N OTE RELATIVE A L ’ OFFRE IMMOBILIERE

1.4.1 Réflexion théorique sur la nécessité de prendre en compte cette offre

dans une perspective de mobilité durable et de gestion parcimonieuse du sol

Dans le cadre de notre analyse des disponibilités pour les activités économiques, il nous semble intéressant de porter la réflexion sur les potentialités que constitue l’offre en biens immobiliers de seconde main (y compris les SAED). En effet, les restructurations perpétuelles de divers secteurs d’activités et les départs d’entreprises vers de nouveaux terrains au sein de parcs d’activités (que ces mouvements soient justifiés par des besoins d’extension ou par d’autres raisons) vont continuer à remettre sur le marché de grandes quantités de biens immobiliers plus ou moins adaptés aux besoins actuels des entreprises. Si, par rapport à la situation actuelle, plus d’activités se tournent vers la réutilisation ou la démolition/reconstruction de biens immobiliers vides, cela conduira à une diminution de la demande en terrain et, en conséquence, à un report dans le temps des éventuels problèmes de saturation des zones d’activités économiques inscrites au plan de secteur. Il faut bien entendu considérer cette éventualité « toutes autres choses restant égales par ailleurs », la croissance régionale de l’économie par exemple.

A l’opposé, si les tendances actuelles se poursuivent (plus de 50 % des actes de vente passés par les intercommunales de développement économique concernent des transferts), on peut penser au contraire que l’évolution de la demande en terrain pour les activités économiques restera globalement parallèle à l’évolution du PIB. Plus grave encore, on peut craindre que l’ampleur du parc immobilier pour activités économiques restant durablement inoccupé aura tendance à s’accroître. Avec le vieillissement du parc immobilier construit dès les années 60, les sites d’activités économiques désaffectés ne concerneront plus uniquement les tissus urbains construits au XIXème siècle ou au début du siècle passé. Ainsi, on risque de devoir faire bénéficier de la politique de rénovation des SAED des bâtiments plus récents tels que :

- des immeubles de bureaux bâtis dans les années 50 ou 60 au centre de villes comme Liège et Charleroi (à l’image de bâtiments construits sur fonds propres par des compagnies du secteur de la finance ayant recentré leurs activités sur Bruxelles ou Namur) ;

- quelques immeubles industriels construits au sein de parcs d’activités et abandonnés suite à une fermeture ou à un transfert.

Dans un tel scénario, les politiques mises en œuvre en matière de rénovation des sites d’activités économiques désaffectés et les moyens qui y sont associés par les pouvoirs publics ne suffiront sans doute pas à atteindre les objectifs fixés, à savoir : l’amélioration de la qualité de vie et de l’image de marque de la Wallonie.

Entre les deux scénarios, on peut en outre s’attendre à de fortes différences concernant les pratiques de mobilité. Au vu de l’accessibilité par les modes alternatifs à la voiture dont bénéficient en moyenne les centres urbains par rapport aux terrains disponibles dans les zones d’activités économiques périphériques, il est aisé de comprendre que le second scénario s’oppose aux principes d’une mobilité durable et, en conséquence, aux objectifs à atteindre dans le cadre du Protocole de Kyoto.

Afin d’évaluer les potentialités de l’offre en biens immobiliers de seconde main, il faudrait toutefois disposer de données globales sur l’ensemble de cette offre et, parallèlement, tenir compte du comportement des acteurs (adéquation aux demandes des entreprises, évolution de l’ampleur des investissements consentis pour assurer cette adéquation,…). Dans le cadre de cette note, nous nous proposons de faire le point sur les données disponibles relatives à

Vu la pauvreté actuelle des bases de données relatives à l’offre immobilière, nous ne pourrons pas pousser très loin l’analyse quantitative. Il serait par contre utile de s’intéresser à la problématique du différentiel entre offre potentielle et offre effective dans le cadre d’une recherche prochaine relative au renouvellement urbain.

1.4.2 Analyse des données disponibles

Il n’existe que peu de données portant sur les biens immobiliers inoccupés. La base de données dont dispose la Région wallonne et qui est relative à une partie de cette offre, est celle des Sites d’Activité Economique Désaffecté (SAED). Celle-ci fait actuellement l’objet d’une remise à jour avec l’aide des communes. Il nous semble inutile de la commenter avant la finalisation de sa réactualisation, qui ne devrait pas avoir lieu avant plusieurs mois.

Il nous semble toutefois nécessaire de signaler l’existence d’autres bases de données relatives aux biens immobiliers inoccupés. Elles sont cependant loin d’atteindre l’exhaustivité et ne bénéficient pas d’une remise à jour régulière. Nous pensons ici aux :

- inventaires des entrepôts, ateliers et bureaux à vendre ou à louer gérés par les intercommunales de développement économique telles que la SPI+, le BEP, IDETA ; - inventaires des cellules commerciales vides tenues par des cellules de gestion de

centre-ville ou par des agences de développement local (ADL).

Ces bases de données diffèrent de celles relatives aux SAED parce qu’elles sont relatives à des biens qui, le plus souvent, ne sont pas encore dans un état de dégradation avancé. On peut d’ailleurs y trouver des biens immobiliers de première main ainsi que des bâtiments vacants au sein même de parcs d’activités économiques. De plus, elles ont pour but essentiel de faciliter la mise en contact des demandeurs (les PME et commerçants) avec les propriétaires ou leurs représentants (agents immobiliers ou notaires). Plutôt que d’éradiquer les friches urbaines, ces bases de données sont donc utiles à leur prévention. Vu leur manque d’exhaustivité dans la couverture du territoire wallon, il est aussi inutile de vouloir en faire une analyse quantitative.

Il est important de souligner que la Région de Bruxelles-Capitale dispose par contre, depuis de nombreuses années, d’une base de données d’une grande exhaustivité relative aux bâtiments industriels, de stockage ou de bureau à vendre ou à louer présents sur son territoire. Initié par Inter-Environnement Bruxelles, ce service utile tant au développement économique qu’à une bonne gestion du territoire est géré depuis 1988 par la Société de Développement Régional de Bruxelles (SDRB), l’équivalent de nos Intercommunales de développement économique. Leur base de données est consultable par Internet sur le site de la SDRB (www.sdrb.irisnet.be)

Grâce à des moyens limités (deux personnes temps plein chargées de la collecte et de la diffusion des données), cet inventaire constitue un des axes majeurs de la politique de la Région de Bruxelles-Capitale en vue de favoriser le développement d’entreprises en son sein. Cela se comprend aisément vu l’exiguïté du territoire et la quasi inexistence de

Même si, en Région wallonne, les disponibilités foncières sont considérablement plus importantes qu’à Bruxelles, on peut être étonné du peu d’attention portée par les intercommunales de développement économique à servir d’interface entre offre et demande sur le marché de l’immobilier pour entreprise. Il est vrai que, pour offrir un tel service, les IDE se trouvent face à un étrange paradoxe. Ce service est, en effet, financé sur fonds propres, sans possibilité de percevoir une rémunération ni aides spécifiques des pouvoirs publics (pour éviter de jouer le rôle et donc de concurrencer les agences immobilières dont le métier va au-delà de la diffusion de données). Ce sont donc les bénéfices issus de l’activité immobilière habituelle (achat de terrains non équipés et revente après équipement aux entreprises) qui le financent. Il leur faut donc vendre des terrains pour offrir un service qui a pour conséquence de diminuer la quantité de terrains vendus…

Il est toutefois difficile d’évaluer l’efficacité (et encore moins l’efficience) d’un tel service. En effet, le travail de collecte de l’information relative aux offres immobilières peut être réalisé par toute personne intéressée (via principalement les petites annonces, les agences immobilières ou une visite sur le terrain). Cependant, vu la dispersion des sources, il devient très vite décourageant pour un entrepreneur de multiplier les recherches, malgré l’ampleur et la diversité des offres existantes sur le marché des bâtiments pour activités. Sans ce type d’aide, les entreprises se découragent vite de trouver un bâtiment vacant répondant à leurs besoins. Elles ont donc tendance à être convaincue que seul l’achat d’un terrain dans un parc d’activités économiques constitue la solution à leurs besoins.

Le service d’interface entre offre et demande permet donc d’aider à lutter contre ce découragement en limitant le recours à la formule de l’achat d’un terrain vierge dans un parc d’activités périphérique.

2. EVALUATION DES BESOINS POUR LES ACTIVITES

ECONOMIQUES

I

L’objectif de ce deuxième chapitre réside dans la détermination des besoins en terrains pour les activités économiques à l’horizon 2015 ; besoins qui seront confrontés à l’offre en fin de chapitre.

Nous présentons nos réflexions en deux temps : les projections en elles-mêmes et leurs résultats sont exposés dans la seconde partie de ce chapitre. Avant cela, il nous a paru nécessaire d’informer le lecteur des différentes analyses préalablement menées. En effet, des estimations à 15 ans ne peuvent s’opérer qu’en posant, à chaque étape des traitements de données, des hypothèses de travail, par essence arbitraires. Or, afin de poser ces choix de la manière la plus éclairée possible, nous avons réalisé une série de travaux plus fondamentaux sur la matière traitée ici : la consommation d’espace par les activités économiques. Ils nous ont apporté une connaissance du sujet nécessaire aux délicates prises de décision relatives aux estimations exposées en seconde partie. Ce sont ces travaux que nous relatons en premier lieu.

Nous avons dans un deuxième temps affiné les résultats obtenus en mars 2002 par une critique de la source cadastrale. Une nouvelle répartition plus réaliste des besoins entre chaque plan de secteur a été recalculée. Nous avons également comparé les méthodes utilisées par l’Institut Wallon et celles de la CPDT.

Au final, nous confronterons tout d’abord l’offre au besoin à l’échelle de la Région wallonne ; ensuite, nous affinerons cette confrontation au niveau de chaque plan de secteur Parallèlement, nous comparerons la situation en tenant compte de l’offre avant et après l’application du Plan prioritaire.