IDENTIFICATION DU DOSSIER
Numéro : 372742
Lot(s) : 3 335 091, 3 335 092, 3 335 097, 3 909 906,
3 828 755-P, 3 828 756-P, 3 828 759-P, 3 335 016-P, 3 828 823-P, 3 335 017, 3 335 182, 3 828 777-P, 3 335 020-P, 3 335 183, 3 940 621-P, 3 335 389, 3 335 388, 3 709 264-P, 3 709 307, 3 709 308, 3 709 309
Cadastre : Cadastre du Québec Superficie : 132,0000 hectares Circonscription foncière : Témiscamingue Municipalité : Laverlochère (M)
MRC : Témiscamingue (MRC)
Date : Le 19 février 2015
MEMBRES PRÉSENTS Réjean St-Pierre, vice-président Geneviève Côté, commissaire
DEMANDERESSE MRC Témiscamingue
DÉCISION
LA DEMANDE
[1] La MRC de Témiscamingue requiert de la Commission l'exclusion de la zone agricole d'un ensemble de secteurs situés dans huit (8) de ses municipalités.
[2] Tel que demandé, l’exclusion pour la Municipalité de Laverlochère est à des fins de développement résidentiel au nord du périmètre urbain actuel pour une superficie de 70 hectares (évaluée par les services professionnels de la Commission à 72,82 hectares), de même que dans un secteur plus au nord près du lac Baby pour 27,5 hectares. Enfin, la superficie requise à l'est du périmètre urbain couvre 34,9 hectares (superficie plutôt évaluée par les services professionnels de la Commission à 29,65 hectares) à la fois à des fins résidentielles et industrielles.
[3] Comme nous le verrons plus loin, des modifications ont été apportées lors de la rencontre publique, diminuant la superficie pour exclusion à 42 hectares près du périmètre urbain et en suggérant un nouveau volet, soit l'inclusion à la zone agricole d'une superficie de 74 hectares.
[4] La demande est par ailleurs demeurée la même dans le secteur de villégiature près du lac Baby.
LA RECOMMANDATION DE LA MUNICIPALITÉ
[5] Dans une résolution portant le numéro 10-02-220, adoptée le 7 février 2011, la Municipalité de Laverlochère recommande l’exclusion de la superficie concernée notamment parce qu’il s’agit de terrains incultes.
[6] Elle fait également valoir que la zone non agricole de 186 hectares couvrant son périmètre urbain ne contient maintenant que 6 hectares qui pourraient être développés ce qui en représente seulement 3 %.
[7] Elle soutient également que pour l’exclusion touchant les terrains en bordure du lac Baby ceux-ci sont enclavés entre ce dernier et un secteur de villégiature de la municipalité de Saint Eugène-de-Guigues.
LA RECOMMANDATION DE LA MRC
[8] Cette demande fait suite à une résolution, adoptée le 13 avril 2011 par le comité administratif de la MRC de Témiscamingue, dont le préambule se lit comme suit :
Attendu qu'en vertu des articles 65 et suivants de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles, une MRC peut présenter une demande d'exclusion;
Attendu que les discussions avec les municipalités, sur les secteurs à exclure, durent depuis 2008 et que la demande d'exclusion de la MRCT (transmise aux municipalités) date de cette époque;
Attendu que les détails de cette demande (superficies, numéros de lot et arguments) apparaissent dans les résolutions des 8 municipalités concernées;
Attendu que, dans son avis gouvernemental sur le projet de schéma d'aménagement et de développement révisé de mai 2009, le gouvernement demandait à la MRCT de présenter une telle demande à la CPTAQ;
Attendu que cette demande d'exclusion vise des terrains qui ont un potentiel agricole limité à cause de leur situation ou de leurs caractéristiques;
Attendu qu'il n'y a pas d'autres endroits disponibles en zone non agricole pour les fins recherchées;
Attendu que l'exclusion des terrains visés par cette demande est nécessaire à cause de la situation socioéconomique du Témiscamingue. Plusieurs usines de sciage et de déroulage sont fermées, et ce, depuis plusieurs années. Le seul complexe de pâtes et papiers qui fonctionne encore, le fait avec du bois de l'extérieur de la MRCT. Les 2 abattoirs sont fermés définitivement, la réforme de l'ASRA causera l'abandon de la moitié des terres cultivables, les 2/3 du cheptel bovin pourraient disparaître et une coalition a été mise en place pour tenter de sauver les fermes existantes. La fermeture des services de proximité (épiceries, Caisses populaires, stations- services, comptoirs postaux, etc.) est enclenchée. Quant à la main-d'oeuvre, elle est en grande partie drainée par le boum minier de l'Abitibi;
Attendu que le seul secteur économique qui fonctionne bien semble être le développement domiciliaire et de villégiature. En fait foi, la hausse incessante des valeurs foncières. La demande de terrains est stimulée par des acheteurs abitibiens et ontariens. Le zonage agricole, et son application rigide et centralisée, est identifié comme un irritant au développement économique du Témiscamingue;
Attendu que la présente demande est conforme au Règlement de contrôle intérimaire et au projet de schéma d'aménagement révisé de la MRCT;
[9] La MRC Témiscamingue indique dans un document que l’exclusion pour la municipalité de Laverlochère est à des fins de développement résidentiel au nord du périmètre urbain et à des fins de développements résidentiel et industriel à l'est du périmètre urbain.
L'utilisation de ces terrains est à plus de 50 % à vocation forestière. C'est un terrain montagneux en partie.
LA RECOMMANDATION DE L’UPA
[10] Dans une lettre du 28 novembre 2011, la Fédération de l’UPA de l’Abitibi- Témiscamingue indique sa position quant à cette demande :
Bien que la zone blanche de la municipalité de Laverlochère soit restreinte, une visite terrain a permis de constater la présence d'espaces vacants disponibles pour la vocation résidentielle, où certaines infrastructures municipales sont déjà en place. De plus, une entreprise bovine se situe à près de 300 mètres du site convoité par la demande et des champs en cultures (céréales) se situent à même le site visé. Des contraintes additionnelles sont donc à prévoir pour les activités agricoles environnantes, dont de nouvelles distances séparatrices à respecter. Également, pour les lots n° 3 828 777 et n° 3 335 020, la demande d'exclusion risque de créer des superficies résiduelles insuffisantes pour y réaliser des activités agricoles viables. Pour ces raisons, la Fédération s'oppose à la demande d'exclusion pour les lots portant les numéros 3 828 756-P, 3 828 755-P, 3 828 759-P, 3 335 016-P, 3 828 823-P, 3 828 777 P, 3 335 182, 3 335 017, 3 335183, 3 335 020-P et 3 940 621-P.
Toutefois, la vocation de villégiature et résidentielle à faible densité recherchée par la municipalité de Laverlochère, près du lac Baby, ne présente aucun impact significatif sur l'homogénéité de la communauté agricole et n'ajoute aucune contrainte additionnelle pour les activités agricoles à proximité. Pour ces raisons, la Fédération ne s'oppose pas à la demande d'exclusion pour les lots n° 3 335 097, 3 909 906 et 3 335 092.
Comme le lot n° 3 335 091 est caractérisé de fourrages et de, parcelles en pâturages, nous ne pouvons appuyer une demande d'exclusion pour ce lot.
L’ORIENTATION PRÉLIMINAIRE
[11] Le 24 septembre 2012, la Commission a émis une orientation préliminaire annonçant qu'elle entendait refuser la demande quant aux volets à proximité de la zone non agricole urbanisée, notamment parce que le besoin n’était pas démontré à la satisfaction de la Commission, d’autant plus qu’il existait des espaces vacants de moindre impact même dans la zone non agricole.
[12] Elle annonçait également qu'elle était disposée à accorder l'exclusion des lots 3 335 092, 3 335 097 et 3 909 906 et de la moitié sud du lot 3 335 091 dans le secteur du lac Baby.
LA RENCONTRE PUBLIQUE
[13] Une rencontre publique a été demandée et tenue à Rouyn-Noranda le 19 mars 2013.
[14] Les personnes présentes :
• Madame Monique Rivest, directrice générale de la municipalité de Laverlochère
• Monsieur Daniel Barrette, maire de la municipalité de Laverlochère
• Monsieur Yves Bergeron, représentant la Fédération de l'UPA d'Abitibi- Témiscamingue
• Madame Cassandre Hervieux Gaudreau, responsable de l'aménagement du territoire à la Fédération de l'UPA d'Abitibi-Témiscamingue
[15] Les représentations et observations entendues lors de cette rencontre se résument comme suit.
[16] D'entrée de jeu, la Commission résume la teneur de son orientation préliminaire en précisant qu'elle entendait accorder l'exclusion d'environ la moitié de la superficie près du lac Baby et de refuser l'exclusion de la superficie près du périmètre urbain.
[17] Monsieur le maire Barrette mentionne que la Municipalité a réduit un peu sa demande dans la partie près du village. L'évaluation du besoin avait été peut-être un peu surestimée. Depuis l'élaboration du schéma d'aménagement de la MRC, des travaux d'infrastructure ont été réalisés, l'aqueduc et l'égout sanitaire notamment. Par ailleurs, le périmètre urbain tend à se développer le long des axes routiers existants sur des terrains de 200 pieds de profondeur à partir du chemin public. C'est une solution moins onéreuse que de construire de nouvelles rues.
[18] La Municipalité propose de diminuer la superficie pour exclusion et du même coup de retourner en zone agricole certaines superficies actuellement hors de la zone agricole.
La résolution numéro 13-02-676 a été adoptée en ce sens le 4 février 2013.
[19] Les propriétaires des espaces visés ont accepté l'exclusion pour certains et l'inclusion pour d'autres.
[20] En somme, l'exclusion serait maintenant de 42 hectares et l'inclusion toucherait de son côté 74 hectares.
[21] Il appert que les propriétaires concernés sont en accord avec ce projet, autant pour l'exclusion que pour l'inclusion.
[22] Une compagnie souhaite acquérir une superficie relativement importante, soit environ 30 acres (12,1 hectares) avec possibilité d'agrandissement dans la zone située à l'est du village, identifiée zones 8 et 9. Ces dernières deviendraient le parc industriel de la municipalité.
[23] Une nouvelle superficie est aussi demandée au sud du village pour des fins résidentielles.
[24] Les superficies qui apparaissent vacantes hors de la zone agricole dans la partie nord du périmètre urbain, à l'ouest de la rue Principale nord, sont en fait de vastes terrains de 800 pieds de largeur sur 800 pieds de profondeur (243,8 mètres sur 243,8 mètres) qui comptent déjà une résidence et les propriétaires veulent que ce soit ainsi. Ils ne souhaitent pas réduire la superficie de leur propriété pour concentrer la fonction résidentielle.
[25] Le réservoir d'eau potable est également dans ce secteur.
[26] Par ailleurs, une petite lisière de terrain est également demandée, perpendiculairement à la rue Principale, pour aménager une nouvelle rue et avoir la possibilité de la développer sur les deux côtés.
[27] L'espace disponible actuellement permettrait de construire seulement le côté sud.
[28] Madame Rivest précise que le chemin menant à la superficie visée pour exclusion près du lac Baby se termine justement au sud de la partie que la Commission entend refuser.
De cette façon, la municipalité ne pourra pas desservir la partie que la Commission veut exclure. L'entretien des chemins dans cette parcelle une fois exclue impliquerait un détour de plus de 10 kilomètres.
[29] Dans les faits, la partie sud serait l'accès pour la partie nord. Il y a déjà une maison et une pourvoirie à proximité.
[30] Les représentants de l'UPA expliquent qu'ils ne sont pas d'accord à appuyer l'exclusion de superficies en culture, même en pâturage, et qu'ils aimeraient avoir l'opportunité de se prononcer sur les modifications à la demande.
[31] La Commission a alors préparé un procès-verbal accordant jusqu'au 6 mai 2013 à la Fédération de l'UPA pour transmettre ses observations.
LES OBSERVATIONS ADDITIONNELLES
[32] Le 21 mars suivant, la Municipalité a fait parvenir à la Commission une lettre et un plan expliquant la localisation des puits de son réseau d'alimentation en eau potable de même qu'un plan illustrant les modifications apportées à sa demande, c'est-à-dire la réduction de la superficie visée au nord du périmètre urbain et les parcelles qu'elle est disposée à inclure en zone agricole.
[33] Dans une lettre du 6 mai 2013, la Fédération de l'UPA d'Abitibi-Témiscamingue informe la Commission qu'elle maintient sa position et qu'elle s'oppose à l'exclusion demandée au périmètre urbain, mais qu'elle ne s'oppose pas à l'inclusion proposée par la municipalité.
[34] Quant à la parcelle sise à proximité du lac Baby, elle s'oppose uniquement à l'exclusion de la superficie sise sur le lot 3 335 091 parce qu'elle se trouve à proximité d'une parcelle cultivée.
L’AVIS DE MODIFICATION DE L'ORIENTATION PRÉLIMINAIRE
[35] Le 28 janvier 2014, dans cette affaire, la Commission a réexaminé la demande à la lumière des représentations et modifications souhaitées par la Municipalité et entendues lors de la rencontre publique. Voici ce qui en ressort :
Dans un premier temps, pour le secteur du lac Baby, la Commission estime que l'exclusion peut être accordée sur l'ensemble de la superficie initialement demandée, soit environ 27,5 hectares. Cette conclusion est attribuable à la présence de la pourvoirie qui est déjà voisine de la superficie en culture identifiée à l'orientation préliminaire. Cette infrastructure impose déjà des contraintes sur les activités agricoles avoisinantes et l'exclusion de la partie sud du lot 3 335 091 ne générera pas de contraintes additionnelles vraiment significatives sur le lot voisin, même s'il est cultivé.
Par ailleurs, la Commission a noté les modifications proposées à la demande par la municipalité, c'est-à-dire la réduction de la superficie visée de même que l'inclusion offerte en contrepartie. À ce propos, elle tient d’abord à rappeler, tel qu’exprimé dans des décisions antérieures, qu'une superficie faisant l’objet d’une demande d’inclusion ne peut constituer une « monnaie d’échange » avec une superficie faisant l’objet d’une demande d’exclusion.
L’addition de l’une ne peut, de facto, compenser la soustraction de l’autre. Il s’agit de deux types de demandes impliquant des processus et des bases décisionnelles différents1.
Il peut arriver, évidemment, que des demandes simultanées d’inclusion et d’exclusion soient déposées et que la résultante fasse en sorte que globalement tant la zone agricole que l’espace dédié à des fins urbaines bénéficient de cette modification de la zone agricole. Mais, dans ce cas, les deux types de demandes, examinés isolément selon les critères décisionnels applicables, doivent pouvoir être accueillis favorablement.
1Municipalité de Boisbriand, no 332260, 15 septembre 2004
Une demande d’inclusion découle le plus souvent d’un processus individuel et ponctuel. Elle vise à offrir à un propriétaire pratiquant l’agriculture en zone non agricole, ou désireux de le faire, les conditions optimales pour maintenir et développer ses activités agricoles actuelles ou projetées. Cette incorporation à la pièce dans la zone agricole ne peut, par ailleurs, se faire au détriment d’une planification à long terme de la municipalité visée tant à l’intérieur de sa zone non agricole qu’en territoire protégé.
En somme, lorsqu’une inclusion est requise, la Commission doit être convaincue que la mise en valeur agricole des lieux est possible et effective, qu’elle ne nuira en rien au développement urbain de la zone non agricole et n’imposera pas de pressions supplémentaires sur la zone agricole. Or, tel n'est pas le cas à la présente. Ainsi, l'inclusion de la superficie visée par la municipalité lors de la rencontre publique n'apporte aucun avantage additionnel sur le plan agricole. En fait, l’incorporation de cette parcelle de terre accroîtrait certes, au total, la superficie du territoire protégé, mais les probabilités qu’elle serve aux fins à laquelle elle serait destinée, soit l’exercice réel ou potentiel de l’agriculture, sont plutôt marginales.
Une demande d’exclusion, quant à elle, découle d’un processus collectif;
seules une municipalité ou une MRC peuvent déposer une telle demande.
Avant d’exclure une superficie de la zone agricole, la Commission doit être satisfaite, premièrement que la demande produite réponde à un besoin qui ne peut être comblé autrement par un espace approprié disponible pour l’usage projeté en zone non agricole, et deuxièmement, que les impacts négatifs sur la ressource et les activités agricoles actuelles et futures soient réduits au maximum.
Or, l'exclusion ici demandée près du périmètre urbain, même en réduisant la superficie requise, implique une perte de bons sols agricoles. Aussi, des espaces sont disponibles hors de la zone agricole où les développements projetés n'auront pas d'effet sur le territoire agricole. La Commission a également noté la volonté de la municipalité qui souhaite réorienter son axe de développement urbain. L'exclusion de la superficie visée, même réduite dans ce nouvel axe empiétera sur des superficies cultivées ou cultivables et toute expansion future empiétera encore davantage sur des superficies de même nature. Elle estime ainsi que l'axe de développement choisi n'est pas celui de moindre impact eu égard à la protection du territoire agricole.
Dans ces circonstances, puisque la Commission prévoit refuser l'exclusion des superficies, même réduites, localisées au pourtour du périmètre urbain, et que l'inclusion demandée est conditionnelle à l'exclusion, la Commission en conclut que le volet inclusion devient sans objet.
En somme, de l'avis de la Commission, la conclusion de l'orientation préliminaire doit être maintenue quant au volet de la demande visant l'agrandissement du périmètre d'urbanisation.
LES OBSERVATIONS ADDITIONNELLES
[36] Dans une lettre du 13 mars 2014, la Municipalité de Laverlochère soumet des arguments additionnels en réaction à l'Avis de modification de l'orientation préliminaire.
[37] Elle demande de considérer les points suivants :
• Au nord-ouest, il y a une zone de protection de la prise d'eau municipale.
• Dans le même secteur, à la sortie du village, un seul terrain demeure disponible et c'est une propriété privée (7 hectares).
• À l'est, il y a une zone tampon pour limiter la construction près des étangs d'assainissement des eaux.
• Au sud-est, il y a des pentes de plus de 10 % et un cap de roches. Depuis 1995, la réglementation municipale interdit la construction de rues ou chemins avec une pente de plus de 10 %.
• Au sud-est, il y a une lisière de terrain disponible, cependant le propriétaire désire conserver en totalité sa vocation agricole.
• À l'ouest, on retrouve un secteur (L'entrevent) où sont implantées des infrastructures institutionnelles et récréatives (école, parc, tennis, etc.). Sa localisation en surplomb du village empêche la desserte en aqueduc et égout. Ce secteur fait partie de l'aire de protection bactériologique et virologique de la prise d'eau potable de la municipalité.
• Enfin, au nord, le long des rangs 1 et 2 de Baby, tous les terrains sont construits sauf un seul, appartenant à un particulier. Ce terrain sert de jardin communautaire.
[38] Elle en conclut que la superficie véritablement disponible pour la construction de résidences s'élève plutôt à 6 hectares.
[39] Elle souligne également que sur le territoire de la MRC Témiscamingue, c'est à Laverlochère qu'il y a le moins d'espace disponible. Elle mentionne que la Commission a accordé des exclusions dans d'autres municipalités de la MRC, notamment aux dossiers 371745 et 372747. Elle estime que ce qui a justifié ces exclusions est aussi valable pour Laverlochère.
[40] Par ailleurs, la Municipalité ne partage pas l'opinion de la Commission émise à l'avis de modification du 28 janvier 2014 mentionnant que l'inclusion n'apporte aucun avantage additionnel sur le plan agricole. Elle fait remarquer qu'une partie de la superficie visée pour inclusion a fait l'objet de travaux sylvicoles. Elle croit, particulièrement pour la superficie appelée « L'Entrevent » décrite plus haut, que l'impossibilité de le développer sur le plan urbain justifie son inclusion en échange d'une exclusion.
[41] Dans cet ordre d'idée, elle fait valoir qu'au Témiscamingue, dans la municipalité de Saint-Édouard-de-Fabre, la Commission a déjà accepté un tel échange au dossier 331989.
[42] Dans une lettre du 14 mars 2014, la MRC de Témiscamingue reprend les arguments de la Municipalité tout en précisant que 5 résidences ont été construites au cours des trois dernières années à Laverlochère.
[43] Elle soutient que la demande d'exclusion visant à permettre à la municipalité de Laverlochère de poursuivre son développement domiciliaire afin de répondre aux besoins à moyen terme, lui semble des plus justifiée. Comme les espaces réservés à la construction des résidences s'avéreront insuffisants, la Municipalité souhaite tout simplement répondre à la tendance observée au cours des dernières années.
[44] De même, elle porte à l'attention de la Commission que la demande d'exclusion visant à poursuivre le développement domiciliaire et un parc industriel, répond à une logique urbanistique de la municipalité.
[45] Sur le plan agricole, elle juge également que les superficies visées par l'exclusion ne viennent en aucun cas compromettre les activités agricoles dans la municipalité, d'autant plus que les propriétaires concernés sont en accord avec ces demandes et appuient la démarche de la Municipalité.
[46] Dans une autre lettre, datée du 16 avril 2014, la Municipalité de Laverlochère mentionne à la Commission qu'elle a rencontré les représentants de l'UPA pour discuter du dossier.
Un plan de la zone agricole actuelle et un autre illustrant la situation souhaitée en font partie.
[47] Par ailleurs, elle joute que la réalité du milieu immobilier dans la municipalité a évolué au cours des années. Auparavant, dans les années 80 par exemple, les gens s'accommodaient de terrains de 75 pieds sur 100 pieds [22,86 mètres sur 30,48 mètres]
et cela répondait aux normes d'alors. Aujourd'hui, les jeunes familles recherchent des terrains plus vastes tout en pouvant profiter des avantages d'une ville centre.
[48] Également le 16 avril 2014, après avoir rencontré les représentants de la Municipalité de la Laverlochère, la Fédération de l'UPA d'Abitibi-Témiscamingue informe la Commission qu'elle ne s'oppose plus à la demande. Elle juge satisfaisante la démonstration de l'absence d'espace approprié hors de la zone agricole. Elle juge que les espaces qui apparaissaient disponibles lors des premières analyses comptent des contraintes importantes.
[49] Elle estime que les effets sur le développement économique de la région viennent contrebalancer la perte de bons sols agricoles.
LE RÉSUMÉ DES OBSERVATIONS AU DOSSIER
[50] Après examen des documents versés au dossier, avec sa connaissance du milieu en cause et selon les renseignements obtenus de ses services professionnels, la Commission constate ce qui suit.
LE CONTEXTE
Géographique
[51] Le territoire de la municipalité de Laverlochère se localise à l'est de celui de Saint Bruno de Guigues et au nord-est de celui de Lorrainville. Le noyau villageois est desservi par la route 382 qui se dirige notamment vers Fugèreville, au niveau des rangs 1 et 2.
[52] Les superficies visées autour du périmètre urbain sont au nord de la route 382 à l’est du périmètre urbain, de même qu’au nord de ce dernier, de part et d’autre de la rue Principale nord.
[53] Le second projet d'exclusion de la zone agricole près du lac Baby se retrouve dans la portion nord de la municipalité près de Saint-Eugène-de-Guigues.
[54] L'inclusion demandée couvre 74 hectares sur 2 parcelles différentes, l'une, d'environ 55 hectares à l'ouest du périmètre urbain et l'autre, d'un peu moins de 20 hectares, dans la portion sud-est du périmètre urbain.
Agricole
[55] Le projet d'agrandissement du périmètre urbain de Laverlochère s'inscrit dans une ceinture agroforestière autour du village. Un bassin de terres en culture est touché par le projet. Les activités agricoles sont vouées principalement aux cultures fourragères et à la culture de l'avoine. Les activités d'élevage, soit principalement de bovins de boucherie, sont plus éloignées du périmètre urbain. Les superficies pour inclusion sont boisées.
[56] Les lots visés reposent sur des sols de classes 3, 4, 5 et 7 selon les données établies par l’Inventaire des terres du Canada. Les sols de classes 3 et 4 offrent des possibilités agricoles intéressantes et passablement variées alors que ceux de classes 5 et 7 sont davantage voués à la forêt.
[57] Le premier site visé se localise à l'est du noyau villageois. Il atteint une superficie de presque 30 hectares. Il compte une parcelle cultivée d’environ 11 hectares alors que le reste est sous couverture forestière. La partie en culture s'intègre à d'autres parties de lots en culture. Ainsi, ce site visé offre de l'intérêt pour l'agriculture.
[58] Une autre parcelle visée couvre 75 hectares. Elle se localise au nord-est du noyau villageois et du côté est du chemin public (rue Principale nord). Environ 13 hectares y sont cultivés. Sa plus grande étendue est sous couverture forestière à l'exception d'un site d'extraction de sable et de gravier. Une résidence se trouve dans la portion en culture du site visé.
[59] Le dernier site visé pour l'agrandissement du périmètre urbain de Laverlochère est au nord du noyau villageois, à l’ouest du chemin public. Il couvre environ 24 hectares. Il s'agit d'une partie de lot boisée qui s'intègre à des forêts. Les terres en culture sont plus au nord. Ce site visé offre de l'intérêt pour la sylviculture.
[60] On y retrouve des sols de classe 4 à 60 % et 5 à 40 %. Comme il est plus difficile de mettre en valeur agricole les bandes riveraines, une partie du site visé s'avère être plus difficilement utilisable à des fins agricoles.
[61] La dernière superficie que souhaite exclure la demanderesse se localise en milieu agroforestier adjacent à un secteur de villégiature en zone non agricole en bordure du lac Baby. On y retrouve des parties de lots en culture et d'autres sous couverture forestière. Deux chemins d'accès mènent au site visé. Ce dernier est sous couverture forestière sur la majorité de son étendue, soit environ 24 hectares. Une résidence fait exception. On y retrouve également des sols de classes 4 et 5. Compte tenu de l’organisation des lieux et de la configuration de la superficie, cette dernière s'avère plus difficilement utilisable à des fins agricoles en raison de l’impossibilité de mettre en valeur les bandes riveraines sur le plan agricole.
[62] Les superficies pour inclusion sont boisées. Elles reposent sur de sols de classes 5 et 7.
Les possibilités d'utilisation agricoles des sols ainsi classés sont généralement limitées à la forêt. La parcelle au sud-est du périmètre urbain est passablement accidentée, alors que celle à l'ouest est plutôt plane.
De planification régionale et locale
[63] Le but poursuivi consiste à consolider le développement existant et à rentabiliser le réseau d'aqueduc et d'égout en place.
[64] Il vise également, à prévoir des espaces pour le développement résidentiel et pour le développement commercial et industriel.
[65] La zone agricole devra être ajustée pour concorder avec le périmètre urbain projeté.
LES AUTRES ÉLÉMENTS PERTINENTS
[66] Dans cette municipalité, des secteurs sont demandés pour l'agrandissement du périmètre urbain, afin de donner aux lots visés une vocation résidentielle, le tout pour une superficie de 70 hectares (plutôt évaluée par les services professionnels de la Commission à 72,82 hectares). Certains autres secteurs sont demandés pour également agrandir le périmètre urbain, mais pour leur donner une vocation résidentielle et industrielle, le tout pour une superficie totalisant 34,9 hectares (superficie plutôt évaluée par les services professionnels de la Commission à 29,65 hectares). L'exclusion est demandée pour certains secteurs afin de conférer une vocation de villégiature et résidentielle de faible densité, sur une étendue de 27,5 hectares. L'inclusion d'une superficie de 74 hectares est requise sur 2 parcelles, l'une à l'ouest du périmètre urbain couvrant près de 55 hectares et l'autre pour le reste dans la portion sud-est du périmètre urbain.
[67] L'examen de la zone non agricole et du cadastre rénové révèle qu'il subsiste des terrains vacants dans la zone non agricole villageoise. C'est ainsi qu'au sud-ouest en zone non agricole, on retrouve 66 hectares d'espace non construit (propriété de la municipalité), au nord-ouest une superficie additionnelle de 18 hectares, au sud-est près des étangs aérés, une superficie de 26 hectares est disponible quoique constituée d'une colline et enfin dans la portion nord-est du noyau villageois, une parcelle additionnelle de 6 hectares est présente. Il est vrai que la photographie aérienne date de l'an 2000, toutefois, le cadastre rénové est un renseignement très récent.
[68] Ce noyau villageois a fait l'objet d'un agrandissement du périmètre urbain avec l'exclusion de la zone agricole autorisé au dossier 2548682. Cette superficie de 5,4 hectares est utilisée pour l'épuration des eaux usées. Nous constatons qu'une partie du site visé à l'est du noyau urbain rapprocherait le périmètre urbain de ces étangs.
[69] Sur l'autre site visé qui se localise en milieu agroforestier adjacent à un secteur de villégiature en zone non agricole en bordure du lac Baby, on y retrouve des parties de lots en culture et d'autres sous couverture forestière. Deux chemins d'accès mènent au site visé.
2Municipalité de Laverlochère, no 254868, 23 juin 1998
L’APPRÉCIATION DE LA DEMANDE
[70] Dans cette affaire, la Commission a pris soin d'évaluer les arguments soumis autant lors de la rencontre publique de même que les observations additionnelles qui ont suivi l'avis de modification émis le 28 janvier 2014. Elle en arrive à la conclusion qu'il y a lieu de maintenir la position annoncée à cet avis de modification.
[71] En somme, elle prend acte du désistement formulé pour les superficies qui ont fait l'objet de la modification présentée lors de la rencontre publique, soit la réduction de la superficie visée. Elle accorde l'exclusion de la superficie dans le secteur du lac Baby et elle refusera la demande pour le reste, aussi bien l'exclusion que l'inclusion.
[72] Cela dit, les arguments soumis pour démontrer l'absence d'espaces hors de la zone agricole pour utilisation résidentielle et industrielle n'ont pas convaincu la Commission. À ce propos, elle peut convenir que certaines superficies accidentées, ou en surélévation, de même que celles qui se trouvent dans l'aire d'alimentation des puits municipaux ne sont pas disponibles. Cependant, la municipalité fait valoir qu'il reste seulement 6 hectares à des fins résidentielles tout en mentionnant qu'il y a bien d'autres parcelles de terrain, mais que les propriétaires ne sont pas disposés à s'en départir.
[73] Or, l'article 65.1 de Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles3 (la Loi) stipule que la demanderesse doit démontrer qu’il n’y a pas ailleurs dans le territoire de la municipalité et hors de la zone agricole un espace approprié disponible pour les fins visées. Un tel espace est défini à l’alinéa 7.1 de l’article 1 de la Loi comme étant une superficie vacante où le type d’utilisation recherchée est permis par le règlement de zonage de la municipalité et, le cas échéant, par les mesures de contrôle intérimaire.
Rappelons que cet article réfère aux superficies disponibles hors de la zone agricole abstraction faite du type d’emplacement, du propriétaire ou de ses intentions. Autrement, les considérations de tout ordre deviendraient prétextes à limiter la portée de cet article qui finalement ne trouverait plus sa raison d’être.
[74] Par ailleurs, les observations additionnelles font état de la construction de 5 résidences au cours des 3 dernières années. C'est donc que la superficie disponible de 6 hectares sur les lots 3 709 434, 3 335 381 et 5 596 773, hors de la zone agricole, peut satisfaire à elle seule les besoins de la municipalité. Avec une densité d'environ 10 résidences par hectare, comme observé dans le développement à l'ouest, cette superficie de 6 hectares peut accueillir des résidences pour encore plusieurs années au rythme actuel.
[75] Dans un autre ordre d'idée, la Commission souligne que l'inclusion d'une superficie dans la zone agricole doit être requise, à tout le moins, pour répondre à un besoin agricole et que c'est d'en dénaturer l'objectif que d'inclure une superficie pour démontrer l'absence d'espace hors de la zone agricole.
3RLRQ. c. P-41.1
[76] À ce propos, la Commission convient que les inclusion et exclusion accordées dans la municipalité de Saint-Édouard-de-Fabre paraissent avoir été accordées à titre d'échange. Cependant, force est de constater que l'une et l'autre ont été justifiées sur les critères de l'article 62 de la Loi. L'inclusion s'avérait positive pour l'agriculture alors que la superficie exclue, de plus faible qualité a été considérée comme étant un espace de moindre impact. Or, la situation est ici différente puisque la superficie que l'on veut exclure est cultivée et qu'elle offre des possibilités agricoles variées alors que celles à inclure sont boisées sur des sols de moindre qualité.
[77] Aussi, la Commission maintient sa position quant à l'espace industriel demandé. Elle juge que la soustraction de la superficie visée, dont une partie est cultivée sur de bons sols doit être refusée afin de préserver la ressource sol. Il s'agit là de l'élément déterminant justifiant un refus, d'autant plus qu'il existe des espaces disponibles hors de la zone agricole, notamment sur le lot 3 334 933 considéré comme étant un espace sans impact sur l'agriculture et la zone agricole.
PAR CES MOTIFS, LA COMMISSION
ORDONNE l'exclusion du territoire de la municipalité de Laverlochère d'une superficie de 27,47 hectares connue comme étant les lots 3 335 097, 3 939 906, 3 335 092 et 3 335 091 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Témiscamingue.
PREND ACTE du désistement partiel produit.
REFUSE la demande pour le reste.
La présente ordonnance d'exclusion ne prendra effet, conformément à l'article 69 de la Loi, qu'au moment du dépôt d'un avis de la présente décision au bureau de la publicité des droits.
Réjean St-Pierre, vice-président Président de la formation
Geneviève Côté, commissaire
