IDENTIFICATION DU DOSSIER
Numéro : 417935
Lots : 5 582 317, 5 582 318
Cadastre : Cadastre du Québec Superficie : 3,32 hectares
Circonscription foncière : Saint-Hyacinthe Municipalité : Saint-Liboire (M)
MRC : Les Maskoutains
Date : Le 29 mars 2018
LE MEMBRE PRÉSENT Lise Gendreault, commissaire
DEMANDERESSE Corporation Pétroles Parkland PERSONNE INTÉRESSÉE 9306-7288 Québec inc.
DÉCISION
LA DEMANDE
[1] La demanderesse s’adresse à la Commission afin que celle-ci autorise l’utilisation à une fin autre que l’agriculture d’une superficie approximative de 3,32 hectares, correspondant aux lots 5 582 317 et 5 582 318 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Saint-Hyacinthe.
[2] La demande vise plus particulièrement l’implantation d’un ou plusieurs commerces de restauration, d’une station-service et d’un dépanneur.
LA RECOMMANDATION DE LA MUNICIPALITÉ
[3] Dans sa résolution 2017-11-293 du 14 novembre 2017, la Municipalité de Saint-Liboire appuie la demande en précisant que celle-ci est conforme à sa réglementation et qu’il n’y a pas de site à l’extérieur de la zone agricole qui permettrait la réalisation de ce projet, notamment en raison de son positionnement près de l’autoroute Jean-Lesage.
LA RECOMMANDATION DE L'UPA
[4] Dans une lettre du 16 février 2018, la Fédération de l'Union des producteurs agricoles (UPA) de la Montérégie est d'avis que la Commission devrait autoriser la demande.
LE RAPPEL DE L’ORIENTATION PRÉLIMINAIRE
[5] Le 18 janvier 2018, la Commission émettait son orientation préliminaire au présent dossier. Elle indiquait alors que cette demande devait être autorisée.
LA RENCONTRE PUBLIQUE / LES OBSERVATIONS ADDITIONNELLES
[6] Depuis l’envoi de l’orientation préliminaire, aucune rencontre publique n’a été sollicitée et, exception faite de la lettre de l'UPA ci-dessus mentionnée, aucune observation additionnelle n’a été produite.
L'ANALYSE DE LA DEMANDE
[7] Pour rendre une décision sur cette demande, la Commission se base sur les dispositions des articles 12 et 62 de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles1 (la Loi), en prenant en considération seulement les faits pertinents à ces dispositions.
[8] Puisque la municipalité de Saint-Liboire n’est pas située sur le territoire d’une communauté ou d’une agglomération de recensement ou d’une région métropolitaine de recensement tel que défini par Statistique Canada, l’article 61.1 de la Loi ne s’applique pas dans le cas présent.
[9] Après examen des documents versés au dossier, avec sa connaissance du milieu en cause et selon les renseignements obtenus de ses services professionnels, la Commission constate ce qui suit.
LE CONTEXTE
Géographique
[10] Le site visé est situé dans la MRC des Maskoutains, sur le territoire de la Municipalité de Saint-Liboire, laquelle est positionnée au pourtour de l’agglomération de recensement de Saint-Hyacinthe, plus précisément du côté sud-est de l’autoroute 20 et du côté nord-est du rang Charlotte (route 116), à proximité de la sortie 147.
1 RLRQ, c. P-41.1
Agricole
[11] Le site visé s’insère dans un milieu agricole homogène et dynamique principalement voué aux grandes cultures et à l’élevage, à l’exception des usages commerciaux en bordure de l’autoroute 20. On remarque également la présence de quelques îlots boisés épars sur le territoire qui comprennent des peuplements d’érables.
[12] Selon les données de l’Inventaire des terres du Canada, les sols du milieu environnant et du site visé sont de classe 3, soit à potentiel très bon pour la culture des végétaux, comportant certaines limitations au niveau de la fertilité et un excès d’humidité.
[13] Selon l’officier municipal, l’établissement d’élevage porcin le plus proche se trouve à environ 400 mètres du site visé.
De planification régionale et locale
[14] Le schéma d’aménagement et de développement révisé (SADR) de la MRC des Maskoutains est en vigueur depuis le 18 septembre 2003 et le site visé fait partie de l’affectation « agricole mixte commerciale autoroutière ».
[15] Selon le SADR, les immeubles suivants sont considérés comme des immeubles protégés :
• Le bâtiment d’un centre récréatif de loisir, de sport ou de culture qui ne constitue pas une activité agrotouristique au sens du schéma d’aménagement révisé (réf. : section 3.3 du chapitre 3).
• Un parc municipal, à l’exception d’un parc linéaire, d’une piste cyclable ou d’un sentier d’une largeur inférieure à dix (10) mètres.
• Une plage publique ou une marina.
• Le terrain d’un établissement d’enseignement ou d’un établissement au sens de la Loi sur les services de santé et les services sociaux (L.R.Q., c. S-4.2).
• Le bâtiment principal d’un centre de réadaptation avec zoothérapie tel que défini dans le présent article.
• Le terrain d’un établissement de camping, à l’exception du camping à la ferme appartenant au propriétaire ou à l’exploitant des installations d’élevage en cause.
• Les bâtiments d’une base de plein air ou d’un centre d’interprétation de la nature.
• Le chalet d’un centre de ski ou d’un club de golf.
• Un temple religieux.
• Un théâtre d’été.
• Un établissement d’hébergement au sens du Règlement sur les établissements touristiques (L.R.Q., c. E-15.1, r.0.1), à l’exception d’un gîte touristique, d’une résidence de tourisme ou d’un meublé rudimentaire.
• Un bâtiment servant à des fins de dégustation de vins dans un vignoble.
• Un établissement de restauration de 20 sièges et plus détenteur d’un permis d’exploitation à l’année lorsqu’il n’appartient pas à une exploitation agricole.
• Une table champêtre ou toute autre formule similaire lorsqu’elle n’est pas reliée à une activité agricole telle que définie dans la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles.
[16] Selon l’information transmise par l’officier municipal, l’objet de la demande constitue un immeuble protégé.
LES AUTRES ÉLÉMENTS PERTINENTS
[17] Le représentant de la demanderesse, monsieur André Bisson, pour Corporation Pétroles Parklan, souhaite implanter un ou plusieurs commerces de restauration, une station-service et un dépanneur sur une superficie de 3,32 hectares localisée en bordure de l’autoroute Jean-Lesage (autoroute 20). Il souhaite acquérir cette superficie de 9306-7288 Québec inc., qui ne se conserverait aucun lot contigu.
[18] Le site visé est actuellement vacant, mais une superficie de 6 000 mètres carrés serait utilisée comme stationnement privé selon l’information versée au dossier.
[19] Le site visé est borné au sud-ouest de l’autre côté de la route 116 par le Motel Laliberté, au nord-ouest par l’autoroute 20 et un commerce d’entreposage, au nord-est et au sud-est par des terres en culture de soya et, à environ à 200 mètres vers l’est, par le camping Laliberté.
[20] La demanderesse a versé au dossier un document argumentaire, réalisé par monsieur Alexandre Deragon, urbaniste de la firme Les services EXP inc., pouvant se résumer comme suit.
Description du projet
[21] L’entreprise Corporation Pétrole Parkland désire acquérir les lots 5 582 317 et 5 582 318. L’entreprise projette l’implantation d’un bâtiment qui comprendrait un ou des établissements de restauration, une station-service et un dépanneur, en plus de procéder à des aménagements complémentaires tels des aires de stationnement et des aires de repos pour les usagers de la route.
[22] Une partie sera également aménagée exclusivement pour les camions lourds, de type
« centre d’approvisionnement automatisé par carte (communément connu sous le nom : card lock) » qui comprendrait une aire avec des îlots de pompes de la station-service et une aire de stationnement réservée pour ces camions.
[23] Un espace pour la réalisation d’un ouvrage de captage des eaux souterraines et d’une installation septique conforme aux normes en vigueur.
[24] Les emplacements desservant les camions lourds (station-service et aire de stationnement) seraient distincts des autres utilisateurs, principalement pour des raisons de sécurité.
Autorisations antérieures accordées par la Commission sur le site visé et précisions des besoins d’aménagement
[25] Une partie du site visé, correspondant au lot 5 582 317, permet déjà l’implantation d’une partie de la demande, soit le dépanneur et la station-service via la décision 4063622. On explique que cette décision permettait de desservir quelques types d’usagers de l’autoroute 20 et de la route 116 et que la présente demande vise à répondre aux besoins de l’ensemble des usagers de ces voies de circulation en offrant un endroit pour se restaurer (restaurants), pour faire le plein de denrées diverses (dépanneur et station-service) et pour se reposer (aire de stationnement de type halte routière).
[26] Les superficies requises pour l’aménagement du projet sur le site sont supérieures aux 6 000 mètres carrés qui ont été autorisés en mars 2014, étant donné l’ajout d’usage et le réaménagement du site.
[27] La demanderesse est d’avis que le projet pourrait être réalisé sur l’ensemble de la superficie accordée par la décision 1499033 rendue par la Commission en mars 1989.
L’utilisation de toute cette superficie permettrait notamment de résoudre le problème de manque d’aires de repos disponibles aux abords de l’autoroute 20, indique-t-on.
2 Jean Laliberté, no 406362, 28 mars 2014 3 Motel Laliberté, no 149903, 14 mars 1989
Autre considération pour l’aménagement du site visé
[28] Étant donné la distance entre le site visé et les services municipaux des trois municipalités voisines ainsi que l’impossibilité de raccordement à ceux-ci, un espace doit être prévu sur le site visé pour l’aménagement d’un puits et d’un système de traitement des eaux usées.
Conformité avec la réglementation
[29] Le projet est conforme à la réglementation d’urbanisme de la municipalité de Saint-Liboire. Il est indiqué que, selon le Règlement de zonage n° 86-97, article 27.2, les établissements de restauration et ceux reliés aux services automobiles (ex. : poste d’essence, lave-auto, station-service, dépanneur) sont permis.
Décisions de la Commission sur le site visé
[30] Au dossier 406362, la Commission a autorisé l’aliénation et l’utilisation à des fins autres qu’agricoles sur une superficie de 6 000 mètres carrés, aux fins d’y implanter une station-service et un dépanneur à même un site visé par l’autorisation au dossier 149903 précité, en invoquant les motifs suivants :
« Compte tenu du strict libellé du dispositif de la décision au dossier 149903, il appert que l’autorisation ici demandée pourrait être rejetée parce que ce dispositif permet le lotissement et l’utilisation autre que l’agriculture sans plus de précisions.
Or, la demande visait l’agrandissement du commerce voisin de sorte que la décision peut être sujette à double interprétation.
Toutefois, pour éviter tout imbroglio quant à l’interprétation de la décision, la Commission choisit de statuer et d’accorder l’autorisation ici demandée.
Conséquemment, si les observations énoncées précédemment reflètent bien la situation, la Commission, après pondération de l’ensemble des critères, considère que cette demande pourrait être autorisée notamment parce que l’utilisation demandée ne génère pas plus de contraintes sur le territoire agricole que l’autorisation précédente au dossier 149903. »
[31] Dans le dossier 149903 précité, la Commission a autorisé l’aliénation et l’utilisation à des fins autres que l’agriculture sur une superficie de 3,32 hectares, dans le but de permettre au demandeur d’agrandir son emplacement commercial (Motel Laliberté), en invoquant les motifs suivants :
Considérant que le terrain visé est de potentiel moyen;
Considérant que le terrain visé est contigu aux commerces existant depuis 1949;
Considérant les nombreux usages autres qu’agricole que l’on retrouve dans le secteur immédiat;
Considérant que le terrain visé est à toutes fins pratiques enclavé entre des usages autres qu’agricoles, soit motel, autoroute 20, camping, sablière désaffectée;
[...]
La Commission en vient à la conclusion que de faire droit à la présente demande ne créera pas de préjudice additionnel à l’agriculture dans le milieu.
L'APPRÉCIATION DE LA DEMANDE
[32] Sur la base des faits ci-devant exposés et du contexte global relativement à la présente demande, la Commission indiquait lors de son orientation préliminaire qu'elle s'apprêtait à autoriser la demande.
[33] La Commission constate que l’implantation d’un établissement de restauration de 20 sièges et plus est qualifiée d’immeuble protégé selon le SADR. Ainsi, l’implantation de ce type de commerce sur le site visé aurait pu avoir pour effet d’augmenter les contraintes en relation avec les distances séparatrices. Cependant, en raison d’une part, de la décision au dossier 146903 qui autorisait l’agrandissement du motel Laliberté sur le site visé, également qualifié d’immeuble protégé, et d’autre part, de la localisation du site visé, soit à proximité d’autres établissements aussi qualifiés d’immeubles protégés, dont l’Hôtel Laliberté situé du côté sud-ouest de la route 116, le camping Laliberté se trouvant à environ 200 mètres en direction est et un commerce d’entreposage situé en face du site visé, de l’autre côté de l’autoroute 20, il n’y aura pas de nouvelles contraintes pour les activités agricoles.
[34] De plus, la Commission considère qu’en raison des autorisations aux dossiers 146903 et 406362 précités, aucune perte additionnelle de la ressource sol ne découlera d’une autorisation au présent dossier et que l’homogénéité de la communauté agricole du secteur ne sera pas davantage affectée.
[35] Tel que prévu par la Loi, un délai de 30 jours après l'acheminement du Compte rendu de la demande et orientation préliminaire était accordé à toute personne intéressée pour présenter des observations écrites ou demander la tenue d'une rencontre avec la Commission.
[36] Ainsi, en l'absence d'éléments nouveaux soumis dans les délais impartis allant à l'encontre de cette appréciation première, la Commission, après pondération de l’ensemble des critères, considère qu'elle peut faire droit à la demande.
PAR CES MOTIFS, LA COMMISSION
AUTORISE l’utilisation à une fin autre que l’agriculture d’une superficie approximative de 3,32 hectares, correspondant aux lots 5 582 317 et 5 582 318 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Saint-Hyacinthe, plus particulièrement, pour l’implantation d’un ou plusieurs commerces de restauration, d’une station-service et d’un dépanneur.
La superficie visée est illustrée approximativement sur un plan préparé par le service de cartographie de la Commission, dont copie est jointe à la présente pour en faire partie intégrante.
Lise Gendreault, commissaire
