock
Appartements T2 2 444 000 € 1 076 000 € 738 000 € 5 802 € / m² 5 815 € / m² 5 772 € / m² Appartements T3 4 703 000 € 803 000 € 3 900 000 € 5 527 € / m² 5 971 € / m² 5 446 € / m²
TOTAL 7 147 000 € 2 509 000 € 4 638 000 €
Volume Synthèse
Initiée en Octobre 2018, le début de la commercialisation est très satisfaisant puisqu’en moins de 3 mois il y a déjà eu 9 réservations.
A date il reste donc 14 lots à écouler en 24 mois ce qui nous semble tout à fait envisageable. En effet, la commercialisation va connaître un regain d’intérêt de la part des acheteurs à partir du moment où le chantier aura débuté.
Valeur
Le budget prévisionnel (HT)
13%
Taux de marge (sur CA HT et hors
honoraires)
Charges foncières 1 695 000 €
Coût de construction 2 100 000 €
Honoraires techniques 248 650 €
Assurances, GFA 110 000 €
Frais Financiers (dont Homunity) 192 300 €
Commercialisation 390 000 €
Honoraires de gestion AM IMMOBILIER 207 000 € Honoraires de gestion ATRIO 207 000 €
Frais généraux 12 000 €
Total des charges 5 161 950 €
Vente lots 5 920 000 €
Marge 758 050 €
Cash-flow immobilier 965 050 €
Le résultat prévisionnel est bon et les différents postes du budget sont cohérents. La marge est satisfaisante pour cet opérateur qui maîtrise son risque technique et affiche un taux à 13%.
En considérant les honoraires de gestion du promoteur, lui revenant pour la gestion du projet, le cash-flow immobilier est de 965 050 € HT, soit 16% de l’opération.
En prenant pour hypothèse une dégradation du prix de vente de 5%, le projet reste toujours bénéficiaire avec une marge de plus de 8% (470 k€) et un cash-flow à 12% (680 k€).
Le budget présenté reste prévisionnel et peut être amené à évoluer.
16%
Cash-flow immobilier (marges + honoraires de gestion en direct)
La couverture du prix de revient
Le point mort
85%
Taux de couverture
Le financement de l'opération
Répartition des fonds propres apportés
80%
20%
Investisseurs Homunity Coût total de l'opération (TTC) 6 114 280 €
Commercialisation actable (TTC) 2 509 000 €
Crédit bancaire (Banque Française) 2 100 000€
Fonds propres promoteur 120 000 €
Apport Homunity 450 000 €
Banque Française
Crowdfunding Homunity Fonds propres promoteur Prix de revient
85%
En l’état la couverture du prix de revient est de 85%. Néanmoins, il est possible de sortir du coût total de l’opération les éléments suivants qui ne seront réglés qu’en fin d’opération ou uniquement
lorsque du CA est réalisé : honoraires de commercialisation et de gestion ainsi que les intérêts Homunity permettant d’atteindre une
couverture dépassant les 100%.
Commercialisation
Prix de revient
Réservations : 9 lots RAC* Marge
*RAC : Restant à commercialiser
Le dernier lot T3 en stock + intégralité des lots T2 en stock 10 lots T3 en stock
AMO Non
Architecte Mission complète
Corps d'état Corps d'états séparés Entreprise générale
Principaux marchés
Surface de plancher (sdp) 1 406 m²
Surface habitable (shab) 1 280 m²
SHAB / SDP 91 %
Coût de construction / m2 1 641 € HT /m² shab Type de fondations préconisées par l’ES Fondations superficielles
Démolition En cours d’analyse
Gros œuvre En cours d’analyse
Menuiserie extérieures En cours d’analyse
Charpente En cours d’analyse
Electricité En cours d’analyse
Plomberie En cours d’analyse
Peinture En cours d’analyse
Les sociétés impliquées
Société de promotion
Société : ... SARL AM IMMOBILIER Siren : ... RCS TOULON 478 863 558 Siège social : ………..…. 16 rue Mirabeau – 83000 Toulon Gérant :……….….…. Albert MAMOU Capital : ... 1 000 000 € Date d’immatriculation : ... 05/10/2004
95%
5%
50% 50%
SARL ATRIO
Albert MAMOU
SARL AM IMMOBILIER
Société associée co-promotion
Société : ... SARL ATRIO Siren : ... RCS TOULON 421 445 495 Siège social : …….... 215 rue Jean Jaurès – 83000 Toulon Gérant :……….……..………. Jean-Louis CHAPUIS Capital : ... 40 000 € Date d’immatriculation : ... 21/09/2007
91%
25%
Sté Le Jardin
Société de projet
Société : ………... SCCV PARC MEJEAN Siren : ... RCS TOULON 844 506 121 Siège social : …………... 16 rue Mirabeau – 83000 Toulon Gérant :………..…. SARL AM IMMOBILIER Capital : ... 100 € Date d’immatriculation : ... 10/12/2008
Jean-Louis Chapuis
Valérie MAMOU
Les assurances et garanties
Assurances
Garanties
Permis de construire Obtenu Purgé de tout recours
Foncier Sous promesse Sous promesse
expirée Acté
TRC Accord de principe Obtenu
DO Accord de principe Obtenu
GFA Accord de principe Obtenu
Nous finançons la SARL AM Immobilier pour 450 000€.
La caution solidaire est prise sur les entités suivantes SARL ATRIO et SCCV PARC MEJEAN.
Créé en 2004, AM Immobilier est un promoteur et aménageur foncier varois dirigé par M. Albert MAMOU, natif de la région (La Valette du Var). Ce dernier possède une bonne connaissance et une parfaite maîtrise de ce secteur, où AM Immobilier a déjà réalisé avec succès diverses opérations.
Au travers de ces multiples réalisations, AM Immobilier a pu rôder une expérience complète de la maîtrise d’ouvrage sous tous ses aspects, une connaissance fine du marché immobilier de l’agglomération de Toulon. Il a également pu constituer un réseau de fournisseurs et prestataires, entreprises, architectes et BET, avec lesquels il a des habitudes de coopération efficace.
AM Immobilier a ainsi développé une activité diversifiée comportant non seulement le montage et la conduite d’opérations de marchand de biens, d’opérations de lotissements et de promotion immobilière (dont une part en association avec la société ATRIO).
A cette fin, AM Immobilier a développé un savoir-faire confirmé concernant la commercialisation en VEFA, afin d’apporter un appui concret aux agences immobilières classiques.
L’équipe d’AM Immobilier est composée de 5 personnes en plus de M. MAMOU : - 1 responsable de programme
- 1 responsable commercial et communication - 1 prospecteur foncier
- 1 assistant commercial
- 1 juriste
Plus d’infos :http://amimmobilier.com/
Exemples d'opérations*
Visuels de réalisations
38 logements 20 logements
15 logements 100 logements
Les points forts du programme
Les points faibles du programme
L’emplacement du projet est de qualité
Commercialisation du projet active avec un taux proche de 40% en moins de 3 mois
Le promoteur dispose d’une bonne expérience sur le secteur
Le programme ne présente que deux typologies de biens : T2 et T3
Les prix sont dans la fourchette haute même si les prestations de l’opération les justifient
L'émission d'obligations à travers une SAS
Points essentiels de ce montage
CAP IMMO 86 est uniquement dédiée au programme immobilier Parc Méjean. Cette SAS n’émet qu’un seul type d’obligations, celui auquel vous avez la possibilité de souscrire.
CAP IMMO 86 apporte les fonds à la SARL AM IMMOBILIER, via la souscription au bon de caisse émis par cette dernière avec les mêmes conditions que les obligations investisseurs.
La date de remboursement et le taux d’intérêt sont déterminés au préalable à travers le contrat d’émission d’obligations réalisé par CAP IMMO 86.
Homunity est gérant de CAP IMMO 86 et représente ainsi les investisseurs auprès du promoteur immobilier.
En cas de défaillance de la SARL financée, Cap IMMO 86 se retournera contre les sociétés cautions, à savoir la SARL ATRIO et la SCCV PARC MEJEAN.
Remboursement des obligations +
intérêts dus Souscription à l'emprunt obligataire
Compte bancaire investisseur
SAS CAP IMMO 86 Véhicule d'investissement
SARL AM IMMOBILIER
Cautions solidaires
SARL ATRIO &
SCCV PARC MEJEAN
Remboursement du bon de caisse et des intérêts dus
Souscription au bon de caisse
Durée du projet
Période de souscription
La durée de l’opération est de 24 mois.
Dans le cadre de cette opération, le taux d’intérêt des obligations est fixé sur une période de 24 mois, pour 10%* annuel. La société d’investissement et le promoteur ont la possibilité de rembourser dès le 6ème mois, et de prolonger le contrat de 6 mois supplémentaires si besoin est.
La période de souscription est ouverte entre le 29/01/2019 et le 13/02/2019.
La période de souscription pourra être close dès que l’ensemble des obligations émises seront souscrites.
Caractéristiques de l'émission
Titres émis
Chaque emprunt obligataire est déterminé en amont par un prix d’émission, un nombre d’obligations émises, un taux d’intérêt, ainsi qu’une période de souscription et de remboursement.
La SAS CAP IMMO 86 émet 450 obligations de 1 000 € payables dans leur intégralité lors de la souscription.
Le taux d’intérêt définit la rémunération des investisseurs Homunity. Le remboursement du nominal et des intérêts une fois la date d’échéance atteinte est prévue dès l’émission d’obligations.
L’objectif de l’équipe Homunity est de faire une sélection pointue des différents projets afin de s’assurer que vous n’investissez que dans des programmes de qualité
; néanmoins, tout investissement comporte des risques, nous avons listé pour vous les risques que vous supportez en tant qu’investisseur :
Différents types de risques
Compte tenu de la connaissance de ces différents risques, il convient de les étudier un par un, afin d’être en mesure de proposer un projet sérieux et de qualité. Malgré l’ensemble de ces analyses, le risque de perte partielle voire totale de votre investissement, ainsi qu’un risque d’illiquidité existent toujours.
N’investissez que dans ce que vous comprenez et l’argent qui ne vous est pas vital.
Avant chaque investissement, merci de prendre connaissance de l’onglet
« Conseil » disponible au sein de votre espace personnel.
N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet !
Tout retard pourrait engendrer des pénalités venant dégrader le bilan
Une mauvaise évaluation du bilan pourrait porter
un risque opérateur Des lots subsistent à la
vente et pourraient impacter la marge de
l’opération
Le mode d'emploi
Il vous suffit de compléter intégralement votre profil investisseur sur votre espace personnel. Après avoir analysé le dossier, vous pourrez télécharger le dossier investisseur qui se remplira automatiquement avec les informations renseignées.
Vous n’avez plus qu’à signer électroniquement le bulletin de souscription et le contrat d’émission en quelques clics et verser les fonds par virement ou carte bancaire. Le paiement par carte bancaire engendre 8 € de frais à votre charge qui seront prélevés lors du paiement et le maximum est de 2 000 €. En cas de paiement par virement, aucuns frais ne sont prélevés.
Les étapes clés
Pour pouvoir accéder à l’ensemble des informations, vous devez compléter votre profil sur votre espace personnel. Sans cela, vous n’aurez pas accès aux projets et ne pourrez investir. Une fois votre profil complet, nous vous formulons des recommandations sur le type de projet adapté à votre situation. Vous pouvez à présent choisir d’investir dans un des projets Homunity.
Il faut ensuite attendre que d’autres investisseurs s’engagent à faire comme vous pour réunir les fonds nécessaires afin que le minimum de souscription soit atteint. Si ce montant n’est pas atteint, l’ensemble de vos fonds vous est restitué sans frais. Vous n’aurez rien dépensé.
Une fois la souscription close et les obligations souscrites, les fonds sont mis à disposition du promoteur afin de pouvoir réaliser le projet. L’échéance étant spécifiée lors de cette émission, vous n’avez plus qu’à suivre l’évolution du projet sur votre espace personnel en attendant le remboursement du capital et des intérêts. Tout au long de votre investissement, l’équipe Homunity est à votre disposition.
Est-il possible de perdre plus que son investissement ?
Non, en investissant à travers une SAS émettant des obligations, vous ne pouvez pas perdre plus que le montant investi, vous n’êtes pas non plus associé de la SAS.
Une société peut-elle investir ?
Oui, elle doit alors fournir des pièces différentes : pièce d’identité du dirigeant, un Kbis datant de moins de 3 mois, ainsi que les pièces d’identité des associés détenant plus de 10 % de la société.
Contactez-nous pour plus d’informations.
Pourquoi la rémunération peut être supérieure à la marge de l’opération ?
Les deux rentabilités n’ont aucune corrélation, la marge de l’opération est obtenue en soustrayant aux ventes, toutes les charges que le promoteur doit payer : acquisition du terrain, travaux… Les intérêts que vous touchez constituent une charge pour le promoteur qui vient diminuer le résultat de l’opération.
Quelle est l’imposition pour ce type de revenu ?
Les intérêts perçus sont à déclarer dans la case des revenus mobiliers. Conformément à la réglementation en vigueur, Homunity effectue un prélèvement à la source des prélèvements sociaux dus (17,2%) et d’un prélèvement forfaitaire de 12,8%. Une régularisation sera ensuite à effectuer dans votre déclaration d’impôt si votre taux marginal d’imposition est inférieur, l’administration fiscale vous devant donc de l’argent.
Compte tenu de la mise en place de la Flat Tax, votre imposition ne peut pas excéder 30%.
Ces derniers étant prélevés à la source vous n’aurez ainsi pas à payer d’impôts supplémentaires par la suite.
Homunity prélève une commission de 5% des montants apportés.
Par exemple pour un projet de 200 000 €, Homunity percevra 10 000€ HT La rémunération par le promoteur :
Les frais investisseurs :
Homunity facture des frais liés au paiement. En cas de paiement par CB, vous devrez payer 8€ de frais quel que soit le montant investi. En cas de paiement par chèque ou virement aucun frais n’est prélevé.
Homunity est une contraction du mot
maison
etcommunauté
en anglais.Homunity a ainsi pour ambition de devenir un nouveau concept d’investissement immobilier en France. Concept qui s’inspire d’un modèle déjà éprouvé aux Etats- Unis ainsi qu’au Royaume Uni.
Comment Homunity se rémunère ?
N'hésitez pas à nous contacter pour toute information supplémentaire !
01 85 09 28 12
quentin.romet@homunity.fr
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par email
ou par courrier
En participant au financement de programmes immobiliers, vous apportez votre pierre à l’économie française !
1 logement construit = 2 emplois sauvegardés
