DEC-21-0429
Habitat Opérations Foncières -
Délégation à l’Etablissement Public Foncier Local du Grand Toulouse du droit de préemption urbain pour l’acquisition d’un ensemble immobilier situé à Saint-Jean, 53 route d’Albi, cadastré section AD n°142, d’une superficie de 1 120 m², propriété de la SCI CANADIAN FAMILY
Vu les articles L 174-6 et L 211-1 du Code de l’urbanisme ;
Vu le Code de l’Urbanisme et notamment les articles L 213-3 et R 213-1 ;
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales et notamment l’article L 2122-22 – 15ème ;
Vu la délibération du Conseil de la Métropole du 16 juillet 2020, portant élection du Président, des Vice- présidents et des membres du bureau ;
Vu la délibération du Conseil de la Métropole du 23 juillet 2020, portant délégation d’attributions du Conseil de la Métropole au bureau et au Président ;
Vu la Déclaration d'Intention d'Aliéner reçue le 26 juillet 2021 par la commune de Saint-Jean concerna nt la vente d’un ensemble immobilier situé à Saint-Jean, 53 route d’Albi, cadastré section AD n° 142, d’une superfi - cie de 1 120 m², propriété de la SCI CANADIAN FAMILY, au prix de SIX CENT QUATRE-VINGT-NEUF MILLE EUROS (689 000 €), dont TRENTE NEUF MILLE EUROS TTC (39 000 €) de commission d’agence à la charge du vendeur, plus le remboursement du prorata de la taxe foncière ;
Vu la demande de la commune de Saint-Jean faite à l’EPFL du Grand Toulouse de préempter le bien décrit ci- dessus ;
Vu la délibération du Conseil Municipal de Saint-Jean du 8 septembre 2021 relative aux « Enjeux urbains et à la maîtrise foncière » du cœur de ville ;
Considérant les jugements du tribunal administratif de Toulouse en date du 30 mars et du 20 mai 2021 par lesquels cette juridiction a annulé la délibération de l’assemblée délibérante de Toulouse Métropole en date du 11 avril 2019 approuvant le PLUi-H de Toulouse Métropole, sans modulation dans le temps des effets de cette annulation ;
Considérant la remise en vigueur du document d’urbanisme antérieur à savoir le Plan d'Occupation des Sols (POS) modifié le 28 novembre 2005, et pour ce qui concerne le droit de préemption urbain, les délibérations du Conseil Municipal 28 avril 1989 et du 27 mai 2002, relatives à l’instauration du Droit de Préemption Urbain sur la commune de Saint-Jean ;
Considérant l’intérêt d’accorder cette délégation de manière à permettre à l’Etablissement Public Foncier Lo- cal du Grand Toulouse de poursuivre directement l’acquisition du bien ci-dessus référencé, dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la Déclaration d’Intention d’Aliéner, prévu par le Code de l’Urbanisme ;
Cette acquisition permettra de compléter la réserve foncière déjà constituée, en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement d’ensemble et de la restructuration du quartier.
Monsieur le Président :
Toulouse Métropole 1
DEC-21-0429 Décide
ARTICLE UNIQUE – Conformément aux dispositions des articles L 213-3 et R 213-1 du Code de l’Urbanisme, de déléguer à l’Etablissement Public Foncier Local du Grand Toulouse, l’exercice du Droit de Préemption urbain dans le cadre de la Déclaration d’Intention d’Aliéner concernant la vente d’un ensemble immobilier situé à Saint-Jean, 53 route d’Albi, cadastré section AD n° 142, d’une superficie de 1 120 m², propriété de la SCI CANADIAN FAMILY, au prix de SIX CENT QUATRE-VINGT-NEUF MILLE EUROS (689 000 €), dont TRENTE NEUF MILLE EUROS TTC (39 000 €) de commission d’agence à la charge du vendeur, plus le remboursement du prorata de la taxe foncière.
Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la présente décision, cette décision peut faire l’objet d’un recours contentieux devant le Tribunal Administratif de Toulouse.
Décision du Président : "Conformément à l’article L5211-10 du Code Gé- néral des Collectivités Territoriales, il sera rendu compte au Conseil de la Métropole de la présente décision."
Publiée le 22/09/2021
Reçue à la Préfecture le 22/09/2021
Fait à Toulouse, le 22/09/2021 Le Président
Jean-Luc MOUDENC
Toulouse Métropole 2
Enjeux urbains
et maîtrise foncière
Conseil Municipal du 8 septembre 2021
Seconde version 30 août 2021 1
La problématique Cœur de Ville et les enjeux urbains associés
La commune de Saint Jean, située à proximité immédiate de la ville de Toulouse, est soumise à une pression démographique et urbaine très importante depuis les années 70. Au cours des années 1980 à 2000, le développement urbain s’est principalement orienté sur le développement pavillonnaire, comme en témoigne l’image ci-dessous.
Depuis les années 2007/2010, les formes urbaines changent. Le foncier disponible se raréfie, le prix du foncier explose et la commune voit naître, depuis quelques années, d’importantes opérations
immobilières, sous forme de collectifs le long des principaux axes.
La municipalité, confrontée à ces mutations profondes, avant lancé, dès 2018, un certain nombre de réflexions sur le cœur de ville et la définition de sa politique urbaine.
La problématique Cœur de Ville et les enjeux urbains associés
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Une première étude réalisée par l’Agence d’Urbanisme de l’Agglomération Toulousaine en 2018, puis un appel à projet réalisé dans le cadre de « Dessine-moi Toulouse », ont apporté des idées intéressantes mais ces projets, dans leur ensemble, manquaient de cohérence et de réalisme. La collectivité ne se retrouvait pas dans ces projets.
La municipalité ayant besoin d’échanger avec plusieurs équipes pluridisciplinaires spécialisées dans ce domaine (urbanistes, paysagistes, économistes, écologues, ingénieurs mobilités, etc.) un concours a été lancé en avril 2021.
L’annulation du PLUi-H en mai 2021 a remis en cause un certain nombre de points du concours et a obligé la municipalité a stopper cet appel d’offre. Un nouveau cadre de travail est en cours de définition.
Cette annulation du PLUi-H est un coup dur pour l’ensemble des communes de la Métropole, et pour la commune de Saint Jean en particulier qui est de nouveau régie par le POS, document ancien éloigné des préoccupations actuelles de la commune et de ses habitants. L’élaboration d’un nouveau PLUI-H va être relancée, mais ce document ne sera pas opérationnel avant la fin 2024, voire 2025. La commune doit, en attendant, trouver des solutions pour maîtriser et organiser son développement urbain afin qu’il puisse s’intégrer dans son environnement.
La problématique Cœur de Ville et les enjeux urbains associés
Extrait du POS en vigueur pour 2 ans (mai 2021-mai 2023) sur le secteur Cœur de Ville de Saint Jean
La problématique Cœur de Ville et les enjeux urbains associés
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Le règlement de la zone UB du POS, qui couvre une grande partie de la Route d’Albi et de ses abords est strict et limite de fait les projets de développement immobiliers.
Le règlement de la zone UA est quant à lui beaucoup plus permissif et des projets immobiliers pourraient être mis en œuvre avant que la collectivité ait formalisé le « plan guide » du projet cœur de ville. Toute la zone UA n’est pas impactée de la même façon, l’analyse de la situation par ilot, en page suivante, met en évidence les sites sur lesquels une vigilance accrue est nécessaire.
Il ressort de cette analyse que quelques parcelles méritent une attention particulière, tout projet
« individuel », non pensé dans le cadre global de l’aménagement du cœur de ville, pourrait bloquer l’ensemble du processus.
La problématique Cœur de Ville et les enjeux urbains associés
Extrait de la photo aérienne centré sur le cœur de ville
Espace Boisé Classé –
mutation impossible
Allées V. Hugo mutation difficile Opérations récentes
Opérations récentes
Foncier privé stratégique
(support de réflexions) avec aménagements éventuels (espaces Foncier communal stratégique
(support de réflexions) avec aménagements éventuels (espaces verts, stationnements ou bâtiments)
La problématique spécifique du secteur Route de Montrabe/Route d’Albi
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La municipalité, en étroite collaboration avec Toulouse Métropole, travaille depuis de nombreuses années sur le projet de création d’un giratoire au carrefour des routes de Montrabe et d’Albi. La route d’Albi (RM888) est classée voie à grande circulation sur l’ensemble de la traversée de Saint Jean. Ce secteur est d’ailleurs, depuis 2018, soumis à une Taxe d’Aménagement Majorée.
Ces deux axes sont structurants à l’échelle de la commune mais plus largement à l’échelle du Nord- Est Toulousain (lien entre les communes de Montrabe/Saint Jean/Rouffiac-Tolosan/Castelmauroux/
Lapeyrouse-Fossat, etc.). Les trafics routiers enregistrés sur ces axes (plus de 4500 véhicules/jour sur le chemin de Montrabe et plus de 10 000 véhicules/jour sur la Route d’Albi), et leur croissance continue, témoignent de l’importance de ces axes.
Le carrefour entre les routes d’Albi et de Montrabe est très fréquenté et l’absence d’aménagement permettant de fluidifier les échanges est aujourd’hui très pénalisant et sera sans nul doute source de réels engorgements dans quelques années au regard de la dynamique immobilière de l’ensemble du secteur.
Le projet d’aménagement d’un carrefour giratoire a fait l’objet d’une étude approfondie par les services de la Métropole et ont fait l’objet d’une Déclaration d’Utilité Publique prise par Arrêté Préfectoral en date du 14 mai 2020.
Esquisse projet de giratoire 2017 - TM
Le projet de giratoire fait l’objet d’une inscription au plan pluriannuel d’investissement de Toulouse Métropole depuis 2018. Le démarrage des travaux est prévu pour fin 2022 ou début 2023.
Projet d’aménagement du carrefour Rte d’Albi / Chemin de Montrabe
La problématique spécifique du secteur Route de Montrabe/Route d’Albi
La problématique spécifique du secteur Route de Montrabe/Route d’Albi
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Le secteur compris entre la résidence « Le Sporting » au Nord- Est et la pharmacie au Sud-Ouest, doit faire l’objet d’un schéma d’aménagement d’ensemble afin de créer une entrée de ville de qualité. La première opération de restructuration urbaine (Le Sporting) a permis de proposer un accès unique sur la Route d’Albi, suffisamment éloigné du futur giratoire pour être sécurisé, mais ce ne sera pas le cas des prochaines opérations.
Les accès directs sur la route d’Albi ne seront pas possibles.
Ce quartier est composé de maisons individuelles anciennes (années 60), implantées sur des parcelles en lanières de l’ordre de 1100 à 1200 m² (les fonciers sont presque tous de taille identique de 16/17m de large par 70m de long).
Extrait du cadastre / photo - Juillet 2021
Le sporting
Une première proposition d’aménagement pour le secteur compris entre le 41 et le 61 route d’Albi
Lors des échanges entre la ville de Saint Jean et Toulouse Métropole sur la modification du PLUi-H qui était initialement envisagée entre 2021 et 2022, il avait été proposé d’intégrer une servitude de projet sur ce quartier, qui aurait permis de geler les droits à bâtir le temps de formaliser une orientation d’aménagement et de programmation (OAP intégrée au PLUI-H). L’annulation du PLUi-H ne permet plus de travailler dans ce cadre, il est donc proposé de préempter un maximum de foncier sur l’ensemble du secteur afin de faciliter la création d’infrastructures communes. La collectivité, détentrice de foncier, pourra alors procéder à des échanges ou cessions pour assurer une cohérence d’aménagement de l’ensemble. Elle pourra travailler de concert avec quelques aménageurs/promoteurs afin de réaliser cette opération à fort enjeu (entrée de ville, abords immédiats du cœur de ville).
L’objectif est de créer une voirie interne donnant sur une 4ème branche du giratoire, afin de limiter les entrées et sorties directes sur la route d’Albi. Les maisons individuelles en place génèrent peu de flux, mais une multiplication du nombre de logements va générer des flux de véhicules conséquents. Si les nouvelles opérations multiplies par 10 à 15 le nombre de logements, et que des commerces sont créés en rez-de-chaussée (ce que le document d’urbanisme autorise), la sécurité des accès sur la RM888 ne pourrait pas être assurée.
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Aménagement intégré sur photo aérienne sur le secteur compris entre la pharmacie et le sporting
