CENTRE D’EXPERTISE EN DROIT IMMOBILIER
De nouveaux formulaires de courtage immobilier au 1
erjuillet 2012
Le 1er juillet 2012 est entré en vigueur le nouveau Règlement sur les contrats et formulaires1, découlant de l’adoption, en mai 2010, de la Loi sur le courtage immobilier2. C’est donc à ce règlement que l’on doit se référer en matière de contrat de courtage ou de proposition de transaction, tant dans le domaine du courtage résidentiel, que commercial ou hypothécaire.
C’est aussi depuis le 1er juillet que les courtiers sont tenus d’utiliser les nouveaux formulaires édités par l’OACIQ3. Les anciens formulaires édités par l’ACAIQ n’ont plus cours, sauf exception. Ces nouveaux formulaires de courtage immobilier sont le fruit de longs travaux, jalonnés par l’intervention de divers experts du secteur immobilier, dont des notaires.
On compte désormais un plus grand nombre de formulaires obligatoires relatifs aux immeubles principalement résidentiels de moins de 5 logements. Le public sera ainsi mieux protégé.
Voici les principaux changements apportés aux formulaires en matière résidentielle qui touchent votre pratique.
1. Changements spécifiques aux nouveaux formulaires obligatoires de promesse d’achat
L’assujettissement aux taxes
La clause 4.2 des nouveaux formulaires de promesses d’achat prévoit désormais l’obligation de préciser la proportion dans laquelle l’immeuble est assujetti aux taxes. Cette information doit avoir été obtenue au préalable auprès du vendeur (qui aura consulté un spécialiste, tel un comptable ou un fiscaliste) et, le cas échéant, communiquée par le courtier qui le représente (p.
ex. : à l’aide de la fiche descriptive).
1c. C-73-2, r.2
2L.R.Q., chapitre C-73.2
3 Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec.
Mode de paiement et nouvel emprunt hypothécaire
Les sections 5 et 6 des nouveaux formulaires de promesse d’achat concernant respectivement le mode de paiement et le nouvel emprunt hypothécaire, reproduisent avec certains ajustements les sections A3 et A4 du formulaire ANNEXE A – IMMEUBLE de l’ACAIQ. Ces clauses étant utilisées dans la vaste majorité des transactions, elles ont été intégrées au formulaire de promesse d’achat. L’annexe A n’existe donc plus. Les clauses spécifiques à la prise en charge des obligations hypothécaires existantes et au solde du prix de vente se retrouvent maintenant dans un nouveau formulaire qui doit être utilisé, le cas échéant, soit l’ANNEXE F - FINANCEMENT.
Soulignons par ailleurs que les clauses 4.3 et 5.2 du nouveau formulaire de promesse d’achat prévoient désormais que la somme reçue par le courtier à titre d’acompte ainsi que les fonds additionnels seront transmis au notaire lorsque celui-ci les demandera. Cette précision permet notamment de tenir compte des délais de compensation convenus avec le notaire. Les clauses spécifiques relatives à la prise en charge des obligations hypothécaires existantes et au solde du prix de vente se retrouvent maintenant dans une annexe qui doit être utilisée, le cas échéant, soit l’ANNEXE F - FINANCEMENT.
La condition d’inspection de l’immeuble
La clause B2.4 du formulaire ANNEXE B – IMMEUBLE résidentiel de l’ACAIQ (inspection par une personne désignée par l’acheteur) a aussi été intégrée avec certains ajustements aux nouveaux formulaires de promesse d’achat (à la section 8). La clause permet en effet la possibilité pour l’acheteur de renoncer à son droit de faire inspecter l’immeuble moyennant l’apposition de son paraphe devant la mention prévue à cet effet.
L’examen de documents par l’acheteur
Le libellé de la clause B2.5 du formulaire ANNEXE B – IMMEUBLE RÉSIDENTIEL de l’ACAIQ (examen des documents de copropriété) a aussi été intégré avec certains ajustements aux nouveaux formulaires de promesses d’achat (à la clause 9.1). La clause permet ainsi l’examen par l’acheteur des documents qui y sont prévus, en plus de ceux qui y sont automatiquement énumérés dans le cas de la copropriété divise (p. ex. : la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble, ainsi que toutes leurs modifications, les procès- verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration pour le nombre d’années fixé par l’acheteur). Outre l’insatisfaction qui pourrait découler de la vérification de ces documents, le défaut de remettre à l’acheteur les documents à l’intérieur du délai fixé pourra également constituer un motif d’annulation de la promesse d’achat.
Le paiement de la rétribution à même le produit de la vente
La clause 11.4, qui peut être complétée dans certains cas par la clause R2.5 du nouveau formulaire ANNEXE R – IMMEUBLE RÉSIDENTIEL (lorsque l’acheteur serait également lié par contrat de courtage – achat), comprend des changements concernant le paiement de la rétribution par le notaire. Des informations supplémentaires à ce sujet feront l’objet d’un communiqué distinct.
Les biens inclus ou exclus
Pour les biens meubles inclus dans la vente (clause 11.5), il est désormais expressément prévu qu’ils seront vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble. De plus, les contrats de service et de location visant les appareils et équipements devant être pris en charge par l’acheteur, de même que les biens faisant l’objet d’un contrat de vente à tempérament, de vente à l’essai, de vente avec faculté de rachat, de vente avec clause résolutoire, de crédit-bail et les obligations du vendeur devant être prises en charge par l’acheteur doivent être indiqués aux clauses 11.7 et 11.8 des nouveaux formulaires de promesse d’achat.
La notification de l’acceptation
Enfin, suivant la nouvelle clause 14.1, la notification n’est plus requise pour que les parties soient liées. L’acceptation suffit.
2. Nouveaux formulaires obligatoires en matière de copropriété
Depuis le 1er juillet 2012, il existe deux nouveaux formulaires obligatoires de contrat de courtage et de promesse d’achat spécifiques aux transactions de copropriété. Il s’agira d’utiliser le bon formulaire selon que la transaction concerne une copropriété divise ou indivise. Ces nouveaux formulaires de copropriété prévoient des clauses particulières à ce type de transactions, notamment pour la description de l’immeuble détenu en copropriété, pour les déclarations du vendeur et pour la documentation afférente à l’immeuble détenu en copropriété.
Le formulaire recommandé et intitulé « Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires » permet d’obtenir du syndicat les informations et la documentation afférente à l’immeuble détenu en copropriété divise.
3. Nouveau formulaire obligatoire ANNEXE R – IMMEUBLE RÉSIDENTIEL
Avec l’intégration de la clause d’inspection et de la clause d’examen de documents au formulaire de promesse d’achat, l’annexe B disparaît. Les autres clauses qu’elle contenait se trouvent maintenant dans un nouveau formulaire qui doit être utilisé le cas échéant, soit dans l’ANNEXE R – IMMEUBLE RÉSIDENTIEL.
4. Nouveau formulaire obligatoire intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble »
Le nouveau formulaire intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » doit être utilisé lors de la signature d’un contrat de courtage visant la vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements par une personne physique. Une plus grande transparence sera ainsi assurée. Comme ce nouveau formulaire devrait être accessible aux acheteurs intéressés à l’immeuble, la référence à celui-ci devrait être indiquée au formulaire de promesse d’achat et en faire partie intégrante.
5. Nouveau formulaire obligatoire intitulé « Modifications »
Le nouveau formulaire intitulé « Modifications » prévoit désormais la possibilité de modifier une promesse d’achat avant qu’elle ne soit acceptée, pourvu que la modification vise à bonifier la promesse4.
Vous pouvez consulter ces formulaires sur le site Internet de l’OACIQ : www.oaciq.com. Pour toute information supplémentaire, vous pouvez également contacter le Centre Info OACIQ au 450-462-9800 poste 8610.
Source : Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)
4Antérieurement, toute modification à une promesse d’achat avant qu’elle ne soit acceptée devait obligatoirement être consignée au formulaire « Contre-proposition à une promesse d’achat
» (ACAIQ) ou faire l’objet d’une nouvelle promesse d’achat. Seule une prolongation du délai d’acceptation pouvait être apportée en utilisant le formulaire « Modifications et avis de réalisation de conditions » (ACAIQ).
