de Crédit Foncier Immobilier
Direction des Études
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ertrimestre 2014
OPPORTUNISME DES UNS, RECHERCHE DE SÉCURITÉ POUR LES AUTRES, UN EFFET PUSH-PULL ?
INVESTISSEMENT IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ EN FRANCE
(EN MILLIARDS D’EUROS)Au seul plan statistique, le premier trimestre 2014 affiche une hausse de 30 % par rapport à la même période de 2013. Ce sont ainsi 3,5 milliards d’euros qui ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé(1), France entière, sur les trois premiers mois de l’année.
Néanmoins, la physionomie des investissements de ce début 2014 se révèle atypique dans la séquence de l’année, la concen- tration géographique et typologique s’expliquant à la fois par les opportunités de marché saisies par les uns et par la recherche de sécurisation des autres.
Les volumes d’investissements trimestriels se sont en effet concentrés à 86 % en Île-de-France et à 82 % sur l’immobilier de bureaux. Soit un marché peu diversifié, en ce début d’année, et l’investissement en régions limité à moins de 500 millions d’euros (14 %) avec une proportion d’immobilier commercial de 9 %, très en deçà des performances trimestrielles 2013. La cession prévue du portefeuille de Klépierre à Carrefour pour 2 milliards d’euros de galeries commerciales en Europe, dont cinquante-sept
en France valorisées à 1,4 milliard d’euros, devrait être finalisée au deuxième trimestre. Sous quelques aspects, le début d’année 2014 ressemble à celui de 2012, alors marqué par de très gros tic- kets unitaires de plus de 500 millions d’euros, une concentration géographique équivalente de 80 % en Île-de-France et autant en bureaux.
Mais l’activité de l’investissement en immobilier d’entreprise devrait rester dynamique en 2014. Les raisons sont à la fois conjoncturelles et structurelles : l’arbitrage reste favorable à l’im- mobilier en termes d’allocation d’actifs et les liquidités à placer restent abondantes.
Le marché français reste caractérisé par une diversité d’acteurs, tant nationaux qu’internationaux, aux stratégies d’allocation d’actifs diverses : concurrence exacerbée sur les meilleurs actifs et recherche de positions opportunistes sur des portefeuilles hétérogènes et/ou des classes d’actifs plus risquées. Cet appétit n’est d’ailleurs que partiellement assouvi, faute d’offre correspondant à leurs critères de recherche, au premier rang desquels les actifs « core » sécurisés.
Point de conjoncture bureaux – Marché de l’investissement
(1) Bureaux, commerces et entrepôts locaux d’activité.
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0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Volumes engagés Prévisions T1
Les fonds américains poursuivent et concrétisent leur stratégie d’acquisitions opportunistes.
• La revente des parts de la holding détenant « Coeur Défense » au fonds américain Lone Star, pour un ticket proche de 1,3 mil- liard d’euros, hisse La Défense en tête des volumes signés en Île-de-France avec 51 % du total francilien, tandis que le pôle d’affaires ne pèse, depuis 2008, que pour une part inférieure à 10 %.
• Blackstone se positionne sur un portefeuille logistique de dix-sept plates-formes en France et Allemagne, cédé par Fon- cière des Régions pour 473 millions d’euros, transaction qui devrait également être finalisée au premier semestre 2014.
• Le fonds Northwood Investors s’est, pour sa part, positionné sur un portefeuille de parcs d’activités de 260 000 m2, cédé par Axa Real Estate, pour un montant de 117 millions d’euros.
Paris n’affiche que 28 % des engagements en immobilier d’entreprise, ce trimestre, tandis que trois cessions phares se profilent.
• Le tout nouveau centre commercial Beaugrenelle, cédé pour 688 millions d’euros, resterait contre toute attente aux mains d’un consortium français (Apsys, Groupe Madar, Financière Saint James), alors que le fonds chinois Safe et l’allemand Union Investment étaient sur les rangs.
• Les neuf « joyaux » parisiens de la foncière italienne Risana- mento, situés rue François 1er, avenue Montaigne, boulevard Haussmann, etc. seraient acquis par le fonds saoudien « The Olayan Group » associé à Chelsfield, transaction à 1,225 mil- liards d’euros.
• L’ensemble mixte restructuré « Le Madeleine » (ex « Trois Quartiers »), sur lequel le fonds norvégien Norges Bank Invest- ment Management se positionnerait pour 425 millions d’euros.
QUELLES ALLOCATIONS D’ACTIFS AU T1 2014 ?
(HORS IMMOBILIER DE SERVICES)
82 % 9 %
9 %
Bureaux
Commerces
Logistique-activitésRÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE
DES VOLUMES D’INVESTISSEMENT
(EN MILLIARDS D’EUROS)0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24
T1 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004
Régions
Île de FranceLES VASES COMMUNICANTS DE L’ÉCONOMIE
L’abondance structurelle de liquidités provient pour l’essentiel de la sphère des particuliers, via le mécanisme de capitalisation.
Fonds souverains Placements diversifiés
Epargne intergénérationnelle Excédents budgétaires
d’exportation (Etats)
Fonds de pension Retraites par
capitalisation Vieillissement de la population
(pays développés)
Assureurs SCPI - OPCI Collecte assurance-vie
& pierre-papier Epargne des particuliers
Tensions sur actifs « core » Retour des opportunistes
Taux d’intérêt faibles Spread favorable à l’immobilier
Abondance de liquidités Recherche de sécurité
+ +
=
TYPOLOGIE DES INVESTISSEURS
Une grande diversité d’acteurs à l’affût d’opportunités
Si l’intérêt des fonds souverains pour les actifs phares pari- siens reste d’actualité, les investisseurs nationaux, suivis des fonds d’investissement américains opportunistes, restent majoritaires.
Les typologies d’investisseurs, ce trimestre, reflètent avant tout le poids des volumes signés par les fonds américains, au travers, notamment, du deal exceptionnel de revente des parts de la struc- ture de « Coeur Défense », lequel pèse pour 37 % dans le volume trimestriel national, et pour 43 % dans celui de l’Île-de-France.
ÎLE-DE-FRANCE
La région Île-de-France a capté 3 milliards d’euros d’inves- tissements en immobilier d’entreprise banalisé au premier tri- mestre 2014, représentant une part historique de 86 %, comparé au volume trimestriel national, part en hausse de 75 % sur un an glissant (1,7 milliard d’euros au premier trimestre 2013).
Hors transaction « Coeur Défense », le poids de l’Île-de-France s’élève encore à près de 78 %.
PARIS, LA VALEUR SÛRE
Au premier trimestre, Paris a engrangé un volume investi de 853 millions d’euros, chiffre en baisse de 19 % sur un an glissant mais dans la moyenne décennale de 832 millions d’euros.
Avec 353 millions d’euros investis dans Paris Q.C.A., le volume du premier trimestre 2014 est presque divisé par deux en com- paraison de l’excellent premier trimestre 2013. Il reste inférieur à la moyenne décennale (406 millions d’euros).
De même, le volume d’engagements de 55 millions d’euros se révèle particulièrement limité, ce trimestre, à Paris Centre Ouest (hors Q.C.A.), puisqu’il ne représente qu’à peine la moitié de la tendance sur dix ans (125 millions d’euros).
Paris Sud, en revanche, totalise 393 millions d’euros, très bon score trimestriel (+ 56 % sur un an glissant), supérieur à la moyenne décennale (263 millions d’euros). Union Investment a cédé à Allianz Real Estate l’immeuble de Paris Rive Gauche, Arc de Seine (20 000 m2 de bureaux et 1 400 m2 de commerce), loué à Natixis, pour 220 millions d’euros.
52 millions d’euros ont été investis à Paris Nord Est, montant dans la moyenne décennale, à comparer à un premier trimestre blanc en 2013.
Ce score n’est pour autant pas significatif d’une quelconque ten- dance, puisque trois cessions phares (Beaugrenelle, portefeuille Risa- namento, Le Madeleine) doivent aboutir au premier semestre 2014.
• Le tout nouveau centre commercial Beaugrenelle, pour 688 millions d’euros, cédé à un consortium français (Apsys).
• Neuf immeubles parisiens de prestige de la foncière italienne Risanamento, vendus à The Olayan Group associé à Chels-
LES TYPOLOGIES D’INVESTISSEURS LES PLUS ACTIFS AU PREMIER TRIMESTRE 2014
1. Fonds d’investissement
2. Assurances/mutuelles
3. SCPI - OPCI
4. Foncières
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS AU T1 2014
(HORS PORTEFEUILLES)51 %
28 % 5 % 4 %
12 %
Paris
La Défense
Croissant Ouest
Première Couronne
Deuxième CouronneVOLUMES D’ENGAGEMENTS À PARIS
(EN MILLIONS D’EUROS) 1800
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
• L’ensemble restructuré « Le Madeleine » acquis par le fonds norvégien Norges Bank Investment Management pour 425 mil- lions d’euros.
Ces transactions illustrent l'appétit intact des investisseurs en matière d’immobilier commercial, en particulier sur les zones de flux les plus attractives.
LA DÉFENSE
Un quartier mis en lumière, ce trimestre, grâce à « Coeur Défense »
La revente des parts de la holding de tête détenant « Coeur Défense » au fonds américain Lone Star, pour un ticket proche de 1,3 milliard d’euros, hisse La Défense en tête des volumes signés en Île-de-France avec 51 % du total francilien, à comparer à une part inférieure à 10 % depuis 2008.
L’opération de rachat des 126 000 m2 de « Coeur Défense » clôt la procédure de sauvegarde qui avait frappé la structure proprié- taire, après la crise des subprimes, en particulier la disparition de Lehman Brothers. Elle illustre bien, en tout cas, la spécialité des investisseurs américains sur les fonds de dette “distressed”.
Au total, c’est 1,5 milliard d’euros qui sont comptabilisés dans le quartier d’affaires au premier trimestre 2014. Union Investment vient également de céder l’immeuble « Le Cap » (10 000 m2 de bureaux loués à Société Générale) à LBO France. L’Américain PWP (Perella Weinberg Partners) acquiert « Les Miroirs A & B » (33 500 m2 de bureaux anciens) sur la base de 100 millions d’euros.
Parmi les transactions significatives à venir, celle de la tour
« Prisma », entièrement rénovée en 2011 (et bénéficiant d’une durée moyenne des baux supérieure à huit ans), qui serait acquise par Invesco pour le compte d’un fonds de pension asiatique, auprès d’Ivanhoé Cambridge.
CROISSANT OUEST
Le secteur qui se détache nettement en périphérie
Loin d’afficher une performance aussi exceptionnelle que La Défense, le Croissant Ouest maintient un niveau d’activité d’in- vestissement élevé, de 355 millions d’euros, soit un volume quasi équivalent à celui de 2012, contre moins de la moitié réalisé un an plus tôt à la même époque.
Parmi les transactions significatives, rappelons les ventes opérées sur ce secteur.
• AltaFund signe l’acquisition d’un immeuble de bureaux de 25 300 m2 situé au 190-192 avenue Charles-de-Gaulle, à Neuilly- sur-Seine (92), auprès de Klépierre et de l’Union de Banques Arabes et Françaises.
• De nombreux investissements de bureaux se concluent à
INVESTISSEMENTS LA DÉFENSE ET CROISSANT OUEST
(EN MILLIONS D’EUROS) 2500
2000 1500 1000 500 0
2004 T1 2005
T1 2006 T1 2007
T1 2008 T1 2009
T1 2010 T1 2011
T1 2012 T1 2013
T1 2014 T1
La Défense
Croissant OuestBoulogne-Billancourt, principalement dans l’éco quartier Île Seguin-Rives de Seine :
– « In Situ » (12 200 m2), futur siège social de VINCI Immobi- lier, acquis en VEFA par Deutsche Asset & Wealth Mana- gement, moyennant 104 millions d’euros;
– « L’Alpha », cédé à Primonial REIM par Axa Real Estate, pour 46,70 millions d’euros (7 638 m2);
– « Ardeko » (20 000 m2), acquis par Ivanhoé Cambridge auprès de Hines;
– le « You », cédé en VEFA à la société Boursorama;
– le « 62 bis avenue André Morizet », acheté par Sofidy pour environ 31 millions d’euros.
• Swiss Life s’est positionné à l’achat sur l’ensemble immobilier d’environ 20 000 m2 de bureaux, situé quai Marcel-Dassault, à Saint-Cloud, et loué à Capgemini et Pace sur la base d’un taux annoncé de 7,5 %.
PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES
En Première comme en Deuxième Couronne, les montants totaux investis restent modérés : 140 millions d’euros pour la première (contre 303 millions d’euros au T1 2013, mais 126 mil- lions d’euros au T1 2012) ; 123 millions d’euros pour la deuxième (contre 157 millions d’euros au T1 2013, mais 243 millions d’euros au T1 2012).
Parmi les transactions conclues au premier trimestre 2014 en Première Couronne, citons la vente par Aviva Investors et Capi- tal & Continental du programme BBC « Ovalie » (15 000 m2), loué récemment par Samsung dans le parc tertiaire Victor-Hugo de Saint-Ouen. Il a été cédé à Primonial REIM sur la base de 100 millions d’euros.
En Deuxième Couronne, citons deux investissements à Vélizy- Villacoublay (78).
• Foncière des Régions et Crédit Agricole Assurances ont acquis en VEFA, auprès d’Eiffage Immobilier, le futur campus Eiffage.
• GE Capital Real Estate a cédé à la SCPI de Corum son immeuble occupé par GE Medical Systems (durée résiduelle du bail de neuf ans fermes) sur la base d’un taux de rendement annoncé de 8,40 % acte en main (17,40 millions d’euros).
RÉGIONS
Les régions ne captent, au premier trimestre 2014, qu’une part nationale limitée de 14 % des investissements en immobilier d’en- treprise banalisé. Ce volume, de l’ordre de 500 millions d’euros, s’inscrit néanmoins dans la moyenne des premiers trimestres, généralement peu actifs.
La moindre performance trimestrielle de l’immobilier commercial n’y est pas étrangère. Également, les cessions de portefeuilles – qui recèlent généralement nombre d’actifs régionaux – se sont faites plus rares, sauf à signaler l’exception de deux portefeuilles
INVESTISSEMENTS EN 1
reET 2
eCOURONNES
(EN MILLIONS D’EUROS) 100
800 600 400 200 0
2004 T1 2005
T1 2006 T1 2007
T1 2008 T1 2009
T1 2010 T1 2011
T1 2012 T1 2013
T1 2014 T1
Première Couronne
Deuxième CouronneParmi les transactions significatives, citons, à Lyon :
• l’acquisition de l’immeuble récent, « Le Quatuor », 12 400 m2 de bureaux, par BNP Paribas REIM France auprès d’un fonds allemand;
• la cession, par l’Allemand DeAWM à un fonds géré par le groupe Real IS, de l’immeuble « Anthémis », (19 000 m2, livré en 2009), situé à la Part-Dieu.
En immobilier commercial, le trimestre restera marqué par la prise de participation majoritaire d’Hammerson, en lieu et place d’Axa Real Estate, dans le centre commercial Saint-Sébastien, à Nancy, pour 130,50 millions d’euros.
ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT
Peu d’évolutions, ce premier trimestre 2014, dans les conditions de spread entre le taux dit « sans risque », l’OAT à 10 ans, et les taux de rendement bureaux planchers de Paris. L’écart, qui se réduit de six points, frôle toujours les 200 points de base en moyenne trimestrielle. Il reste significatif et très favorable à l’allocation d’actifs dans l’immobilier dit « core ». À l’échelle européenne, la place française, et surtout francilienne, premier marché tertiaire européen devant Londres, séduit par la faible volatilité de ses rendements immobiliers prime comparativement aux produits de placements financiers ou encore aux taux obli- gataires.
Mais au-delà du core, la bipolarisation du marché s’accentue.
Pour les catégories d’actifs dites « secondaires », l’écart se creuse avec des ventes unitaires ou de portefeuilles traduisant des exigences de prime de risque importantes de la part des investisseurs.
Ainsi, sur le segment des bureaux, les rendements peuvent être supérieurs de 300 points de base aux taux de rendement prime sectoriels, et atteindre jusqu’à 9 %, dans le Croissant Ouest, par exemple, ou en Première Couronne, dès lors que l’immeuble est moins bien situé et/ou présente un risque locatif.
Sur le marché encore difficile de la logistique, en dehors des très grandes plates-formes neuves toujours recherchées, les cessions de portefeuilles s’opèrent à des conditions de taux de rendement élevé, le plus souvent à deux chiffres.
Sur fond de désengagement ou de nécessité de désendettement, pour certains propriétaires, les fonds américains opportunistes ou value added, revenus en nombre sur le marché français, sont à l’affût de décotes très significatives consenties sur des classes d’actifs à risque.
Source des graphiques : CFI/Immostat.
ÉVOLUTION DE SPREAD
(TAUX EN %)OAT À 10 ANS ET TAUX DE RENDEMENT IMMOBILIER PARIS Q.C.A.
Écart en PB
Taux OAT TEC à 10 ans, moyenne calculée à partir des taux mensuels (données : sources AFT, BDF)
Taux de rendement Paris Q.C.A.
6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1,47
1,65
1,09 0,51 - 0,51
0,76 1,85
1,63 1,39
1,71 2,05 1,99
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