Analyse des facteurs justifiant le différentiel entre offre potentielle et offre

Pour chaque type d’offre, il s’agit d’estimer dans quelle proportion les différents terrains sont susceptibles d’être urbanisés ou, au contraire, de rester non occupés à l’horizon 2015.

Nous avons travaillé sur base des hypothèses suivantes :

- la demande est suffisante en quantité pour occuper l’ensemble de l’offre effective ; - cette demande présente les mêmes conditions de solvabilité qu’aujourd’hui.

Afin de préciser le différentiel entre offre potentielle et offre effective, nous avons identifié les différents facteurs susceptibles d’empêcher la mise sur le marché de ces différents types de bien ou de les rendre inintéressants pour des entreprises (rétention foncière, coût de l’aménagement, problèmes d’accessibilité…). Nous avons finalement établi des fourchettes relatives à l’importance du différentiel entre offre potentielle et effective suite au jeu de ces différents facteurs. Toutefois, il ne s’agit pas ici d’une démarche basée sur l’analyse rigoureuse du comportement des entreprises et des propriétaires, ce type d’analyse n’existant malheureusement pas.

1.2.1.1 Les facteurs justifiant le différentiel entre offre potentielle et offre

effective

Parmi les principaux facteurs, citons :

- la rétention foncière (spéculation sur la valeur du terrain, absence de besoins financiers à court terme et volonté de garder une « sécurité » financière à moyen ou long terme, mésentente entre successeurs ou créanciers d’une faillite, maintien d’une réserve foncière pour des extensions qui ne se réaliseront pas d’ici 2015,…) ;

- l’utilisation d’espaces verts comme tampon nécessité par des raisons de sécurité ; - l’accessibilité microlocale (accès carrossable de dimension suffisante) ;

- l’importance du coût de l’équipement à installer (voirie de desserte si nécessaire, égouttage, conduites d’alimentation en eau, électricité haute et basse tension,...) ; - les superficies perdues suite à l’installation de ces équipements (en particulier la

voirie) ;

- les risques naturels (surtout les inondations) et miniers ;

- la mauvaise accessibilité méso et macrolocale (proximité des grands axes de circulation et principales agglomérations) ;

- la valeur intrinsèque du site sur le plan du patrimoine naturel et/ou paysager ou son inscription au sein d’un périmètre de protection ;

- l’inscription au sein d’une zone de réservation pour une grande infrastructure (ex : liaison Cerexhe-Heuseux - Beaufays) ;

- la nécessité de procéder à quelques travaux de rénovation (déblaiement, enlèvements d’immondices et arrachages d’arbustes) et, éventuellement, à la dépollution du sol avant la mise en œuvre ; …

1.2.1.2 Importance du rôle de ces facteurs sur les différents types d’offres

Selon le type d’offre considéré, il est facile de concevoir que les facteurs cités ci-dessus jouent de manière différenciée. Sur base de l’importance relative de ceux-ci, on peut estimer, de manière subjective pour chaque scénario et type d’offre, une fourchette relative au différentiel entre offre effective et offre potentielle.

En ce qui concerne les terrains propriétés d’une intercommunale de développement économique, il est justifié d’utiliser un rapport de 85 % entre offre potentielle et offre effective. Cette réduction de 15 % de la superficie s’explique par les surfaces perdues lors de l’équipement des terrains restant à mettre en œuvre. Les voiries, les accotements, les équipements tels que château d’eau ou bassin d’orage, les éventuelles zones tampons et aménagements paysagers constituent les superficies « perdues ».

Vu la très faible probabilité que des terrains propriétés d’une intercommunale de développement économique fassent l’objet de rétention de la part de cet opérateur, on peut considérer dans ce cas qu’il n’existe pas de différentiel entre le scénario tendanciel et le scénario volontariste.

Tableau E11 : Importance moyenne par type d’offre des différents facteurs justifiant le différentiel entre offre potentielle et offre effective

Facteur Terrain propriété d’une intercommun ale Terrain vendu par une intercommun ale à une entreprise et totalement inoccupé Terrain vendu par une intercommun ale à une entreprise et partiellement inoccupé Terrain inoccupé situé dans une ZAE gérée par un autre opérateur public Terrain inoccupé en ZAE situé hors de toute zone gérée par un opérateur public Rétention - ++ ++++ ++ +++ Pente - - - + + Accessibilité microlocale + - + + + Coût de l’équipement + - + + +++ Surface perdue suite à l’équipement + - + ++ ++ Accessibilité macrolocale - - - + ++

Coûts liés à une rénovation - - - - + Fourchette globale (scénario tendanciel) 85 % de 40 à 60 % de 10 à 30 % de 30 à 65 % de 20 à 50 % Fourchette globale (scénario volontariste) 85 % de 70 à 95 % de 30 à 80 % de 45 à 85 % de 50 à 80 %

Pour les autres types d’offres, nous avons utilisé des rapports assez dissemblables entre les deux scénarios, cela afin de tenir compte de cette probabilité liée à la rétention foncière. Par exemple, en ce qui concerne l’offre relative aux terrains vendus par une IDE (il y a plus de deux ans) et totalement inoccupés, nous avons fixé des taux de 50 % dans le cas du scénario tendanciel et de 80 % dans le cas du scénario volontariste.

Pour les disponibilités foncières potentielles obtenues par la méthode morphologique (à partir de l’analyse des PPNC de 87 communes + extrapolation au reste de la RW), nous avons cherché à appliquer une méthode plus complexe mais sans doute plus précise (bien que consistant toujours en l’application de pourcentages fixés de manière subjective). Dans cette approche, il s’agit en fait d’utiliser la répartition de l’offre potentielle digitalisée sur base des PPNC dans 87 communes tests par classe de superficie et selon la typologie « Espaces à rénover » – « Autres espaces ». Nous avons ainsi considéré, de manière arbitraire, que la probabilité pour un terrain faisant partie de l’offre potentielle de faire partie de l’offre effective est d’1/3 inférieure dans le cas d’un terrain formant une zone à rénover par rapport à celui repris sous la rubrique « Autres espaces ». Ce facteur vise à tenir compte de l’importance du surcoût que devrait représenter les travaux de rénovation lors de la mise en œuvre. La proportion de 1/3 ne concerne que le scénario tendanciel. Pour le scénario volontariste, nous l’avons fixée à 1/5.

En plus de cette distinction entre espaces à rénover et autres espaces, il nous semble utile de différencier le taux en fonction de la classe de superficie. En effet, une surface incluse au sein d’espaces urbanisés et dépassant à peine 1 000 m² a beaucoup moins de chance d’être remise sur le marché qu’une très vaste surface. Le risque de rétention est, en effet, supérieur dans la première situation. Cependant, dans ce second cas, il est probable que la mise en œuvre ne concerne pas l’entièreté de la surface.

Pour les types d’offres où l’on dispose de données sur la répartition de l’offre potentielle selon la classe de superficie et selon la typologie « espace à rénover » / « autre espace » pour un nombre représentatif de zones (soit les 87 communes tests), nous avons choisi d’utiliser les taux tels que présentés dans le tableau E12.

En appliquant ces taux aux superficies correspondantes rencontrées dans les 87 communes tests, nous obtenons un taux moyen par type d’offre, taux que l’on peut ensuite appliquer à l’offre potentielle mesurée dans le reste du territoire wallon.

Tableau E12 : Importance par type d’offre et par classe de superficie du différentiel moyen entre offre potentielle et offre effective appliquées aux 87 communes tests

Terrain vendu par une intercommunale à une entreprise et partiellement

inoccupé

Terrain inoccupé en ZAEI et ZAEM situé hors de toute zone gérée par un opérateur

public Facteur

Autre espace Espace à rénover

Terrain inoccupé situé dans une ZAE gérée par

un autre opérateur public

Autre espace Espace à rénover Scénario tendanciel 1 000 - 2 500 m² 5 % 3,3 % 25 % 15 % 10 % 2 500 - 5 000 m² 10 % 6,7 % 35 % 25 % 16,7 % 5 000 - 10 000 m² 15 % 10 % 45 % 35 % 23,3 % 10 000-25 000 m² 20 % 13,3 % 55 % 40 % 30 % 25 000-50 000 m² 25 % 16,7 % 65 % 45 % 33,3 % Plus de 50 000 m² 30 % 20 % 65 % 50 % 36,7 % Scénario volontariste 1 000-2 500 m² 30 % 24 % 45 % 40 % 32 % 2 500-5 000 m² 40 % 32 % 55 % 50 % 40 % 5 000-10 000 m² 50 % 40 % 65 % 60 % 48 % 10 000-25 000 m² 60 % 48 % 75 % 70 % 56 % 25 000-50 000 m² 70 % 56 % 75 % 75 % 60 % Plus de 50 000 m² 80 % 64 % 85 % 80 % 64 %