D'OISE, DE 1996 A 2005.
Source : Base BIEN ; Chambre des notaires de Paris.
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Année d'enregistrement. P a rt des t ra ns a ct io ns info rmée s po ur la s urf a ce ha bita ble. Maisons 78 Maisons 93 Maisons 95
Fig 78 : Evolution de la part des transactions de maisons anciennes (au moins cinq ans),
informées pour la surface habitable de 1996 à 2005, dans les Yvelines, en Seine-Saint-Denis et dans le Val-d’Oise.
B. Tendances observées
1. Le Val-d’Oise et les autres départements
Comment ont évolué les prix d’acquisition des biens immobiliers anciens dans le Val- d’Oise en comparaison des prix enregistrés dans les départements voisins des Yvelines et de la Seine-Saint-Denis, pour la période 1996-2005 ? Si l’on se contente des prix bruts aux m², des écarts sensibles apparaissent entre les Yvelines d’un côté, et les deux autres départements de l’autre, comme l’indiquent les Figures 80 et 81. Ainsi, les écarts enregistrés entre les prix moyens au m² des maisons, entre les Yvelines et le Val-d’Oise étaient de 319 € en 1996 et de 528 € en 2005. Dans le cas des appartements, les écarts étaient plus marqués, de 466 € en 1996 et de 878 € en 2005. Les évolutions en Seine-Saint-Denis et dans le Val-d’Oise sont globalement similaires. C’est dans la seule année 2005 que la Seine-Saint-Denis a enregistré des prix sensiblement plus élevés pour les maisons anciennes, ceci ne pouvant être considéré comme significatif d’une tendance. La prise en compte des évolutions enregistrées à partir d’une base 100 en 1996, ne laisse pas apparaître d’écarts sensibles entre les départements, pour les appartements anciens comme pour les maisons anciennes. Toutefois, la croissance a été plus forte dans les Yvelines entre 1996 et 2000, la période suivante 2001-2005 se traduisant plutôt par un rattrapage en Seine-Saint-Denis comme dans le Val-d’Oise. Au final, sur la période de dix ans, les prix au m² ont presque doublé, dans chacun des trois départements et pour les deux types de biens.
Appartements anciens Maisons anciennes
Yvelines Seine- Saint-Denis
Val-d’Oise Yvelines Seine- Saint-Denis
Val-d’Oise
1996 100 100 100 100 100 100
2000 115,2 101,3 103,5 119,4 106,3 115,0
2005 190,6 188,0 191,5 178,2 187,4 181,4
Fig 79 : Tableau : évolution des prix au m², en euros courants des appartements
anciens et des maisons anciennes, à partir d’une base 100 en 1996. Source : base BIEN ; Chambre des notaires de Paris.
La spatialisation de ces résultats, révèle à la fois de forts contrastes et le maintien des grandes structures. Dans ce cas, les données prises en compte concernent d’un côté les années 1996-1997, de l’autre 2004-2005. Le cumul des deux années visait à limiter le faible nombre d’informations enregistrées sur un territoire donné, un seuil de cinq transactions ayant été requis pour que les calculs soient lancés. Par ailleurs, dans la même logique destinée à disposer d’informations sur le plus grand nombre possible d’Iris, les prix calculés l’ont été en intégrant à la fois les transactions effectuées dans l’Iris même et dans ceux qui lui sont immédiatement voisins. Cette opération par proximité a été reproduite sous SIG, pour chacun des Iris des trois départements de l’étude. Les cartes concernant les maisons (voir les Figures 82 et 83) couvrent ainsi la plus grande partie du territoire des trois départements, ce qui n’est pas le cas des appartements (voir les Figures 84 et 85). Les communes rurales des Yvelines ou du Val-d’Oise enregistrent essentiellement des acquisitions de maisons individuelles.
Les prix les plus faibles sont enregistrés dans les communes périurbaines, un gradient centre-périphérie apparaissant dans chacun des cas. Les prix les plus élevés concernent la partie la plus urbanisée des Yvelines et les communes situées sur ou autour de la butte de Montmorency dans le Val-d’Oise. En 2004-2005, des communes de Seine-Saint-Denis jouxtant Paris se situent dans les catégories de prix les plus élevées.
EVOLUTION DE 1996 A 2005, DES PRIX AU M² DES MAISONS "ANCIENNES", DANS LES YVELINES, EN SEINE-SAINT-DENIS ET DANS LE VAL-D'OISE.
Source : Base BIEN ; Chamb re des notaires de Paris.
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Période d'étude. P rix a u m² en euro s co ura nts Yvelines Seine-Saint-Denis Val-d'Oise
Fig 80 : Evolution de 1996 à 2005, des prix au m², en € courants, des maisons anciennes dans
les Yvelines, en Seine-Saint-Denis et dans le Val-d’Oise.
EVOLUTION DE 1996 A 2005, DES PRIX AU M² DES APPARTEMENTS "ANCIENS", DANS LES YVELINES, EN SEINE-SAINT-DENIS ET DANS LE VAL-D'OISE.
Source : Base BIEN ; Chamb re des notaires de Paris.
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Période d'étude. P rix a u m² en euro s co ura nts Yvelines Seine-Saint-Denis Val-d'Oise
Fig 81 : Evolution de 1996 à 2005, des prix au m², en € courants, des appartements anciens
Fig 82 : Carte : prix moyens au m², en euros courants, des maisons anciennes acquises dans
les Yvelines, la Seine-Saint-Denis et le Val-d’Oise, pour la période 1996-1997. Représentation cartographique à l’iris lissé (intégrant les valeurs des Iris immédiatement voisins).
Fig 83 : Carte : prix moyens au m², en euros courants, des maisons anciennes acquises dans
les Yvelines, la Seine-Saint-Denis et le Val-d’Oise, pour la période 2004-2005. Représentation cartographique à l’iris lissé (intégrant les valeurs des Iris immédiatement voisins).
Fig 84 : Carte : prix moyens au m², en euros courants, des appartements anciens acquis dans
les Yvelines, la Seine-Saint-Denis et le Val-d’Oise, pour la période 1996-1997. Représentation cartographique à l’iris lissé (intégrant les valeurs des Iris immédiatement voisins).
Fig 85 : Carte : prix moyens au m², en euros courants, des appartements anciens acquis dans
les Yvelines, la Seine-Saint-Denis et le Val-d’Oise, pour la période 2004-2005. Représentation cartographique à l’iris lissé (intégrant les valeurs des Iris immédiatement voisins).
Fig 86 : Carte : prix moyens au m², en euros courants, des maisons anciennes acquises dans le
Val-d’Oise, pour la période 1996-1997. Représentation cartographique à l’iris lissé.
Fig 87 : Carte : prix moyens au m², en euros courants, des maisons anciennes acquises dans le
Fig 88 : Carte : prix moyens au m², en euros courants, des appartements anciens acquis dans
le Val-d’Oise, pour la période 1996-1997. Représentation cartographique à l’iris lissé.
Fig 89 : Carte : prix moyens au m², en euros courants, des appartements anciens acquis dans
2. Les dynamiques internes au Val-d’Oise
Afin d’affiner les analyses qui viennent d’être développées, vont maintenant être exploitées les données acquises auprès de la Chambre des notaires de Paris, concernant le seul Val-d’Oise43. Elles vont permettre de poursuivre les analyses au-delà de la période précédemment étudiée, jusqu’en 2008. Toutefois, compte tenu du coût élevé d’acquisition des données auprès de PNS (Paris Notaires Services), ne furent achetées que des informations correspondant aux années paires, de 1996 à 2008. Cette série revêt un intérêt particulier puisqu’elle couvre dans la partie finale, une période marquée par la diffusion de la crise immobilière des subprimes née aux Etats-Unis en février 2007 et ayant pris l’ampleur d’un Krach boursier en septembre 2008. Sera-t-il possible d’en saisir les effets dans le cadre du Val-d’Oise, sur les volumes d’acquisitions, voire sur les niveaux des prix ?
Les types de biens acquis dans le Val-d’Oise diffèrent fortement d’une portion à l’autre du territoire [Desponds, 2006], comme l’indiquent les cartes qui suivent (Figures 90 et 91). Dans la partie la plus urbaine du territoire dominent les acquisitions d’appartements, dans la partie la plus rurale, correspondant en particulier au PNR du Vexin français créé en 1995 ou au PNR Oise – Trois forêts créé plus récemment en 2004, les maisons sont très largement majoritaires. Ces cartes permettent également de mettre en évidence l’accroissement des volumes acquis dans ces communes entre ces deux périodes. Toutefois, comme l’indiquent les Figures 92 et 93, l’année ayant enregistré le plus grand nombre d’acquisitions est 2006, pour les appartements comme pour les maisons. Si la croissance avait été régulière de 1996 à 2006 (multiplication par 2,98 du nombre de transactions entre ces deux années), une inflexion nette apparaît par la suite, significative en 2008, même si la tendance avait pu se trouver amorcée dès 2007, année pour laquelle nous ne disposons pas d’informations. Le nombre d’acquisitions de 2008 (10 837 enregistrements) se situe en position intermédiaire entre 1998 et 2000, ne représentant que 73,2 % des acquisitions enregistrées en 2006, année correspondant au mode statistique, avec 14 812 acquisitions. La part des acquisitions de maisons dans le total des acquisitions se situe à son maximum en 1998, avec 56,9 %, pour ensuite décroître de façon régulière jusqu’en 2008, avec 44,4 %. Ceci peut à la fois résulter d’une évolution de la structure des biens immobiliers ouverts à l’acquisition, mais aussi d’une plus rapide rotation des acquéreurs d’appartements, les moyennes de conservation de ces biens étant sensiblement inférieures à celles des maisons44. Il est à noter que la baisse du volume des transactions entre 2006 et 2008 a été plus nettement ressentie du côté des maisons (- 30,2 %) que du côté des appartements (- 23,9 %).
Cette inflexion des acquisitions de biens immobiliers en 2008, par rapport aux tendances antérieures, se retrouve à l’identique dans les EPCI du Val-d’Oise (voir les Figures 94 et 95). Ces évolutions sont cependant plus sensibles dans les communautés d’agglomération (plus urbaines), en affectant à la fois les acquisitions de maisons et celles d’appartements que dans les communautés de communes (plus rurales). Ceci peut paraître paradoxal, compte tenu de la remarque précédente, il aurait en effet été envisageable que les territoires où les acquisitions de maisons sont sur-représentées aient enregistré les plus fortes baisses en volume. Ceci va être analysé plus avant.
43 Les cartes des pages précédentes, centrées sur le Val-d’Oise (Figures 86, 87, 88 et 89), ne sont que des présentations à plus grande échelle des cartes montrant les situations dans les trois départements (Figures 82, 83, 84, et 85) sans modification des modes de discrétisation par égale nombre d’enregistrements, ni des valeurs de référence. Dans le chapitre présent, ce sont de nouvelles informations qui vont faire l’objet des traitements et par conséquent des analyses.
44 Dans la présente étude, aucune requête spécifique n’a porté sur ce point particulier, mais des analyses réalisées précédemment dans le contexte même du Val-d’Oise, à partir de données notariales portant sur les années 1996- 2001 [Desponds, 2005] indiquait des ordres de grandeur légèrement inférieurs à trois années de conservation de moins entre les appartements (moyenne de 10 ans et 1 mois) et les maisons (moyenne de 12 ans et 8 mois).
Fig 90 : Carte : type de biens (maisons ou appartements) ayant fait l’objet des acquisitions,
dans les communes du Val-d’Oise, entre 1996 et 2000.
Fig 91 : Carte : type de biens (maisons ou appartements) ayant fait l’objet des acquisitions,
VOLUME DE TRANSACTIONS DANS LE VAL D'OISE, DE 1996 A 2008 ET PART DES ACQUISITIONS