Les primes

3.4.1.1 Les aides aux particuliers dans le cadre de la politique du logement Le Code wallon du Logement recense différents types d’aides aux personnes physiques qui permettent de réduire le coût de travaux visant à créer ou à améliorer un logement :

- à l’article 15, les primes à la construction d’un logement situé dans un noyau d’habitat et les primes à la démolition-reconstruction ;

- à l’article 16, les primes à la réhabilitation ; - à l’article 17, les primes à la restructuration ; - à l’article 19, les primes à la démolition.

Ces outils ont pour première finalité de faciliter l’accès à un logement décent pour les ménages à bas revenus. L’octroi et le montant des primes sont donc largement déterminés par des critères de revenus maximal. Toutefois, dans certains cas, un critère complémen- taire relatif à la localisation est pris en compte.

Toutes ces primes sont favorables au renouvellement urbain. Pour expliquer ce constat, remarquons d’abord qu’à l’exception des primes à la construction, tous les dispositifs facilitent une intervention sur le bâti existant, et donc le recyclage. Pour ce qui est ensuite des primes à la construction, il faut remarquer qu’elles ne sont octroyées qu’au sein des noyaux d’habitat. Cette règle limite donc leurs contributions à la désurbanisation.

a) Prime à la construction d’un logement situé dans un noyau d’habitat

Cette prime est accordée aux personnes physiques qui construisent un logement sur un terrain situé à l’intérieur d’un noyau d’habitat ou qui acquièrent, auprès d’une entreprise privée, la propriété d’un logement situé à l’intérieur d’un noyau d’habitat, pour autant que ce logement n’ait jamais été occupé précédemment (arrêté du 21 janvier 1999). Nous pouvons constater que cette prime favorise la filière de l’auto-promotion (diminution des coûts de construction pour le ménage qui « fait construire ») et la filière « promoteur » (croissance des niveaux de prix pour les promoteurs car le montant de la prime s'additionne au montant susceptible d’être déboursé par le ménage qui acquiert le bien).

Le montant de cette prime s’élève à :

- 2 480 € si les revenus ne dépassent pas 31 000 € quand le demandeur est isolé ou 37 500 € quand il vit en couple ;

- 4 960 € si les revenus ne dépassent pas 20 000 € quand le demandeur est isolé ou 25 500 € quand il vit en couple.

Par enfant à charge, le montant de la prime est majoré de 20 % et les conditions maximales de revenus diminuées de 1 860 €.

En vertu de l’article 7 § 3 de l’arrêté du 21 janvier 1999, le montant de la prime est majoré de 50 % si le terrain est situé :

- soit dans une ZIP autre qu’une zone à forte pression immobilière ;

- soit dans un périmètre de rénovation urbaine (visé à l’article 173 du CWATUP) ; - soit dans un périmètre d’une zone protégée en matière d’urbanisme ;

- soit dans un ensemble architectural ou dans les limites d’une zone de protection du patrimoine culturel immobilier.

b) Primes à la reconstruction d’un logement non améliorable, à la réhabilitation et à la restructuration

La prime à la reconstruction d’un logement non améliorable est accordée aux personnes physiques qui démolissent au ras du sol un ou plusieurs logements reconnus non améliorables et reconstruisent un logement sur la ou les parcelles ainsi libérées.

La prime à la restructuration est destinée :

- aux personnes physiques qui effectuent des travaux sur un bâtiment dont la vocation initiale n’était pas résidentielle, afin d’y créer un logement

- qui modifient fondamentalement la structure d’un logement améliorable. La Région accorde une aide à la réhabilitation aux ménages qui :

- soit effectuent des travaux visant à supprimer une ou plusieurs causes d’insalubrité existantes dans un logement améliorable ;

- soit agrandissent un logement surpeuplé en raison de la composition du ménage.

Au sujet des primes à la réhabilitation, il convient ici de distinguer deux mesures différentes : l’une concerne les propriétaires, l’autre concerne les travaux effectués par les locataires dans le cadre d’un bail à réhabilitation.

Bien que ces trois types de primes aient des règles propres, elles prévoient toutes que leur montant soit majoré de 50 % si le logement est situé :

- soit dans une ZIP autre qu’une zone à forte pression immobilière ;

- soit dans un périmètre de rénovation urbaine (visé à l’article 173 du CWATUP) ; - soit dans un périmètre d’une zone protégée en matière d’urbanisme ;

- soit dans un ensemble architectural ou dans les limites d’une zone de protection du patrimoine culturel immobilier.

A l’opposé de la prime à la construction, il n’est par contre pas impératif que l’immeuble soit situé au sein d’un noyau d’habitat.

c) Prime à la démolition

Cette prime est octroyée aux personnes physiques qui entreprennent la démolition de logements non améliorables. Parmi les diverses primes portant sur les coûts de construction, elle est la seule évoquée qui ne bénéficie pas d’une majoration dans le cas où le bien se situe à l’intérieur d’un périmètre particulier tel qu’une ZIP. Elle est de plus octroyée indépendamment du niveau de revenus.

3.4.1.2 La prime à la création de logements conventionnés à loyer modéré par des personnes physiques.

Conformément à l’article 20 du Code wallon du Logement, l’arrêté du 21 janvier 1999 a instauré une prime au particulier qui crée un logement conventionné. Ce logement conventionné est destiné à être donné en location : soit à une société de logement de service public, soit à une agence immobilière sociale, soit au Fonds du Logement des Familles nombreuses. Cet opérateur sous-loue alors celui-ci à titre de résidence principale, pour un loyer modéré, à un ménage en état de précarité ou disposant de revenus modestes.

Cette prime porte à la fois sur : - la construction d’un logement ; - l’acquisition d’un logement salubre ;

- l’acquisition d’un logement améliorable, et rénovation et / ou division de celui-ci en plusieurs logements rénovés ;

- l’acquisition d’un bâtiment à usage non résidentiel, et création dans celui-ci d’un ou plusieurs logements.

Le montant est fixé à 20 % de l’investissement (hors TVA et droits d’enregistrement), avec un maximum de 14 880 €.

Dans son principe actuel, l’outil du logement conventionné vise surtout à accroître l’importance du parc de logements à vocation sociale. De plus, aucune condition de localisation relative au logement n’est fixée pour son application. Les primes à la création de tels logements conventionnés ne sont ainsi nullement majorées dans les noyaux d’habitat ou les quartiers défavorisés. On peut toutefois considérer que le mécanisme soit favorable au recyclage morphologique des tissus bâtis. Il est en effet probable qu’il soit utilisé dans les tissus urbains puisque ce sont ces espaces qui concentrent les populations précarisées. Il convient de remarquer que l’usage de ce outil est tout à fait neuf. En effet, c’est dans le budget 2003 que, pour la première fois, un montant à l’article budgétaire relatif aux Primes logements conventionnés (A.B. 53.03) apparaît. De plus, ce premier montant est très réduit (50 000 €). Selon différents témoins privilégiés, il semble que la faiblesse du montant à respecter pour être dans les conditions d’un loyer modéré soit en partie responsable du manque de popularité de cette mesure. En effet, en comparaison des prix pratiqués par le secteur privé pour des biens neufs ou rénovés, ces niveaux de loyers apparaissent assez faibles.

3.4.1.3 Les aides aux particuliers dans le cadre de la politique du patrimoine Dans la logique suivie de mise en relation entre les outils publics et les blocages du recyclage, nous pouvons associer ces aides pour les biens bénéficiant d’une protection dans le cadre de la législation sur le patrimoine avec les surcoûts liés à cette même protection (utilisation de matériaux nobles, de techniques réclamant une importante main d’œuvre très spécialisée, l’obligation de faire du « sur mesure »…).

a) Subvention pour la restauration

Une intervention financière de la Région wallonne est prévue pour l’entretien et la restauration des parties classées d’un monument classé. Cette intervention, d’un montant de 60 % maximum, peut s’élever à 95 % dans le cas d’un monument repris dans la liste du patrimoine exceptionnel de Wallonie.

b) Subvention pour la maintenance

Une intervention financière de la Région wallonne est prévue pour l’ensemble des opérations d’entretien, préventives ou curatives, provisoires ou définitives, entreprises sur un bien immobilier classé comme monument, inscrit sur la liste de sauvegarde ou en instance de classement. Cette prime s’élève à 60 % du montant des travaux. Elle est toutefois plafonnée à 5 949,44 €.

c) Prime à la rénovation de façade

Le propriétaire d’un immeuble destiné en priorité au logement et situé dans une zone protégée en vertu de la législation sur le patrimoine peut bénéficier d’une prime à la rénovation de la façade. Pour bénéficier de celle-ci, les travaux doivent s’intégrer dans le contexte urbanistique local. Cette prime s’élève à 50 % du montant des travaux. Elle est plafonnée à 4 957,87 €.

3.4.2 Les outils fiscaux : la situation actuelle et les propositions du Ministre