COMMUNE DE LA CHAPELLE CHAUSSEE
DEPARTEMENT D’ILLE-ET-VILAINE
L E C H E M I N N E U F T R A N C H E A
ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTEE
C A H I E R D E S C H A R G E S D E C E S S I O N D E S T E R R A I N S
( C . C . C . T )
SOMMAIRE
ARTICLE 1 Dispositions générales
TITRE I : DISPOSITIONS D’ORDRE GENERAL
CHAPITRE I : CONDITIONS GENERALES DES CESSIONS ET LOCATIONS ARTICLE 2 Prise de possession des terrains
ARTICLE 3 Mesurage et bornage
ARTICLE 4 Délais d’exécution des constructions ARTICLE 5 Prolongation éventuelle des délais ARTICLE 6 Sanctions à l’égard du constructeur
ARTICLE 7 Ventes - Partages - Locations des terrains cédés ARTICLE 8 Obligations de maintien de l’affectation prévue ARTICLE 9 Nullité
CHAPITRE II : CONDITIONS FINANCIERES ET JURIDIQUES
ARTICLE 10 Respect du cahier des charges et recours des constructeurs ARTICLE 11 Impôts et taxes
ARTICLE 12 Paiement du prix - frais - honoraires ARTICLE 13 Remise des titres
ARTICLE 14 Réserve de privilège
TITRE II : RELATIONS AMENAGEURS ET CONSTRUCTEURS
CHAPITRE I : AMENAGEMENTS – TRAVAUX – ORGANISATION DE CHANTIER ARTICLE 15 Equipements réalisés par l’Aménageur
ARTICLE 16 Travaux réalisés par les constructeurs – Responsabilités ARTICLE 17 Aménagement et équipement intérieur des parcelles vendues ARTICLE 18 Prescriptions techniques générales
ARTICLE 19 Relations avec les autres constructeurs
CHAPITRE II : PRESCRIPTIONS TECHNIQUES URBANISTIQUES ARCHITECTURALES ARTICLE 20 Prescriptions générales de construction
ARTICLE 21 Harmonie architecturale des constructions ARTICLE 22 Suivi architectural
TITRE III : REGLES ET SERVITUDES D’INTERET GENERAL
ARTICLE 23 Entretien des terrains à usage privatif
ARTICLE 24 Dispositions visant la bonne tenue du nouveau quartier ARTICLE 25 Litige entre les constructeurs
ARTICLE 26 Article L311-6 du code de l'urbanisme ARTICLE 27 Election de domicile
ARTICLE 28 Conditions de la cession
ANNEXES
1 – Plan de périmètre de la Z.A.C.
2 – Cahier des limites de prestation
3 – Cahier des Prescriptions Architecturales, Urbaines, Paysagères et Environnementales 4 – Fiche de lot
5 – Charte Chantier Propre
PREAMBULE
ARTICLE 1 – DISPOSITIONS GENERALES
1.1-
Par délibération de son conseil municipal en date du 16 septembre 2019, la commune de LA CHAPELLE CHAUSSEE, représentée par Monsieur Pascal PINAULT, Maire, a décidé de retenir la société VIABILIS AMÉNAGEMENT, Société par Actions Simplifiée au capital social de 150 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Rennes sous le numéro 499 694 917 RCS Rennes, et dont le siège social est situé rue de la Terre Adélie – Parc Édonia – Bâtiment O – 35760 Saint Grégoire, comme concessionnaire de la ZAC du Chemin neuf.
La ZAC du Chemin Neuf a été créée par délibération du Conseil Municipal en date du 17 mai 2018.
Cette opération d’aménagement se réalisera prévisionnellement en 2 à 3 tranches de travaux.
1.2-
L’ensemble de la ZAC du Chemin Neuf regroupe une programmation Habitat de l’ordre de 135 logements environ. Le plan d’ensemble de l’opération est porté en annexe au présent cahier des charges de cession des terrains.
Le présent Cahier des Charges de Cession des Terrains lie l’acquéreur d’un lot ou d’un îlot de la Tranche A de la ZAC à l’aménageur VIABILIS AMÉNAGEMENT. Il a fait l'objet d'une approbation par délibération du Conseil municipal de La Chapelle-Chaussée en date du 14 mars 2022.
1.3-
La volonté communale de proposer une mixité de l’offre de logements se traduit dans une programmation ouverte de la ZAC.
Au terme de sa réalisation prévisionnelle, la diversité de l’offre de logements de la ZAC s’organisera sur les ratios suivants : 10.5% de logements locatifs sociaux, 22.5% de logements pour primo-accédants (en maisons individuelles) 11% de logements en accession sociale (en maisons individuelles), et 56 % en accession libre (en maison individuelle).
La ZAC permet par ailleurs d’accompagner la commune sur la réalisation d’équipements publics structurants.
1.4-
Par mesure de simplification et pour la clarté du texte on désignera :
- d’une part, sous le vocable de « CONSTRUCTEUR » tous les assujettis au présent cahier des charges, qu’ils soient propriétaire, acquéreur, maître d’œuvre, architecte, professionnel de la construction mandaté par le maître d’ouvrage pour son projet de construction, concessionnaire, bénéficiaire d’apport, copartageant, constructeur, locataire, concessionnaire d’usage etc. ...
- d’autre part, sous le vocable général « acte de cession » tout acte transférant la propriété d’un terrain ou immeuble situé dans le périmètre d’application du présent cahier des charges, que ce soit une vente, un apport, un partage, une donation etc.. et par « location » ou « bail » tout acte conférant la jouissance temporaire de l’un des dits bien, que ce soit un bail à construction, une concession immobilière, un bail emphytéotique, etc.
Le terme « VILLE » désigne la commune de LA CHAPELLE CHAUSSEE.
Le terme « AMÉNAGEUR » désigne la Société VIABILIS AMÉNAGEMENT.
1.6-
Le présent cahier des charges est établi en application de l’article L 311-6 du code de l’urbanisme.
Article L311-6
Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone.
Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, dans les cas où la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, ou le représentant de l'Etat dans le département dans les autres cas, peut approuver le cahier des charges. Si le cahier des charges a été approuvé, et après qu'il a fait l'objet de mesures de publicité définies par décret, celles de ses dispositions qui sont mentionnées au premier alinéa sont opposables aux demandes d'autorisation d'urbanisme.
Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Il est divisé en 3 titres :
Le TITRE I comprend les dispositions d’ordre général déterminant les prescriptions imposées aux constructeurs et aux utilisateurs des terrains, pour satisfaire au respect de l’utilité publique : elles précisent notamment le but de la cession, les conditions générales dans lesquelles la cession est consentie et résolue en cas d’inexécution des obligations. Elles comportent notamment les clauses types figurant aux annexes 1à 5 du Décret n°2014-1635 du 26 décembre 2014, en application des dispositions des articles L 21-3 et R411-2 du Code de l’expropriation.
Le TITRE II définit les droits et obligations réciproques de L’AMENAGEUR et du CONSTRUCTEUR pendant la durée des travaux d’aménagement de la zone et de construction des bâtiments. Il fixe notamment les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées au CONSTRUCTEUR.
Le TITRE III fixe les conditions de la gestion des installations communes et ouvrages publics, détermine les règles et servitudes de droit privé imposées à l’acquéreur, aux concessionnaires, ou locataires, à leurs héritiers ou ayant-droits à quelque titre que ce soit.
1. 7 -
Le présent Cahier des Charges de Cession de Terrains est opposable aux CONSTRUCTEURS, ainsi qu’à leurs héritiers, ou ayant-droits, ainsi qu’à leurs concessionnaires ou locataires à quelque titre que ce soit.
A l’expiration de la concession liant L’AMENAGEUR à la VILLE, et de la commercialisation de l’ensemble des terrains, LA VILLE se substituera à L’AMENAGEUR dans tous les droits et obligations résultant pour elle du présent C.C.C.T. sans que le CONSTRUCTEUR ait le droit de s’y opposer ainsi que ses ayants droits ou ayants cause.
1.8 -
Le présent cahier des charges sera annexé par les soins du Notaire ou de la partie la plus diligente dans tout acte translatif de propriété ou locatif des terrains ou des constructions, qu’il s’agisse soit d’une première cession ou location, soit de cessions ou de locations successives.
TITRE I : DISPOSITIONS D’ORDRE GÉNÉRAL
CHAPITRE 1
CONDITIONS GENERALES DES CESSIONS ET LOCATIONS
ARTICLE 2 : PRISE DE POSSESSION DES TERRAINS
Tout acquéreur prend la parcelle vendue en l’état où elle se trouve, soit le jour de la vente, soit le jour fixé pour l'entrée en jouissance, avec toutes les circonstances, dépendances, sans aucune exception ni réserve, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou diminution du prix en raison dudit état.
Conformément à l’article L115-4 du code de l’urbanisme, le terrain fera l’objet d’un bornage et d’un descriptif effectués préalablement à la cession par les soins du géomètre de l’AMÉNAGEUR. Le CONSTRUCTEUR intègrera la localisation des différents ouvrages techniques réalisés par l’aménageur sur son lot pour la définition de l’implantation de sa future construction : accès, coffrets et citerneaux, ouvrages techniques divers.
ARTICLE 3 : MESURAGE ET BORNAGE
Un plan régulier de chaque lot définissant ses limites et sa contenance définitive sera dressé par le géomètre de l’opération et porté en annexe à l’acte de vente.
Les acquéreurs disposent d’un mois à partir du jour de leur contrat pour faire vérifier, si bon leur semble, la contenance des lots vendus et pour se mettre d'accord avec le Géomètre expert désigné par le vendeur.
Passé ce délai, ils seront déchus de tous droits de réclamation.
Si des réclamations se produisent dans ledit délai et qu'elles soient reconnues fondées par le Géomètre expert désigné, le prix de vente primitivement établi sera réputé définitif si l’écart de surface ne dépasse pas 5% de la surface du lot.
Si l’écart était supérieur à 5% le prix de vente primitivement établi serait modifié proportionnellement à la différence réellement existante en se basant sur le prix du mètre carré superficiel résultant de l'acte de vente.
Si cette opération de vérification est effectuée, elle le sera aux frais exclusifs des acquéreurs.
Afin d’assurer la cohérence des ouvrages et des branchements à l’échelle de l’opération, l’ACQUÉREUR devra obligatoirement faire exécuter à ses frais, l’implantation de sa construction par le géomètre désigné par l’AMÉNAGEUR :
PRIGENT ET ASSOCIES 106 A rue Eugène Pottier
35 000 RENNES Tél : 02.99.79.28.19 rennes@prigent-associes.fr
Le pétitionnaire du permis de construire devra fournir au Géomètre d’opération une copie du permis de construire ainsi que les plans qui y sont annexés afin que le géomètre puisse implanter la construction conformément à l’autorisation d’urbanisme qui a été délivrée. Cette implantation s’effectuera en référence aux cotes de voirie fixées par le plan général des travaux au droit de la parcelle, transmises par l’AMENAGEUR à l’ACQUEREUR.
Nivellement des seuils
Chaque acquéreur, avant tout commencement des constructions devra faire établir :
- Le nivellement des éventuels portails et du portillon en fond ou retour d’enclave ouverte sur le domaine public,
- Le niveau du plancher du rez-de-chaussée de l’habitation et du garage, en référence aux indications et prescriptions portées dans le Plan de vente et ses annexes, et dans le Permis de construire.
ARTICLE 4 - DELAIS D’EXECUTION DES CONSTRUCTIONS Le CONSTRUCTEUR s’engage à :
1) entreprendre les travaux de construction dans un délai de 2 ans à compter de la date d’acquisition du terrain
2) avoir réalisé les constructions dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition du terrain.
L’exécution de cette obligation sera considérée comme remplie par la présentation d’une déclaration d’achèvement délivrée par l’architecte du CONSTRUCTEUR ou le CONSTRUCTEUR, sous réserve de sa vérification éventuelle par l’architecte de l’AMÉNAGEUR.
ARTICLE 5 - PROLONGATION EVENTUELLE DES DELAIS
Les délais d’exécution prévus au cahier des charges sont, si leur inobservation est due à un cas de force majeure, prolongés d’une durée égale à celle durant laquelle le CONSTRUCTEUR aura été dans l’impossibilité de réaliser ses obligations. La preuve de force majeure et de la durée de l’empêchement est à la charge du CONSTRUCTEUR.
Les difficultés de financement ne sont pas considérées comme constituant des cas de force majeure.
Toutefois, seront considérés, pour l’application du présent article, comme constituant des cas de force majeure, les retards non imputables au CONSTRUCTEUR dans l’octroi des prêts aidés de l’Etat en matière de logement. Mais dans ce cas, le CONSTRUCTEUR ne sera pas dispensé du paiement des intérêts de retard sur la partie du prix de cession qu’i n’aura pas réglée aux échéances fixées.
ARTICLE 6 - SANCTIONS A L’EGARD DU « CONSTRUCTEUR »
En cas d’inobservation par le « CONSTRUCTEUR » de l’un des délais mentionnés à l’article 4 ou de manquement grave à l’une des obligations prévues au présent cahier des charges, dans l’acte de cession ou les annexes, l’AMÉNAGEUR le mettra en demeure de satisfaire à ses obligations dans un délai de 10 jours.
Passé ce délai, L’AMENAGEUR aura la possibilité :
A) soit de réclamer des DOMMAGES ET INTERETS correspondant au préjudice causé en compromettant la réalisation de l’aménagement et la vente des terrains. En particulier une indemnité fixée à 10% du prix de cession du terrain sera exigible par L’AMENAGEUR dans les cas suivants :
- Non-conformité avec l’une des dispositions du C.C.C.T. qui aura été notifiée par L’AMENAGEUR au CONSTRUCTEUR par lettre recommandée avec accusé de réception, et que le CONSTRUCTEUR n’a pas solutionné dans un délai de 10 jours francs à dater de la notification ;
- Non-respect des délais de démarrage des travaux et de présentation du procès-verbal de réception.
Le paiement de ces indemnités ne dispense pas le CONSTRUCTEUR de respecter les obligations pour lesquelles il a été sanctionné.
B) soit de prononcer la RESOLUTION DE LA VENTE notifiée par acte d’huissier, en cas d’inobservation d’un des délais fixés ou de manquement à l’une des obligations du C.C.C.T., de l’acte de cession et de ses annexes. Dans ce cas une indemnité sera versée au CONSTRUCTEUR, son montant sera égal :
- Si la résolution intervient avant le commencement de tous travaux, l'indemnité sera égale au prix de cession, déduction faite de 10 % à titre de dommages et intérêts forfaitaires ;
- Si la résolution intervient après le commencement des travaux, l'indemnité ci-dessus est augmentée d'une somme égale au montant de la plus-value apportée aux terrains par les travaux régulièrement
La plus-value ou la moins-value sera fixée par voie d’expertise contradictoire. A défaut d’accord entre les parties sur le choix de l’expert. Celui-ci sera désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance statuant en référé à la requête de la partie la plus diligente. Le CONSTRUCTEUR supportera tous les frais correspondants.
ARTICLE 7 - VENTES - PARTAGES - LOCATIONS DES TERRAINS CEDES
Les terrains ou les baux ne peuvent être cédés par le CONSTRUCTEUR qu’après réalisation des travaux d’aménagement et des constructions prévues.
Toutefois, le CONSTRUCTEUR peut procéder à la vente globale des terrains ou à la cession du bail ou, si une partie des aménagements et des constructions ont déjà été effectués, à la vente globale de la partie des terrains non utilisée, ou à la cession partielle du bail, à charge pour le bénéficiaire de la cession de réaliser ou d’achever les travaux d’aménagement et de construction sur l’îlot concerné.
Avant toute cession, le CONSTRUCTEUR doit aviser au moins trois mois à l’avance l’AMÉNAGEUR de ses intentions. L’AMENAGEUR peut, jusqu’à l’expiration de ce délai, exiger soit, que les terrains lui soient rétrocédés dans les conditions prévues à l’article 6B, soit, qu’ils soient vendus à un acquéreur agréé par la VILLE.
Par exception à ce qui précède, les ventes peuvent être conclues en état futur d’achèvement ou sous forme de vente à terme, conformément aux dispositions de la loi n°67-547 du 7 juillet 1967 et à l’article 1601-1 du code civil.
ARTICLE 8 – OBLIGATION DE MAINTIEN DE L’AFFECTATION PREVUE
Après achèvement des travaux, le CONSTRUCTEUR est tenu de ne pas modifier l’affectation du bâtiment sans en avoir avisé L’AMENAGEUR par lettre recommandée avec accusé de réception et avoir obtenu son accord préalable. L’AMÉNAGEUR dispose d’un délai de deux mois pour aviser le CONSTRUCTEUR par lettre recommandée avec accusé de réception, en se fondant sur la compatibilité des activités nouvelles avec celles prévues dans la ZAC et sur les dispositions réglementaires du PLU. Passé ce délai, l’accord est réputé obtenu.
ARTICLE 9 – NULLITE
Les actes de cession, de location ou de concession d’usage, qui seraient consentis par le CONSTRUCTEUR ou ses ayants-cause en méconnaissance des interdictions, restrictions ou obligations stipulées dans le titre I du présent cahier des charges, seraient nuls et de nul effet conformément aux dispositions de l’article L 21-3 du Code de l’expropriation.
Cette nullité pourra être invoquée pendant un délai de 5 ans à compter de l’acte par l’AMÉNAGEUR ou à défaut par le Préfet du Département, sans préjudice des réparations civiles.
CHAPITRE 2
CONDITIONS FINANCIÈRES ET JURIDIQUES
ARTICLE 10 - RESPECT DU CAHIER DES CHARGES ET RECOURS DES CONSTRUCTEURS
L’AMENAGEUR pendant la durée de la concession d’aménagement, ou la VILLE, veilleront à l’application des clauses du présent cahier des charges.
Tout CONSTRUCTEUR d’un terrain est subrogé aux droits de L’AMENAGEUR ou des collectivités publiques. Il peut exiger le respect des conditions imposées, auxquelles un autre constructeur aurait contrevenu.
Tout litige entre les CONSTRUCTEURS doit se régler directement entre eux, sans que, dans aucun cas, et sans aucun prétexte, L’AMENAGEUR ou les collectivités publiques puissent être mis en cause.
ARTICLE 11 – IMPOTS ET TAXES
Le CONSTRUCTEUR paiera les impôts et contributions de toute nature afférentes aux terrains acquis par lui, à compter du jour de son entrée en jouissance, l’AMÉNAGEUR ayant à sa charge le coût des équipements.
Il est ici rappelé que, conformément à la délibération du Conseil municipal approuvant le dossier de création de la ZAC, les constructions édifiées dans la Z.A.C. sont exonérées de la Taxe d’Aménagement.
ARTICLE 12 - PAIEMENT DU PRIX - FRAIS – HONORAIRES
Le montant des prix de vente sera versé suivant les modalités portées aux contrats de vente.
Chaque CONSTRUCTEUR devra payer, le jour de la signature de l’acte de cession, en sus du prix de vente, entre les mains et sur simple quittance du Notaire désigné pour recevoir les actes :
1. Les frais de vente et de publication et les honoraires du Notaire,
2. En général, tous les frais, taxe à la valeur ajoutée ou droits d’enregistrement relatifs à la vente, 3. Le remboursement des frais de plans de vente à VIABILIS,
4. Les frais dus pour la mise à disposition du lot ou la réalisation de prestations complémentaires.
Cela concerne notamment les frais pour l’établissement du plan de vente versés à VIABILIS.
Les frais d’implantation de la construction sur la parcelle et le contrôle du bornage parcellaire, avant la réalisation des constructions par le géomètre désigné au présent cahier des charges, à hauteur de 480€
HT.
ARTICLE 13 - REMISE DES TITRES
L’AMENAGEUR ne remet au CONSTRUCTEUR aucun ancien titre de propriété, mais du seul fait des ventes qui leur sont consenties, les CONSTRUCTEURS sont subrogés dans les droits de L’AMENAGEUR pour se faire délivrer personnellement et à leurs frais tout extrait et expédition d’actes concernant la parcelle par eux acquise.
ARTICLE 14 - RESERVE DE PRIVILEGE
Indépendamment de l’action résolutoire, chaque parcelle vendue demeure spécialement affectée à la garantie du prix en principal, intérêts, frais et accessoires et à l’exécution des charges, clauses et conditions de la vente, et ce par privilège expressément réservé aux vendeurs, sauf convention contraire résultant d’un
TITRE II : RELATIONS AMENAGEUR ET CONSTRUCTEURS
CHAPITRE 1
AMENAGEMENTS – TRAVAUX – ORGANISATION DE CHANTIER
ARTICLE 15 - EQUIPEMENTS REALISES PAR L’AMENAGEUR
15.1
Conformément aux dispositions de la concession d’aménagement passée entre la VILLE et l’AMÉNAGEUR, celui-ci prend en charge la réalisation et le financement des équipements d’infrastructures nécessaires à la réalisation de la ZAC, destinés soit à être incorporés au domaine des collectivités, compétentes, soit à être remis aux organismes concessionnaires.
Les travaux sont conduits de telle sorte que toute demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol, conforme aux dispositions du PLUi, puisse être délivrée au plus tard au terme du délai réglementaire d’instruction.
L’AMENAGEUR exécute les réseaux conformément aux avant-projets établis et approuvés dans les conditions fixées par la convention passée entre l’AMÉNAGEUR et la VILLE. Les limites des prestations fournies par l’AMÉNAGEUR et celles revenant au CONSTRUCTEUR figurent en annexe 2.
L’AMENAGEUR déclare bénéficier pour les terrains ou îlots commercialisés de la garantie d’achèvement prévue à la concession de ZAC.
L’AMENAGEUR a le droit de placer aux endroits qu’il jugera adéquats, les candélabres, bornes à incendie, postes de transformation, poteaux indicateurs, végétaux, mobiliers urbains, etc..., en respectant les distances légales par rapport au domaine privatif, et ce conformément aux prescriptions techniques de la VILLE.
L’AMENAGEUR se réserve le droit de modifier à tout moment, sans que les CONSTRUCTEURS puissent s’y opposer, la structure des parcelles invendues, après accord des autorités municipales.
L’AMENAGEUR peut interdire au public ainsi qu’aux CONSTRUCTEURS la circulation et le stationnement sur tout ou partie des voiries, places et espaces publics, jusqu’à la date de rétrocession de ces équipements à la collectivité ou service concessionnaire concerné.
Dès l’ouverture de ces ouvrages au public, la police y est assurée par la personne publique compétente.
15.2
Les équipements correspondant à l’apport des viabilités primaires et permettant le démarrage des constructions sur les terrains cédés, doivent être réalisés dans un délai maximum de six mois à compter de leur date de cession, ou de l’entrée en jouissance si elle est postérieure.
L’AMENAGEUR s’engage à réaliser tous les autres travaux de réseaux et de voirie définitive de manière à assurer la desserte des ilots ou des lots de la ZAC, au fur et à mesure de l’achèvement des tranches techniques ou commerciales concernées, et suivant les possibilités techniques ou météorologiques d’une telle exécution. Ces autres travaux comprennent notamment les bordures de trottoir, les revêtements définitifs de voirie, l’éclairage, les plantations d’arbres et de haies, et le mobilier urbain.
Ces derniers sont projetés réalisés dans un délai maximum de 2 ans suivant l’apport des viabilités aux lots et îlots situés dans la tranche technique considérée.
ARTICLE 16 – TRAVAUX RÉALISÉS PAR LES CONSTRUCTEURS - RESPONSABILITÉS 16.1
Le CONSTRUCTEUR et l’AMÉNAGEUR s’engagent à respecter les dispositions du PLUi applicables dans l’ensemble de ses documents constitutifs et toutes les modifications qui seraient apportées à celui-ci par l’autorité compétente.
En aucun cas, la responsabilité de l’AMÉNAGEUR ne pourra être engagée en raison des dispositions du PLUi ou des évolutions que l’autorité compétente apporterait à ce dernier, quelle que soit leur date.
16.2
Les ACQUEREURS souffriront les servitudes apparentes ou occultes, continues ou discontinues, conventionnelles ou légales qui peuvent et pourront grever les terrains vendus, sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives, le tout, s'il en existe, à leurs risques et périls sans aucun recours contre le vendeur sans que la présente clause puisse donner au tiers plus de droit qu'il ne justifierait en avoir en vertu de titres réguliers ou non prescrits ou de la loi et aussi sans que cette clause puisse nuire ni préjudicier aux droits résultants en faveur des acquéreurs.
16.3
Tout CONSTRUCTEUR accepte l’équipement général de la ZAC tel qu’il est déjà réalisé ou projeté et à l’obligation de se brancher sur les réseaux collectifs (eaux usées, eaux pluviales, eau potable, réseau électrique, …).
Chaque CONSTRUCTEUR déclare connaître les caractéristiques des réseaux desservant ou devant desservir la parcelle et les accepte telles qu’elles existent ou sont en projet.
Le CONSTRUCTEUR n’est pas autorisé à ouvrir sur son terrain des accès aux voies autres que ceux prévus aux avant-projets. Tous travaux décidés par l’AMÉNAGEUR ou la collectivité, causés par le non- respect de cette interdiction, seront exclusivement à la charge du CONSTRUCTEUR et supportés par lui, ce qui est expressément accepté par le CONSTRUCTEUR qui s’y oblige.
16.4
Pour accéder aux différents réseaux, si un propriétaire doit passer sous un lot voisin ou au dessus il ne pourra le faire que suivant le tracé le plus court et le moins dommageable pour le lot voisin.
L’ensemble des réseaux définitifs réalisés par le CONSTRUCTEUR doit être réalisé en souterrain.
Les haies, fossés, merlons existants plantés ou non, faisant partie de la parcelle privative, seront maintenus par le CONSTRUCTEUR en bon état d’entretien fonctionnel et paysagé.
Il est interdit de combler les fossés créés ou existants
Il est interdit de modifier le niveau de terrain naturel en limite privative sans un accord écrit du propriétaire riverain quant à la hauteur et à la nature de cette modification.
Toutes les constructions, de quelque nature qu’elles soient, ne pourront être édifiées que si le CONSTRUCTEUR a obtenu l’autorisation d’urbanisme exigé par les textes en vigueur.
16.5
Le CONSTRUCTEUR est personnellement responsable à l’égard de L’AMENAGEUR des dégradations faites aux voiries, aux réseaux, aux plantations existantes, aux espaces collectifs, aux terrains voisins, par les entreprises ou transporteurs qui effectuent des travaux ou livrent des matériaux pour son propre compte. Il lui appartient de prendre toutes garanties à l’égard de ces tiers.
Le CONSTRUCTEUR doit imposer ces obligations et charges au pavillonneur et/ou aux entrepreneurs participant à la réalisation de ses bâtiments et travaux par l’insertion des clauses nécessaires dans les marchés.
En cas de défaillance des entrepreneurs pour le paiement dans les trois mois des sommes qui leur sont réclamées par l’AMÉNAGEUR, celui-ci peut se retourner contre le CONSTRUCTEUR qui est tenu solidairement responsable des dégâts occasionnés par ses entrepreneurs.
Toute aggravation de charges provenant du fait ou de la faute d’un CONSTRUCTEUR est supportée exclusivement par lui.
ARTICLE 17 - AMENAGEMENT ET EQUIPEMENT INTERIEUR DES PARCELLES VENDUES
La réalisation des voies et réseaux intérieurs à chaque parcelle vendue et les branchements aux réseaux extérieurs exécutés par l’AMÉNAGEUR, incombent en tout état de cause aux CONSTRUCTEURS.
Les CONSTRUCTEURS doivent, en attendant l’exécution des travaux de construction, assurer un entretien correct de leur terrain, notamment par la fauche des herbes au moins une fois l’an, la destruction des chardons à l’époque prescrite par l’arrêté préfectoral en vigueur, l’entretien ou l’élagage des arbres, l’entretien ou le curage des fossés pour un écoulement satisfaisant des eaux pluviales.
ARTICLE 18 - PRESCRIPTIONS TECHNIQUES GÉNÉRALES
18.1 Reconnaissance des sols
L’AMENAGEUR a fait procéder à des études préliminaires de reconnaissance générale des sols sur le tracé des voiries de la ZAC. Les études peuvent être mises à disposition des CONSTRUCTEURS.
Cependant, elles ne dispensent pas celui-ci de procéder à ses propres sondages et études de sols préalablement à l’édification des constructions qu’il envisage, notamment au droit des descentes de charge.
Le CONSTRUCTEUR a été autorisé à pénétrer sur le terrain objet de la présente vente, en vue de la réalisation de ses études de sol, dès avant la signature de l’acte authentique.
18.2. Implantation des constructions – altimétrie des constructions
Le CONSTRUCTEUR doit, lors de l’implantation tant altimétrique que planimétrique du bâtiment, prendre en référence la cote de voirie finie et la cote de profondeur des réseaux, fournies lors de la réservation du terrain par l’AMENAGEUR et annexé au plan de vente.
18.3 Canalisations - branchements
L’AMENAGEUR réalise sur chaque parcelle un regard pour les réseaux d’eaux usées, conformément aux prescriptions du service concessionnaire. Le CONSTRUCTEUR doit prendre toutes précautions auprès de ses entreprises afin d’exécuter dans les règles de l’art et conformément aux prescriptions des services concessionnaires, les raccordements à ces regards.
Dès signature de l’acte de vente, le CONSTRUCTEUR fait son affaire personnelle du repérage et de la conservation des branchements qui auraient été exécutés pour desservir son terrain. Il est responsable de toutes dégradations ou utilisations qui entraîneraient des conséquences dommageables pour les réseaux principaux. La mise à niveau des regards et citerneaux à la cote définitive du terrain privatif aménagé est à la charge du CONSTRUCTEUR.
Branchements provisoires : tout branchement provisoire en vue d’alimenter le chantier doit être approuvé par l’AMÉNAGEUR. Ces frais de branchement sont à la charge du CONSTRUCTEUR. Il en fera directement la demande auprès des concessionnaires concernés.
Branchements définitifs : le CONSTRUCTEUR doit, suivant le planning des travaux et conformément aux dispositions des plans joints au permis de construire, se raccorder à ses frais sur les branchements d’eaux usées, eaux pluviales, d’eau potable, de réseaux d’électricité, de téléphone et le cas échéant, de gaz, réalisés par l’AMÉNAGEUR.
Tout déplacement de surbaissés (bateaux), citerneaux, coffrets de branchement, lampadaires etc..., sera à la charge du CONSTRUCTEUR et ce après avis du Conseil Municipal et de l’AMÉNAGEUR.
Les CONSTRUCTEURS de bâtiment comportant des sous-sols doivent se prémunir des eaux pluviales en retour. En aucun cas, la responsabilité de l’AMÉNAGEUR ou de la VILLE ne pourra être engagée.
En tout état de cause, ce type de projet devra prendre en compte la cote de profondeur des réseaux d’assainissement EU et EP. Toute mise en place de pompe de relèvement ou autre système pour relevage des EU ou EP avant raccordement aux réseaux est à la charge du CONSTRUCTEUR.
Lors du raccordement de la construction aux réseaux AEP, E.U. et E.P, le CONSTRUCTEUR ou l'entrepreneur devra faire vérifier, avant la fermeture de tranchées, la conformité des branchements (siphons, raccordement regard, pente, etc.) par la Municipalité ou son représentant, ou par le concessionnaire, qui délivrera une attestation de bonne exécution.
Intégration des coffrets EDF, GDF et Téléphone : l’acquéreur devra l’entretien et le remplacement à l’identique, en cas d’usure ou de dégradation, des éventuels ouvrages mis en place par l’aménageur pour leur intégration.
18.4 Travaux de construction – organisation et gestion durable du chantier du constructeur Les acquéreurs devront respecter la Charte Chantier Propre de l’opération, annexée au présent CCCT.
En complément, il est précisé que les CONSTRUCTEURS devront OBLIGATOIREMENT évacuer les terres issues du terrassement.
18.5 – Soutènement
Il est rappelé que le propriétaire d’un terrain en surplomb est responsable de la tenue de ses terres (Cass.Civ 3ème, 15 juin 1994, n°92-13487).
S'ils sont nécessaires, ils auront une hauteur maximum de 0,60 m.
Au-delà d'une hauteur de 0,60 m, ils seront réalisés par paliers successifs.
Ils seront constitués :
∙ soit par des enrochements, assemblages de pierres sèches, de pierres de schiste, gabions
∙ soit par un modelage du terrain à 3/1 minimum
∙ soit par un modelage du terrain à 1/1 avec bâchage et plantations adaptées
∙ soit par des fascines
∙ soit par des éléments bois (rondins/madriers).
∙ soit en maçonnerie traditionnelle (parpaing + enduit), réalisé en même temps que la construction principale ou en éléments préfabriqués recevant obligatoirement un traitement de surface et/ou un accompagnement paysagé arrêté en lien avec l’architecte conseil
En tout état de cause, les plans et précisions techniques de mise en œuvre de ces ouvrages seront à produire au dossier soumis au visa préalable de l’architecte conseil de la ZAC.
18.5 – Clôtures
Les clôtures prévues au permis de construire doivent être réalisées dans les 12 mois suivant la date d’occupation de la construction.
Les clôtures seront maintenues en bon état par le CONSTRUCTEUR. En cas de dégradation, cette remise en état pourra être exigée par l’AMENAGEUR ou la VILLE.
Tout cessionnaire d’une parcelle contigüe à des lots non encore cédés par l’AMENAGEUR, ne peut, en aucun cas, réclamer à celui-ci la moitié du coût d’établissement de la clôture.
Certains lots se verront cédés par l’AMENAGEUR avec des plantations déjà réalisées par l’Aménageur. La gestion et le maintien et l’entretien des clôtures et/ou haies seront à l’entière charge du CONSTRUCTEUR dès le jour de l’acquisition du terrain.
ARTICLE 19 - RELATIONS AVEC LES AUTRES CONSTRUCTEURS
Le CONSTRUCTEUR est tenu, par lui-même et par ses entrepreneurs et ouvriers, de n’imposer aux autres CONSTRUCTEURS que la gêne résultant inévitablement des travaux et de prendre toutes précautions pour que celle-ci ne soit pas aggravée.
Il est tenu à l’égard des autres CONSTRUCTEURS, de réparer tous désordres causés de son fait aux voies, réseaux et clôtures.
Il lui est interdit de créer, par lui même ou par ses entrepreneurs et ouvriers, des dépôts de matériaux ou de déchets sur les voies ou sur les parcelles voisines.
En cas de non-respect de cette obligation constatée par l’AMENAGEUR, et au terme d’un délai de cinq jours suivant la mise en demeure prononcée par l’AMENAGEUR de procéder à cette évacuation, l’AMENAGEUR fera procéder à l’évacuation de ces terres ou dépôts par une entreprise de son choix, aux frais et charges du CONSTRUCTEUR.
CHAPITRE II
PRESCRIPTIONS TECHNIQUES, URBANISTIQUES ET ARCHITECTURALES
ARTICLE 20 - PRESCRIPTIONS GENERALES DE CONSTRUCTION
Les constructions édifiées dans la ZAC doivent satisfaire aux obligations résultant de la législation générale de la construction (code de la construction et de l’habitation), aux règles d’urbanisme applicables à la zone, ainsi qu’aux règles inscrites dans le présent cahier des charges et dans le Cahier des Prescriptions Architecturales, Urbaines, Paysagères et Environnementales annexé.
ARTICLE 21 - HARMONIE ARCHITECTURALE DES CONSTRUCTIONS
Les constructions à édifier dans l’opération d’aménagement doivent constituer un ensemble présentant une unité de structure et de composition, en cohérence avec le cahier des prescriptions architecturales, paysagères et environnementales établi par l’AMÉNAGEUR et annexé aux présentes.
Pour ce faire, l’AMÉNAGEUR coordonne, avec l’architecte conseil qu’il a désigné, les plans de la construction établis par chaque CONSTRUCTEUR afin de faire respecter l’harmonie architecturale de la zone.
Le CONSTRUCTEUR s’engage :
- à commencer sans délai, à partir de la signature du compromis de vente, les études du ou des bâtiments autorisés par le document local d’urbanisme sur le terrain qui lui est cédé,
- à respecter le document local d’urbanisme et les Prescriptions Architecturales, Paysagères et Environnementales correspondant à la parcelle concernée.
ARTICLE 22 - SUIVI ARCHITECTURAL
L’architecte conseil du cabinet SITADIN, est chargé du suivi architectural de l'opération. Il devra à ce titre, viser tout projet de demande d’autorisation d’urbanisme préalablement à leur dépôt en mairie, et conseillera les acquéreurs afin que l'harmonie de l'ensemble soit préservée, conformément au Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines Paysagères et Environnementales.
L'obtention du visa architectural préalablement au dépôt de la demande d'autorisation est obligatoire.
Les acquéreurs, pour éviter d'engager des études qui pourraient être remises en cause, sont invités à prendre contact avec l'Architecte de la ZAC dès les premières esquisses de leur construction :
Agence SITADIN 17 rue de Viarmes
BP30333 35103 RENNES Tél : 02.99.65.06.14 sitadin.visapc@gmail.com Le visa sera pris en charge par l’aménageur.
TITRE III - RÈGLES ET SERVITUDES D’INTÉRÊT GÉNÉRAL
ARTICLE 23 - ENTRETIEN DES TERRAINS A USAGE PRIVATIF
1. Le CONSTRUCTEUR devra faire exécuter toutes les prestations nécessaires à l’utilisation normale et au bon entretien du bâtiment et des ouvrages qu’il a édifié, et des espaces extérieurs qu’i a aménagés sur la parcelle de terrain ou dans le volume immobilier dont la propriété ou la jouissance lui a été consentie.
2. Le CONSTRUCTEUR ne peut faire aucun autre usage des terrains et des constructions que celui prévu au Document Local d’Urbanisme.
Le droit de jouissance du terrain oblige le CONSTRUCTEUR à ne pas nuire aux droits des autres CONSTRUCTEURS, notamment en ce qui concerne la sécurité, les nuisances de bruit et d’odeur. A ce titre, l’installation d’un élevage d’animaux (chiens,…) est interdit dans la zone.
3. Les espaces verts aménagés par le CONSTRUCTEUR feront l’objet de soins d’arrosage et de tonte régulières. Les haies et plantations situées en limite de propriété font l’objet d’un entretien régulier et adapté. L’entretien des haies plantées par l’AMENAGEUR sur l’emprise privative du lot est à la charge du CONSTRUCTEUR.
4. Le CONSTRUCTEUR n’est pas autorisé à utiliser son terrain pour effectuer des dépôts de quelque nature que ce soit : épaves, stockage de ferraille, …
5. Les arbres de haute tige seront implantés à 2 mètres minimum des limites parcellaires. Les haies entretenues à moins de 2 mètres de hauteur devront être implantées à 50 cm minimum des limites parcellaires, être régulièrement taillées et ne pas déborder sur les parcelles ou emprises de voirie et espaces publics.
ARTICLE 24 - DISPOSITIONS VISANT LA BONNE TENUE DU NOUVEAU QUARTIER
En raison du nombre de logements prévus dans la ZAC, les règles suivantes s’appliquent à tout acquéreur de terrain comme à tout occupant de logement :
1. Il est interdit de modifier l’écoulement de l’eau de ruissellement des pluies, et notamment d’entraver l’obligation pour chacun de recevoir les eaux provenant du fond supérieur.
Le CONSTRUCTEUR est tenu de subir, sans indemnité, toutes les servitudes nécessitées par le passage sur son terrain, et éventuellement dans les immeubles bâtis, des canalisations publiques d’eau gaz, électricité, réseaux de télécommunication, éclairage public, chauffage urbain, égouts, câbles,… telles quelles seront réalisées par l’AMÉNAGEUR, la VILLE ou les concessionnaires, ou toute autre personne publique ou privée pour leur compte.
2. Toute publicité ou affichage est interdit, sous réserve des exceptions suivantes : a) Panonceau indiquant qu’une construction est à louer ou à vendre,
b) Panneaux de chantier des constructeurs ou de l’aménageur,
c) Panneaux de commercialisation de l’AMÉNAGEUR. Le CONSTRUCTEUR conservera le panneau sur domaine privatif jusqu’à l’enlèvement par l’AMÉNAGEUR dans un délai de trois mois de la vente du dernier terrain du secteur aménagé, sans indemnité de part ni d’autre,
d) Les panonceaux ou plaques de professions libérales.
3. Bruits : d’une manière générale, le CONSTRUCTEUR doit respecter la tranquillité du voisinage et du quartier.
4. Antennes : toute installation d’antenne sur les bâtiments sera réalisée de façon discrète.
Les paraboles sont interdites sur les balcons et appuis de fenêtres.
5. Publicité, éclairage : compte tenu de leur importance pour la tenue du nouveau quartier tout projet de panneaux publicitaires relatifs à l’exercice d’une profession à l’intérieur des secteurs d’habitation est soumis à l’approbation de la VILLE.
Tout projet d’éclairage à l’intérieur des parcelles doit éviter de créer une pollution lumineuse nuisible à la biodiversité et source de gêne pour les usagers des voies publiques.
6. Le stationnement permanent des épaves, caravanes et camping-cars est interdit sur les aires communes de stationnement de la ZAC.
7. La collecte des ordures ménagères s’effectue en porte à porte, ou sur les aires de présentation pour les voies en impasse. La dépose des ordures est strictement interdite en tout autre lieu de l'espace public que dans les poubelles individuelles, et en dehors des jours de collecte.
ARTICLE 25 - LITIGE ENTRE LES CONSTRUCTEURS
Les dispositions contenues au présent cahier des charges feront Loi, tant entre l’AMÉNAGEUR et le CONSTRUCTEUR, qu’entre les différents autres CONSTRUCTEURS.
L’AMENAGEUR subroge le CONSTRUCTEUR dans tous ses droits ou actions, de façon que tout propriétaire puisse exiger des autres l’exécution des conditions imposées par le présent cahier des charges.
Tout propriétaire peut demander l’application des règles de droit privé inclues dans le présent cahier des charges à l’encontre d’un propriétaire défaillant. En cas de transgression et de différent, le Tribunal de Grande Instance est compétent pour connaître de toute action en exécution forcée ou en dommages et intérêts.
Tout CONSTRUCTEUR devra faire assurer les constructions élevées sur son terrain. La police devra contenir une clause d’assurance contre le recours de voisins.
ARTICLE 26 – ARTICLE L 311-6 DU CODE DE L’URBANISME
Le présent cahier des charges de cession de terrain et ses annexes est délivré en application de l’article L 311-6 du Code de l’Urbanisme.
Il vient en complément du PLUi qui devra également être respecté par les acquéreurs.
Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la ZAC.
ARTICLE 27 - ELECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution des clauses du présent cahier des charges, l’AMÉNAGEUR fait élection de domicile en l’étude du Notaire dépositaire dudit cahier.
ARTICLE 28 – CONDITIONS DE LA CESSION
Le présent Cahier des Charges de Cession sera annexé à l’acte de cession du terrain.
Fait à LA CHAPELLE CHAUSSEE Le
La Commune L’Aménageur
L’Acquéreur
