La politique de distribution

O ano de 2009 marca definitivamente a presença do capital financeiro imobiliário em Belém, isso por que, apesar de já estar presente desde 2005, é

78 _{Segundo o prospecto do CRI que se teve acesso, além de antigas dívidas da Socilar a Gaia Securi-}

somente nesse ano que ocorrem as primeiras entregas de unidades habitacionais lançadas por incorporadoras de capital aberto. Contudo, muito mais do que analisar o que foi entregue a partir desse ano, procurar-se-á debruçar sobre as mudanças mais explícitas referentes à alteração (tanto a real quanto a projetada) no estoque habitacional da cidade, bem como nas especificidades que se referem às alterações no movimento creditício via SFH para o Estado, a partir da entrada dessas empresas.

Complementando os gráficos que foram expostos no capítulo anterior em que a produção imobiliária era unicamente realizada por incorporadoras locais (Gráficos 3 e 4) obtém-se o gráfico 10, que mostra a produção imobiliária em Belém de 1999 a 2011.

Gráfico 10: Quantidade de Alvarás de Habite-se para edifícios multifamiliares expedidos pela SEURB entre 1999 e 2011.

Fonte: SEURB. Elaboração: Núcleo Belém Observatório das Metrópoles para o período de 1999 a 2008 (2008); Ventura Neto para o período de 2009 a 2011 (2012). Execução: Ventura Neto (2012).

Como se observa, o elemento que mais chama atenção no gráfico acima é a enorme diferença entre a quantidade de unidades entregues em 2010 e a quantidade de unidades entregues em 2011, um valor superior a toda a produção imobiliária local entre 1999 e 2003 somada, o que claramente demonstra o volume da produção imobiliária que se configura com a entrada do capital financeiro

128 263 497 480 ₃₈₁ 650 715 786 1082 1439 1185 ₁₁₃₈ 3951 9 8 17 20 16 18 15 22 24 28 24 20 30 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Unidades entregues Quantidade de empreendimentos

imobiliário na cidade. De fato, mesmo que em 2009, já se registram entregas pela Gafisa, os empreendimentos entregues naquele ano ainda correspondem a lançamentos realizados pela empresa em 2006, ou seja, antes da sua primeira OPA e, por isso, sem o aporte financeiro que advém daquele processo, e sem a necessidade estrita de apresentar projeções de crescimentos aos investidores, a partir de VGV e formação de lanbanks.

A nosso ver, o salto na produção imobiliária em 2011 se constitui como exemplo da capacidade de alteração do estoque habitacional da cidade por meio da atuação do capital financeiro imobiliário. Isso porque, em somente dois empreendimentos, a Gafisa e a Inpar colocam no mercado, cerca de 769 unidades habitacionais, o que corresponde a quase 30% do total das unidades entregues naquele ano (Gráfico 11). Em comparação com anos anteriores, a escala do capital imobiliário local não havia conseguido entregar empreendimentos com mais de 232 unidades de uma vez, isso antes da consolidação do PMCMV, o que demonstra diferenças no ciclo e na lógica de produção entre as empresas locais ligadas ao capital imobiliário tradicional, e empresas de capital aberto. Vale ressaltar que as 769 unidades habitacionais entregues por essas empresas, apesar de ser um valor representativo em comparação com o capital local, ainda está abaixo das projeções que foram apresentadas aos acionistas no ano de 2007 e 200879_{, pois grande parte}

dos lançamentos dessas empresas ocorridos naquele ano deveriam ser entregues até, no máximo, 2010 ou enfrentam severos atrasos durante a obra, ou ainda estão em execução, ou então, nem sequer foram iniciados.

Se forem analisados caso a caso, percebe-se que a Gafisa, apesar de conseguir finalizar boa parte dos empreendimentos lançados em 2007, atrasa em quase dois anos a entrega das obras, tendo em vista que havia se comprometido com um prazo máximo de 36 meses de obras, o que equivaleria ao ano de 2010. Contudo, a entrega do principal empreendimento só ocorre no final de 2011 e mesmo assim de forma improvisada80_{. O caso da Inpar é ainda mais curioso, pois,}

das 336 unidades lançadas no ano de 2007, a empresa até 2012 ainda não havia

79 _{Somente a Gafisa e a Inpar haviam lançado no mercado um total de 1.475 unidades entre 2007 e}

início de 2008.

80 _{A partir de entrevistas com compradores do empreendimento, foi informado que a empresa sugeriu}

que moradores dos andares inferiores se mudassem mesmo com alguns andares superiores ainda em fase de finalização da obra.

entregado nenhuma, entregando somente unidades referentes a empreendimentos lançados em 2008. Na verdade, dos cinco empreendimentos lançado pela Inpar na cidade a partir de 2007, somente um é parcialmente finalizado, outros dois permanecem em obras com quase dois anos de atraso.

No caso da Inpar, a reestruturação realizada na empresa em 2008 quando a

Paladin Prime Residential se torna acionista majoritária, redireciona o foco da

empresa para empreendimentos voltados ao segmento econômico levando à priorização do Summer Total Life, que era o único dos cinco empreendimentos voltados para esse público. Ao que tudo indica, só seguem em obras empreendimentos que já haviam sido iniciados e, aparentemente, em decorrência do processo de reestruturação da empresa, passam por atraso nas suas datas de entrega.

De fato, apesar das empresas de capital aberto apresentarem uma significativa participação no número de unidades entregues até 2011, o fato, é que as empresas locais ainda permanecem como as principais responsáveis pela produção imobiliária local, pelo menos, em termos absolutos em se tratando do número de unidades entregues. Contudo, principalmente após a entrada de novas empresas de capital aberto na cidade a partir de 2009, essa diferença tende a diminuir e, mesmo que não se equipare às empresas locais, a tendência que se conforma é que a relação de quantidade de empresas-números de empreendimentos se amplie substancialmente.

Para tal, coletou-se dados referentes aos alvarás de obra expedidos pela SEURB a partir de 2009 e de empreendimentos que até 2011 ainda não haviam sido entregues (Gráfico 11), trata-se principalmente da necessidade de apresentar projeções de curto prazo da produção imobiliário local. A meu ver, mesmo que ocorram atraso nas obras ou outras questões externas, nesse caso, principalmente, crises econômicas como a de 2008 que possam vir a interferir no que foi planejado pelas empresas, as unidades já aprovadas pelas cinco incorporadoras nacionais de capital aberto só em 2009, chegam a representar mais de 40% do total de unidades aprovadas, e, mesmo apresentando uma queda em 2010, retoma com quase 34% do total das unidades aprovadas já em 2011.